상가건물의 임차인이 임대차기간 만료일 하루 전에 계약갱신 거절 통지를 한 경우, 임대차기간 만료일은 언제일까요?

나임차씨는 김임대씨에게 상가건물의 일부를 임차하여 2022년 12월 31일부터 2024년 12월 30일까지 임대차계약을 체결한 뒤 안경점을 운영해왔습니다. 계약기간 만료일 하루 전인 2024년 12월 29일에 나임차씨는 김임대씨에게 임대차계약 갱신 거절을 통지했고, 계약기간 만료일인 2024년 12월 30일에 계약이 종료됨을 주장했습니다. 반면, 김임대씨는 나임차씨가 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 않았기 때문에 이미 임대차계약이 묵시적으로 갱신됐고, 갱신거절을 통지한 날부터 3개월 뒤인 2025년 3월 29일에 임대차계약이 해지된다고 주장하고 있습니다. 과연 누구의 주장이 맞을까요? ※ 참고조문 : 「민법」 제639조 및 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항ㆍ 제4항 「민법」 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (이하 생략) ② ~ ③ (생략) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. (이하 생략) ⑤ (생략)

• 주장 1

  김임대씨: 임대인인 제가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절을 통지하지 않았고, 나임차씨도 별다른 조치를 하지 않았기 때문에 이미 임대차계약은 묵시적으로 갱신됐습니다. 따라서 갱신거절을 통지한 날부터 3개월 뒤에 임대차계약이 해지됩니다.

• 주장 2

  나임차씨: 저는 임대차기간 만료일 전에 임대인에게 갱신거절 통지를 했기 때문에 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 이 경우 임대차계약은 임대차기간 만료일에 종료됐다고 봐야 합니다.

위 사례는 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료하는지 여부가 문제된 사안입니다. 이와 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결). (1) 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료합니다. (2)「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 함) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않고 있습니다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하고 있을 뿐,「주택임대차보호법」 제6조 제1항 후문(「주택임대차보호법」 제6조 제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.)과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않고 있습니다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 합니다. (3) 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 아니한 경우, 임대차계약이 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신된다고 판단하는 것은 문언해석에 반합니다. (4) 위와 같은 이유로 대법원은 상가건물의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 판단하였습니다. 이러한 판례의 취지에 따르면, 이 사례에서 나임차씨는 상가건물 임대차계약 만료일 전에 갱신거절 통지를 하였으므로, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않고 계약의 만료일에 종료된 것으로 보아야 할 것입니다.