기타 민사사건
매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 상환하며 계약을 해제하겠다는 의사를 명확히 밝혔으나, 매수인이 이를 들은 직후 약정된 잔금 지급기일이 아님에도 매도인의 계약해제권 행사를 저지하기 위해 잔금 중 일부를 일방적으로 송금한 사건입니다. 법원은 매도인이 이미 해제 의사를 명확히 표시한 이상 매수인의 일방적인 잔금 일부 송금은 민법 제565조 제1항의 '이행의 착수'로 볼 수 없으므로, 매도인이 공탁을 통해 적법하게 계약을 해제했다고 판단했습니다.
2021년 10월 25일, 원고 A(매도인)는 피고 주식회사 B(매수인)에게 별지 목록 기재 부동산을 50억 원에 매도하는 계약을 체결했고, 피고는 계약금 3억 원을 지급했습니다. 2022년 1월 13일 오후 2시경, 원고와 피고는 피고의 사무실에서 만나 매매대금 인상 등 계약 조건에 대해 논의하던 중, 원고는 피고에게 계약금의 배액인 6억 원을 돌려주고 계약을 해제하겠다는 의사를 명확히 전달하며, 해약금을 송금할 피고의 계좌번호를 요청했습니다. 그러나 피고는 원고의 해제 의사를 들은 직후인 같은 날 오후 2시 53분, 약정된 잔금 지급기일(2022년 6월 2일)이 한참 남았음에도 불구하고 잔금 중 일부인 5억 원을 원고의 계좌로 송금했습니다. 이에 원고는 2022년 1월 28일 피고를 피공탁자로 하여 계약금 배액 6억 원과 피고가 송금한 잔금 일부 5억 원을 합한 11억 원을 공탁하며 이 사건 매매계약의 해제를 주장했습니다. 원고는 자신이 중도금 지급 전 계약 해제 의사를 전달하여 이행기 전 이행 착수할 수 없는 특별한 사정이 발생했으므로 계약이 적법하게 해제되었다고 주장한 반면, 피고는 원고가 확정적인 해제 의사표시를 하지 않았고 자신이 잔금 일부를 송금하여 '이행에 착수'했으므로 원고의 계약해제권이 소멸했으며 계약은 유효하다고 맞섰습니다.
매도인이 계약 해제 의사를 명확히 밝힌 후, 매수인이 약정된 잔금 지급기일 전에 잔금의 일부를 일방적으로 송금한 행위가 민법 제565조 제1항에서 정한 '이행의 착수'로 인정되어 매도인의 계약해제권을 소멸시킬 수 있는지 여부입니다.
원고(매도인)와 피고(매수인) 사이에 2021년 10월 25일 체결된 부동산 매매계약에 따른 원고의 피고에 대한 소유권이전채무는 존재하지 아니함을 확인한다. 소송비용은 피고가 부담한다.
법원은 매도인 A가 2022년 1월 13일 매수인 B에게 계약금 배액 상환을 통한 매매계약 해제 의사를 명확히 표시하고 계좌번호를 알려달라고 요청한 사실을 인정했습니다. 매수인 B가 이 해제 의사를 들은 지 1시간도 되지 않아, 약정된 잔금 지급기일(2022년 6월 2일)이 한참 남았음에도 잔금 중 5억 원을 일방적으로 송금한 것은 매도인의 해제권 행사를 저지하기 위한 목적이며, 이를 통상적인 계약 이행으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 재판부는 잔금 지급기일은 매수인뿐만 아니라 매도인에게도 기한의 이익이 있다고 보아야 하며, 매도인의 해제 의사에 반하여 이행기 전에 일방적으로 이행에 착수하는 것은 허용될 수 없다고 보았습니다. 따라서 피고의 잔금 일부 송금은 원고의 계약해제권 행사에 영향을 미치지 못하며, 원고가 2022년 1월 28일 피고를 피공탁자로 하여 총 11억 원(계약금 배액 6억 원 + 피고가 송금한 잔금 일부 5억 원)을 공탁함으로써 이 사건 매매계약은 민법 제565조 제1항에 따라 적법하게 해제되었다고 결론 내렸습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 민법 제565조 제1항(해약금)과 관련된 '이행의 착수' 시점 및 의미입니다. 민법 제565조 제1항은 매매 당사자가 계약금을 주고받은 경우, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 '이행에 착수할 때까지' 계약금 교부자는 계약금을 포기하고, 계약금 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 이 조항은 계약이 완전히 이행되기 전까지 당사자들이 계약 관계에서 벗어날 수 있는 유연성을 제공하지만, 동시에 이행에 착수한 당사자의 신뢰와 비용 지출을 보호하려는 목적도 가지고 있습니다.
'이행의 착수'의 법리: 일반적으로 '이행의 착수'는 단순히 이행의 준비만을 의미하는 것이 아니라, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말합니다. 이행기의 약정이 있는 경우에도 특별한 사정이 없다면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는 것이 원칙입니다. 그러나 법원은 매도인이 민법 제565조에 따라 계약을 해제하겠다는 의사표시를 명확히 하고, 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며, 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우에는 매수인이 이행기 전에 매도인의 의사에 반하여 이행에 착수할 수 없는 '특별한 사정'이 있는 경우에 해당한다고 봅니다. 이는 매도인을 위해서도 잔금 지급기일이 '기한의 이익'이 있다고 보며, 매수인이 매도인의 해제 의사를 알고도 일방적으로 이행을 서두르는 행위를 부당하게 보아 매도인의 해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 판단합니다.
본 사건 적용: 원고(매도인)는 2022년 1월 13일 피고(매수인)에게 계약 해제 의사를 명확히 전달하며 계약금 배액을 돌려줄 테니 계좌번호를 알려달라고 요구했습니다. 이는 매도인이 해약금 조항에 따른 해제 의사를 분명히 밝히고 해약금 제공을 시도한 것으로 볼 수 있습니다. 피고는 이러한 해제 의사표시를 듣고 불과 약 1시간 뒤에 약정된 잔금 지급기일(2022년 6월 2일)보다 훨씬 이른 시점에 잔금의 일부인 5억 원을 송금했습니다. 법원은 이러한 피고의 행위를 매도인의 해제권 행사를 저지하려는 의도적인 행위로 보았고, 통상적인 계약 이행으로 평가하기 어렵다고 판단했습니다. 결과적으로, 매도인 A가 이미 해제 의사를 명확히 밝힌 상황이었으므로, 피고 B의 일방적인 잔금 일부 송금은 '이행의 착수'로 인정되지 않았고, 원고가 2022년 1월 28일 적법하게 공탁을 완료함으로써 매매계약은 민법 제565조 제1항에 의하여 적법하게 해제된 것으로 확정되었습니다.
매도인이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하고자 할 경우, 단순히 구두로 통보하는 것을 넘어 녹취 기록을 남기거나, 서면으로 해제 의사를 명확히 전달하고 해약금 수령을 위한 계좌번호 요청 등 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 매수인은 매도인이 이미 계약 해제 의사를 분명히 밝혔다면, 설령 약정된 잔금 지급기일 전이라 하더라도 매도인의 의사에 반하여 중도금이나 잔금의 일부를 일방적으로 지급하는 행위는 민법 제565조 제1항에서 말하는 적법한 '이행의 착수'로 인정받기 어렵습니다. 이러한 행위는 매도인의 해제권을 부당하게 제한하려는 시도로 해석될 가능성이 높습니다. 매도인이 계약금 배액을 공탁할 때에는 공탁 원인 사실에 계약 해제의 의사를 명확히 기재하고, 상대방에게 공탁 통지가 도달하도록 하는 것이 적법한 해제 의사표시로 인정받는 데 필수적입니다. 계약서에 '계약 불이행 시 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 있더라도, 이는 채무불이행으로 인한 법정해제에 적용되는 규정으로, 계약금에 의한 임의해제(민법 제565조 제1항)에는 별도의 서면 통보 의무가 없으므로 법정해제와 임의해제 조항을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
대구지방법원서부지원 2023
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