임대차
임대차계약은 당사자의 합의로 갱신하거나, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 계약조건은 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 갱신됩니다. 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등의 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.
임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 다음의 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제1항 및 제35조제1항).
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우
임대사업자의 귀책사유 없이 다음의 시점으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우
민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일(입주지정기간을 정하지 않은 경우에는 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
민간매입임대주택: 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
장기민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우
공공지원민간임대주택의 임차인이 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우
상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우
혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우
공공지원민간임대주택의 입주자를 선정하고 남은 공공지원민간임대주택에 대하여 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우
임차인이 공공지원민간임대주택 또는 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우
공공지원민간임대주택 임대사업자는 임차주택 명도사유에도 불구하고「주택공급에 관한 규칙」에 따른 분양권 등을 갖고 있는 임차인에게 입주예정일(분양권등이 여러 개인 경우에는 가장 빨리 도래하는 입주예정일을 말함)까지는 임대하거나 재계약을 체결할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의11제4항).
표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
위의 거절사유가 발생하지 않았음에도 불구하고 이를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제2항제4호).
임차인은 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 다음의 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제35조제2항).
시장·군수·구청장이 민간임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우
임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 민간임대주택의 부대시설·복리시설을 파손시킨 경우
임대사업자의 귀책사유로 입주지정기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우
임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 경우
임대인은 임대차 기간의 만료 등으로 임대차가 종료되면 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결 참조).
임차보증금은 임대차존속 중 임대료뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것이므로, 임대인은 연체된 임대료가 있다면 이를 보증금에서 공제하고 나머지 잔액을 임차인에게 반환하면 됩니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결 참조).
반면, 임차인은 임대차 계약이 종료되고 임대주택을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여 반환해야 할 의무가 있습니다(「민법」 제654조 및 제615조제1항 참조).
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