경매 시 무상임대차 확인서 작성 임차인의 보증금 반환청구 가부

지역에서 갑부로 소문난 박사장은 평소 탐내던 건물이 급매로 나왔단 소문을 듣고 매수자금이 필요하게 되었습니다. 박사장은 ‘요즘 누가 자기 돈으로 건물 사나’하는 생각과 마침 현금도 부족했던 터라 가지고 있던 건물에 근저당권을 설정하고 은행에서 대출을 받기로 하였습니다. 문제는 은행 대출심사과정에서 대항력을 갖춘 임차인 때문에 담보가치가 떨어질 것이 확실한 점이었습니다. 하지만 여기서 포기 할 우리 박사장이 아니죠. 박사장은 임차인 배서민에게 해당 임대차는 무상임대차로 향후 임차인의 권리를 행사하지 않겠다는 확인서를 작성해 달라고 구슬렸고 임차인도 ‘뭐 서류 한 장 써주는 건데.....’하며 확인서를 작성해 주었습니다. 은행은 확인서를 신뢰하여 근저당권을 설정하여 주었지만 갑자기 불어 닥친 부동산 시장의 한파로 박사장은 대출금을 갚지 못하였고 결국 자식 같은 건물은 경매에 넘어가게 되었습니다. 한편, 부동산 개발업자인 김대출은 투자할 만한 부동산을 찾던 중 박사장 건물에 관심이 갔게 되었습니다. 김대출은 매수신청가격이 다소 높다고 생각했지만 무상임대차 확인서를 신뢰하여 낙찰을 받았습니다. 김대출은 자신의 건물을 뿌듯하게 바라보며 배서민에게 이제 내가 새로운 소유자라며 건물은 인도해달라고 요청하였습니다. 하지만 배서민은 갑자기 태도를 돌변하여 나는 대항력있는 임차인이니 보증금을 돌려주지 않으면 인도하지 않겠다고 버티는 것이었습니다. 돌변한 상황에 당황한 김대출. 정말 김대출은 보증금을 돌려줘야 할까요....?

• 주장 1

  도윤 : 당연히 돌려줘야지!! 비록 확인서가 있다하더라도 실제 대항력 있는 임대차 계약이 존재하고 현재 거주하는 임차인을 보호해야 할 필요성이 있어. 따라서 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 건물을 인도할 수 없다고 항변할 수 있어.

• 주장 2

  애자 : 무슨 소리!! 사람이 그렇게 손바닥 뒤집듯 할 수는 없지!! 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정했는데 그럼 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있다는 거잖아. 이제 와서 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환 항변을 하는 것은 허용될 수 없어.

본 건은 상가임대차에 관한 것으로, 근저당설정당시 피고는 건물주의 부탁에 따라 은행에 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민ㆍ형사상 책임을 질 것을 확약한다'는 취지의‘무상거주확인서'를 작성해 준 사안입니다. 은행은 이를 믿고 건물에 근저당권을 설정해 주고 대출을 하였는데, 이후 임의경매절차에서 상가를 매수한 원고회사와 그로부터 지분을 승계취득한 나머지 원고가 피고에게 건물인도 등을 청구하자, 피고가 대항력 있는 임차인이라고 주장하면서 동시이행의 항변을 함에 대하여, 대법원은, “근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결). 따라서 무상임대차 확인서를 작성한 임차인은 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환을 주장할 수 없다는 것인데, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 마찬가지라는 것이므로 특히 유의하여야 할 필요가 있겠습니다.