카탈로그와 다른 선시공·후분양 아파트, 손해배상 받을 수 있을까?

나서민씨는 결혼 10년 만에 꿈에 그리던 자신의 집을 마련하려고 합니다. 마침 현재 거주하고 있는 동네 근처에 미분양 아파트가 있다고 해 구경을 해 보니, 위치도 괜찮고 카탈로그를 보니 아파트 단지 곳곳에 공원이 있다는 점과 이미 준공 절차도 마쳤기 때문에 바로 입주할 수 있다는 점이 특히 마음에 들었습니다. 마음에 드는 아파트를 분양 받고 이사를 하고 즐거운 생활을 하던 나서민씨는 아파트 단지 내의 여러 부분이 분양 카탈로그와 다르다는 것을 알게 되었습니다. 101동 앞에 있다던 퍼팅공원도 없고, 102동 옥상에 설치될 거라던 옥상휴게공원도 없었기 때문에 아파트 주민들은 분양회사를 상대로 손해배상을 청구하려고 합니다. 건축이 끝나고 준공을 받은 이후 아파트를 분양 받은 나서민씨도 손해배상을 받을 수 있을까요?

• 주장 1

  1. 분양회사: 나서민씨의 경우에는 이미 건축이 다 된 아파트를 보시고 분양을 받은 것이니 손해배상을 해드릴 수 없습니다. 계약하시기 전에 아파트 단지를 조금만 주의 깊게 보셨으면 카탈로그와 다르다는 것을 확인하실 수 있었을 텐데요.

• 주장 2

  1. 나서민씨: 그래도 분양 카탈로그에 있다던 퍼팅공원, 옥상휴게공원이 없는데 손해배상을 해 주셔야죠. 한 아파트 단지에서 사는 사람들인데 누구는 손해배상을 해주고 누구는 안 해준다는 것은 말도 안돼요.

나서민씨는 결혼 10년 만에 꿈에 그리던 자신의 집을 마련하려고 합니다. 마침 현재 거주하고 있는 동네 근처에 미분양 아파트가 있다고 해 구경을 해 보니, 위치도 괜찮고 카탈로그를 보니 아파트 단지 곳곳에 공원이 있다는 점과 이미 준공 절차도 마쳤기 때문에 바로 입주할 수 있다는 점이 특히 마음에 들었습니다. 마음에 드는 아파트를 분양 받고 이사를 하고 즐거운 생활을 하던 나서민씨는 아파트 단지 내의 여러 부분이 분양 카탈로그와 다르다는 것을 알게 되었습니다. 101동 앞에 있다던 퍼팅공원도 없고, 102동 옥상에 설치될 거라던 옥상휴게공원도 없었기 때문에 아파트 주민들은 분양회사를 상대로 손해배상을 청구하려고 합니다. 건축이 끝나고 준공을 받은 이후 아파트를 분양 받은 나서민씨도 손해배상을 받을 수 있을까요? 1. 분양회사: 나서민씨의 경우에는 이미 건축이 다 된 아파트를 보시고 분양을 받은 것이니 손해배상을 해드릴 수 없습니다. 계약하시기 전에 아파트 단지를 조금만 주의 깊게 보셨으면 카탈로그와 다르다는 것을 확인하실 수 있었을 텐데요. 2. 나서민씨: 그래도 분양 카탈로그에 있다던 퍼팅공원, 옥상휴게공원이 없는데 손해배상을 해 주셔야죠. 한 아파트 단지에서 사는 사람들인데 누구는 손해배상을 해주고 누구는 안 해준다는 것은 말도 안돼요. 간단 해설 정답은 “1번 분양회사: 나서민씨의 경우에는 이미 건축이 다 된 아파트를 보시고 분양을 받은 것이니 손해배상을 해드릴 수 없습니다. 계약하시기 전에 아파트 단지를 조금만 주의 깊게 보셨으면 카탈로그와 다르다는 것을 확인하실 수 있었을 텐데요.”입니다. 선분양․후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트 단지 등의 경우에는 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 아파트의 외형․재질․구조 및 실내장식 등에 관한 사항은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양회사도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봅니다(대법원 2007. 6. 1. 선고, 2005다5812 판결 참조). 그러나 이와 달리, 선시공․후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양․후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 않아 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형․재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 됩니다. 따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형․재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것입니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결). 그러므로 준공 이후 아파트를 분양 받은 나서민씨의 경우에는 손해배상을 받을 수 없습니다.