설계 변경 상가 분양 계약 해지와 대금 반환 판결

원고 A는 피고 G 주식회사로부터 상가 호실을 분양받았으나, 피고가 분양 당시 설명 및 설계도면과 다르게 상가 출입구 앞 시설물을 설치하고 중앙 계단 및 에스컬레이터 설치 계획을 변경하자 계약 해제 및 분양대금 반환을 요구했습니다. 법원은 원고가 주장하는 설계 변경이 계약의 중요한 내용의 착오 또는 피고의 중대한 채무불이행에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 원고의 중도금 및 잔금 미납을 명백한 이행거절로 보아 피고가 계약을 적법하게 해제했다고 인정했습니다. 이에 따라 법원은 계약 해제에 따른 원상회복 의무를 인정하며, 피고는 원고에게 기지급받은 분양대금 807,693,526원 중 원고의 귀책사유로 인한 위약금 141,346,000원과 피고가 대신 상환한 중도금 대출 원리금 177,409,715원을 공제한 나머지 637,992,407원 및 이에 대한 지연손해금을 반환하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 상업용 건물 분양 계약자, 설계 변경을 이유로 계약 해제 및 분양대금 반환을 요구함.
• 피고 주식회사 G: 상업용 건물을 분양한 회사, 원고의 계약 해제 주장에 반박하고 중도금 대출 대위 변제금을 상계 주장함.

분쟁 상황

원고 A는 피고 G 주식회사로부터 상업용 건물 내 두 개의 특정 상가 호실을 분양받았습니다. 계약 체결 당시 원고는 분양 홍보 자료와 설계도면을 통해 특정 상가 호실 1의 출입구 앞에 아무런 시설물도 없고, 건물 1층부터 3층 사이에 중앙 계단 및 에스컬레이터가 설치될 것이라고 예상했습니다. 특히 특정 상가 호실 1의 우수한 접근성과 가시성이 높은 분양가를 상쇄할 가치가 있다고 판단했습니다. 그러나 피고는 원고의 동의 없이 설계를 변경하여 특정 상가 호실 1 출입구 정면에 시설물을 설치하고, 중앙 계단 및 에스컬레이터를 1층부터 2층 사이에만 설치하거나 설치하지 않아 원고가 예상한 가치와 달라지게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 채무불이행을 주장하며 중도금 납부 및 잔금 지급을 거부하고 계약 해제를 통보했습니다. 피고는 이에 맞서 원고의 이행 거절을 이유로 계약 해제를 통보하고, 원고에게 지급해야 할 분양대금에서 위약금과 대위변제한 중도금 대출 원리금을 상계할 것을 주장하며 법정 다툼이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

분양 당시 설명과 다른 설계 변경이 계약의 중요 부분 착오 또는 피고의 중대한 채무불이행에 해당하는지 여부, 원고의 대금 미납이 계약 해제 사유가 되는지 여부, 계약 해제 시 원상회복 범위와 위약금 감액 기준 및 구상금 상계의 적법성.

법원의 판단

피고는 원고에게 637,992,407원 및 이에 대하여 2022. 6. 23.부터 2024. 1. 18.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 제1심판결을 변경했습니다. 원고의 나머지 주위적 청구 및 예비적 청구는 모두 기각되었으며, 소송 총비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. 금전 지급 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고가 주장한 '착오로 인한 계약 취소'와 '피고의 채무불이행으로 인한 계약 해제'는 받아들이지 않았습니다. 대신 원고가 중도금 납부 및 잔금 지급을 거절한 행위가 명백한 이행거절에 해당하므로, 피고가 계약을 적법하게 해제할 수 있다고 판단했습니다. 이에 따라 계약 해제에 따른 원상회복 의무를 인정하며, 피고는 원고에게 기지급받은 분양대금 중 원고의 귀책사유로 인한 위약금(분양대금의 10%에서 141,346,000원으로 감액)과 피고가 원고를 대신하여 상환한 중도금 대출 원리금(177,409,715원)을 공제한 나머지 금액 637,992,407원을 원고에게 반환하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제548조 제2항 (해제의 효과, 원상회복 의무 및 이자)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지는데, 이때 받은 날로부터 이자를 가하여 반환해야 합니다. 본 판례에서는 피고가 원고로부터 받은 분양대금에 대해 이자를 붙여 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
2. 민법 제398조 제2항, 제4항 (손해배상액의 예정과 감액)​: 계약 위반 시 손해배상액을 미리 정해두는 것을 위약금 약정이라고 하며, 이는 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 만약 예정된 손해배상액(위약금)이 부당하게 과다한 경우, 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 본 판례에서는 분양대금의 10%로 정해진 위약금이 여러 사정을 고려하여 약 70% 수준인 201,923,350원에서 141,346,000원으로 감액되었습니다. 이는 계약 당사자의 지위, 계약의 목적, 예정액 결정 동기, 실제 손해와의 대비, 거래 관행 등을 종합적으로 고려한 결과입니다.
3. 민법 제493조 제2항, 제499조, 제477조, 제479조 (상계 및 상계충당)​: 채무자가 채권자에 대하여 동시에 같은 종류의 채권을 가지고 있는 경우, 서로의 채무를 대등한 금액에서 소멸시키는 것을 '상계'라고 합니다. 이때 상계의 의사표시가 도달하면 각 채무는 상계할 수 있는 때로 소급하여 소멸한 것으로 봅니다. 여러 채무가 있는 경우 상계충당의 순서(비용, 이자, 원본 순서 및 이행기 순서)에 따라 계산해야 합니다. 본 판례에서는 피고가 원고에게 반환해야 할 분양대금에서, 원고의 채무불이행으로 인한 손해배상액과 피고가 대신 갚아준 중도금 대출 원리금(구상금채권)을 상계하여 최종 반환액을 산정했습니다.
4. 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 이행거절: 쌍무계약에서 한쪽 당사자가 미리 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하면, 상대방은 최고(독촉)나 자신의 채무 이행 제공 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 본 판례에서 원고가 중도금 및 잔금 납부를 거부하며 계약 해제를 통보한 행위는 명백한 이행거절로 인정되어, 피고에게 해제권이 발생한 것으로 보았습니다.
5. 동기의 착오 내지 법률행위의 중요 부분의 착오: 동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소하려면, 그 동기가 당해 의사표시의 내용으로 표시되고, 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정될 정도로 중요해야 합니다. 또한 보통 일반인이 표의자의 처지에 있었더라면 그러한 의사표시를 하지 않았을 것이라고 여겨질 정도로 중요한 부분이어야 합니다. 본 판례에서는 원고가 주장하는 설계 변경 관련 내용은 원고의 내심의 의사에 불과하며, 계약의 중요 부분에 대한 착오로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

분양 계약 시 분양 광고 내용이나 설계 도면 상의 특징이 계약의 중요한 동기가 되는 경우, 이러한 내용이 반드시 계약서에 명시되도록 확인해야 합니다. 단순히 구두 설명이나 홍보물만으로는 후에 분쟁 발생 시 계약 내용으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 상가 등 부동산 투자 시 접근성, 가시성, 편의시설 설치 여부 등은 임대 수익이나 자산 가치에 큰 영향을 미치므로, 실제 설계 변경이 발생할 가능성, 이에 대한 통보 방식, 변경 시 계약 해제 또는 손해배상 청구 조건 등을 계약 단계에서 미리 면밀히 검토해야 합니다. 계약의 주된 내용이 아닌 부수적 사항의 불이행을 이유로 계약 전체를 해제하는 것은 법원에서 쉽게 받아들여지지 않을 수 있습니다. 채무 불이행이 계약의 목적 달성을 현저히 어렵게 할 정도여야 계약 해제가 정당하다고 인정될 가능성이 높습니다. 계약금 미납, 중도금 미납, 잔금 미납 등 채무자의 명백한 이행 거절이 있는 경우, 상대방은 계약 해제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 이미 지급한 금액에서 위약금이 공제될 수 있으며, 법원은 그 위약금이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 감액할 수 있습니다. 계약 분쟁 발생 시 본인의 채무 이행을 일방적으로 중단하기 전에, 상대방의 채무 불이행이 명백하고 중대한지, 계약 해제 사유에 해당하는지 등을 신중히 판단해야 합니다. 불필요한 이행 거절은 오히려 본인의 채무 불이행으로 이어져 불리한 결과(위약금 발생 등)를 초래할 수 있습니다. 분양 대금 대출을 받은 경우, 계약 해제 시 대출금 상환 의무가 발생하며, 채무자가 이를 이행하지 않으면 분양자가 대위변제하고 구상금을 청구할 수 있습니다. 이러한 구상금은 분양대금 반환 시 상계될 수 있습니다.