오화석 변호사

부동산 중개인의 허위 설명으로 전세보증금을 잃게 된 사건

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택의 한 호실을 전세보증금 6천만 원에 임차했습니다. 계약 당시 피고 C는 '전세보증보험에 가입 접수 중이며, 가입되면 괜찮다'고 설명했고, 이를 믿은 원고는 해당 특약을 계약서에 넣었습니다. 그러나 실제로는 전세보증보험 가입이 되지 않았고, 해당 다가구주택에는 선순위 근저당권과 임차보증금이 과도하게 설정되어 있었습니다. 이후 다가구주택은 경매로 넘어갔고, 경락대금은 선순위 채무 변제에 모두 사용되어 원고에게 배당될 금액이 없었습니다. 이에 원고는 피고 공인중개사 C와 그의 보증보험사인 서울보증보험을 상대로 6천만 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사 C가 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 잘못된 정보를 제공함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 판단했습니다. 다만, 원고 또한 다가구주택의 특성을 고려하여 스스로 권리관계를 조사하거나 배당요구종기까지 권리신고를 하지 않은 과실이 인정되어, 피고들의 책임을 50%로 제한하고 3천만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 전세보증금 6천만 원을 지급하고 다가구주택을 임차했으나, 공인중개사의 잘못된 설명으로 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인입니다. - 피고 C: 원고에게 임대차계약을 중개하면서 전세보증보험 가입 여부 및 주택의 선순위 권리관계에 대해 잘못된 정보를 제공한 공인중개사입니다. - 피고 서울보증보험 주식회사: 공인중개사 C가 가입한 공인중개사 손해배상책임 보증보험 회사입니다. 피고 C의 중개 과실로 인한 손해 발생 시 보험금을 지급할 의무가 있습니다. - 임대인 H: 원고에게 주택을 임대한 다가구주택의 소유주입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 공인중개사 C를 통해 다가구주택의 203호를 임대차보증금 6천만 원에 임차했습니다. 계약 당시 원고는 전세보증보험 가입 여부를 중요하게 생각하여 공인중개사 C에게 문의했고, C는 '전세보증보험 가입이 접수되었고, 가입되면 괜찮다'고 설명했습니다. 이에 원고는 이를 믿고 계약을 체결하며 특약사항에 '해당 건물은 전세보증보험에 가입 접수 중이므로, 추후 임차인 부담금이 발생한다'는 내용을 포함시켰습니다. 그러나 해당 주택에는 이미 채권최고액 7억 8천만 원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 선순위 임차보증금도 8억 6천만 원에 달하는 상황이었습니다. 이후 이 다가구주택은 경매에 넘어가 10억 1,599만 9,999원에 낙찰되었으나, 경락대금은 선순위 채권자들에게 모두 배당되어 후순위였던 원고는 임대차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되었습니다. 원고는 공인중개사 C가 중요한 정보를 제대로 설명하지 않았거나 허위로 설명하여 손해를 입었다며, C와 그의 보증보험사를 상대로 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 전세보증보험 가입 가능성 및 다가구주택의 선순위 권리관계(근저당권, 다른 임차인 보증금)에 대해 임차인에게 정확한 정보를 제공하지 않거나 잘못된 정보를 제공한 경우, 그로 인해 발생한 임차인의 손해에 대해 배상 책임이 있는지 여부와 손해배상 책임의 범위입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(공인중개사 C 및 서울보증보험 주식회사)이 공동하여 원고에게 3천만 원 및 이에 대한 지연손해금(피고 C는 2024년 8월 13일부터, 피고 서울보증보험은 2024년 8월 7일부터 2025년 5월 1일까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(6천만 원)는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고들이 각각 50%씩 부담하도록 했습니다. ### 결론 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 권리관계를 정확히 조사하고 설명할 의무가 있으나, 이 사건에서 공인중개사 C는 전세보증보험 가입 가능성 및 선순위 근저당권과 임차보증금에 대해 잘못된 정보를 제공하거나 설명 의무를 다하지 않아 임차인인 원고에게 손해를 입혔습니다. 그러나 임차인인 원고도 본인 스스로 주택의 권리관계 및 경매 시 대응에 소홀히 한 과실이 인정되어, 최종 손해배상 책임은 공인중개사 측에 50%로 제한되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 공인중개사의 중개 과실로 인한 손해배상 책임과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)**​ * 제1항은 공인중개사가 중개 의뢰를 받았을 때 중개대상물의 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항, 그리고 수도, 전기, 가스 등 시설물의 상태, 벽면, 도배의 상태 등을 확인하여 중개 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 한다고 규정합니다. * 제2항은 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 일정 기간 보존해야 한다고 명시합니다. * **이 사건에서의 적용**: 공인중개사 C는 다가구주택을 중개하면서 등기부등본상의 근저당권과 다른 임차인들의 선순위 보증금 등 권리관계를 정확히 확인하고 원고에게 설명해야 할 의무를 위반했습니다. 특히 전세보증보험 가입 여부에 대해 그릇된 정보를 제공하여 원고가 계약을 체결하도록 유도한 것은 이 조항 위반으로 보았습니다. 2. **공인중개사법 제30조 (손해배상책임)**​ * 이 조항은 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 또한, 중개업자는 업무개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며, 거래당사자가 손해를 입었을 경우 그 보증기관이 보험금 또는 공제금을 지급할 책임이 있다고 명시합니다. * **이 사건에서의 적용**: 공인중개사 C의 설명 의무 위반(과실)으로 원고가 임대차보증금을 돌려받지 못하는 재산상 손해를 입었으므로, C는 이 조항에 따라 손해배상 책임을 지게 됩니다. 아울러 C의 보증보험사인 서울보증보험 주식회사도 이 조항에 따라 공동으로 손해배상 책임을 부담하게 되었습니다. 3. **선량한 관리자의 주의의무**: 부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로, 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 때 '선량한 관리자(보통 사람이 자신의 재산을 관리할 때 기울이는 정도의 주의)'로서의 주의를 기울여야 할 의무가 있습니다. 이를 위반하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. * **이 사건에서의 적용**: 법원은 C가 전세보증보험 가입 접수 상황에 대해 실제와 다른 정보를 제공하고, 선순위 근저당권 및 다른 임차인의 보증금 내역을 제대로 설명하지 않아 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다고 판단했습니다. ### 참고 사항 다가구주택 임대차 계약 시에는 다음 사항들을 반드시 확인하여 보증금 손실 위험을 줄여야 합니다: 1. **등기부등본 확인 철저**: 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 해당 주택에 설정된 근저당권, 전세권 등 모든 권리관계를 확인해야 합니다. 특히 근저당권의 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 주택 시가 대비 과도한 금액이 설정되어 있다면 신중해야 합니다. 2. **선순위 임차보증금 확인**: 다가구주택은 여러 세대가 거주하므로, 나보다 먼저 입주한 다른 임차인들의 보증금 총액이 중요합니다. 공인중개사에게 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 계약 시작 및 종료일) 자료를 요구하고, 만약 제공을 거부할 경우 해당 사실을 확인설명서에 기재하도록 요구해야 합니다. 3. **전세보증보험 가입 여부 및 조건 명확화**: 전세보증보험 가입이 계약의 중요한 조건이라면, 단순히 '접수 중'이라는 설명에 그치지 않고 실제 가입 가능성, 가입 진행 상황, 보장 범위 등을 반드시 공인중개사나 해당 보험사에 직접 확인해야 합니다. 가능하다면 계약서에 '전세보증보험 가입이 확정되지 않을 시 계약을 해지할 수 있다'는 등의 구체적인 조건을 명시하는 것이 좋습니다. 4. **중개대상물 확인·설명서 꼼꼼히 검토**: 공인중개사가 작성하는 중개대상물 확인·설명서에는 실제 권리관계 및 공시되지 않은 사항(선순위 임차인 정보 등)이 기재되어야 합니다. 이 서류의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 미흡한 부분이 있다면 보완을 요구해야 합니다. 5. **경매 절차 시 적극적인 대응**: 만약 임차한 주택이 경매에 넘어갈 경우, 법원에서 정한 '배당요구종기일'까지 반드시 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 합니다. 이를 놓치면 보증금 회수 기회를 잃을 수 있습니다. 소액임차인이라 할지라도 배당요구를 해야 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 6. **본인 책임의식**: 중개업자의 설명에만 전적으로 의존하기보다는, 본인 스스로도 해당 주택의 시세 및 권리관계 등을 조사하고 판단하는 노력이 필요합니다. 중개업자의 중개수수료 수준과 비교하여 본인의 조사 노력이 부족한 경우, 손해 발생 시 과실상계로 인해 배상액이 줄어들 수 있습니다.

건물 임대차 보증금 반환 및 원상회복 비용 분쟁 사건

원고는 피고 소유 건물 일부에 대한 임대차 계약을 맺고 보증금 7억 원을 지급하였습니다. 계약이 2023년 11월 30일 합의 해지된 후, 원고는 임대차보증금 반환을 청구하였으나, 피고는 미지급 차임, 원상회복비용, 원상회복 지연에 따른 손해배상 등을 이유로 보증금에서 공제할 금액이 많다고 주장하여 분쟁이 발생하였습니다. 법원은 피고가 주장하는 미지급 차임 중 일부와 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상을 인정하였으나, 과도한 원상회복 비용 주장은 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 224,520,442원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물 일부를 임차한 임차인 - 피고 D: 건물 소유주이자 임대인 ### 분쟁 상황 원고 A와 피고 D는 건물 4층 내지 8층에 대한 임대차 계약을 체결하였고, 2023년 11월 30일 이 계약이 합의 해지되었습니다. 원고는 임대차 목적물을 피고에게 인도하였으나, 피고가 보증금을 반환하는 과정에서 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용 및 원상회복 지연으로 인한 손해배상 등을 과다하게 공제하려 하면서 분쟁이 발생하였습니다. 원고는 318,020,442원의 보증금 반환을 청구하였지만, 피고는 추가적인 공제 주장을 하면서 대립하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 종료 후 반환될 보증금에서 공제되어야 할 미지급 차임의 정확한 액수가 얼마인지, 원상회복 비용은 감정 결과에 따른 금액 외에 추가 비용이 인정되는지, 임차인의 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상액은 얼마로 산정되어야 하는지 등이 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고에게 원고에게 224,520,442원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 지연손해금은 2023년 12월 1일부터 2025년 4월 30일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산하도록 하였습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 30%, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 임대차 계약이 2023년 11월 30일 합의 해지되어 피고에게 보증금 반환 의무가 발생했다고 인정했습니다. 공제 주장과 관련하여, 피고가 주장하는 2021년 7월분, 10월분 미지급 차임 1,100만 원은 인정되었고, 원고의 차임 면제 합의 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. 원상회복 비용은 원고가 인정한 132,529,280원을 초과하는 피고의 주장은 증거 부족으로 기각되었습니다. 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상액은 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간인 3개월 동안의 차임 상당액 82,500,000원으로 제한되었습니다. 이에 따라 최종적으로 7억 원의 보증금에서 인정된 공제액들을 제외한 224,520,442원이 반환될 금액으로 산정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 반환과 공제 범위에 대한 것입니다. 1. 임대차보증금 반환의무: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이때 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용 등 임차인이 부담해야 할 채무는 보증금에서 공제될 수 있습니다. 2. 원상회복의무 지체로 인한 손해배상: 임차인이 임대차 목적물을 인도하였음에도 원상회복 의무를 이행하지 않는 경우, 임대인은 원상회복비용 외에 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등)에 따르면, 이때 임대인이 입은 손해는 '이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액'이 아니라 '임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액'으로 보아야 합니다. 3. 합리적 원상회복 가능 기간 판단: 대법원은 '임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간'을 판단할 때 원상회복의 구체적 내용과 난이도, 법률상 또는 사실상의 장애 유무, 장애의 사유와 정도, 간접적·대체적 방법 통한 원상회복의 가능성, 소요 비용과 노력, 임대인의 지위나 경제적 상태 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 합리적으로 정해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다27090 판결 등). 본 사건에서는 인도 후 3개월이 합리적인 기간으로 판단되었습니다. 4. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 특별한 약정이 없다면 민법이 정한 연 5%의 법정이율에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기된 경우에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 관련하여 분쟁을 피하려면 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다. 1. 차임 면제나 특별한 합의는 반드시 명확한 서면 증거로 남겨두어 향후 분쟁 발생 시 입증할 수 있도록 준비해야 합니다. 2. 원상회복 의무의 범위와 비용은 사전에 임대인과 임차인이 충분히 협의하고, 필요하다면 전문가의 감정 등을 통해 객관적인 비용을 산정하는 것이 좋습니다. 3. 임차인이 원상회복 의무를 지체하는 경우, 임대인은 지체된 기간 전체의 임대료 상당액을 손해배상으로 청구하기 어렵고, 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간 동안의 임대료 상당액만 인정될 수 있습니다. 임대인은 원상회복이 필요한 경우 최대한 빨리 조치를 취하여 손해를 최소화하는 노력을 보여야 합니다. 4. 소송 과정에서 원상회복 비용 등과 관련하여 과도하게 높은 금액을 주장하면, 법원에서 이를 인정받기 어려울 뿐만 아니라 소송이 불필요하게 길어질 수 있으므로 합리적인 수준의 주장을 하는 것이 중요합니다.

E동 지역주택조합 추진위 부당이득금 반환 사건

원고 A 씨가 피고 E동 지역주택조합 추진위원회를 상대로 부당하게 취득한 이득금 3천만원을 돌려달라며 제기한 소송에서 법원이 원고의 손을 들어준 사건입니다. 피고는 원고에게 3천만원과 함께 지연이자를 지급해야 합니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: E동 지역주택조합 추진위원회에 금원을 지급한 후 부당이득 반환을 청구한 개인입니다. - 피고 E동 지역주택조합 추진위원회: 원고 A로부터 금원을 받았으나, 법원에서 이를 부당이득으로 판단하여 반환을 명령받은 단체입니다. 대표자는 C입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 E동 지역주택조합 추진위원회에 특정 목적(예: 조합 가입, 사업 추진 기여 등)으로 3천만원을 지급했으나, 이후 그 목적이 달성되지 않거나 법률상 원인이 소멸하는 등의 사유로 피고가 해당 금액을 보유할 법적 근거가 없어지자, A는 피고에게 해당 금액을 부당이득금으로 반환할 것을 청구한 상황입니다. ### 핵심 쟁점 피고인 E동 지역주택조합 추진위원회가 원고 A로부터 받은 3천만원이 법률상 원인 없이 취득한 부당이득에 해당하는지 여부, 그리고 이에 대한 반환 의무 및 지연이자 지급 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 E동 지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 3천만원과 2024년 12월 18일부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 이 판결로 인해 원고 A는 피고 E동 지역주택조합 추진위원회로부터 부당이득금 3천만원과 이에 대한 지연이자를 돌려받게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건의 핵심은 민법 제741조에서 규정하는 '부당이득'입니다. 민법 제741조는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 명시하고 있습니다. 즉, E동 지역주택조합 추진위원회가 원고 A로부터 3천만원을 받았지만, 나중에 그 돈을 보유할 법적인 근거가 없어지거나 처음부터 없었다면, 추진위원회는 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 되어 이를 A에게 돌려줘야 할 의무가 발생한다는 것입니다. 법원은 이 원칙에 따라 피고가 원고로부터 받은 3천만원이 부당이득에 해당한다고 판단하여 반환을 명령했으며, 돈을 늦게 갚는 것에 대한 지연이자도 함께 지급하도록 했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 관련 투자나 계약 시에는 계약서 내용을 면밀히 검토하고, 예상치 못한 상황 발생 시 금원 반환 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 불확실한 상황에서 거액을 지급할 때는 신중하게 접근해야 하며, 영수증, 계약서 등 모든 관련 서류를 철저히 보관하여 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 만약 지역주택조합 추진위 등에 지급한 금원이 법률상 원인 없이 취득된 것으로 판단된다면, 민법상 부당이득 반환 청구를 통해 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이러한 부당이득 청구 소송에서 승소할 경우, 지급받지 못한 기간에 대한 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다.

부동산 중개인의 허위 설명으로 전세보증금을 잃게 된 사건

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택의 한 호실을 전세보증금 6천만 원에 임차했습니다. 계약 당시 피고 C는 '전세보증보험에 가입 접수 중이며, 가입되면 괜찮다'고 설명했고, 이를 믿은 원고는 해당 특약을 계약서에 넣었습니다. 그러나 실제로는 전세보증보험 가입이 되지 않았고, 해당 다가구주택에는 선순위 근저당권과 임차보증금이 과도하게 설정되어 있었습니다. 이후 다가구주택은 경매로 넘어갔고, 경락대금은 선순위 채무 변제에 모두 사용되어 원고에게 배당될 금액이 없었습니다. 이에 원고는 피고 공인중개사 C와 그의 보증보험사인 서울보증보험을 상대로 6천만 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사 C가 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 잘못된 정보를 제공함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 판단했습니다. 다만, 원고 또한 다가구주택의 특성을 고려하여 스스로 권리관계를 조사하거나 배당요구종기까지 권리신고를 하지 않은 과실이 인정되어, 피고들의 책임을 50%로 제한하고 3천만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 전세보증금 6천만 원을 지급하고 다가구주택을 임차했으나, 공인중개사의 잘못된 설명으로 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인입니다. - 피고 C: 원고에게 임대차계약을 중개하면서 전세보증보험 가입 여부 및 주택의 선순위 권리관계에 대해 잘못된 정보를 제공한 공인중개사입니다. - 피고 서울보증보험 주식회사: 공인중개사 C가 가입한 공인중개사 손해배상책임 보증보험 회사입니다. 피고 C의 중개 과실로 인한 손해 발생 시 보험금을 지급할 의무가 있습니다. - 임대인 H: 원고에게 주택을 임대한 다가구주택의 소유주입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 공인중개사 C를 통해 다가구주택의 203호를 임대차보증금 6천만 원에 임차했습니다. 계약 당시 원고는 전세보증보험 가입 여부를 중요하게 생각하여 공인중개사 C에게 문의했고, C는 '전세보증보험 가입이 접수되었고, 가입되면 괜찮다'고 설명했습니다. 이에 원고는 이를 믿고 계약을 체결하며 특약사항에 '해당 건물은 전세보증보험에 가입 접수 중이므로, 추후 임차인 부담금이 발생한다'는 내용을 포함시켰습니다. 그러나 해당 주택에는 이미 채권최고액 7억 8천만 원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 선순위 임차보증금도 8억 6천만 원에 달하는 상황이었습니다. 이후 이 다가구주택은 경매에 넘어가 10억 1,599만 9,999원에 낙찰되었으나, 경락대금은 선순위 채권자들에게 모두 배당되어 후순위였던 원고는 임대차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되었습니다. 원고는 공인중개사 C가 중요한 정보를 제대로 설명하지 않았거나 허위로 설명하여 손해를 입었다며, C와 그의 보증보험사를 상대로 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 전세보증보험 가입 가능성 및 다가구주택의 선순위 권리관계(근저당권, 다른 임차인 보증금)에 대해 임차인에게 정확한 정보를 제공하지 않거나 잘못된 정보를 제공한 경우, 그로 인해 발생한 임차인의 손해에 대해 배상 책임이 있는지 여부와 손해배상 책임의 범위입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(공인중개사 C 및 서울보증보험 주식회사)이 공동하여 원고에게 3천만 원 및 이에 대한 지연손해금(피고 C는 2024년 8월 13일부터, 피고 서울보증보험은 2024년 8월 7일부터 2025년 5월 1일까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(6천만 원)는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고들이 각각 50%씩 부담하도록 했습니다. ### 결론 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 권리관계를 정확히 조사하고 설명할 의무가 있으나, 이 사건에서 공인중개사 C는 전세보증보험 가입 가능성 및 선순위 근저당권과 임차보증금에 대해 잘못된 정보를 제공하거나 설명 의무를 다하지 않아 임차인인 원고에게 손해를 입혔습니다. 그러나 임차인인 원고도 본인 스스로 주택의 권리관계 및 경매 시 대응에 소홀히 한 과실이 인정되어, 최종 손해배상 책임은 공인중개사 측에 50%로 제한되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 공인중개사의 중개 과실로 인한 손해배상 책임과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)**​ * 제1항은 공인중개사가 중개 의뢰를 받았을 때 중개대상물의 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항, 그리고 수도, 전기, 가스 등 시설물의 상태, 벽면, 도배의 상태 등을 확인하여 중개 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 한다고 규정합니다. * 제2항은 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 일정 기간 보존해야 한다고 명시합니다. * **이 사건에서의 적용**: 공인중개사 C는 다가구주택을 중개하면서 등기부등본상의 근저당권과 다른 임차인들의 선순위 보증금 등 권리관계를 정확히 확인하고 원고에게 설명해야 할 의무를 위반했습니다. 특히 전세보증보험 가입 여부에 대해 그릇된 정보를 제공하여 원고가 계약을 체결하도록 유도한 것은 이 조항 위반으로 보았습니다. 2. **공인중개사법 제30조 (손해배상책임)**​ * 이 조항은 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 또한, 중개업자는 업무개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며, 거래당사자가 손해를 입었을 경우 그 보증기관이 보험금 또는 공제금을 지급할 책임이 있다고 명시합니다. * **이 사건에서의 적용**: 공인중개사 C의 설명 의무 위반(과실)으로 원고가 임대차보증금을 돌려받지 못하는 재산상 손해를 입었으므로, C는 이 조항에 따라 손해배상 책임을 지게 됩니다. 아울러 C의 보증보험사인 서울보증보험 주식회사도 이 조항에 따라 공동으로 손해배상 책임을 부담하게 되었습니다. 3. **선량한 관리자의 주의의무**: 부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로, 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 때 '선량한 관리자(보통 사람이 자신의 재산을 관리할 때 기울이는 정도의 주의)'로서의 주의를 기울여야 할 의무가 있습니다. 이를 위반하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. * **이 사건에서의 적용**: 법원은 C가 전세보증보험 가입 접수 상황에 대해 실제와 다른 정보를 제공하고, 선순위 근저당권 및 다른 임차인의 보증금 내역을 제대로 설명하지 않아 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다고 판단했습니다. ### 참고 사항 다가구주택 임대차 계약 시에는 다음 사항들을 반드시 확인하여 보증금 손실 위험을 줄여야 합니다: 1. **등기부등본 확인 철저**: 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 해당 주택에 설정된 근저당권, 전세권 등 모든 권리관계를 확인해야 합니다. 특히 근저당권의 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 주택 시가 대비 과도한 금액이 설정되어 있다면 신중해야 합니다. 2. **선순위 임차보증금 확인**: 다가구주택은 여러 세대가 거주하므로, 나보다 먼저 입주한 다른 임차인들의 보증금 총액이 중요합니다. 공인중개사에게 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 계약 시작 및 종료일) 자료를 요구하고, 만약 제공을 거부할 경우 해당 사실을 확인설명서에 기재하도록 요구해야 합니다. 3. **전세보증보험 가입 여부 및 조건 명확화**: 전세보증보험 가입이 계약의 중요한 조건이라면, 단순히 '접수 중'이라는 설명에 그치지 않고 실제 가입 가능성, 가입 진행 상황, 보장 범위 등을 반드시 공인중개사나 해당 보험사에 직접 확인해야 합니다. 가능하다면 계약서에 '전세보증보험 가입이 확정되지 않을 시 계약을 해지할 수 있다'는 등의 구체적인 조건을 명시하는 것이 좋습니다. 4. **중개대상물 확인·설명서 꼼꼼히 검토**: 공인중개사가 작성하는 중개대상물 확인·설명서에는 실제 권리관계 및 공시되지 않은 사항(선순위 임차인 정보 등)이 기재되어야 합니다. 이 서류의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 미흡한 부분이 있다면 보완을 요구해야 합니다. 5. **경매 절차 시 적극적인 대응**: 만약 임차한 주택이 경매에 넘어갈 경우, 법원에서 정한 '배당요구종기일'까지 반드시 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 합니다. 이를 놓치면 보증금 회수 기회를 잃을 수 있습니다. 소액임차인이라 할지라도 배당요구를 해야 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 6. **본인 책임의식**: 중개업자의 설명에만 전적으로 의존하기보다는, 본인 스스로도 해당 주택의 시세 및 권리관계 등을 조사하고 판단하는 노력이 필요합니다. 중개업자의 중개수수료 수준과 비교하여 본인의 조사 노력이 부족한 경우, 손해 발생 시 과실상계로 인해 배상액이 줄어들 수 있습니다.

건물 임대차 보증금 반환 및 원상회복 비용 분쟁 사건

원고는 피고 소유 건물 일부에 대한 임대차 계약을 맺고 보증금 7억 원을 지급하였습니다. 계약이 2023년 11월 30일 합의 해지된 후, 원고는 임대차보증금 반환을 청구하였으나, 피고는 미지급 차임, 원상회복비용, 원상회복 지연에 따른 손해배상 등을 이유로 보증금에서 공제할 금액이 많다고 주장하여 분쟁이 발생하였습니다. 법원은 피고가 주장하는 미지급 차임 중 일부와 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상을 인정하였으나, 과도한 원상회복 비용 주장은 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 224,520,442원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물 일부를 임차한 임차인 - 피고 D: 건물 소유주이자 임대인 ### 분쟁 상황 원고 A와 피고 D는 건물 4층 내지 8층에 대한 임대차 계약을 체결하였고, 2023년 11월 30일 이 계약이 합의 해지되었습니다. 원고는 임대차 목적물을 피고에게 인도하였으나, 피고가 보증금을 반환하는 과정에서 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용 및 원상회복 지연으로 인한 손해배상 등을 과다하게 공제하려 하면서 분쟁이 발생하였습니다. 원고는 318,020,442원의 보증금 반환을 청구하였지만, 피고는 추가적인 공제 주장을 하면서 대립하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 종료 후 반환될 보증금에서 공제되어야 할 미지급 차임의 정확한 액수가 얼마인지, 원상회복 비용은 감정 결과에 따른 금액 외에 추가 비용이 인정되는지, 임차인의 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상액은 얼마로 산정되어야 하는지 등이 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고에게 원고에게 224,520,442원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 지연손해금은 2023년 12월 1일부터 2025년 4월 30일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산하도록 하였습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 30%, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 임대차 계약이 2023년 11월 30일 합의 해지되어 피고에게 보증금 반환 의무가 발생했다고 인정했습니다. 공제 주장과 관련하여, 피고가 주장하는 2021년 7월분, 10월분 미지급 차임 1,100만 원은 인정되었고, 원고의 차임 면제 합의 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. 원상회복 비용은 원고가 인정한 132,529,280원을 초과하는 피고의 주장은 증거 부족으로 기각되었습니다. 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상액은 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간인 3개월 동안의 차임 상당액 82,500,000원으로 제한되었습니다. 이에 따라 최종적으로 7억 원의 보증금에서 인정된 공제액들을 제외한 224,520,442원이 반환될 금액으로 산정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 반환과 공제 범위에 대한 것입니다. 1. 임대차보증금 반환의무: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이때 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용 등 임차인이 부담해야 할 채무는 보증금에서 공제될 수 있습니다. 2. 원상회복의무 지체로 인한 손해배상: 임차인이 임대차 목적물을 인도하였음에도 원상회복 의무를 이행하지 않는 경우, 임대인은 원상회복비용 외에 원상회복 의무 지체로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등)에 따르면, 이때 임대인이 입은 손해는 '이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액'이 아니라 '임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액'으로 보아야 합니다. 3. 합리적 원상회복 가능 기간 판단: 대법원은 '임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간'을 판단할 때 원상회복의 구체적 내용과 난이도, 법률상 또는 사실상의 장애 유무, 장애의 사유와 정도, 간접적·대체적 방법 통한 원상회복의 가능성, 소요 비용과 노력, 임대인의 지위나 경제적 상태 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 합리적으로 정해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다27090 판결 등). 본 사건에서는 인도 후 3개월이 합리적인 기간으로 판단되었습니다. 4. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 특별한 약정이 없다면 민법이 정한 연 5%의 법정이율에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기된 경우에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 관련하여 분쟁을 피하려면 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다. 1. 차임 면제나 특별한 합의는 반드시 명확한 서면 증거로 남겨두어 향후 분쟁 발생 시 입증할 수 있도록 준비해야 합니다. 2. 원상회복 의무의 범위와 비용은 사전에 임대인과 임차인이 충분히 협의하고, 필요하다면 전문가의 감정 등을 통해 객관적인 비용을 산정하는 것이 좋습니다. 3. 임차인이 원상회복 의무를 지체하는 경우, 임대인은 지체된 기간 전체의 임대료 상당액을 손해배상으로 청구하기 어렵고, 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간 동안의 임대료 상당액만 인정될 수 있습니다. 임대인은 원상회복이 필요한 경우 최대한 빨리 조치를 취하여 손해를 최소화하는 노력을 보여야 합니다. 4. 소송 과정에서 원상회복 비용 등과 관련하여 과도하게 높은 금액을 주장하면, 법원에서 이를 인정받기 어려울 뿐만 아니라 소송이 불필요하게 길어질 수 있으므로 합리적인 수준의 주장을 하는 것이 중요합니다.

E동 지역주택조합 추진위 부당이득금 반환 사건

원고 A 씨가 피고 E동 지역주택조합 추진위원회를 상대로 부당하게 취득한 이득금 3천만원을 돌려달라며 제기한 소송에서 법원이 원고의 손을 들어준 사건입니다. 피고는 원고에게 3천만원과 함께 지연이자를 지급해야 합니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: E동 지역주택조합 추진위원회에 금원을 지급한 후 부당이득 반환을 청구한 개인입니다. - 피고 E동 지역주택조합 추진위원회: 원고 A로부터 금원을 받았으나, 법원에서 이를 부당이득으로 판단하여 반환을 명령받은 단체입니다. 대표자는 C입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 E동 지역주택조합 추진위원회에 특정 목적(예: 조합 가입, 사업 추진 기여 등)으로 3천만원을 지급했으나, 이후 그 목적이 달성되지 않거나 법률상 원인이 소멸하는 등의 사유로 피고가 해당 금액을 보유할 법적 근거가 없어지자, A는 피고에게 해당 금액을 부당이득금으로 반환할 것을 청구한 상황입니다. ### 핵심 쟁점 피고인 E동 지역주택조합 추진위원회가 원고 A로부터 받은 3천만원이 법률상 원인 없이 취득한 부당이득에 해당하는지 여부, 그리고 이에 대한 반환 의무 및 지연이자 지급 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 E동 지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 3천만원과 2024년 12월 18일부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 이 판결로 인해 원고 A는 피고 E동 지역주택조합 추진위원회로부터 부당이득금 3천만원과 이에 대한 지연이자를 돌려받게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건의 핵심은 민법 제741조에서 규정하는 '부당이득'입니다. 민법 제741조는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 명시하고 있습니다. 즉, E동 지역주택조합 추진위원회가 원고 A로부터 3천만원을 받았지만, 나중에 그 돈을 보유할 법적인 근거가 없어지거나 처음부터 없었다면, 추진위원회는 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 되어 이를 A에게 돌려줘야 할 의무가 발생한다는 것입니다. 법원은 이 원칙에 따라 피고가 원고로부터 받은 3천만원이 부당이득에 해당한다고 판단하여 반환을 명령했으며, 돈을 늦게 갚는 것에 대한 지연이자도 함께 지급하도록 했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 관련 투자나 계약 시에는 계약서 내용을 면밀히 검토하고, 예상치 못한 상황 발생 시 금원 반환 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 불확실한 상황에서 거액을 지급할 때는 신중하게 접근해야 하며, 영수증, 계약서 등 모든 관련 서류를 철저히 보관하여 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 만약 지역주택조합 추진위 등에 지급한 금원이 법률상 원인 없이 취득된 것으로 판단된다면, 민법상 부당이득 반환 청구를 통해 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이러한 부당이득 청구 소송에서 승소할 경우, 지급받지 못한 기간에 대한 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다.