무자격 중개보조원이 대리한 부동산 계약의 중개보수 청구 사건

이 사건은 부동산 중개업체인 주식회사 A가 매수인인 피고 B, C, D에게 부동산 매매 계약 중개 보수를 청구하였으나 법원이 이를 기각한 판결입니다. 주식회사 A의 소속 중개보조원인 F가 실질적인 중개 업무를 수행하였고 개업공인중개사인 대표자 E은 형식적으로만 관여했기에, 이러한 행위가 공인중개사법상 금지된 행위에 해당하여 중개보수 지급 약정이 무효라고 판단되었습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A (부동산 중개업체, 중개보수를 받으려 한 측)
• 피고 B, C, D (부동산 매수인, 중개보수 지급을 거부한 측)
• 소외 F (원고 주식회사 A 소속 중개보조원, 실질적인 중개 업무 수행자)
• 소외 E (원고 주식회사 A의 대표자이자 개업공인중개사, 명의를 빌려준 측)
• 매도인 G 주식회사, H, I (부동산을 판매한 측)

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 2018년 7월 31일 설립된 부동산 중개업체이며 그 대표자는 개업공인중개사 E입니다. 소외 F는 원고에 소속된 중개보조원이었습니다. 피고 B, C, D는 2022년 5월 20일 원고를 중개업자로 하여 매도인들로부터 서울 강남구의 신축 중인 근린생활시설을 105억 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 1억 원을 지급했습니다. 그러나 피고들은 계약금 잔금을 지급하지 못했고 2022년 6월 8일 매도인들과 합의하여 계약을 마무리했습니다. 한편 원고의 대표자 E과 중개보조원 F는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 한 혐의(공인중개사법 위반)로 2022년 11월 15일 약식기소되었고 2023년 5월 23일 각 벌금 150만 원을 선고받아 현재 항소심이 진행 중입니다. 원고는 피고들이 중개 의뢰를 하였고 중개로 계약이 성립된 후 피고들의 단순 변심으로 파기되었으므로 공인중개사법 및 조례에 따라 총 중개수수료 103,950,000원 중 피고들 각 1/3에 해당하는 34,650,000원씩을 지급해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 공인중개사 자격이 없는 중개보조원 F가 실질적으로 중개행위를 하였으므로 이는 공인중개사법 위반이며 중개수수료 약정이 무효이므로 중개보수를 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

무자격 중개보조원이 실질적인 부동산 중개 업무를 수행하고 개업공인중개사는 형식적인 절차에만 관여한 경우 해당 중개보수 지급 약정이 유효한지 여부가 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A가 피고 B, C, D에게 청구한 중개보수금 69,300,000원 및 이에 대한 이자 지급 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

재판부는 중개보조원 F가 실질적으로 중개업무를 수행했으며 이는 공인중개사법에서 금지하는 무자격자의 중개행위에 해당하고 개업공인중개사 E의 명의를 사용한 대여 행위로 보아 중개수수료 지급 약정 자체가 무효이므로 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 공인중개사법의 여러 조항과 대법원의 관련 법리가 적용되었습니다.

1. 공인중개사법 제49조 제1항 제7호 (중개사무소 등록증 등의 대여 등 금지) 및 제19조 제1항 (중개업자의 성명·상호 대여 금지)​ 이 조항들은 개업공인중개사가 자신의 등록증이나 명의, 상호를 다른 사람에게 빌려주어 중개업무를 하게 하는 행위를 금지합니다. 판례는 '자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하는 행위'를 다른 사람이 공인중개사로 행세하며 중개 업무를 하려는 것을 알면서도 적극적으로 지시하거나 묵인하여 중개 업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보았습니다. 본 사건에서 중개보조원 F는 원고 법인의 이사 직함이 기재된 명함을 제시하고 매매 목적물 소개, 계약 조건 조율, 내용증명서 및 해제합의서 초안 작성 등 실질적인 중개 업무를 수행했습니다. 반면 개업공인중개사인 E은 매도인이나 매수인과 직접 소통한 사실이 없음을 인정했습니다. 재판부는 이러한 사실들을 종합하여 F가 E의 명의와 상호를 사용하여 중개업무를 수행한 것으로 판단했습니다. 즉 개업공인중개사가 단지 형식적인 계약서 작성에만 관여하고 실질적인 중개업무를 무자격자에게 맡겼다면 이 조항들을 위반한 것입니다.

2. 중개행위 판단 기준 (대법원 2012다101776 판결 등)​ 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적인 의사가 아닌, 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지 여부에 따라 결정됩니다. 또한 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행했는지는 외관상의 형식에 구애되지 않고 실질적인 내용을 기준으로 판단합니다. 이 사건에서 F는 중개대상물을 보여주고 권리관계를 설명하며 거래조건을 조율하는 등 중개보조원이 할 수 있는 업무 범위를 넘어 실질적인 중개업무를 수행했으므로 이는 무자격자의 중개행위로 인정되었습니다.

3. 강행법규로서의 공인중개사법 및 중개수수료 지급 약정의 효력 (대법원 2008다75119 판결)​ 공인중개사법의 중개사무소 개설등록에 관한 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급 약정의 효력을 제한하는 강행법규에 해당합니다. 따라서 이러한 강행법규를 위반하여 무자격자가 실질적으로 중개한 경우 그에 따른 중개수수료 지급 약정은 무효가 됩니다. 본 사건에서 F의 행위가 무자격자의 실질적인 중개행위로 인정되었으므로, 원고가 청구한 중개수수료 지급 약정은 강행법규 위반으로 무효가 되어 중개보수를 받을 수 없게 되었습니다.

참고 사항

부동산 거래 시 중개인의 자격을 반드시 확인해야 합니다. 실질적인 중개 업무를 수행하는 사람이 공인중개사 자격이 없는 중개보조원이라면 해당 중개행위로 인한 중개보수 약정은 무효가 될 수 있습니다. 개업공인중개사는 자신의 명의나 상호를 다른 사람에게 빌려주어 중개업무를 하게 해서는 안 됩니다. 단순한 계약서 서명이나 도장 날인만으로는 실질적인 중개행위를 했다고 인정되지 않으며 만약 중개보조원에게 실질적인 업무를 맡겼다면 이는 공인중개사법 위반에 해당합니다. 공인중개사법은 무자격자의 중개행위로 인한 경제적 이득을 방지하기 위한 강행법규이므로 무자격자가 중개한 계약에 대한 중개수수료는 청구할 수 없습니다. 중개보조원은 중개 대상물 확인 설명, 계약 조건 조율 등 실질적인 중개 업무가 아닌 단순 보조 업무만 수행할 수 있습니다.