기타 민사사건
상가 임차인이 임대인과의 계약 시 주차장 부지에서 카페 영업이 가능하다고 약속받고 인테리어 비용을 지출했으나, 이후 행정당국의 시정명령 및 영업정지처분으로 인해 해당 부지에서 영업을 하지 못하게 되자 임대인을 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인의 특약 위반 책임을 인정하여 임차인이 지출한 인테리어 비용의 일부를 손해배상액으로 지급하라고 판결했습니다.
원고(주식회사 A)는 피고들(B, C) 소유의 상가를 임차하여 카페를 운영하기 위해 계약을 체결했습니다. 계약 당시 공인중개사 G의 중개로 임대차계약서와 확인설명서에 '주차장 부지를 포함한 임차부분 전체에서 카페 영업이 불가능할 경우 임대인이 모든 책임을 지고 원금만 즉시 반환하며, 주차장 원상복구 의무는 임대인이 하기로 쌍방 확인'이라는 특약 사항(이 사건 확인사항)이 기재되었습니다. 원고는 이 약속을 믿고 공인중개사 수수료 891,000원과 인테리어 비용 53,229,721원 등 총 54,120,721원을 지출했습니다. 원고는 약 1년 동안 카페를 운영하던 중, 화성시동탄출장소장으로부터 주차장 부지를 영업장으로 사용한 것에 대한 시정명령과 영업정지처분을 받게 되었습니다. 이로 인해 원고는 해당 부지에서 카페 영업을 계속할 수 없게 되어 영업을 중단할 수밖에 없었고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 임대인인 피고들에게 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 원고가 영업신고를 잘못했거나 주차장 부지를 제외한 공간에서도 영업이 가능했다는 이유로 원고의 귀책사유임을 주장했습니다. 또한 원고는 피고들이 권리금 회수 기회를 방해했다고 주장하며 예비적 청구를 제기했습니다.
임대차 계약 시 주차장 부지를 영업장으로 활용하는 것에 대한 특약의 효력 및 임대인의 책임 범위, 임대인의 귀책사유로 인한 임차인의 손해배상액 산정, 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 방해 여부.
원심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들은 공동하여 원고에게 42,583,776원 및 이에 대한 이자 (2019. 6. 21.부터 2021. 11. 18.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 항소 및 이 법원에서 추가한 예비적 청구(권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상)는 모두 기각되었습니다.
재판부는 임대차 계약서와 확인설명서에 '주차장 부지를 포함한 임차부분 전체에서 카페 영업이 불가능할 경우 임대인이 책임을 진다'는 특약이 포함되었음을 인정했습니다. 원고가 행정처분으로 인해 주차장 부지에서 영업을 하지 못하게 된 것은 특약에 따른 임대인의 책임으로 보았습니다. 손해배상액은 원고가 약 1년간 영업했음에도 상가건물 임대차보호법에 따라 기대했던 5년 영업 기간에 미치지 못했으므로, 인테리어 비용 53,229,721원 중 영업하지 못한 기간에 해당하는 80%인 42,583,776원을 산정하여 지급하라고 판결했습니다. 다만, 공인중개사 수수료는 원고가 초기 계약 기간 동안 영업을 했으므로 손해액으로 인정하지 않았습니다. 권리금 회수 기회 방해 주장은 피고들이 신규 임차인과의 계약을 확정적으로 거절했다고 볼 증거가 부족하여 기각되었습니다.
본 사건은 다음과 같은 법령과 법리를 바탕으로 판단되었습니다.
민사소송법 제420조 (제1심판결 이유 인용): 항소심에서 제1심 판결의 기초 사실 부분을 일부 수정하여 인용할 때 적용됩니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등): 임차인이 최소 5년(2018년 10월 16일 개정 전 법률 적용 시) 또는 10년(개정 후 법률 적용 시) 동안 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하여 임차인의 영업권을 보호하는 조항입니다. 본 사건에서 원고는 이 조항에 따라 최소 5년간 영업할 것을 기대하고 인테리어 비용을 지출했음이 손해배상액 산정의 중요한 고려 요소가 되었습니다.
주차장법 제19조의4 (부설주차장의 용도변경 금지 등), 건축법 제19조 (용도변경), 식품위생법 제37조 제4항 (영업 허가 등): 이 법규들은 주차장 시설을 주차 외 다른 용도로 사용하는 것을 제한하거나, 영업을 위한 시설 기준을 정하고 있습니다. 본 사건에서 임차인이 주차장 부지를 카페 영업장으로 사용한 것이 이 법규에 위반되어 시정명령 및 영업정지처분을 받게 되었고, 법원은 이러한 결과가 임차인의 귀책사유가 아닌 임대차 계약 시 약정 위반에 따른 임대인의 책임이라고 판단했습니다.
민사소송법 제202조의2 (재량에 의한 손해액 산정): 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하기 매우 어려운 경우, 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있도록 하는 조항입니다. 본 사건에서 인테리어 비용의 정확한 잔존 가치 등을 산정하기 어렵다고 보고, 법원은 이 조항을 적용하여 인테리어 비용의 80%를 손해배상액으로 결정했습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항 (권리금 회수기회 보호): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고들이 권리금 회수 기회를 방해했다고 주장했으나, 법원은 단순히 임대차 종료 통보만으로는 방해 행위로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다.
상가 임대차 계약 시 영업에 필수적인 특정 공간(예: 주차장 부지, 서비스 공간 등)의 활용에 대한 약속은 반드시 계약서나 확인설명서에 명확히 명시하고, 임대인과 임차인 모두가 해당 내용에 합의했음을 증거로 남기는 것이 중요합니다.
임차하려는 건물의 용도 및 자신이 하려는 영업이 주차장법, 건축법, 식품위생법 등 관련 행정 법규에 저촉되지 않는지 사전에 충분히 확인해야 합니다. 임대인의 구두 약속이나 '책임지겠다'는 말만으로는 모든 행정적 위험을 회피하기 어려울 수 있습니다.
임대인의 귀책사유로 인해 영업을 중단하게 될 경우, 임차인이 지출한 인테리어 비용 등은 손해배상액으로 인정될 수 있습니다. 이때, 임차인이 실제 영업한 기간과 기대했던 영업 기간의 차이, 인테리어의 잔존 가치 등을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.
중개수수료의 경우, 임차인이 초기 계약 기간 동안 정상적으로 영업을 했다면, 이는 통상적인 계약 이행 비용으로 보아 손해배상액으로 인정되지 않을 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호는 임대인이 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나, 임차인이 신규 임차인을 주선하려는 것을 방해하는 명확한 행위가 있었을 때 인정됩니다. 단순히 임대차 종료 통보만으로는 권리금 회수 방해로 보지 않을 수 있으므로, 임대인의 거절 의사 또는 방해 행위를 입증할 수 있는 구체적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
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