저도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있을까요?

긍정녀 윤재인은 이사를 하면서 조금이라도 저렴한 집을 임차하려고 발품을 팔았습니다. 깨끗한 신축건물임에도 주변시세보다 20%나 저렴한 임대주택을 보자, 윤재인은 마음에 쏙 들어 임대차계약을 체결하기로 했습니다. 윤재인 : 이렇게 좋은 신축건물이 왜 이렇게 저렴해요? 공인중개사 : 아직 관할구청에서 건축허가를 마치지 못해서 그래요. 금방 허가받고, 소유권등기도 할테니깐 걱정할 거 없어요. 조금 불안하기는 했지만 윤재인은 저렴한 금액에 좋은 집에서 살 수 있다는 생각에 계약을 체결하고, 이사를 한 뒤 주민등록도 마치고 확정일자도 받아 두었습니다. 그런데 이사하고 3달 뒤에 임대차계약을 한 뒤에 설정된 저당권 때문에 대지와 주택건물이 경매되었습니다. 윤재인 : 제가 저당권자보다 먼저 임대차계약을 했으므로, 「주택임대차보호법」에 의해 저도 권리가 있어요! 저도 경락대금에서 변제를 받아야겠어요. 저당권자 : 아니, 무허가주택임을 알고 임대차해 놓고 우선변제까지 주장하시려고요? 시세보다 훨씬 저렴하게 계약했잖아요. 윤재인은 우선변제를 받을 수 있을까요?

• 주장 1

  김영광 : 무허가 건물일지라도 주택의 인도와 주민등록을 하고, 확정일자까지 받았다면, 당연히 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는 거지. 걱정하지 말고, 배당신청 하라고.

• 주장 2

  서인우 : 그건 아니지. 무허가 건물이잖아. 왜 시세보다 20%나 쌌겠어? 다~문제가 있어서야. 안타깝지만, 재인이는 우선변제를 주장할 수 없어.

정답 : 1 해설 : 「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐이고, 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않습니다. 따라서 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 적용대상이 될 수 있습니다. 사안과 같이, 무허가 건물을 임대차한 임차인도 「주택임대차보호법」이 적용되며, 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록, 그리고 확정일자를 갖추었다면 당연히 우선변제권도 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항). (참고 : 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).