안경진 변호사

불법 개축 주택 임대차 계약금 반환 분쟁

원고는 피고로부터 주택을 임차하기로 계약하고 계약금을 지급하였으나, 잔금 지급일이 다가오자 주택이 불법 개축된 사실을 문제 삼으며 계약 해제를 통지하고 계약금 배액의 위약금 또는 계약금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 하지만 법원은 불법 개축 사실만으로는 임대인의 의무 불이행이나 계약 목적 달성 불가능으로 볼 수 없고, 원고가 잔금을 제때 지급하지 않은 것이 계약 불이행에 해당하며, 원고의 주장인 착오나 기망으로 인한 계약 취소도 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 결국 원고가 지급한 계약금은 채무불이행에 따른 손해배상으로 상계되어 반환받지 못하게 되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B로부터 안양시 만안구 C건물 D호 주택을 임차하려 했던 사람. - 피고 B: 원고 A에게 안양시 만안구 C건물 D호 주택을 임대하려 했던 사람. ### 분쟁 상황 원고는 2023년 3월 29일 피고와 임대차보증금 3억 5,000만 원에 주택 임대차 계약을 체결하고 계약금 3,500만 원을 지급했습니다. 잔금은 2023년 5월 31일에 지급하기로 했습니다. 약정 잔금 지급일 9일 전인 2023년 5월 22일, 원고 측 대리인 E는 피고에게 전화하여 현재 거주 중인 주택 처리가 늦어져 잔금 지급이 어렵다고 알렸습니다. 대신 계약금을 임차보증금으로 하여 월세 형태(매월 약 90만 원)로 먼저 입주한 뒤 나중에 전세로 전환하는 방안을 제안했습니다. 피고는 이사 갈 집 대출 문제(2억 7,000만 원)로 인해 월세 형태는 어렵고, 한 달 정도는 잔금 지급을 연기해 줄 수 있지만 그 이후에도 어렵다면 계약을 파기할 수밖에 없으며, 계약이 파기되면 계약금을 법적으로 돌려주지 않아도 되지만 원고 측 사정을 고려해 50% 정도는 돌려줄 의향도 있다고 답했습니다. 이러한 통화 다음 날인 2023년 5월 23일, 원고 대리인은 피고에게 내용증명을 보내 주택이 복층형으로 불법 개축된 사실을 문제 삼으며 임대차계약 해제를 통지했습니다. 원고는 피고가 불법 개축 사실을 고지하지 않아 임차인의 사용·수익에 문제가 발생할 수 있다며 계약금의 배액인 7,000만 원을 위약금으로 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. **임대인의 고지의무 위반 여부**: 임대인이 주택의 불법 개축 사실을 임차인에게 고지할 의무가 있었는지 여부 및 이를 고지하지 않은 것이 임대인의 채무불이행에 해당하는지. 2. **계약 해제 적법성**: 불법 개축을 이유로 한 임차인의 계약 해제 통지가 적법한지, 그리고 임대인의 임대차 의무 이행이 불능 상태에 있었는지. 3. **착오 또는 기망에 의한 계약 취소 가능성**: 임차인이 불법 개축 사실을 몰랐거나 속아서 계약을 체결한 것이므로 착오 또는 기망을 이유로 계약을 취소할 수 있는지. 4. **계약금 반환 및 위약금 지급 여부**: 계약 해제의 책임이 누구에게 있는지에 따라 계약금 반환 또는 위약금(손해배상) 지급 의무가 발생하는지. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 1. **임대인의 채무불이행 부정**: 이 사건 주택이 불법 개축되었다고 하더라도, 임차인의 계약 해제 통지 시점(2023년 5월 23일)에는 임대인인 피고의 본질적 의무인 '임차목적물의 인도 의무' 및 '사용·수익에 필요한 상태 유지 의무'가 이미 이행불능 상태에 빠졌다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 임대차 목적물 인도일이자 잔금 지급일인 2023년 5월 31일이 도래하기 이전이었다는 점을 강조했습니다. 또한 불법 개축 해결 의무에 대한 별도 약정도 없었습니다. 2. **착오 또는 기망에 의한 취소 부정**: 원고가 주택의 실제 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 설명을 들었고 직접 확인한 후 계약을 체결했다는 점, 잔금 지급이 어려워 협의할 당시에는 불법 개축 문제를 전혀 언급하지 않았다는 점 등을 근거로 들었습니다. 피고의 제안을 거절한 직후에야 불법 개축을 이유로 해제를 통지한 점을 들어, 원고가 불법 개축 사실을 이미 알고 있었거나 짐작하고 있었을 가능성이 크다고 보았습니다. 따라서 불법 개축 여부가 계약 내용의 중요 부분이 아니므로 착오를 이유로 한 취소는 인정되지 않으며, 피고가 신의칙상 고지의무를 위반했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 3. **원고의 채무불이행 인정 및 계약 해제**: 원고가 약정 잔금 지급일까지 잔금을 지급하지 않았고, 계약금 반환 소송까지 제기함으로써 잔금 지급 의사가 없음을 명백히 표시했으므로, 이는 원고의 채무불이행(이행지체 및 이행거절)에 해당한다고 보았습니다. 이에 따라 피고가 임대차계약을 적법하게 해제했다고 보았습니다. 4. **계약금 상계 처리**: 원고의 채무불이행으로 계약이 해제되었으므로, 임대차계약 제7조에 따라 원고가 기지급한 계약금 3,500만 원은 피고에게 귀속되는 손해배상액으로 상계되어, 피고의 계약금 반환 의무는 소멸했다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 전부 기각하였으며, 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이는 원고가 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제된 것으로 보아 원고의 계약금 반환 청구를 받아들이지 않은 결과입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판례에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)**​: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 이 사건에서는 원고가 약정 잔금을 제때 지급하지 않은 것이 채무불이행(이행지체 및 이행거절)으로 인정되었습니다. 2. **민법 제543조 (해지, 해제권)**​ 및 **제544조 (이행지체와 해제)**​: 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 피고는 원고의 잔금 미지급 및 이행거절을 이유로 계약을 적법하게 해제했습니다. 3. **민법 제565조 (해약금)**​: 계약금은 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정됩니다. 즉, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건 계약 제6조가 이에 해당하는 조항으로 해석되었습니다. 다만 이는 채무불이행으로 인한 해제가 아닌 '자유로운 계약 해제'에 적용됩니다. 4. **손해배상액의 예정 (위약금)**​: 이 사건 계약 제7조는 일방의 채무불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 본다고 규정하여, 이는 손해배상액을 미리 정해둔 '위약금' 조항으로 보았습니다. 따라서 원고의 채무불이행으로 계약이 해제된 경우, 원고는 계약금 상당액을 피고에게 손해배상으로 지급해야 하는 상황이 발생했습니다. 5. **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)**​ 및 **제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**​: 착오나 기망으로 계약 내용의 중요 부분에 대한 의사표시를 했을 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 원고가 불법 개축 사실을 알고 있었거나 충분히 짐작하고 있었고, 중요 부분에 대한 착오나 피고의 기망이 있었다고 인정되지 않아 원고의 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다. 6. **신의성실의 원칙**: 계약 당사자는 신의성실의 원칙에 따라 계약의 내용을 이행해야 하며, 필요한 경우 상대방에게 중요한 정보를 고지할 의무가 발생할 수 있습니다. 하지만 본 사건에서는 피고가 불법 개축 사실을 고지하지 않은 것이 신의칙 위반이라고 보지는 않았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **계약 전 철저한 확인**: 부동산 계약 시에는 등기부등본, 건축물대장 등 공부 서류는 물론, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 증축이나 개축 여부, 위반건축물 여부 등은 반드시 확인하고 필요한 경우 관련 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. * **중요 사항 고지 의무**: 임대차 계약에 있어 임차목적물의 사용·수익과 직결되는 중요한 사항(예: 불법 증축, 주요 하수관 문제 등)이 있다면, 임대인은 이를 고지할 의무가 있습니다. 하지만 임차인도 스스로 확인해야 할 의무가 있으며, 단순한 의심만으로 계약 해제를 주장하기 어려울 수 있습니다. * **잔금 지급 의무의 중요성**: 임대차 계약에서 잔금 지급은 임차인의 가장 중요한 의무 중 하나입니다. 잔금 지급이 어렵다면 미리 임대인과 명확하게 협의하고 합의 내용을 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 일방적인 잔금 미지급은 채무불이행으로 간주되어 계약 해제의 원인이 될 수 있습니다. * **계약금의 성격 이해**: 계약금은 일반적으로 해약금으로 추정되어 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 계약서에 채무불이행 시 손해배상의 기준으로 삼는다는 위약금 조항이 있다면, 이는 위약벌이 아닌 손해배상액의 예정으로 해석될 수 있어 채무불이행이 발생한 쪽에서 상대방에게 계약금을 손해배상으로 지급해야 할 수 있습니다. * **명확한 의사표시**: 계약 이행이 어렵거나 계약을 해제, 취소하고자 할 때는 그 이유와 의사를 분명히 밝히고 증거(내용증명, 녹취 등)를 남겨야 합니다. 특히 계약 취소를 주장하는 경우, 착오나 기망이 계약의 중요한 부분에 해당함을 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다.

상가 앞 노점 사용이 무단 전대가 아닌 것으로 판단된 건물 인도 사건

원고들이 피고에게 상가 무단 전대를 이유로 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 청구했으나 법원은 피고가 임차한 상가 내부가 아닌 상가 앞 노상에서 다른 사람이 판매한 것을 무단 전대로 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B): 이 사건 상가의 새로운 소유주이자 임대인. - 피고 (C): 원고들 소유 상가의 임차인. - D: 피고에게 상가를 최초로 임대한 임대인. - F, G: 피고의 상가 앞 노상에서 수산물, 농산물, 의류, 주방용품 등을 판매한 제3자들. ### 분쟁 상황 피고는 원고들 소유의 상가를 임차하여 운영 중이었습니다. 개인적 사정 및 법정감염병 유행으로 영업이 어려워지자 피고는 전통시장 활성화 제안을 받고 점포 앞 노상에서 제3자(F, G)가 수산물, 농산물, 의류 등을 판매하도록 허락했습니다. 이에 원고들은 이를 임대차 계약서상 금지된 '무단 전대'로 보고 2024년 6월 10일 피고에게 임대차 계약 해지를 통보하고 상가 인도를 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 임차한 상가 내부가 아닌 상가 앞 노상에서 제3자가 판매 행위를 한 것을 임대차 계약상 금지된 '무단 전대'로 볼 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담합니다. ### 결론 법원은 원고들이 제출한 증거만으로는 피고가 상가를 무단으로 전대했다고 인정하기 부족하고 상가 출입문이 닫힌 채 노상에서 판매가 이루어진 점, 설령 상가 내부 일부를 사용했더라도 극히 소부분에 불과한 점, 임대차 목적물이 점포 자체이며 점포 앞 노상 사용 허락까지 배신적 행위로 보기 어려운 점 등을 종합하여 피고의 무단 전대를 인정할 수 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 사용하게 한 것이 민법상 '전대'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점입니다. **민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)**​: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 이를 위반하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. **전대 (轉貸)**​: 임차인이 자신이 임차한 건물을 제3자에게 다시 임대하여 그 제3자가 건물을 사용하도록 하는 행위를 말합니다. 여기서 중요한 것은 임차인이 임차한 목적물(이 사건에서는 상가 점포)에 대한 사용수익권을 제3자에게 실질적으로 넘겨주었는지 여부입니다. **배신적 행위론**: 대법원 판례는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대했더라도 그것이 임대인에 대한 '배신적 행위'라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없다고 보고 있습니다. 예를 들어 전대 규모가 매우 작거나 임대인의 권리에 심각한 침해가 없는 경우 등입니다. 본 판례에서는 피고가 임차한 '상가' 자체가 아닌 '상가 앞 노상'에서 제3자가 판매한 점, 상가 출입문이 닫힌 채 영업이 이루어진 점, 설령 상가 내부를 사용했더라도 극히 소부분에 불과한 점 등이 배신적 행위가 아니라고 판단하는 근거가 되었습니다. 즉, 법원은 임대차 계약의 본질적 내용인 '점포'의 사용수익권이 제3자에게 완전히 이전되었다고 보기 어렵고 임대인의 권리를 심각하게 침해하는 정도의 행위가 아니라고 판단하여 무단 전대로 인한 해지 주장을 받아들이지 않았습니다. 이 판례는 임대차 계약에서 '전대'의 의미를 판단할 때 단순히 제3자가 임차 목적물 주변에서 활동한 사실만으로 전대를 인정하기는 어렵고 임대차 목적물 자체의 사용권 이전 여부, 그 정도, 임대인에 대한 배신성 등을 종합적으로 고려해야 한다는 법리를 보여줍니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 '전대 금지' 조항이 있다면 건물 전체뿐만 아니라 극히 일부라도 다른 사람에게 사용을 허락할 때에는 신중해야 합니다. 그러나 계약서에 명시된 임차 공간(점포)의 범위를 벗어나 노상과 같이 부수적인 공간을 다른 사람이 사용하는 경우 이것이 임대인의 동의 없는 '전대'로 해석될지는 구체적인 상황과 임차 공간의 범위 사용 정도 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 특히 상가 내부가 아닌 점포 앞 외부 공간 사용에 대해서는 임대인과의 사전 협의를 통해 오해를 줄이는 것이 중요합니다. 임대차 목적물인 '점포'의 사용이 아닌 '점포 앞 노상'의 사용을 허락하는 행위는 임대인에 대한 배신적 행위로 간주되기 어려울 수 있습니다. 무단 전대를 주장하는 측은 임차인이 실제로 임대차 목적물을 다른 사람에게 넘겨주어 사용수익하게 했다는 명확한 증거를 제시해야 합니다. 단순히 점포 앞에서 다른 사람이 영업하는 모습만으로는 부족할 수 있습니다.

사망한 가족의 빚을 떠안지 않도록 법원이 인정한 한정승인 사건

사망한 C의 상속인인 A가 C가 남긴 재산과 빚을 제한적으로 승계하기 위해 법원에 한정승인을 신청했고 법원이 이를 받아들인 사건입니다. 이로써 A는 C의 빚을 C에게서 물려받은 재산의 한도 내에서만 갚게 됩니다. ### 관련 당사자 - 청구인 A: 사망한 C의 상속인으로, C의 재산과 채무를 자신의 고유 재산과는 별개로 정리하고 싶어 한 사람 - 피상속인 망 C: 사망하여 상속인에게 재산과 채무를 남긴 사람 ### 분쟁 상황 사망한 C에게 재산보다 많은 빚이 있을 수 있는 상황에서, 상속인 A가 자신의 개인적인 재산으로 망인의 빚을 갚는 것을 피하기 위해 법적 절차인 상속 한정승인을 신청했습니다. ### 핵심 쟁점 사망한 가족의 빚이 재산보다 많을 경우 상속인이 자신의 재산으로 그 빚을 갚아야 하는 상황을 피하기 위해, 법원이 상속 한정승인을 신청한 상속인의 의사를 받아들일지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 청구인 A가 사망한 C의 상속재산 목록을 첨부하여 2024년 7월 15일에 제출한 한정승인 신고를 수리했습니다. ### 결론 법원은 청구인 A의 한정승인 신청이 정당하다고 판단하여 이를 허가함으로써, A가 망 C의 빚을 물려받은 재산 범위 내에서만 책임지도록 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제1028조 (한정승인)에 따르면, 상속인은 사망한 분으로부터 물려받을 재산의 범위 내에서만 그분의 빚을 갚겠다고 조건을 붙여 상속을 승인할 수 있습니다. 이 판결은 위 민법 규정에 따라 상속인이 자신의 고유 재산이 아닌, 상속받은 재산의 한도 내에서만 망인의 채무에 대한 책임을 지도록 인정한 사례입니다. 이를 통해 상속인이 예상치 못한 빚으로 인해 경제적으로 큰 어려움에 처하는 것을 막을 수 있습니다. ### 참고 사항 상속 한정승인은 사망한 분의 재산과 빚이 복잡하거나 빚이 재산보다 많을 때, 상속인이 자신의 개인 재산으로 빚을 갚아야 하는 위험을 막아주는 제도입니다. 상속개시(사망)를 알게 된 날로부터 3개월 안에 가정법원에 한정승인을 신청해야 합니다. 이 기간을 놓치면 모든 빚까지 떠안게 되는 단순승인으로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다. 한정승인을 신청할 때는 사망한 분의 재산과 빚 목록(상속재산목록)을 정확하게 작성하여 제출해야 합니다. 채무 관계를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 만약 사망 후 3개월이 지나서야 뒤늦게 알게 된 빚이 재산을 초과한다는 사실을 알게 되었다면, 그 사실을 안 날로부터 3개월 안에 '특별 한정승인'을 신청할 수 있습니다. 이때는 본인에게 중대한 잘못이 없었음을 증명해야 합니다.

불법 개축 주택 임대차 계약금 반환 분쟁

원고는 피고로부터 주택을 임차하기로 계약하고 계약금을 지급하였으나, 잔금 지급일이 다가오자 주택이 불법 개축된 사실을 문제 삼으며 계약 해제를 통지하고 계약금 배액의 위약금 또는 계약금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 하지만 법원은 불법 개축 사실만으로는 임대인의 의무 불이행이나 계약 목적 달성 불가능으로 볼 수 없고, 원고가 잔금을 제때 지급하지 않은 것이 계약 불이행에 해당하며, 원고의 주장인 착오나 기망으로 인한 계약 취소도 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 결국 원고가 지급한 계약금은 채무불이행에 따른 손해배상으로 상계되어 반환받지 못하게 되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B로부터 안양시 만안구 C건물 D호 주택을 임차하려 했던 사람. - 피고 B: 원고 A에게 안양시 만안구 C건물 D호 주택을 임대하려 했던 사람. ### 분쟁 상황 원고는 2023년 3월 29일 피고와 임대차보증금 3억 5,000만 원에 주택 임대차 계약을 체결하고 계약금 3,500만 원을 지급했습니다. 잔금은 2023년 5월 31일에 지급하기로 했습니다. 약정 잔금 지급일 9일 전인 2023년 5월 22일, 원고 측 대리인 E는 피고에게 전화하여 현재 거주 중인 주택 처리가 늦어져 잔금 지급이 어렵다고 알렸습니다. 대신 계약금을 임차보증금으로 하여 월세 형태(매월 약 90만 원)로 먼저 입주한 뒤 나중에 전세로 전환하는 방안을 제안했습니다. 피고는 이사 갈 집 대출 문제(2억 7,000만 원)로 인해 월세 형태는 어렵고, 한 달 정도는 잔금 지급을 연기해 줄 수 있지만 그 이후에도 어렵다면 계약을 파기할 수밖에 없으며, 계약이 파기되면 계약금을 법적으로 돌려주지 않아도 되지만 원고 측 사정을 고려해 50% 정도는 돌려줄 의향도 있다고 답했습니다. 이러한 통화 다음 날인 2023년 5월 23일, 원고 대리인은 피고에게 내용증명을 보내 주택이 복층형으로 불법 개축된 사실을 문제 삼으며 임대차계약 해제를 통지했습니다. 원고는 피고가 불법 개축 사실을 고지하지 않아 임차인의 사용·수익에 문제가 발생할 수 있다며 계약금의 배액인 7,000만 원을 위약금으로 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. **임대인의 고지의무 위반 여부**: 임대인이 주택의 불법 개축 사실을 임차인에게 고지할 의무가 있었는지 여부 및 이를 고지하지 않은 것이 임대인의 채무불이행에 해당하는지. 2. **계약 해제 적법성**: 불법 개축을 이유로 한 임차인의 계약 해제 통지가 적법한지, 그리고 임대인의 임대차 의무 이행이 불능 상태에 있었는지. 3. **착오 또는 기망에 의한 계약 취소 가능성**: 임차인이 불법 개축 사실을 몰랐거나 속아서 계약을 체결한 것이므로 착오 또는 기망을 이유로 계약을 취소할 수 있는지. 4. **계약금 반환 및 위약금 지급 여부**: 계약 해제의 책임이 누구에게 있는지에 따라 계약금 반환 또는 위약금(손해배상) 지급 의무가 발생하는지. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 1. **임대인의 채무불이행 부정**: 이 사건 주택이 불법 개축되었다고 하더라도, 임차인의 계약 해제 통지 시점(2023년 5월 23일)에는 임대인인 피고의 본질적 의무인 '임차목적물의 인도 의무' 및 '사용·수익에 필요한 상태 유지 의무'가 이미 이행불능 상태에 빠졌다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 임대차 목적물 인도일이자 잔금 지급일인 2023년 5월 31일이 도래하기 이전이었다는 점을 강조했습니다. 또한 불법 개축 해결 의무에 대한 별도 약정도 없었습니다. 2. **착오 또는 기망에 의한 취소 부정**: 원고가 주택의 실제 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 설명을 들었고 직접 확인한 후 계약을 체결했다는 점, 잔금 지급이 어려워 협의할 당시에는 불법 개축 문제를 전혀 언급하지 않았다는 점 등을 근거로 들었습니다. 피고의 제안을 거절한 직후에야 불법 개축을 이유로 해제를 통지한 점을 들어, 원고가 불법 개축 사실을 이미 알고 있었거나 짐작하고 있었을 가능성이 크다고 보았습니다. 따라서 불법 개축 여부가 계약 내용의 중요 부분이 아니므로 착오를 이유로 한 취소는 인정되지 않으며, 피고가 신의칙상 고지의무를 위반했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 3. **원고의 채무불이행 인정 및 계약 해제**: 원고가 약정 잔금 지급일까지 잔금을 지급하지 않았고, 계약금 반환 소송까지 제기함으로써 잔금 지급 의사가 없음을 명백히 표시했으므로, 이는 원고의 채무불이행(이행지체 및 이행거절)에 해당한다고 보았습니다. 이에 따라 피고가 임대차계약을 적법하게 해제했다고 보았습니다. 4. **계약금 상계 처리**: 원고의 채무불이행으로 계약이 해제되었으므로, 임대차계약 제7조에 따라 원고가 기지급한 계약금 3,500만 원은 피고에게 귀속되는 손해배상액으로 상계되어, 피고의 계약금 반환 의무는 소멸했다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 전부 기각하였으며, 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이는 원고가 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제된 것으로 보아 원고의 계약금 반환 청구를 받아들이지 않은 결과입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판례에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)**​: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 이 사건에서는 원고가 약정 잔금을 제때 지급하지 않은 것이 채무불이행(이행지체 및 이행거절)으로 인정되었습니다. 2. **민법 제543조 (해지, 해제권)**​ 및 **제544조 (이행지체와 해제)**​: 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 피고는 원고의 잔금 미지급 및 이행거절을 이유로 계약을 적법하게 해제했습니다. 3. **민법 제565조 (해약금)**​: 계약금은 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정됩니다. 즉, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건 계약 제6조가 이에 해당하는 조항으로 해석되었습니다. 다만 이는 채무불이행으로 인한 해제가 아닌 '자유로운 계약 해제'에 적용됩니다. 4. **손해배상액의 예정 (위약금)**​: 이 사건 계약 제7조는 일방의 채무불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 본다고 규정하여, 이는 손해배상액을 미리 정해둔 '위약금' 조항으로 보았습니다. 따라서 원고의 채무불이행으로 계약이 해제된 경우, 원고는 계약금 상당액을 피고에게 손해배상으로 지급해야 하는 상황이 발생했습니다. 5. **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)**​ 및 **제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**​: 착오나 기망으로 계약 내용의 중요 부분에 대한 의사표시를 했을 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 원고가 불법 개축 사실을 알고 있었거나 충분히 짐작하고 있었고, 중요 부분에 대한 착오나 피고의 기망이 있었다고 인정되지 않아 원고의 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다. 6. **신의성실의 원칙**: 계약 당사자는 신의성실의 원칙에 따라 계약의 내용을 이행해야 하며, 필요한 경우 상대방에게 중요한 정보를 고지할 의무가 발생할 수 있습니다. 하지만 본 사건에서는 피고가 불법 개축 사실을 고지하지 않은 것이 신의칙 위반이라고 보지는 않았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **계약 전 철저한 확인**: 부동산 계약 시에는 등기부등본, 건축물대장 등 공부 서류는 물론, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 증축이나 개축 여부, 위반건축물 여부 등은 반드시 확인하고 필요한 경우 관련 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. * **중요 사항 고지 의무**: 임대차 계약에 있어 임차목적물의 사용·수익과 직결되는 중요한 사항(예: 불법 증축, 주요 하수관 문제 등)이 있다면, 임대인은 이를 고지할 의무가 있습니다. 하지만 임차인도 스스로 확인해야 할 의무가 있으며, 단순한 의심만으로 계약 해제를 주장하기 어려울 수 있습니다. * **잔금 지급 의무의 중요성**: 임대차 계약에서 잔금 지급은 임차인의 가장 중요한 의무 중 하나입니다. 잔금 지급이 어렵다면 미리 임대인과 명확하게 협의하고 합의 내용을 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 일방적인 잔금 미지급은 채무불이행으로 간주되어 계약 해제의 원인이 될 수 있습니다. * **계약금의 성격 이해**: 계약금은 일반적으로 해약금으로 추정되어 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 계약서에 채무불이행 시 손해배상의 기준으로 삼는다는 위약금 조항이 있다면, 이는 위약벌이 아닌 손해배상액의 예정으로 해석될 수 있어 채무불이행이 발생한 쪽에서 상대방에게 계약금을 손해배상으로 지급해야 할 수 있습니다. * **명확한 의사표시**: 계약 이행이 어렵거나 계약을 해제, 취소하고자 할 때는 그 이유와 의사를 분명히 밝히고 증거(내용증명, 녹취 등)를 남겨야 합니다. 특히 계약 취소를 주장하는 경우, 착오나 기망이 계약의 중요한 부분에 해당함을 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다.

상가 앞 노점 사용이 무단 전대가 아닌 것으로 판단된 건물 인도 사건

원고들이 피고에게 상가 무단 전대를 이유로 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 청구했으나 법원은 피고가 임차한 상가 내부가 아닌 상가 앞 노상에서 다른 사람이 판매한 것을 무단 전대로 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B): 이 사건 상가의 새로운 소유주이자 임대인. - 피고 (C): 원고들 소유 상가의 임차인. - D: 피고에게 상가를 최초로 임대한 임대인. - F, G: 피고의 상가 앞 노상에서 수산물, 농산물, 의류, 주방용품 등을 판매한 제3자들. ### 분쟁 상황 피고는 원고들 소유의 상가를 임차하여 운영 중이었습니다. 개인적 사정 및 법정감염병 유행으로 영업이 어려워지자 피고는 전통시장 활성화 제안을 받고 점포 앞 노상에서 제3자(F, G)가 수산물, 농산물, 의류 등을 판매하도록 허락했습니다. 이에 원고들은 이를 임대차 계약서상 금지된 '무단 전대'로 보고 2024년 6월 10일 피고에게 임대차 계약 해지를 통보하고 상가 인도를 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 임차한 상가 내부가 아닌 상가 앞 노상에서 제3자가 판매 행위를 한 것을 임대차 계약상 금지된 '무단 전대'로 볼 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담합니다. ### 결론 법원은 원고들이 제출한 증거만으로는 피고가 상가를 무단으로 전대했다고 인정하기 부족하고 상가 출입문이 닫힌 채 노상에서 판매가 이루어진 점, 설령 상가 내부 일부를 사용했더라도 극히 소부분에 불과한 점, 임대차 목적물이 점포 자체이며 점포 앞 노상 사용 허락까지 배신적 행위로 보기 어려운 점 등을 종합하여 피고의 무단 전대를 인정할 수 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 사용하게 한 것이 민법상 '전대'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점입니다. **민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)**​: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 이를 위반하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. **전대 (轉貸)**​: 임차인이 자신이 임차한 건물을 제3자에게 다시 임대하여 그 제3자가 건물을 사용하도록 하는 행위를 말합니다. 여기서 중요한 것은 임차인이 임차한 목적물(이 사건에서는 상가 점포)에 대한 사용수익권을 제3자에게 실질적으로 넘겨주었는지 여부입니다. **배신적 행위론**: 대법원 판례는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대했더라도 그것이 임대인에 대한 '배신적 행위'라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없다고 보고 있습니다. 예를 들어 전대 규모가 매우 작거나 임대인의 권리에 심각한 침해가 없는 경우 등입니다. 본 판례에서는 피고가 임차한 '상가' 자체가 아닌 '상가 앞 노상'에서 제3자가 판매한 점, 상가 출입문이 닫힌 채 영업이 이루어진 점, 설령 상가 내부를 사용했더라도 극히 소부분에 불과한 점 등이 배신적 행위가 아니라고 판단하는 근거가 되었습니다. 즉, 법원은 임대차 계약의 본질적 내용인 '점포'의 사용수익권이 제3자에게 완전히 이전되었다고 보기 어렵고 임대인의 권리를 심각하게 침해하는 정도의 행위가 아니라고 판단하여 무단 전대로 인한 해지 주장을 받아들이지 않았습니다. 이 판례는 임대차 계약에서 '전대'의 의미를 판단할 때 단순히 제3자가 임차 목적물 주변에서 활동한 사실만으로 전대를 인정하기는 어렵고 임대차 목적물 자체의 사용권 이전 여부, 그 정도, 임대인에 대한 배신성 등을 종합적으로 고려해야 한다는 법리를 보여줍니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 '전대 금지' 조항이 있다면 건물 전체뿐만 아니라 극히 일부라도 다른 사람에게 사용을 허락할 때에는 신중해야 합니다. 그러나 계약서에 명시된 임차 공간(점포)의 범위를 벗어나 노상과 같이 부수적인 공간을 다른 사람이 사용하는 경우 이것이 임대인의 동의 없는 '전대'로 해석될지는 구체적인 상황과 임차 공간의 범위 사용 정도 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 특히 상가 내부가 아닌 점포 앞 외부 공간 사용에 대해서는 임대인과의 사전 협의를 통해 오해를 줄이는 것이 중요합니다. 임대차 목적물인 '점포'의 사용이 아닌 '점포 앞 노상'의 사용을 허락하는 행위는 임대인에 대한 배신적 행위로 간주되기 어려울 수 있습니다. 무단 전대를 주장하는 측은 임차인이 실제로 임대차 목적물을 다른 사람에게 넘겨주어 사용수익하게 했다는 명확한 증거를 제시해야 합니다. 단순히 점포 앞에서 다른 사람이 영업하는 모습만으로는 부족할 수 있습니다.

사망한 가족의 빚을 떠안지 않도록 법원이 인정한 한정승인 사건

사망한 C의 상속인인 A가 C가 남긴 재산과 빚을 제한적으로 승계하기 위해 법원에 한정승인을 신청했고 법원이 이를 받아들인 사건입니다. 이로써 A는 C의 빚을 C에게서 물려받은 재산의 한도 내에서만 갚게 됩니다. ### 관련 당사자 - 청구인 A: 사망한 C의 상속인으로, C의 재산과 채무를 자신의 고유 재산과는 별개로 정리하고 싶어 한 사람 - 피상속인 망 C: 사망하여 상속인에게 재산과 채무를 남긴 사람 ### 분쟁 상황 사망한 C에게 재산보다 많은 빚이 있을 수 있는 상황에서, 상속인 A가 자신의 개인적인 재산으로 망인의 빚을 갚는 것을 피하기 위해 법적 절차인 상속 한정승인을 신청했습니다. ### 핵심 쟁점 사망한 가족의 빚이 재산보다 많을 경우 상속인이 자신의 재산으로 그 빚을 갚아야 하는 상황을 피하기 위해, 법원이 상속 한정승인을 신청한 상속인의 의사를 받아들일지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 청구인 A가 사망한 C의 상속재산 목록을 첨부하여 2024년 7월 15일에 제출한 한정승인 신고를 수리했습니다. ### 결론 법원은 청구인 A의 한정승인 신청이 정당하다고 판단하여 이를 허가함으로써, A가 망 C의 빚을 물려받은 재산 범위 내에서만 책임지도록 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제1028조 (한정승인)에 따르면, 상속인은 사망한 분으로부터 물려받을 재산의 범위 내에서만 그분의 빚을 갚겠다고 조건을 붙여 상속을 승인할 수 있습니다. 이 판결은 위 민법 규정에 따라 상속인이 자신의 고유 재산이 아닌, 상속받은 재산의 한도 내에서만 망인의 채무에 대한 책임을 지도록 인정한 사례입니다. 이를 통해 상속인이 예상치 못한 빚으로 인해 경제적으로 큰 어려움에 처하는 것을 막을 수 있습니다. ### 참고 사항 상속 한정승인은 사망한 분의 재산과 빚이 복잡하거나 빚이 재산보다 많을 때, 상속인이 자신의 개인 재산으로 빚을 갚아야 하는 위험을 막아주는 제도입니다. 상속개시(사망)를 알게 된 날로부터 3개월 안에 가정법원에 한정승인을 신청해야 합니다. 이 기간을 놓치면 모든 빚까지 떠안게 되는 단순승인으로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다. 한정승인을 신청할 때는 사망한 분의 재산과 빚 목록(상속재산목록)을 정확하게 작성하여 제출해야 합니다. 채무 관계를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 만약 사망 후 3개월이 지나서야 뒤늦게 알게 된 빚이 재산을 초과한다는 사실을 알게 되었다면, 그 사실을 안 날로부터 3개월 안에 '특별 한정승인'을 신청할 수 있습니다. 이때는 본인에게 중대한 잘못이 없었음을 증명해야 합니다.