임대차
이 사건은 공동 소유의 건물이 경매로 매각된 후, 임차인들이 공동 임대인들을 상대로 임대차 보증금의 잔액과 지연손해금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고들 모두를 공동 임대인으로 인정하여 보증금 반환 의무를 부과했습니다. 다만, 임차인들이 퇴거 사실을 임대인에게 통지하지 않았으므로 지연손해금 기산점은 소장 부본 송달일 다음 날로 보았고, 임차인들의 미지급 차임 및 관리비를 보증금에서 공제한 후 최종 반환액을 결정했습니다.
피고들은 2008년 경매를 통해 의정부시의 한 건물을 공동으로 취득하고 2012년에 증축했습니다. 이후 원고들은 이 건물 중 일부 호실에 관하여 피고들과 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 2013년 이 사건 건물에 대한 임의경매개시결정이 내려졌고, 2016년 건물은 매각되었습니다. 건물 매각 과정에서 일부 원고들은 경매 절차를 통해 보증금의 일부를 배당받았고, 일부는 임대차 계약을 중개한 공인중개사들로부터 보증금의 일부를 변제받았습니다. 이에 원고들은 임대차 계약이 경매로 종료되었으므로, 피고들에게 남은 임대차 보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금의 반환을 요구하며 이 사건 소송을 제기했습니다.
법원은 이 사건 건물의 공동 소유자인 피고들 모두를 임대차 계약의 공동 임대인으로 인정하여 임차인들에게 임대차 보증금 반환 의무를 지도록 판결했습니다. 다만, 임차인들이 퇴거 사실을 임대인에게 통지하지 않은 점을 고려하여 지연손해금의 기산점을 조정했으며, 임차인들의 미지급 차임 및 관리비는 반환할 보증금에서 공제하도록 했습니다. 피고 I에 대해서는 자백간주, 피고 J에 대해서는 공시송달을 통해 원고들의 주장을 인정하였습니다.
1. 계약 당사자 확정 및 의사표시 해석 (대법원 1995. 6. 30. 선고 94다51222 판결 등) 계약 당사자가 누구인지는 계약에 참여한 당사자의 의사를 해석하는 문제입니다. 서면으로 작성된 계약의 경우, 사용된 문구에만 얽매이지 않고 당사자가 그 표시 행위에 부여한 객관적인 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의사표시 존재와 내용을 인정해야 합니다. 이 사건에서는 피고들이 공동사업자등록을 하고 'AC'라는 상호로 임대차 계약을 체결한 사실 등이 피고 H도 공동 임대인에 해당한다는 판단의 근거가 되었습니다.
2. 공유물 임대차 보증금 반환채무의 성격 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결) 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 자신의 공유지분만을 임대한 것이 아니라 임대 목적물 전체를 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차 보증금 반환채무는 성질상 나누어 질 수 없는 '불가분채무'에 해당합니다. 따라서 모든 공동 임대인이 임차인에게 보증금 전액에 대해 공동으로 반환 의무를 부담하게 됩니다.
3. 임대차 보증금 반환 지연손해금의 기산점 (대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결) 임대인이 보증금을 반환할 의무와 임차인이 목적물을 인도할 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 임대차 목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 명확히 알리지 않았다면, 임대차 목적물 인도의 '이행제공'이 있었다고 볼 수 없습니다. 이행제공이 없는 경우 임대인은 지연손해금 책임을 지지 않으므로, 임차인이 퇴거 사실을 통지했음을 입증하지 못하면 지연손해금은 소장 부본이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터 계산됩니다.
4. 민사소송법상 재판 절차 관련 조항
