기타 민사사건
D공인중개사 사무소를 운영하는 원고 A가 피고 B회사에 부동산 매매를 중개했으나, 매도인 중 한 명의 계약 의사가 불명확하여 계약이 완전히 성사되지 못하고 해제되었습니다. 원고 A는 약정된 중개보수 전액을 청구했으나, 법원은 중개 과정의 불완전함과 계약의 불확실성을 고려하여 약정 보수액의 60%를 감액한 48,096,000원을 피고 B회사가 원고 A에게 지급하라고 판결했습니다.
피고 주식회사 B는 건물 신축을 위해 원고 A의 중개로 G과 J이 공유하는 부동산을 126억 원에 매수하기로 했습니다. 매매계약 체결 과정에서 매도인 J이 계약금 지급 조건에 불만을 표하며 현장을 이탈했고, J의 남편인 G이 J의 인장을 소지하고 있었음에도 J의 지분까지 대리하여 계약을 체결할 적법한 대리권이 명확하지 않은 상황에서 매매계약서가 작성되었습니다. 피고는 G으로부터 계약금 3천만 원을 지급했으나, 이 매매계약은 이후 합의 해제되었습니다. 원고 A는 중개가 완료되었다고 보아 약정 중개보수 120,240,000원을 청구했고, 피고 B는 계약이 완전히 성립되지 않았으므로 중개보수 지급 의무가 없다고 다투었습니다.
매도인 중 일부의 계약 의사가 불확실한 상황에서 매매계약이 유효하게 성립되었다고 볼 수 있는지 여부와, 부동산 매매계약이 해제된 경우 공인중개사가 약정한 중개보수 전액을 청구할 수 있는지, 아니면 중개 과정상의 문제점을 고려하여 감액되어야 하는지 여부.
법원은 피고 주식회사 B가 원고 A에게 48,096,000원 및 이에 대하여 2019년 3월 23일부터 2020년 5월 13일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 원고의 나머지 청구(약 1억 2천여만 원)를 기각하고, 약정 중개보수 120,240,000원에서 60%를 감액한 금액을 인정한 것입니다.
부동산 중개업자가 매매계약을 중개했으나 계약 당사자 중 일부의 의사가 명확하지 않아 계약이 원활하게 이행되지 않고 해제된 경우, 중개업자가 약정 중개보수 전액을 청구할 수는 없고, 중개 과정의 난이도, 투입 노력, 계약의 불확실성 등 제반 사정을 고려하여 합리적으로 감액된 범위 내의 중개보수만 지급받을 수 있다는 취지의 판결입니다.
부동산 중개업자와 중개의뢰인 간의 법률관계는 민법상 위임(委任) 계약과 유사하게 봅니다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등). 위임 계약에서 보수액을 약정했다면 원칙적으로 약정된 보수액 전부를 청구할 수 있습니다. 그러나 위임 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 얻게 되는 구체적인 이익 등 여러 사정을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면, 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있습니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결 참조). 매매계약서와 같은 처분문서는 그 진정성립이 인정되면, 특별한 반증이 없는 한 문서에 기재된 대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 본 사건에서는 매매계약서 작성 및 계약금 수령을 근거로 매매계약이 성립되었다고 보았습니다. 부동산 공유자가 다른 공유자의 대리인으로서 매매계약을 체결할 때, 적법한 대리권 수여(위임장 등)가 없다면 해당 지분에 대해서는 대리권 없는 행위(무권대리)가 됩니다. 또한, 금전 채무의 이행을 명하는 판결 시, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지는 상법상 이율(연 6%)을, 판결 선고 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(연 12%)을 적용하여 지연손해금을 계산합니다.
부동산 중개 시에는 계약 당사자 전원이 계약 조건에 명확히 동의하는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 공동 소유 부동산의 경우, 모든 공유자의 동의나 적법한 대리권 증명이 필수적입니다. 대리인과 계약을 체결할 때는 위임장, 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 철저히 확인해야 하며, 단순히 가족 관계나 인장 소지만으로는 대리권이 인정되지 않을 수 있습니다. 중개업자는 계약의 성립과 이행의 확실성을 위해 계약 당사자 간의 불확실한 요소가 있다면 이를 해소하기 위한 적극적인 조치를 취해야 합니다. 매매계약이 해제되더라도 중개업자의 중개 행위로 계약이 일단 성립되었다면 중개보수 청구권이 발생할 수 있지만, 중개업자의 과실이나 중개 과정의 불완전함으로 인해 계약 이행이 불확실하게 된 경우 중개보수가 감액될 수 있습니다. 약정 중개보수라도 그 금액이 중개 과정의 난이도, 노력, 계약으로 얻는 이익 등에 비추어 과도하다고 판단되면, 법원은 신의성실 및 형평의 원칙에 따라 감액을 명할 수 있습니다.
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