부동산 매매계약 잔금 미지급으로 인한 계약 해제 확인 사건

원고와 피고가 체결한 부동산 매매계약에서 피고가 잔금 지급 기일을 여러 차례 지키지 못하자, 피고가 특정 기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 계약이 자동으로 해제되고 계약금을 포기하겠다는 내용의 확약서를 보냈습니다. 이에 원고가 피고의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제 확인 소송을 제기하였고, 법원은 피고의 수차례 채무불이행과 확약서 내용을 근거로 매매계약이 자동 해제되었음을 확인한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 별지 목록 기재 각 부동산의 소유자로서, 피고에게 해당 부동산을 매도한 자
• 피고 주식회사 D건설: 토목공사업과 건축공사업을 주목적으로 하는 법인으로, 원고로부터 이 사건 각 부동산을 매수한 자

분쟁 상황

원고 A는 2022년 2월 16일 피고 주식회사 D건설과 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 9,100만 원을 지급받았습니다. 그러나 피고는 최초 잔금 지급 기일인 2022년 5월 31일과 연장된 기일인 2022년 6월 15일에도 잔금을 지급하지 못했습니다. 원고가 잔금 지급을 계속 독촉하며 문서로 약속을 요구하자, 피고는 2022년 8월 5일 원고에게 "매매잔금 지급일은 2022년 10월 31일까지로 약속합니다. 미 이행시에는 계약을 해지하고 계약금 9,100만 원을 포기하며, 이 사건 각 부동산에 대해서 어떠한 권리도 주장하지 아니한다"는 내용의 매매잔금 지불 확약서를 보냈습니다. 2022년 10월 25일경, 원고의 아들이 피고 대표에게 최종 잔금 지급 기일을 지킬 것을 요청하자, 피고 대표는 "만약에 31일까지 안 되면 서류 간대로 하시면 되고요"라고 답했습니다. 그러나 피고는 2022년 10월 31일까지도 잔금을 지급하지 못하여, 원고는 매매계약이 자동 해제되었음을 확인해달라는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

부동산 매매계약에서 매수인이 여러 차례 잔금 지급을 불이행하고, 불이행 시 계약이 자동으로 해제된다는 확약서를 보낸 특별한 사정이 있는 경우, 매도인의 별도 이행 제공 없이도 계약이 자동 해제되는지 여부

법원의 판단

원고와 피고 사이에 2022년 2월 16일 체결된 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 매매계약은 해제되었음을 확인한다. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 피고가 수차례 잔금 지급 기일을 위반한 사실, 원고의 독촉에 피고가 2022년 8월 5일 "매매잔금 지급일은 2022년 10월 31일까지로 약속하며 미 이행시에는 계약을 해지하고 계약금 9,100만 원을 포기하며, 이 사건 각 부동산에 대해서 어떠한 권리도 주장하지 아니한다"는 내용의 확약서를 보낸 사실, 그리고 피고 대표자가 약정 기일 불이행 시 확약서 내용대로 하겠다고 답한 사실 등을 종합하였습니다. 이와 같은 피고의 수차례 채무불이행과 확약서 내용에 비추어 볼 때, 원고와 피고 사이에 연장된 잔금 지급 기일을 다시 위반할 경우 매매계약이 자동으로 해제되는 것에 의사의 합치가 있었다고 판단했습니다. 대법원 판례에 따라 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 책임을 느끼고 새로운 약정 기일까지 반드시 계약을 이행할 것을 확약하며 불이행 시 자동 해제를 감수하겠다는 약정을 한 특별한 사정이 있는 경우, 매수인이 잔금을 지급하지 아니하면 매매계약은 자동적으로 실효되므로, 이 사건 매매계약은 2022년 10월 31일까지 잔금이 지급되지 않아 자동 해제되었다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제543조 (해지, 해제권)​은 계약 또는 법률의 규정에 따라 당사자 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 함을 명시합니다. 이는 계약 해제의 기본적 근거를 제시하며, 채무불이행 시 해제권을 행사할 수 있도록 합니다. 민법 제544조 (이행지체와 해제)​는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고, 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있음을 규정합니다. 일반적으로 매도인은 자신의 의무(소유권 이전 서류 준비 등)를 이행 제공하며 매수인에게 잔금 지급을 최고해야 계약을 해제할 수 있지만, 이 사건에서는 특별한 사정이 인정되어 예외적으로 이행 제공 없이도 자동 해제될 수 있었습니다. 대법원 판례(1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결, 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조)​에 따르면, 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매도인이 자신의 의무를 이행 제공하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 약정기일 도과 사실만으로는 계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없습니다. 그러나 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 책임을 느끼고 잔금 지급기일 연기를 요청하면서 새로운 약정 기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고, 불이행 시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효됩니다. 이 사건에서 피고가 수차례 잔금 지급을 지연했고, "미 이행시에는 계약을 해지하고 계약금 9,100만 원을 포기하며, 이 사건 각 부동산에 대해서 어떠한 권리도 주장하지 아니한다"는 확약서를 보낸 것이 이러한 '특별한 사정'으로 인정되어 계약의 자동 해제가 인정되었습니다.

참고 사항

계약 당사자는 잔금 지급 등 중요한 의무 이행 기일을 철저히 준수해야 합니다. 기한을 지키지 못할 경우 계약 해제 등 불이익을 받을 수 있습니다. 잔금 지급 기일을 연장할 때는 연장 조건과 불이행 시의 효과(예: 자동 해제, 계약금 포기 등)를 반드시 문서로 명확히 합의하고 서명 또는 날인해야 합니다. 구두 합의만으로는 나중에 다툼이 발생할 수 있습니다. 특히, 여러 차례 채무불이행이 발생한 후 기한을 연장하면서 "이번에는 반드시 이행하겠다"는 확약과 함께 불이행 시 "자동 해제"를 감수하겠다는 약정을 한 경우에는 매도인이 별도로 자신의 의무를 이행 제공하지 않아도 해당 기일이 도과하면 계약이 자동으로 해제될 수 있습니다. 자동 해제 조항이 포함된 약정서 작성 시에는 그 효력 발생 요건과 시기를 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 분쟁 발생 시 계약서, 확약서, 독촉 및 답변 내용 등 모든 관련 증거 자료를 확보하는 것이 중요합니다.