김민섭 변호사

공인중개사 중개보수료 청구 사건

공인중개사 원고가 임대인인 피고 주식회사와 임차인 주식회사 E 사이의 공장 건물 임대차계약을 중개하고 이에 대한 중개보수료 6,458,400원을 청구했으나 법원은 원고가 피고를 위해 실질적으로 한 일은 계약서 작성 외에 찾기 어렵다고 보아 중개보수료 1,000,000원을 인정하고 피고에게 지급을 명한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공장 건물 임대차계약을 중개한 개업공인중개사 - 피고 B 주식회사: 공장 건물의 임대인 - 주식회사 E: 공장 건물의 임차인 (계약 당사자였으나 소송 당사자는 아님) ### 분쟁 상황 개업공인중개사인 원고 A는 2024년 7월 19일 피고 B 주식회사(임대인)와 주식회사 E(임차인) 사이의 공장 건물 임대차계약을 중개했습니다. 이 계약은 임대차보증금 70,000,000원, 월 임료 6,200,000원 규모였습니다. 원고는 이 계약에 대한 중개보수 6,458,400원을 피고에게 청구했으나 피고는 중개보수 지급을 거부하여 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대인과 공인중개사 사이에 중개보수에 대한 구체적인 합의가 없었을 때 공인중개사가 임대인을 위해 실질적으로 기여한 정도를 고려하여 적절한 중개보수액을 어떻게 산정할 것인지가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고에게 1,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 12월 14일부터 2025년 10월 15일까지는 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 5,458,400원 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 6분의 5, 피고가 6분의 1을 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고와 피고 사이에 중개보수 관련 구체적 합의가 없었고 원고가 피고를 위해 실질적으로 한 역할이 계약서 작성 외에는 적다고 판단했습니다. 특히 임차인이 다른 중개인에게서 상당한 서비스를 받은 후 원고에게 중개인을 교체한 점, 원고가 2024년 7월 18일 피고를 찾아가 중개 의사를 밝힌 후 다음 날 바로 계약이 체결된 점 등을 종합적으로 고려하여 공인중개사법 및 동법 시행규칙이 정하는 중개보수 한도 내에서 1,000,000원이 적절하다고 보았습니다. ### 연관 법령 및 법리 **공인중개사법 및 동법 시행규칙**: 이 법령들은 부동산 중개 시 중개보수의 요율 및 한도액을 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 원고와 피고 사이에 중개보수에 대한 구체적인 합의가 없었으므로 법원은 이 법령들이 정하는 범위 내에서 중개인의 실질적인 기여도를 고려하여 중개보수액을 결정했습니다. 일반적으로 중개보수는 중개의뢰인과 중개사 간의 합의에 따르되 합의가 없거나 불분명할 경우 해당 법령이 정한 요율과 한도를 초과할 수 없습니다. **실질적 기여도 판단**: 법원은 중개인의 '실질적인 기여도'를 중요한 판단 기준으로 삼았습니다. 단순히 계약서를 작성하는 행위를 넘어 부동산 정보 제공, 매물 탐색, 매도인 매수인 연결, 가격 협상 등 계약 성사에 필수적인 역할을 얼마나 수행했는지에 따라 중개보수액이 달라질 수 있음을 보여줍니다. 이 사건에서는 임차인이 다른 중개인에게서 상당한 서비스를 받은 후 원고에게 중개인을 교체한 점이 원고의 실질적인 기여도를 낮게 평가하는 데 영향을 미쳤습니다. **지연손해금**: 금전채무의 이행을 지체할 경우 채무자는 약정 이자 또는 법정 이자를 지급해야 합니다. 본 사건에서는 소장부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지는 상법에 따른 연 6%의 이자율이 적용되며 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이자율이 적용됩니다. 이는 채무자가 판결 확정 이후에도 채무 이행을 지체할 경우 더 높은 이율의 지연손해금을 부담하게 하여 조속한 채무 이행을 유도하는 취지입니다. ### 참고 사항 중개보수는 계약 체결 이전에 임대인 임차인 중개인 3자 간의 명확한 합의를 문서화하는 것이 분쟁 예방에 가장 중요합니다. 중개인 선택 과정에서 여러 중개인의 서비스나 기여도를 명확히 구분하고 어떤 중개인이 최종 계약에 실질적인 역할을 했는지 증거를 남기는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시 공인중개사법 및 시행규칙에서 정하는 중개보수 요율과 한도액을 미리 확인하여 불필요한 분쟁을 줄여야 합니다. 중개인의 실질적인 기여도라 함은 단순히 계약서 작성뿐만 아니라 부동산 정보 제공, 매물 안내, 가격 협상 등 계약 성사를 위한 전반적인 활동을 포함합니다. 이러한 기여도를 입증할 자료를 확보하는 것이 유리합니다.

확정된 대여금 채권의 소멸시효 연장 확인 사건

원고 E조합이 피고 C에게 빌려준 돈에 대해 2015년 받은 이행권고결정이 확정되었음에도 피고가 빚을 갚지 않아 10년의 소멸시효가 다가오자, 대법원 판례에 따라 소멸시효 중단을 위한 '확인의 소'를 제기하여 법원이 이를 인정한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 E조합: 피고 C에게 대여금을 빌려주고 이행권고결정을 통해 채권을 확정받은 채권자입니다. - 피고 C: 원고 E조합으로부터 대여금을 빌렸으나 변제하지 않아 채무가 확정된 채무자입니다. ### 분쟁 상황 원고 E조합은 피고 C에게 대여금을 지급했으나 피고 C가 이를 변제하지 않자, 2015년에 소송을 제기하여 11,292,633원 및 지연손해금의 지급을 명하는 이행권고결정을 받고 이 결정은 같은 해 6월 16일 확정되었습니다. 그러나 확정된 이후에도 피고 C는 채무를 이행하지 않았고, 이에 원고 E조합은 확정된 이행권고결정일로부터 소멸시효 10년이 만료되기 직전인 시점에 소멸시효 연장을 목적으로 하는 새로운 '시효중단을 위한 재판상 청구 확인의 소'를 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 확정된 채권에 대해 소멸시효 만료가 임박했을 때, 채무의 이행을 다시 구하는 소송 대신 '소멸시효 중단 확인의 소'를 제기하는 것이 가능한지 여부와 이러한 '확인의 소'가 소멸시효 중단 사유인 '재판상 청구'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고와 피고 사이의 인천지방법원 2015가소429199 대여금 사건의 2015년 4월 14일자 이행권고결정에 기한 채권의 소멸시효 중단을 위하여 이 사건 소의 제기가 있었음을 확인한다. ### 결론 법원은 원고 E조합의 청구를 받아들여, 이 사건 소 제기가 기존 확정된 대여금 채권의 소멸시효를 중단시키기 위한 것임을 확인하는 판결을 내렸습니다. 이는 대법원 전원합의체 판결의 취지에 따라 소멸시효 중단을 위한 새로운 방식의 확인 소송이 허용된다는 것을 다시 한번 확인한 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 소멸시효 및 시효의 중단 (민법 제168조, 제170조): 판결에 의해 확정된 채권은 단기 소멸시효가 적용되는 경우에도 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 이 10년의 소멸시효가 완성되기 전에 '재판상의 청구'를 하면 시효가 중단되어 처음부터 다시 시작하게 됩니다. '재판상의 청구'란 소송을 제기하는 것을 의미하며, 기존 판결에 따른 확정채권의 시효를 중단하기 위한 확인 소송도 여기에 포함됩니다. 이행권고결정의 효력 (소액사건심판법 제5조의7): 이행권고결정은 확정되면 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 따라서 이 사건에서 원고 E조합이 받은 2015년 이행권고결정은 확정판결과 동일하게 취급되어, 이에 따른 채권의 소멸시효는 10년이 됩니다. 시효중단을 위한 확인소송의 허용 (대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전원합의체 판결): 이 판례는 "시효중단을 위한 후소로서 이행소송 외에 전소 판결로 확정된 채권의 시효를 중단시키기 위한 조치, 즉 '재판상의 청구'가 있다는 점에 대하여만 확인을 구하는 형태의 '새로운 방식의 확인소송'이 허용되고, 채권자는 두 가지 형태의 소송 중 자신의 상황과 필요에 보다 적합한 것을 선택하여 제기할 수 있다"고 판시했습니다. 이 사건은 해당 판례의 취지에 따라 소멸시효 중단을 위한 확인의 소가 적법함을 인정한 사례입니다. 무변론 판결 (민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조): 피고가 답변서 제출 기한 내에 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 변론하지 않는 경우, 법원은 변론 없이 원고 승소 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건 역시 피고 C가 변론하지 않아 무변론 판결로 진행되었습니다. ### 참고 사항 판결이나 이행권고결정 등으로 확정된 채권의 소멸시효는 10년입니다. 이 기간이 지나면 채권을 더 이상 행사할 수 없게 되므로, 만료일이 다가온다면 반드시 시효 중단 조치를 취해야 합니다. 기존에 확정된 채권을 채무자가 변제하지 않을 경우, 다시 이행을 구하는 소송을 제기할 수도 있지만, 대법원 판례에 따라 '소멸시효 중단 확인의 소'를 제기하여 시효 중단 효과를 얻을 수 있습니다. 이는 채무자에게 다시 금전 지급을 명하기보다는 단순히 시효 중단 사실을 확인받는 절차이므로, 상황에 따라 더 효율적인 선택이 될 수 있습니다. 소송 제기 외에도 소멸시효 중단 방법으로는 압류 가압류 가처분, 채무자의 승인 등이 있으므로, 자신의 상황에 맞는 방법을 신중하게 고려해야 합니다. 특히 이행권고결정은 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 확정일로부터 소멸시효가 기산됩니다.

대출금 미상환으로 담보권 실행 후 잔여채무 청구 사건

D수산업협동조합이 피고 C에게 빌려준 일반자금대출 5억 원을 피고 C가 변제하지 못하자, 담보로 설정된 부동산 신탁에 대한 담보권을 실행하여 일부 금액을 회수하고, 그럼에도 불구하고 남은 대출 원금과 지연이자를 포함한 총 3억 5천여만 원의 잔여 채무를 청구한 사건입니다. 법원은 피고 C가 변론 없이 원고의 청구를 인정하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 D수산업협동조합: 상호금융사업을 하는 금융기관으로, 피고에게 대출금을 빌려준 채권자입니다. - 피고 C: 원고로부터 5억 원의 일반자금대출을 받은 채무자입니다. ### 분쟁 상황 피고 C는 2015년 2월 25일 원고 D수산업협동조합으로부터 5억 원의 일반자금대출을 받았고, 대출 만기일은 2018년 2월 25일이었습니다. 피고는 이 대출 약정을 맺으면서 '수협여신거래기본약관'의 적용을 승인했고, 채무 변제에 부족할 경우 비용, 이자, 원금 순으로 충당하되 채무자에게 불리하지 않은 범위에서 충당 순서를 변경할 수 있다는 약관 조항과, 원고의 '채권관리업무방법서'에 따라 비용, 원금, 이자 순으로 충당 순서를 변경할 수 있음을 인정했습니다. 또한, 2015년 2월 15일 소유 부동산을 담보로 하는 신탁계약을 체결하여 원고를 우선수익자로 지정하고 신탁등기를 마쳤습니다. 피고는 2023년 5월 26일부터 대출금 연체를 시작했고, 2023년 6월 27일에는 기한이익을 상실했습니다. 이에 원고는 담보 신탁 부동산에 대한 담보권 실행을 요청하여 2025년 5월 28일 243,429,450원을 회수했습니다. 원고는 회수된 금액을 '채권관리업무방법'에 따라 비용, 원금, 이자 순으로 충당했으며, 그 결과 2025년 5월 28일 기준으로 잔존 원금은 252,012,522원과 연체이자가 남게 되었습니다. 2025년 6월 16일까지 발생한 원리금 총액은 352,953,875원(원금 252,012,552원 + 이자 100,941,323원)에 달했습니다. 이에 원고는 남은 채무와 지연이자를 받기 위해 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 대출금을 기한 내에 변제하지 못하여 담보권이 실행된 후에도 잔여 채무가 발생했을 때, 남은 원금과 이자를 포함한 채무액을 어떻게 산정하고 회수할 것인지가 주요 쟁점입니다. 특히, 변제 충당 순서(비용, 이자, 원금) 변경 적용의 정당성과 지연손해금 이율 산정 방식도 포함됩니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고의 주장에 대해 아무런 변론을 하지 않자, 원고 D수산업협동조합의 청구를 모두 받아들여, 피고 C는 원고에게 352,953,875원과 그중 원금인 252,012,552원에 대해 2025년 6월 17일부터 2025년 8월 4일까지 연 9.84%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용 또한 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건은 채무자가 대출금을 변제하지 않아 발생한 채무 불이행에 대한 금융기관의 채권 회수 소송이며, 채무자의 무변론으로 인해 채권자인 D수산업협동조합이 청구한 금액과 이자를 모두 지급받게 된 결과입니다. 이는 채무 불이행 시 담보권 실행 이후에도 잔여 채무가 발생할 수 있으며, 이에 대해 법적 절차를 통해 회수할 수 있음을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 • 민사소송법 제208조 제3항 제1호(무변론 판결의 요건): 피고가 원고의 청구에 대해 답변서를 제출하지 않거나, 답변서를 제출했더라도 변론기일에 출석하지 않고 청구를 다투지 않을 때 법원이 원고의 청구를 그대로 인정하여 판결을 내릴 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서 피고 C는 변론 없이 원고의 청구를 그대로 받아들여 무변론 판결이 내려졌습니다. • 민사소송법 제257조(무변론 판결): 피고가 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 청구의 원인이 되는 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 규정합니다. 이 조항에 따라 피고 C가 답변서를 제출하지 않아 법원이 원고 청구대로 판결한 것입니다. • 대출금 채무 및 지연손해금: 금전을 대여하는 대출 계약은 민법상 소비대차 계약에 해당하며, 채무자가 약정된 기한 내에 대출금을 변제하지 못하면 채무 불이행이 발생합니다. 채무 불이행 시에는 약정된 이율에 따른 지연손해금을 추가로 지급해야 할 의무가 생깁니다. 이 사건에서는 연 9.84%의 약정 지연배상금 이율이 적용되었고, 소송 제기 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 연 12%의 이율이 적용되었습니다. • 담보권 실행: 채무자가 대출금을 갚지 못할 경우, 금융기관은 대출 시 설정된 담보권(이 사건에서는 부동산 담보신탁)을 실행하여 채권을 회수할 수 있습니다. 담보권 실행을 통해 회수된 금액이 채무 전액에 미치지 못할 경우, 잔여 채무는 여전히 채무자의 책임으로 남게 됩니다. • 변제 충당: 채무자가 변제한 금액이 채무 전액을 갚기에 부족할 때, 그 변제 금액을 원금, 이자, 비용 중 어느 부분에 우선적으로 충당할 것인지를 정하는 문제입니다. 보통 채권자와 채무자의 약정(여신거래기본약관)이나 채권 관리 규정(채권관리업무방법서)에 따라 순서가 정해지며, 민법상 일반 원칙도 적용될 수 있습니다. 이 사건에서는 비용, 원금, 이자 순으로 충당 순서가 변경되어 적용되었습니다. ### 참고 사항 • 대출 약관의 중요성: 대출을 받을 때는 반드시 여신거래기본약관과 특별약관의 내용을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 채무 불이행 시 적용되는 지연배상금 이율, 담보권 실행 절차, 변제 충당 순서 등에 대한 조항을 확인하는 것이 중요합니다. • 담보 대출의 책임: 담보를 제공한 대출이라도 담보권 실행으로 모든 채무가 변제되지 않을 경우, 남은 채무(잔여 채무)에 대해서는 계속해서 변제 책임이 따릅니다. 담보물 가치가 대출 원금에 미치지 못하거나, 담보권 실행 과정에서 발생하는 비용 등으로 인해 잔여 채무가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. • 변제 충당 순서: 금융기관은 약관이나 자체 규정에 따라 변제된 금액을 원금, 이자, 비용 중 어느 부분부터 갚아나갈지 순서를 정할 수 있습니다. 이는 채무자에게 불리하게 작용할 수도 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다. • 채무 불이행 시 대처: 대출금 연체가 시작되면 기한이익 상실, 담보권 실행 등으로 이어져 더 큰 경제적 부담이 될 수 있습니다. 연체가 예상되거나 시작된 경우 금융기관과 상환 계획을 조율하거나 다른 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 법적 절차가 진행될 경우, 변론을 하지 않으면 원고의 청구가 그대로 인정될 가능성이 매우 높으므로 적극적으로 대응해야 합니다. • 지연배상금 이율: 연체 시 약정된 지연배상금 이율이 적용되며, 소송이 제기된 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 법정 최고 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다. 대출 약정 시 지연배상금 이율 한도도 확인해야 합니다.

공인중개사 중개보수료 청구 사건

공인중개사 원고가 임대인인 피고 주식회사와 임차인 주식회사 E 사이의 공장 건물 임대차계약을 중개하고 이에 대한 중개보수료 6,458,400원을 청구했으나 법원은 원고가 피고를 위해 실질적으로 한 일은 계약서 작성 외에 찾기 어렵다고 보아 중개보수료 1,000,000원을 인정하고 피고에게 지급을 명한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공장 건물 임대차계약을 중개한 개업공인중개사 - 피고 B 주식회사: 공장 건물의 임대인 - 주식회사 E: 공장 건물의 임차인 (계약 당사자였으나 소송 당사자는 아님) ### 분쟁 상황 개업공인중개사인 원고 A는 2024년 7월 19일 피고 B 주식회사(임대인)와 주식회사 E(임차인) 사이의 공장 건물 임대차계약을 중개했습니다. 이 계약은 임대차보증금 70,000,000원, 월 임료 6,200,000원 규모였습니다. 원고는 이 계약에 대한 중개보수 6,458,400원을 피고에게 청구했으나 피고는 중개보수 지급을 거부하여 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대인과 공인중개사 사이에 중개보수에 대한 구체적인 합의가 없었을 때 공인중개사가 임대인을 위해 실질적으로 기여한 정도를 고려하여 적절한 중개보수액을 어떻게 산정할 것인지가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고에게 1,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 12월 14일부터 2025년 10월 15일까지는 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 5,458,400원 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 6분의 5, 피고가 6분의 1을 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고와 피고 사이에 중개보수 관련 구체적 합의가 없었고 원고가 피고를 위해 실질적으로 한 역할이 계약서 작성 외에는 적다고 판단했습니다. 특히 임차인이 다른 중개인에게서 상당한 서비스를 받은 후 원고에게 중개인을 교체한 점, 원고가 2024년 7월 18일 피고를 찾아가 중개 의사를 밝힌 후 다음 날 바로 계약이 체결된 점 등을 종합적으로 고려하여 공인중개사법 및 동법 시행규칙이 정하는 중개보수 한도 내에서 1,000,000원이 적절하다고 보았습니다. ### 연관 법령 및 법리 **공인중개사법 및 동법 시행규칙**: 이 법령들은 부동산 중개 시 중개보수의 요율 및 한도액을 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 원고와 피고 사이에 중개보수에 대한 구체적인 합의가 없었으므로 법원은 이 법령들이 정하는 범위 내에서 중개인의 실질적인 기여도를 고려하여 중개보수액을 결정했습니다. 일반적으로 중개보수는 중개의뢰인과 중개사 간의 합의에 따르되 합의가 없거나 불분명할 경우 해당 법령이 정한 요율과 한도를 초과할 수 없습니다. **실질적 기여도 판단**: 법원은 중개인의 '실질적인 기여도'를 중요한 판단 기준으로 삼았습니다. 단순히 계약서를 작성하는 행위를 넘어 부동산 정보 제공, 매물 탐색, 매도인 매수인 연결, 가격 협상 등 계약 성사에 필수적인 역할을 얼마나 수행했는지에 따라 중개보수액이 달라질 수 있음을 보여줍니다. 이 사건에서는 임차인이 다른 중개인에게서 상당한 서비스를 받은 후 원고에게 중개인을 교체한 점이 원고의 실질적인 기여도를 낮게 평가하는 데 영향을 미쳤습니다. **지연손해금**: 금전채무의 이행을 지체할 경우 채무자는 약정 이자 또는 법정 이자를 지급해야 합니다. 본 사건에서는 소장부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지는 상법에 따른 연 6%의 이자율이 적용되며 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이자율이 적용됩니다. 이는 채무자가 판결 확정 이후에도 채무 이행을 지체할 경우 더 높은 이율의 지연손해금을 부담하게 하여 조속한 채무 이행을 유도하는 취지입니다. ### 참고 사항 중개보수는 계약 체결 이전에 임대인 임차인 중개인 3자 간의 명확한 합의를 문서화하는 것이 분쟁 예방에 가장 중요합니다. 중개인 선택 과정에서 여러 중개인의 서비스나 기여도를 명확히 구분하고 어떤 중개인이 최종 계약에 실질적인 역할을 했는지 증거를 남기는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시 공인중개사법 및 시행규칙에서 정하는 중개보수 요율과 한도액을 미리 확인하여 불필요한 분쟁을 줄여야 합니다. 중개인의 실질적인 기여도라 함은 단순히 계약서 작성뿐만 아니라 부동산 정보 제공, 매물 안내, 가격 협상 등 계약 성사를 위한 전반적인 활동을 포함합니다. 이러한 기여도를 입증할 자료를 확보하는 것이 유리합니다.

확정된 대여금 채권의 소멸시효 연장 확인 사건

원고 E조합이 피고 C에게 빌려준 돈에 대해 2015년 받은 이행권고결정이 확정되었음에도 피고가 빚을 갚지 않아 10년의 소멸시효가 다가오자, 대법원 판례에 따라 소멸시효 중단을 위한 '확인의 소'를 제기하여 법원이 이를 인정한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 E조합: 피고 C에게 대여금을 빌려주고 이행권고결정을 통해 채권을 확정받은 채권자입니다. - 피고 C: 원고 E조합으로부터 대여금을 빌렸으나 변제하지 않아 채무가 확정된 채무자입니다. ### 분쟁 상황 원고 E조합은 피고 C에게 대여금을 지급했으나 피고 C가 이를 변제하지 않자, 2015년에 소송을 제기하여 11,292,633원 및 지연손해금의 지급을 명하는 이행권고결정을 받고 이 결정은 같은 해 6월 16일 확정되었습니다. 그러나 확정된 이후에도 피고 C는 채무를 이행하지 않았고, 이에 원고 E조합은 확정된 이행권고결정일로부터 소멸시효 10년이 만료되기 직전인 시점에 소멸시효 연장을 목적으로 하는 새로운 '시효중단을 위한 재판상 청구 확인의 소'를 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 확정된 채권에 대해 소멸시효 만료가 임박했을 때, 채무의 이행을 다시 구하는 소송 대신 '소멸시효 중단 확인의 소'를 제기하는 것이 가능한지 여부와 이러한 '확인의 소'가 소멸시효 중단 사유인 '재판상 청구'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고와 피고 사이의 인천지방법원 2015가소429199 대여금 사건의 2015년 4월 14일자 이행권고결정에 기한 채권의 소멸시효 중단을 위하여 이 사건 소의 제기가 있었음을 확인한다. ### 결론 법원은 원고 E조합의 청구를 받아들여, 이 사건 소 제기가 기존 확정된 대여금 채권의 소멸시효를 중단시키기 위한 것임을 확인하는 판결을 내렸습니다. 이는 대법원 전원합의체 판결의 취지에 따라 소멸시효 중단을 위한 새로운 방식의 확인 소송이 허용된다는 것을 다시 한번 확인한 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 소멸시효 및 시효의 중단 (민법 제168조, 제170조): 판결에 의해 확정된 채권은 단기 소멸시효가 적용되는 경우에도 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 이 10년의 소멸시효가 완성되기 전에 '재판상의 청구'를 하면 시효가 중단되어 처음부터 다시 시작하게 됩니다. '재판상의 청구'란 소송을 제기하는 것을 의미하며, 기존 판결에 따른 확정채권의 시효를 중단하기 위한 확인 소송도 여기에 포함됩니다. 이행권고결정의 효력 (소액사건심판법 제5조의7): 이행권고결정은 확정되면 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 따라서 이 사건에서 원고 E조합이 받은 2015년 이행권고결정은 확정판결과 동일하게 취급되어, 이에 따른 채권의 소멸시효는 10년이 됩니다. 시효중단을 위한 확인소송의 허용 (대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전원합의체 판결): 이 판례는 "시효중단을 위한 후소로서 이행소송 외에 전소 판결로 확정된 채권의 시효를 중단시키기 위한 조치, 즉 '재판상의 청구'가 있다는 점에 대하여만 확인을 구하는 형태의 '새로운 방식의 확인소송'이 허용되고, 채권자는 두 가지 형태의 소송 중 자신의 상황과 필요에 보다 적합한 것을 선택하여 제기할 수 있다"고 판시했습니다. 이 사건은 해당 판례의 취지에 따라 소멸시효 중단을 위한 확인의 소가 적법함을 인정한 사례입니다. 무변론 판결 (민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조): 피고가 답변서 제출 기한 내에 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 변론하지 않는 경우, 법원은 변론 없이 원고 승소 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건 역시 피고 C가 변론하지 않아 무변론 판결로 진행되었습니다. ### 참고 사항 판결이나 이행권고결정 등으로 확정된 채권의 소멸시효는 10년입니다. 이 기간이 지나면 채권을 더 이상 행사할 수 없게 되므로, 만료일이 다가온다면 반드시 시효 중단 조치를 취해야 합니다. 기존에 확정된 채권을 채무자가 변제하지 않을 경우, 다시 이행을 구하는 소송을 제기할 수도 있지만, 대법원 판례에 따라 '소멸시효 중단 확인의 소'를 제기하여 시효 중단 효과를 얻을 수 있습니다. 이는 채무자에게 다시 금전 지급을 명하기보다는 단순히 시효 중단 사실을 확인받는 절차이므로, 상황에 따라 더 효율적인 선택이 될 수 있습니다. 소송 제기 외에도 소멸시효 중단 방법으로는 압류 가압류 가처분, 채무자의 승인 등이 있으므로, 자신의 상황에 맞는 방법을 신중하게 고려해야 합니다. 특히 이행권고결정은 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 확정일로부터 소멸시효가 기산됩니다.

대출금 미상환으로 담보권 실행 후 잔여채무 청구 사건

D수산업협동조합이 피고 C에게 빌려준 일반자금대출 5억 원을 피고 C가 변제하지 못하자, 담보로 설정된 부동산 신탁에 대한 담보권을 실행하여 일부 금액을 회수하고, 그럼에도 불구하고 남은 대출 원금과 지연이자를 포함한 총 3억 5천여만 원의 잔여 채무를 청구한 사건입니다. 법원은 피고 C가 변론 없이 원고의 청구를 인정하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 D수산업협동조합: 상호금융사업을 하는 금융기관으로, 피고에게 대출금을 빌려준 채권자입니다. - 피고 C: 원고로부터 5억 원의 일반자금대출을 받은 채무자입니다. ### 분쟁 상황 피고 C는 2015년 2월 25일 원고 D수산업협동조합으로부터 5억 원의 일반자금대출을 받았고, 대출 만기일은 2018년 2월 25일이었습니다. 피고는 이 대출 약정을 맺으면서 '수협여신거래기본약관'의 적용을 승인했고, 채무 변제에 부족할 경우 비용, 이자, 원금 순으로 충당하되 채무자에게 불리하지 않은 범위에서 충당 순서를 변경할 수 있다는 약관 조항과, 원고의 '채권관리업무방법서'에 따라 비용, 원금, 이자 순으로 충당 순서를 변경할 수 있음을 인정했습니다. 또한, 2015년 2월 15일 소유 부동산을 담보로 하는 신탁계약을 체결하여 원고를 우선수익자로 지정하고 신탁등기를 마쳤습니다. 피고는 2023년 5월 26일부터 대출금 연체를 시작했고, 2023년 6월 27일에는 기한이익을 상실했습니다. 이에 원고는 담보 신탁 부동산에 대한 담보권 실행을 요청하여 2025년 5월 28일 243,429,450원을 회수했습니다. 원고는 회수된 금액을 '채권관리업무방법'에 따라 비용, 원금, 이자 순으로 충당했으며, 그 결과 2025년 5월 28일 기준으로 잔존 원금은 252,012,522원과 연체이자가 남게 되었습니다. 2025년 6월 16일까지 발생한 원리금 총액은 352,953,875원(원금 252,012,552원 + 이자 100,941,323원)에 달했습니다. 이에 원고는 남은 채무와 지연이자를 받기 위해 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 대출금을 기한 내에 변제하지 못하여 담보권이 실행된 후에도 잔여 채무가 발생했을 때, 남은 원금과 이자를 포함한 채무액을 어떻게 산정하고 회수할 것인지가 주요 쟁점입니다. 특히, 변제 충당 순서(비용, 이자, 원금) 변경 적용의 정당성과 지연손해금 이율 산정 방식도 포함됩니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고의 주장에 대해 아무런 변론을 하지 않자, 원고 D수산업협동조합의 청구를 모두 받아들여, 피고 C는 원고에게 352,953,875원과 그중 원금인 252,012,552원에 대해 2025년 6월 17일부터 2025년 8월 4일까지 연 9.84%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용 또한 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건은 채무자가 대출금을 변제하지 않아 발생한 채무 불이행에 대한 금융기관의 채권 회수 소송이며, 채무자의 무변론으로 인해 채권자인 D수산업협동조합이 청구한 금액과 이자를 모두 지급받게 된 결과입니다. 이는 채무 불이행 시 담보권 실행 이후에도 잔여 채무가 발생할 수 있으며, 이에 대해 법적 절차를 통해 회수할 수 있음을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 • 민사소송법 제208조 제3항 제1호(무변론 판결의 요건): 피고가 원고의 청구에 대해 답변서를 제출하지 않거나, 답변서를 제출했더라도 변론기일에 출석하지 않고 청구를 다투지 않을 때 법원이 원고의 청구를 그대로 인정하여 판결을 내릴 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서 피고 C는 변론 없이 원고의 청구를 그대로 받아들여 무변론 판결이 내려졌습니다. • 민사소송법 제257조(무변론 판결): 피고가 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 청구의 원인이 되는 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 규정합니다. 이 조항에 따라 피고 C가 답변서를 제출하지 않아 법원이 원고 청구대로 판결한 것입니다. • 대출금 채무 및 지연손해금: 금전을 대여하는 대출 계약은 민법상 소비대차 계약에 해당하며, 채무자가 약정된 기한 내에 대출금을 변제하지 못하면 채무 불이행이 발생합니다. 채무 불이행 시에는 약정된 이율에 따른 지연손해금을 추가로 지급해야 할 의무가 생깁니다. 이 사건에서는 연 9.84%의 약정 지연배상금 이율이 적용되었고, 소송 제기 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 연 12%의 이율이 적용되었습니다. • 담보권 실행: 채무자가 대출금을 갚지 못할 경우, 금융기관은 대출 시 설정된 담보권(이 사건에서는 부동산 담보신탁)을 실행하여 채권을 회수할 수 있습니다. 담보권 실행을 통해 회수된 금액이 채무 전액에 미치지 못할 경우, 잔여 채무는 여전히 채무자의 책임으로 남게 됩니다. • 변제 충당: 채무자가 변제한 금액이 채무 전액을 갚기에 부족할 때, 그 변제 금액을 원금, 이자, 비용 중 어느 부분에 우선적으로 충당할 것인지를 정하는 문제입니다. 보통 채권자와 채무자의 약정(여신거래기본약관)이나 채권 관리 규정(채권관리업무방법서)에 따라 순서가 정해지며, 민법상 일반 원칙도 적용될 수 있습니다. 이 사건에서는 비용, 원금, 이자 순으로 충당 순서가 변경되어 적용되었습니다. ### 참고 사항 • 대출 약관의 중요성: 대출을 받을 때는 반드시 여신거래기본약관과 특별약관의 내용을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 채무 불이행 시 적용되는 지연배상금 이율, 담보권 실행 절차, 변제 충당 순서 등에 대한 조항을 확인하는 것이 중요합니다. • 담보 대출의 책임: 담보를 제공한 대출이라도 담보권 실행으로 모든 채무가 변제되지 않을 경우, 남은 채무(잔여 채무)에 대해서는 계속해서 변제 책임이 따릅니다. 담보물 가치가 대출 원금에 미치지 못하거나, 담보권 실행 과정에서 발생하는 비용 등으로 인해 잔여 채무가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. • 변제 충당 순서: 금융기관은 약관이나 자체 규정에 따라 변제된 금액을 원금, 이자, 비용 중 어느 부분부터 갚아나갈지 순서를 정할 수 있습니다. 이는 채무자에게 불리하게 작용할 수도 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다. • 채무 불이행 시 대처: 대출금 연체가 시작되면 기한이익 상실, 담보권 실행 등으로 이어져 더 큰 경제적 부담이 될 수 있습니다. 연체가 예상되거나 시작된 경우 금융기관과 상환 계획을 조율하거나 다른 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 법적 절차가 진행될 경우, 변론을 하지 않으면 원고의 청구가 그대로 인정될 가능성이 매우 높으므로 적극적으로 대응해야 합니다. • 지연배상금 이율: 연체 시 약정된 지연배상금 이율이 적용되며, 소송이 제기된 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 법정 최고 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다. 대출 약정 시 지연배상금 이율 한도도 확인해야 합니다.