육심원 변호사

교통사고 합의 후 예상치 못한 후유증 관련 손해배상 청구 불가 판결

원고는 2016년 교통사고로 발목 골절 등 상해를 입고 가해 차량 보험사인 피고와 400만 원에 합의했습니다. 이후 통증이 계속되어 소송을 제기했고, 추가로 230만 원을 지급받는 대신 향후 민형사상 소송을 제기하지 않겠다는 '부제소합의'를 하고 소를 취하했습니다. 그러나 원고는 2017년 발목의 이단성 골연골염 진단을 받은 후 이를 합의 당시 예측할 수 없었던 후발 손해라고 주장하며, 이전 가해 차량 운전자를 상대로 소송을 제기했으나 부제소합의 위반으로 각하되어 확정되었습니다. 원고는 다시 피고 보험사를 상대로 6천여만 원의 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고의 발목 상태가 합의 당시 예측 불가능한 손해였다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 소를 각하했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 교통사고 피해자로, 사고 후 보험사와 두 차례 합의를 했음에도 발목 후유증에 대해 추가 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 C보험 주식회사: 교통사고 가해 차량의 보험회사로, 원고와 손해배상 합의를 했으며 원고의 추가 청구에 대해 '소송을 제기하지 않기로 한 합의'를 근거로 부적법함을 주장했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 교통사고 후 보험사와 두 차례 손해배상 합의를 통해 총 630만 원을 받았으나, 이후 발목의 이단성 골연골염 진단을 받고 이를 예측 불가능한 후발 손해로 보아 피고 보험사에게 약 6천2백만 원의 추가 손해배상을 요구했습니다. 반면 피고 보험사는 원고와 '향후 소송을 제기하지 않기로 한 합의(부제소합의)'가 있었으므로, 원고의 추가 소송은 부적법하며, 해당 질환은 예측 불가능한 후발 손해로 볼 수 없다고 주장하며 대립했습니다. ### 핵심 쟁점 교통사고 피해자가 보험사와 손해배상에 합의하고 향후 소송을 제기하지 않기로 약속한 경우, 이후 발생한 새로운 증상이 합의 당시 '예측할 수 없었던 후발 손해'에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 이 사건 소송을 각하했습니다. 원고가 주장하는 이단성 골연골염이 이전에 체결한 '부제소합의' 당시 예측 불가능한 손해였다고 보기 어렵다는 이유에서입니다. 판결의 주된 근거는 다음과 같습니다. 1. 원고는 사고 이전인 2010년부터 사고 발생일까지 발목 부위의 염좌, 긴장, 무릎관절증 등으로 여러 차례 진료를 받은 이력이 있습니다. 2. 이전 소송에서 제출된 감정서는 원고가 과거 발목 진료 이력이 없다는 진술을 전제로 한 것이므로, 객관적인 진료 기록이 확인된 이상 그대로 믿기 어렵습니다. 3. 부제소합의는 사고 발생 약 4개월 후, 원고가 이미 지속적인 통증으로 보험사를 상대로 소송을 제기한 이후에 이루어졌으며, 원고 스스로 '추후 사정변경을 이유로 추가 보상 청구 소송을 제기하지 않을 것'임을 확인하는 권리포기서까지 작성했습니다. 4. 원고의 사고 직후 골절 부위와 이단성 골연골염의 발병 부위가 일치하고, 사고 후 약 4개월간 족관절 통증이 지속되어 소송까지 제기했던 상황을 고려할 때, 합의 시점과 진단 시점 사이에 예측할 수 없던 새로운 증상이 발병했거나 상태가 급격히 악화되었다고 보기 어렵습니다. 진단 시점과 합의 시점의 시간 간격도 약 4개월로 그리 길지 않습니다. 따라서 원고가 합의 당시 자신의 증상과 상태를 인지하고 추가 합의금까지 받은 이상, 이단성 골연골염 진단 시기가 합의 이후라는 사정만으로 예측 불가능한 후발 손해라고 평가할 수 없다고 보았습니다. ### 결론 법원은 원고의 교통사고 후유증에 대한 추가 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 이는 원고가 이미 보험사와 소송을 제기하지 않기로 하는 합의(부제소합의)를 체결했으며, 새롭게 진단된 질환이 당시 예측할 수 없었던 후발 손해에 해당한다고 인정되지 않았기 때문입니다. ### 연관 법령 및 법리 불법행위로 인한 손해배상과 관련하여 가해자와 피해자 사이에 피해자가 일정한 합의금을 지급받고 나머지 청구를 포기하기로 합의가 이루어졌다면, 원칙적으로 그 이후에 더 큰 손해가 발생했다 하더라도 다시 배상을 청구할 수 없습니다. 그러나 다음의 예외적인 경우에는 다시 배상을 청구할 수 있습니다. 1. 합의가 손해 발생의 원인이 된 사고 후 얼마 지나지 않아 손해의 범위를 정확히 확인하기 어려운 상황에서 이루어졌을 경우. 2. 후발 손해가 합의 당시의 사정으로 보아 전혀 예상할 수 없었던 것이었을 경우. 3. 당사자가 이러한 후발 손해를 예상했더라면 사회 통념상 그 합의금액으로는 화해하지 않았을 것이라고 보는 것이 타당할 만큼 그 손해가 중대한 경우. 이러한 경우에는 당사자의 의사가 후발 손해에 대한 배상 청구권까지 포기한 것으로 볼 수 없으므로, 다시 배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원 판례(대법원 2000. 3. 23. 선고 99다63176 판결 등)의 법리입니다. 본 사건에서는 원고가 주장하는 발목의 이단성 골연골염이 위 법리가 정한 '예상 불가능한 후발 손해'에 해당하지 않는다고 판단되어, 원고의 추가 손해배상 청구가 기각되었습니다. ### 참고 사항 교통사고 등으로 인한 합의 시에는 다음 사항들을 신중하게 고려해야 합니다. 1. 의료 기록 확인: 합의 전에 모든 과거 및 현재의 의료 기록을 철저히 확인하고, 담당 의사와의 상담을 통해 현재 증상 및 향후 발생 가능한 후유증에 대한 충분한 설명을 들어야 합니다. 2. 합의 시점 고려: 사고 발생 직후에는 손해의 범위를 정확히 확인하기 어려울 수 있으므로, 합의는 충분한 치료와 의학적 평가를 거쳐 상해의 상태가 명확해진 시점에 하는 것이 유리할 수 있습니다. 3. '부제소합의' 신중 검토: '부제소합의'는 앞으로 어떠한 이유로든 추가적인 소송을 제기하지 않겠다는 약속이므로, 이 합의의 의미와 효력을 정확히 이해하고 매우 신중하게 결정해야 합니다. 4. 후발 손해의 예측 가능성: 합의 당시 예측하기 어려웠던 중대한 후발 손해가 발생했다고 주장하려면, 해당 손해가 당시의 의학적 지식이나 경험에 비추어 예상 불가능했다는 점을 객관적으로 입증해야 합니다. 기존 병력이 있거나 합의 전부터 관련 부위의 통증이 지속되었다면, 예측 불가능성을 인정받기 어렵습니다. 5. 증상 지속 시 대응: 합의 후에도 통증이 지속되거나 새로운 증상이 나타난다면 즉시 의료 기관을 방문하여 진단받고, 합의 내용과 치료 기록 등을 면밀히 검토하여 추가적인 조치가 필요한지 판단해야 합니다.

공인중개사의 부실한 설명으로 다가구주택 임대차 보증금 손실을 배상받은 사례

원고는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 306호를 임대차보증금 3,000만 원에 임차했습니다. 계약 당시 피고 C은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금 총액을 실제보다 2억 3,000만 원 적게 기재하여 설명했습니다. 이후 해당 다가구주택에 경매절차가 개시되었고, 원고는 잘못된 정보로 인해 임대차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 공인중개사 C과 C의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하였고, 법원은 피고들의 공동책임을 인정하여 원고에게 5,000,000원 및 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공인중개사의 불충분한 중개 설명으로 인해 다가구주택 임대차 보증금 3,000만 원을 회수하지 못하게 된 임차인입니다. - 피고 C: 원고와 임대인 H 사이의 다가구주택 임대차 계약을 중개한 공인중개사입니다. 선순위 임대차 보증금 액수를 실제와 다르게 고지하여 손해배상 책임이 인정되었습니다. - 피고 한국공인중개사협회: 피고 C과 공제계약을 맺은 단체로, 피고 C의 중개 사고로 인한 손해를 1억 원 한도 내에서 공동으로 배상할 책임이 있습니다. ### 분쟁 상황 원고는 2022년 8월 9일 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 306호를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 50,000원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 이 다가구주택에는 채권최고액 합계 4억 8,100만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 실제 선순위 임대차보증금은 합계 4억 2,700만 원이었습니다. 그러나 피고 C은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금을 1억 9,700만 원으로 기재하여 실제보다 2억 3,000만 원이나 적게 설명했습니다. 2023년 3월 13일 이 다가구주택에 강제경매 절차가 개시되었고, 5억 5,312만 4,356원에 매각되었으나 원고는 잘못된 정보로 인해 배당 절차에서 임대차보증금 3,000만 원을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 C의 과실을 주장하며 피고 C과 C의 공제사업자인 한국공인중개사협회에 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 C이 단순 계약서 작성만 대행했고, 임대인이 고지한 정보를 그대로 전달했을 뿐 과실이 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 단순히 계약서 작성만 의뢰받았다고 주장해도, 실질적으로 중개행위가 있었다고 볼 수 있는지 여부 다가구주택 임대차 계약 중개 시 공인중개사가 선순위 임대차보증금 현황을 정확히 확인하고 설명해야 할 의무의 범위 및 그 위반 여부 임차인 본인이 부동산 거래에 대한 조사·확인 책임을 소홀히 한 경우, 손해배상액이 감액될 수 있는지 여부 (과실상계) 공인중개사의 형사 사건 무죄 판결이 민사상 과실 인정에 미치는 영향 한국공인중개사협회의 공제 계약에 따른 손해배상 책임 발생 시점 및 공제 계약서상 책임면제 조항의 효력 ### 법원의 판단 제1심판결 중 원고의 패소 부분을 취소하고, 피고들(C과 한국공인중개사협회)은 공동하여 원고에게 5,000,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이자는 피고 C에게는 2024. 1. 11.부터, 피고 한국공인중개사협회에게는 2024. 3. 6.부터 판결 선고일인 2025. 10. 22.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 60%는 원고가, 나머지 40%는 피고들이 각 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 이 판결은 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때, 단순히 임대인의 말을 그대로 전달하는 것에 그치지 않고 선순위 임대차보증금 등 권리관계를 정확히 확인하여 임차인에게 설명해야 할 중대한 의무가 있음을 재확인했습니다. 이 의무를 소홀히 하여 임차인에게 재산상 손해가 발생하면 공인중개사와 공제사업자가 배상 책임을 지지만, 임차인 또한 자신의 권리 보호를 위한 주의 의무를 다해야 하며 이를 게을리하면 손해배상액이 줄어들 수 있음을 보여준 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제25조 제3항 및 제26조: 이 법률은 개업공인중개사가 중개가 완성된 시점에 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 보존해야 한다고 규정합니다. 특히 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성해서는 안 되며, 중개행위를 하지 않았음에도 함부로 계약서 등을 작성·교부해서는 안 된다고 명시하여 공인중개사의 전문성과 공정성을 확보하고자 합니다. 본 사건에서 피고 C이 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금을 사실과 다르게 기재한 것이 이 조항 위반의 근거 중 하나가 되었습니다. 공인중개사법 제30조: 이 조항은 중개업자가 고의 또는 과실로 중개행위를 하던 중 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있음을 명시합니다. 피고 C의 선순위 임대차보증금 확인·설명 의무 위반이 이 법조에 따른 손해배상 책임의 근거가 되었습니다. 다가구주택 임대차 중개 시 공인중개사의 특별한 확인·설명 의무 (대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조): 대법원은 중개업자가 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개할 때, 임차인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 자료, 특히 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 정보를 임대인에게 요구하여 확인한 후 임차인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다고 판시했습니다. 단순히 등기부상 권리관계만을 설명하는 데 그쳐서는 안 됩니다. 피고 C은 이 의무를 다하지 못하여 실제 선순위 임대차보증금보다 훨씬 적은 금액을 고지한 과실이 인정되었습니다. 과실상계 원칙 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조): 부동산 거래에서 중개업자가 확인·설명의무를 위반하여 손해가 발생했더라도, 중개를 위임한 거래 당사자 본인 역시 거래관계에 대한 조사·확인 책임을 완전히 벗어날 수는 없습니다. 따라서 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 손해배상 제도의 기본 원리인 손해의 공평 부담에 따라 과실상계를 적용하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고가 스스로 적극적으로 권리관계를 확인하지 않고, 전입신고를 늦게 한 점 등이 임차인의 과실로 인정되어 최종 손해배상액이 5,000,000원으로 제한되었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조: 이 법은 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖는다고 규정하여 임차인의 주거 생활 안정을 보장합니다. 또한, 임차보증금이 일정액 이하인 소액임차인에게는 경매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 부여합니다. 본 사례에서 원고는 전입신고를 늦게 하여 소액임차인으로서의 최우선변제 요건을 갖추지 못해 배당받지 못했습니다. 한국공인중개사협회의 공제 책임: 한국공인중개사협회는 공인중개사법 제30조에 따라 공인중개사가 중개행위로 인해 발생시킨 손해를 배상하기 위한 공제계약을 체결하며, 중개사고 발생 시 피공제자인 공인중개사와 공동으로 손해배상 책임을 집니다. 공제계약서에 "부동산중개업자는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행 함으로 인한 책임을 지지 않는다"는 조항이 있더라도, 이는 임대인의 계약불이행에 관한 것이므로 공인중개사가 공인중개사법에 따라 부담하는 손해배상책임까지 면제하는 취지로 해석되지 않는다고 판시되었습니다. ### 참고 사항 다가구주택 임차 시 주의사항: 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 공인중개사에게 해당 다가구주택의 모든 선순위 근저당권 설정 금액과 다른 임차인들의 임대차 보증금 총액 및 각 임대차 계약의 시작 및 종료 시점 등을 상세하게 요구하여 확인해야 합니다. 중개인이 제공하는 정보 외에 임대인에게 직접 관련 자료(예: 전체 임대차계약서 사본, 확정일자 부여 현황, 전입세대 열람 내역)를 요청하여 실제 권리관계를 객관적으로 재차 확인하는 것이 매우 중요합니다. 중개대상물 확인·설명서 확인의 중요성: 공인중개사가 작성하여 교부하는 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 검토하고, 특히 채권최고액, 선순위 임대차보증금 등 금액 관련 정보가 실제와 다르거나 불분명하다고 의심될 경우, 추가적인 자료를 요청하여 정확한 사실관계를 파악해야 합니다. 전입신고와 확정일자의 조속한 취득: 주택 임대차 계약 후에는 주택의 인도(입주)와 동시에 전입신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 필수적인 절차입니다. 본 사례의 원고처럼 전입신고가 늦어지면 소액임차인으로서 경매 시 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 상실할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 임차인의 자기 보호 의무: 공인중개사의 중개 과실이 있더라도, 임차인 본인에게도 부동산 거래의 권리관계를 조사하고 확인할 책임이 있습니다. 따라서 임차인이 스스로의 주의 의무를 다하지 않아 손해 발생이나 확대에 기여한 부분이 있다면, 과실상계 원칙에 따라 중개사로부터 받을 수 있는 손해배상액이 줄어들 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

전세 사기 피해자들이 공인중개사 등에 손해배상을 청구한 사건

임대차 계약 과정에서 발생한 전세 사기로 임대차보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 중개업무를 담당한 공인중개사와 공인중개사협회, 그리고 공제계약을 맺은 서울보증보험을 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 피고들의 항소를 모두 기각하며, 제1심 판결이 정당하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (C, B, D, E, F, G, H, I): 전세 사기 피해로 임대차보증금을 돌려받지 못한 임차인들. - 피고 K: 임대차 계약의 중개를 담당했던 공인중개사. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 K가 가입했던 공제사업자로서, 공인중개사의 업무상 과실로 인한 손해배상책임을 보장하는 단체. - 피고 서울보증보험 주식회사: 공인중개사 K와 손해배상책임 보증계약을 체결한 보험회사. ### 분쟁 상황 임차인들이 공인중개사 K의 중개로 빌라를 임대하였으나, 임대인 X이 실제 소유자(T신탁)가 아니거나 소유권을 상실하여 임대차보증금을 돌려받지 못하게 된 상황입니다. 임대차 목적물의 소유자인 T신탁이 2023년 8월 11일 원고들에게 빌라 각 세대의 인도를 구하는 소송을 제기함에 따라, 임대인 X이 임차인인 원고들에게 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 이행불능이 되어 그 무렵 임대차 계약이 종료되었습니다. 이에 임차인들은 공인중개사 K가 중개 대상물의 권리 관계 등을 제대로 확인하고 설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 공인중개사 K가 중개대상물의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 임차인들의 손해에 대해 책임이 있는지 여부. 2. 공인중개사 K의 책임이 인정될 경우, 한국공인중개사협회와 서울보증보험 주식회사의 손해배상책임 범위 및 연대 책임 여부. 3. 임대차계약 종료 후 임대차보증금에서 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금이 공제되어야 하는지 여부. 4. 공인중개사의 책임 면제를 규정한 계약 조항이 유효한지 여부. ### 법원의 판단 법원은 피고들(공인중개사 K, 한국공인중개사협회, 서울보증보험 주식회사)이 제기한 항소를 모두 기각하고, 제1심 법원의 판결이 정당하다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 원고들에게 제1심에서 인정된 손해배상금(원고 F에게 100,000,000원, 원고 I에게 40,000,000원, 원고 C, D, E, G, H에게 각 100,000,000원, 원고 B에게 110,000,000원, 단 서울보증보험은 원고 B에 대한 책임 한도가 100,000,000원) 및 위 각 돈에 대하여 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 결론 제1심 법원의 사실 인정과 판단이 정당하며, 피고들의 항소 이유가 없으므로 항소를 모두 기각합니다. 이 판결로 인해 전세 사기 피해 임차인들은 공인중개사의 확인·설명의무 위반에 대한 손해배상 책임을 인정받게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **공인중개사법상 중개업자의 확인·설명의무 및 손해배상책임**: 공인중개사는 중개대상물의 권리 관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있습니다. 이러한 의무를 위반하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 2. **공인중개사협회의 공제사업 및 보증기관의 책임**: 공인중개사법에 따라 공인중개사는 업무 개시 전 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입해야 합니다. 한국공인중개사협회는 공제사업을 통해 회원 공인중개사의 업무상 과실로 인한 손해를 보상하며, 보증보험사 또한 보증계약에 따라 책임이 발생합니다. 따라서 중개사의 과실이 인정되면 협회나 보증보험사는 해당 보장 한도 내에서 손해를 배상할 책임이 있습니다. 3. **임대차 종료에 따른 임차인의 차임 상당 부당이득금 반환의무에 관한 법리**: 임대차가 종료되었을 때, 임대인이 임대차 목적물을 임대할 권한을 가지고 있지 않고 임대차 목적물의 소유자가 임차인에게 목적물의 반환을 청구하거나 차임 또는 그 상당액의 지급을 요구하였다는 등의 사정이 인정되면, 임차인은 임대차 종료 후 임대인에 대한 관계에서 차임 상당의 부당이득금 반환의무를 지지 않습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다15046 판결 등 참조). 이는 임대인이 더 이상 임차물을 사용·수익하게 할 의무를 이행할 수 없게 되었기 때문입니다. 4. **면책 조항의 해석**: 계약서상 '개업공인중개사는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다'는 조항은 임대인의 계약불이행을 직접적인 원인으로 하는 손해에 대한 책임은 배제할 수 있으나, 공인중개사 본인의 확인·설명의무 위반과 같은 중개 행위상의 과실로 인한 손해에는 적용되지 않는다는 법리입니다. 5. **민사소송법 제420조**: 이 조항은 항소심에서 제1심 판결을 그대로 인용하는 경우에 적용되는 절차법적 근거입니다. 본 사건에서는 항소심 법원이 제1심의 판단을 그대로 받아들여 항소를 기각하는 이유로 이 조항을 명시했습니다. ### 참고 사항 1. **중개업자 책임 범위**: 공인중개사가 중개대상물의 권리 관계, 특히 임대인의 실제 소유 여부나 담보권 설정 여부 등 중요한 정보를 제대로 확인하고 설명하지 않아 임차인이 손해를 입었다면, 공인중개사는 손해배상 책임을 지게 됩니다. 2. **임대차 계약서 조항의 한계**: '개업공인중개사는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다'는 식의 계약 조항은 임대인의 계약 불이행으로 인한 손해에 대한 책임을 배제할 수 있으나, 공인중개사 본인의 확인·설명의무 위반과 같은 중개 행위상의 과실로 인한 손해에 대해서는 적용되지 않아 면책되지 않습니다. 3. **공제계약 및 보험의 역할**: 공인중개사가 가입한 한국공인중개사협회의 공제 또는 서울보증보험 등의 보증보험은 중개사의 과실로 인한 손해를 보전해 주는 역할을 하므로, 피해 발생 시 중개사는 물론 협회나 보증보험사에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 공제나 보험의 보장 한도액이 정해져 있을 수 있으므로 이를 확인해야 합니다. 4. **연체 차임 공제 불가**: 임대차 계약이 임대인의 귀책사유(예: 소유권 상실 등으로 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 의무 이행 불능)로 종료된 경우, 임차인이 그 후 임대차 목적물을 사용했다고 하더라도 임대인에게 차임 상당의 부당이득금 반환 의무를 지지 않으므로, 임대차보증금에서 연체 차임 등이 공제되지 않습니다. 5. **임대차 계약 시 주의 사항**: 계약 전 등기부등본을 통해 실제 소유자와 임대인이 일치하는지, 담보권 설정 여부 등을 직접 확인하고, 공인중개사에게 중개대상물 확인·설명서 제공을 요청하여 꼼꼼히 검토해야 합니다. 전세 보증금 반환 보증보험 가입을 고려하는 것도 중요합니다.

교통사고 합의 후 예상치 못한 후유증 관련 손해배상 청구 불가 판결

원고는 2016년 교통사고로 발목 골절 등 상해를 입고 가해 차량 보험사인 피고와 400만 원에 합의했습니다. 이후 통증이 계속되어 소송을 제기했고, 추가로 230만 원을 지급받는 대신 향후 민형사상 소송을 제기하지 않겠다는 '부제소합의'를 하고 소를 취하했습니다. 그러나 원고는 2017년 발목의 이단성 골연골염 진단을 받은 후 이를 합의 당시 예측할 수 없었던 후발 손해라고 주장하며, 이전 가해 차량 운전자를 상대로 소송을 제기했으나 부제소합의 위반으로 각하되어 확정되었습니다. 원고는 다시 피고 보험사를 상대로 6천여만 원의 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고의 발목 상태가 합의 당시 예측 불가능한 손해였다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 소를 각하했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 교통사고 피해자로, 사고 후 보험사와 두 차례 합의를 했음에도 발목 후유증에 대해 추가 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 C보험 주식회사: 교통사고 가해 차량의 보험회사로, 원고와 손해배상 합의를 했으며 원고의 추가 청구에 대해 '소송을 제기하지 않기로 한 합의'를 근거로 부적법함을 주장했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 교통사고 후 보험사와 두 차례 손해배상 합의를 통해 총 630만 원을 받았으나, 이후 발목의 이단성 골연골염 진단을 받고 이를 예측 불가능한 후발 손해로 보아 피고 보험사에게 약 6천2백만 원의 추가 손해배상을 요구했습니다. 반면 피고 보험사는 원고와 '향후 소송을 제기하지 않기로 한 합의(부제소합의)'가 있었으므로, 원고의 추가 소송은 부적법하며, 해당 질환은 예측 불가능한 후발 손해로 볼 수 없다고 주장하며 대립했습니다. ### 핵심 쟁점 교통사고 피해자가 보험사와 손해배상에 합의하고 향후 소송을 제기하지 않기로 약속한 경우, 이후 발생한 새로운 증상이 합의 당시 '예측할 수 없었던 후발 손해'에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 이 사건 소송을 각하했습니다. 원고가 주장하는 이단성 골연골염이 이전에 체결한 '부제소합의' 당시 예측 불가능한 손해였다고 보기 어렵다는 이유에서입니다. 판결의 주된 근거는 다음과 같습니다. 1. 원고는 사고 이전인 2010년부터 사고 발생일까지 발목 부위의 염좌, 긴장, 무릎관절증 등으로 여러 차례 진료를 받은 이력이 있습니다. 2. 이전 소송에서 제출된 감정서는 원고가 과거 발목 진료 이력이 없다는 진술을 전제로 한 것이므로, 객관적인 진료 기록이 확인된 이상 그대로 믿기 어렵습니다. 3. 부제소합의는 사고 발생 약 4개월 후, 원고가 이미 지속적인 통증으로 보험사를 상대로 소송을 제기한 이후에 이루어졌으며, 원고 스스로 '추후 사정변경을 이유로 추가 보상 청구 소송을 제기하지 않을 것'임을 확인하는 권리포기서까지 작성했습니다. 4. 원고의 사고 직후 골절 부위와 이단성 골연골염의 발병 부위가 일치하고, 사고 후 약 4개월간 족관절 통증이 지속되어 소송까지 제기했던 상황을 고려할 때, 합의 시점과 진단 시점 사이에 예측할 수 없던 새로운 증상이 발병했거나 상태가 급격히 악화되었다고 보기 어렵습니다. 진단 시점과 합의 시점의 시간 간격도 약 4개월로 그리 길지 않습니다. 따라서 원고가 합의 당시 자신의 증상과 상태를 인지하고 추가 합의금까지 받은 이상, 이단성 골연골염 진단 시기가 합의 이후라는 사정만으로 예측 불가능한 후발 손해라고 평가할 수 없다고 보았습니다. ### 결론 법원은 원고의 교통사고 후유증에 대한 추가 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 이는 원고가 이미 보험사와 소송을 제기하지 않기로 하는 합의(부제소합의)를 체결했으며, 새롭게 진단된 질환이 당시 예측할 수 없었던 후발 손해에 해당한다고 인정되지 않았기 때문입니다. ### 연관 법령 및 법리 불법행위로 인한 손해배상과 관련하여 가해자와 피해자 사이에 피해자가 일정한 합의금을 지급받고 나머지 청구를 포기하기로 합의가 이루어졌다면, 원칙적으로 그 이후에 더 큰 손해가 발생했다 하더라도 다시 배상을 청구할 수 없습니다. 그러나 다음의 예외적인 경우에는 다시 배상을 청구할 수 있습니다. 1. 합의가 손해 발생의 원인이 된 사고 후 얼마 지나지 않아 손해의 범위를 정확히 확인하기 어려운 상황에서 이루어졌을 경우. 2. 후발 손해가 합의 당시의 사정으로 보아 전혀 예상할 수 없었던 것이었을 경우. 3. 당사자가 이러한 후발 손해를 예상했더라면 사회 통념상 그 합의금액으로는 화해하지 않았을 것이라고 보는 것이 타당할 만큼 그 손해가 중대한 경우. 이러한 경우에는 당사자의 의사가 후발 손해에 대한 배상 청구권까지 포기한 것으로 볼 수 없으므로, 다시 배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원 판례(대법원 2000. 3. 23. 선고 99다63176 판결 등)의 법리입니다. 본 사건에서는 원고가 주장하는 발목의 이단성 골연골염이 위 법리가 정한 '예상 불가능한 후발 손해'에 해당하지 않는다고 판단되어, 원고의 추가 손해배상 청구가 기각되었습니다. ### 참고 사항 교통사고 등으로 인한 합의 시에는 다음 사항들을 신중하게 고려해야 합니다. 1. 의료 기록 확인: 합의 전에 모든 과거 및 현재의 의료 기록을 철저히 확인하고, 담당 의사와의 상담을 통해 현재 증상 및 향후 발생 가능한 후유증에 대한 충분한 설명을 들어야 합니다. 2. 합의 시점 고려: 사고 발생 직후에는 손해의 범위를 정확히 확인하기 어려울 수 있으므로, 합의는 충분한 치료와 의학적 평가를 거쳐 상해의 상태가 명확해진 시점에 하는 것이 유리할 수 있습니다. 3. '부제소합의' 신중 검토: '부제소합의'는 앞으로 어떠한 이유로든 추가적인 소송을 제기하지 않겠다는 약속이므로, 이 합의의 의미와 효력을 정확히 이해하고 매우 신중하게 결정해야 합니다. 4. 후발 손해의 예측 가능성: 합의 당시 예측하기 어려웠던 중대한 후발 손해가 발생했다고 주장하려면, 해당 손해가 당시의 의학적 지식이나 경험에 비추어 예상 불가능했다는 점을 객관적으로 입증해야 합니다. 기존 병력이 있거나 합의 전부터 관련 부위의 통증이 지속되었다면, 예측 불가능성을 인정받기 어렵습니다. 5. 증상 지속 시 대응: 합의 후에도 통증이 지속되거나 새로운 증상이 나타난다면 즉시 의료 기관을 방문하여 진단받고, 합의 내용과 치료 기록 등을 면밀히 검토하여 추가적인 조치가 필요한지 판단해야 합니다.

공인중개사의 부실한 설명으로 다가구주택 임대차 보증금 손실을 배상받은 사례

원고는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 306호를 임대차보증금 3,000만 원에 임차했습니다. 계약 당시 피고 C은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금 총액을 실제보다 2억 3,000만 원 적게 기재하여 설명했습니다. 이후 해당 다가구주택에 경매절차가 개시되었고, 원고는 잘못된 정보로 인해 임대차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 공인중개사 C과 C의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하였고, 법원은 피고들의 공동책임을 인정하여 원고에게 5,000,000원 및 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공인중개사의 불충분한 중개 설명으로 인해 다가구주택 임대차 보증금 3,000만 원을 회수하지 못하게 된 임차인입니다. - 피고 C: 원고와 임대인 H 사이의 다가구주택 임대차 계약을 중개한 공인중개사입니다. 선순위 임대차 보증금 액수를 실제와 다르게 고지하여 손해배상 책임이 인정되었습니다. - 피고 한국공인중개사협회: 피고 C과 공제계약을 맺은 단체로, 피고 C의 중개 사고로 인한 손해를 1억 원 한도 내에서 공동으로 배상할 책임이 있습니다. ### 분쟁 상황 원고는 2022년 8월 9일 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 306호를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 50,000원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 이 다가구주택에는 채권최고액 합계 4억 8,100만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 실제 선순위 임대차보증금은 합계 4억 2,700만 원이었습니다. 그러나 피고 C은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금을 1억 9,700만 원으로 기재하여 실제보다 2억 3,000만 원이나 적게 설명했습니다. 2023년 3월 13일 이 다가구주택에 강제경매 절차가 개시되었고, 5억 5,312만 4,356원에 매각되었으나 원고는 잘못된 정보로 인해 배당 절차에서 임대차보증금 3,000만 원을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 C의 과실을 주장하며 피고 C과 C의 공제사업자인 한국공인중개사협회에 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 C이 단순 계약서 작성만 대행했고, 임대인이 고지한 정보를 그대로 전달했을 뿐 과실이 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 단순히 계약서 작성만 의뢰받았다고 주장해도, 실질적으로 중개행위가 있었다고 볼 수 있는지 여부 다가구주택 임대차 계약 중개 시 공인중개사가 선순위 임대차보증금 현황을 정확히 확인하고 설명해야 할 의무의 범위 및 그 위반 여부 임차인 본인이 부동산 거래에 대한 조사·확인 책임을 소홀히 한 경우, 손해배상액이 감액될 수 있는지 여부 (과실상계) 공인중개사의 형사 사건 무죄 판결이 민사상 과실 인정에 미치는 영향 한국공인중개사협회의 공제 계약에 따른 손해배상 책임 발생 시점 및 공제 계약서상 책임면제 조항의 효력 ### 법원의 판단 제1심판결 중 원고의 패소 부분을 취소하고, 피고들(C과 한국공인중개사협회)은 공동하여 원고에게 5,000,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이자는 피고 C에게는 2024. 1. 11.부터, 피고 한국공인중개사협회에게는 2024. 3. 6.부터 판결 선고일인 2025. 10. 22.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 60%는 원고가, 나머지 40%는 피고들이 각 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 이 판결은 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때, 단순히 임대인의 말을 그대로 전달하는 것에 그치지 않고 선순위 임대차보증금 등 권리관계를 정확히 확인하여 임차인에게 설명해야 할 중대한 의무가 있음을 재확인했습니다. 이 의무를 소홀히 하여 임차인에게 재산상 손해가 발생하면 공인중개사와 공제사업자가 배상 책임을 지지만, 임차인 또한 자신의 권리 보호를 위한 주의 의무를 다해야 하며 이를 게을리하면 손해배상액이 줄어들 수 있음을 보여준 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제25조 제3항 및 제26조: 이 법률은 개업공인중개사가 중개가 완성된 시점에 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 보존해야 한다고 규정합니다. 특히 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성해서는 안 되며, 중개행위를 하지 않았음에도 함부로 계약서 등을 작성·교부해서는 안 된다고 명시하여 공인중개사의 전문성과 공정성을 확보하고자 합니다. 본 사건에서 피고 C이 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금을 사실과 다르게 기재한 것이 이 조항 위반의 근거 중 하나가 되었습니다. 공인중개사법 제30조: 이 조항은 중개업자가 고의 또는 과실로 중개행위를 하던 중 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있음을 명시합니다. 피고 C의 선순위 임대차보증금 확인·설명 의무 위반이 이 법조에 따른 손해배상 책임의 근거가 되었습니다. 다가구주택 임대차 중개 시 공인중개사의 특별한 확인·설명 의무 (대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조): 대법원은 중개업자가 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개할 때, 임차인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 자료, 특히 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 정보를 임대인에게 요구하여 확인한 후 임차인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다고 판시했습니다. 단순히 등기부상 권리관계만을 설명하는 데 그쳐서는 안 됩니다. 피고 C은 이 의무를 다하지 못하여 실제 선순위 임대차보증금보다 훨씬 적은 금액을 고지한 과실이 인정되었습니다. 과실상계 원칙 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조): 부동산 거래에서 중개업자가 확인·설명의무를 위반하여 손해가 발생했더라도, 중개를 위임한 거래 당사자 본인 역시 거래관계에 대한 조사·확인 책임을 완전히 벗어날 수는 없습니다. 따라서 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 손해배상 제도의 기본 원리인 손해의 공평 부담에 따라 과실상계를 적용하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고가 스스로 적극적으로 권리관계를 확인하지 않고, 전입신고를 늦게 한 점 등이 임차인의 과실로 인정되어 최종 손해배상액이 5,000,000원으로 제한되었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조: 이 법은 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖는다고 규정하여 임차인의 주거 생활 안정을 보장합니다. 또한, 임차보증금이 일정액 이하인 소액임차인에게는 경매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 부여합니다. 본 사례에서 원고는 전입신고를 늦게 하여 소액임차인으로서의 최우선변제 요건을 갖추지 못해 배당받지 못했습니다. 한국공인중개사협회의 공제 책임: 한국공인중개사협회는 공인중개사법 제30조에 따라 공인중개사가 중개행위로 인해 발생시킨 손해를 배상하기 위한 공제계약을 체결하며, 중개사고 발생 시 피공제자인 공인중개사와 공동으로 손해배상 책임을 집니다. 공제계약서에 "부동산중개업자는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행 함으로 인한 책임을 지지 않는다"는 조항이 있더라도, 이는 임대인의 계약불이행에 관한 것이므로 공인중개사가 공인중개사법에 따라 부담하는 손해배상책임까지 면제하는 취지로 해석되지 않는다고 판시되었습니다. ### 참고 사항 다가구주택 임차 시 주의사항: 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 공인중개사에게 해당 다가구주택의 모든 선순위 근저당권 설정 금액과 다른 임차인들의 임대차 보증금 총액 및 각 임대차 계약의 시작 및 종료 시점 등을 상세하게 요구하여 확인해야 합니다. 중개인이 제공하는 정보 외에 임대인에게 직접 관련 자료(예: 전체 임대차계약서 사본, 확정일자 부여 현황, 전입세대 열람 내역)를 요청하여 실제 권리관계를 객관적으로 재차 확인하는 것이 매우 중요합니다. 중개대상물 확인·설명서 확인의 중요성: 공인중개사가 작성하여 교부하는 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 검토하고, 특히 채권최고액, 선순위 임대차보증금 등 금액 관련 정보가 실제와 다르거나 불분명하다고 의심될 경우, 추가적인 자료를 요청하여 정확한 사실관계를 파악해야 합니다. 전입신고와 확정일자의 조속한 취득: 주택 임대차 계약 후에는 주택의 인도(입주)와 동시에 전입신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 필수적인 절차입니다. 본 사례의 원고처럼 전입신고가 늦어지면 소액임차인으로서 경매 시 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 상실할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 임차인의 자기 보호 의무: 공인중개사의 중개 과실이 있더라도, 임차인 본인에게도 부동산 거래의 권리관계를 조사하고 확인할 책임이 있습니다. 따라서 임차인이 스스로의 주의 의무를 다하지 않아 손해 발생이나 확대에 기여한 부분이 있다면, 과실상계 원칙에 따라 중개사로부터 받을 수 있는 손해배상액이 줄어들 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

전세 사기 피해자들이 공인중개사 등에 손해배상을 청구한 사건

임대차 계약 과정에서 발생한 전세 사기로 임대차보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 중개업무를 담당한 공인중개사와 공인중개사협회, 그리고 공제계약을 맺은 서울보증보험을 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 피고들의 항소를 모두 기각하며, 제1심 판결이 정당하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (C, B, D, E, F, G, H, I): 전세 사기 피해로 임대차보증금을 돌려받지 못한 임차인들. - 피고 K: 임대차 계약의 중개를 담당했던 공인중개사. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 K가 가입했던 공제사업자로서, 공인중개사의 업무상 과실로 인한 손해배상책임을 보장하는 단체. - 피고 서울보증보험 주식회사: 공인중개사 K와 손해배상책임 보증계약을 체결한 보험회사. ### 분쟁 상황 임차인들이 공인중개사 K의 중개로 빌라를 임대하였으나, 임대인 X이 실제 소유자(T신탁)가 아니거나 소유권을 상실하여 임대차보증금을 돌려받지 못하게 된 상황입니다. 임대차 목적물의 소유자인 T신탁이 2023년 8월 11일 원고들에게 빌라 각 세대의 인도를 구하는 소송을 제기함에 따라, 임대인 X이 임차인인 원고들에게 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 이행불능이 되어 그 무렵 임대차 계약이 종료되었습니다. 이에 임차인들은 공인중개사 K가 중개 대상물의 권리 관계 등을 제대로 확인하고 설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 공인중개사 K가 중개대상물의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 임차인들의 손해에 대해 책임이 있는지 여부. 2. 공인중개사 K의 책임이 인정될 경우, 한국공인중개사협회와 서울보증보험 주식회사의 손해배상책임 범위 및 연대 책임 여부. 3. 임대차계약 종료 후 임대차보증금에서 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금이 공제되어야 하는지 여부. 4. 공인중개사의 책임 면제를 규정한 계약 조항이 유효한지 여부. ### 법원의 판단 법원은 피고들(공인중개사 K, 한국공인중개사협회, 서울보증보험 주식회사)이 제기한 항소를 모두 기각하고, 제1심 법원의 판결이 정당하다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 원고들에게 제1심에서 인정된 손해배상금(원고 F에게 100,000,000원, 원고 I에게 40,000,000원, 원고 C, D, E, G, H에게 각 100,000,000원, 원고 B에게 110,000,000원, 단 서울보증보험은 원고 B에 대한 책임 한도가 100,000,000원) 및 위 각 돈에 대하여 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 결론 제1심 법원의 사실 인정과 판단이 정당하며, 피고들의 항소 이유가 없으므로 항소를 모두 기각합니다. 이 판결로 인해 전세 사기 피해 임차인들은 공인중개사의 확인·설명의무 위반에 대한 손해배상 책임을 인정받게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **공인중개사법상 중개업자의 확인·설명의무 및 손해배상책임**: 공인중개사는 중개대상물의 권리 관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있습니다. 이러한 의무를 위반하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 2. **공인중개사협회의 공제사업 및 보증기관의 책임**: 공인중개사법에 따라 공인중개사는 업무 개시 전 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입해야 합니다. 한국공인중개사협회는 공제사업을 통해 회원 공인중개사의 업무상 과실로 인한 손해를 보상하며, 보증보험사 또한 보증계약에 따라 책임이 발생합니다. 따라서 중개사의 과실이 인정되면 협회나 보증보험사는 해당 보장 한도 내에서 손해를 배상할 책임이 있습니다. 3. **임대차 종료에 따른 임차인의 차임 상당 부당이득금 반환의무에 관한 법리**: 임대차가 종료되었을 때, 임대인이 임대차 목적물을 임대할 권한을 가지고 있지 않고 임대차 목적물의 소유자가 임차인에게 목적물의 반환을 청구하거나 차임 또는 그 상당액의 지급을 요구하였다는 등의 사정이 인정되면, 임차인은 임대차 종료 후 임대인에 대한 관계에서 차임 상당의 부당이득금 반환의무를 지지 않습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다15046 판결 등 참조). 이는 임대인이 더 이상 임차물을 사용·수익하게 할 의무를 이행할 수 없게 되었기 때문입니다. 4. **면책 조항의 해석**: 계약서상 '개업공인중개사는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다'는 조항은 임대인의 계약불이행을 직접적인 원인으로 하는 손해에 대한 책임은 배제할 수 있으나, 공인중개사 본인의 확인·설명의무 위반과 같은 중개 행위상의 과실로 인한 손해에는 적용되지 않는다는 법리입니다. 5. **민사소송법 제420조**: 이 조항은 항소심에서 제1심 판결을 그대로 인용하는 경우에 적용되는 절차법적 근거입니다. 본 사건에서는 항소심 법원이 제1심의 판단을 그대로 받아들여 항소를 기각하는 이유로 이 조항을 명시했습니다. ### 참고 사항 1. **중개업자 책임 범위**: 공인중개사가 중개대상물의 권리 관계, 특히 임대인의 실제 소유 여부나 담보권 설정 여부 등 중요한 정보를 제대로 확인하고 설명하지 않아 임차인이 손해를 입었다면, 공인중개사는 손해배상 책임을 지게 됩니다. 2. **임대차 계약서 조항의 한계**: '개업공인중개사는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다'는 식의 계약 조항은 임대인의 계약 불이행으로 인한 손해에 대한 책임을 배제할 수 있으나, 공인중개사 본인의 확인·설명의무 위반과 같은 중개 행위상의 과실로 인한 손해에 대해서는 적용되지 않아 면책되지 않습니다. 3. **공제계약 및 보험의 역할**: 공인중개사가 가입한 한국공인중개사협회의 공제 또는 서울보증보험 등의 보증보험은 중개사의 과실로 인한 손해를 보전해 주는 역할을 하므로, 피해 발생 시 중개사는 물론 협회나 보증보험사에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 공제나 보험의 보장 한도액이 정해져 있을 수 있으므로 이를 확인해야 합니다. 4. **연체 차임 공제 불가**: 임대차 계약이 임대인의 귀책사유(예: 소유권 상실 등으로 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 의무 이행 불능)로 종료된 경우, 임차인이 그 후 임대차 목적물을 사용했다고 하더라도 임대인에게 차임 상당의 부당이득금 반환 의무를 지지 않으므로, 임대차보증금에서 연체 차임 등이 공제되지 않습니다. 5. **임대차 계약 시 주의 사항**: 계약 전 등기부등본을 통해 실제 소유자와 임대인이 일치하는지, 담보권 설정 여부 등을 직접 확인하고, 공인중개사에게 중개대상물 확인·설명서 제공을 요청하여 꼼꼼히 검토해야 합니다. 전세 보증금 반환 보증보험 가입을 고려하는 것도 중요합니다.