이민형 변호사

대리인과 체결한 전세계약 보증금 반환 분쟁 사건

일본에 거주하는 부동산 소유자 B씨의 대리인 E씨가 임차인 A씨와 전세 계약을 맺고 보증금 1억 6천만 원을 받았으나, E씨가 보증금을 횡령하면서 보증금 반환 문제가 발생했습니다. 소유자 B씨는 E씨에게 월세 계약 권한만 주었을 뿐 전세 계약 권한은 없었다고 주장했으나, 법원은 E씨에게 부동산 관리 및 월세 계약 권한이 있었고, A씨가 E씨에게 전세 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보아 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 임대인 B씨가 임차인 A씨에게 전세보증금 1억 6천만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 반소원고 A: 부산에 거주하는 임차인으로, 대리인 E씨와 전세 계약을 맺고 보증금을 지급했으나 반환받지 못해 소송을 제기했습니다. - 반소피고 B: 일본에 거주하며 부산 부동산을 소유한 임대인으로, E씨에게 부동산 관리 및 월세 계약 권한을 위임했습니다. E씨의 전세 계약 체결 권한을 부인했습니다. - E: B씨의 부동산 관리 대리인으로, 월세 계약 권한을 넘어서 전세 계약을 체결하고 보증금을 횡령했습니다. - G: E씨의 의뢰를 받아 A씨와 B씨 대리인 E씨 사이의 전세 계약을 중개한 공인중개사입니다. - F: B씨의 어머니로, E씨가 월세를 받아 생활비로 지급하도록 위임받았습니다. ### 분쟁 상황 일본에 거주하는 소유자 B씨는 어머니 F씨의 생활비 마련을 위해 E씨에게 자신의 부산 부동산에 대한 유지보수, 공공요금 및 세금 납부, 월세 계약 체결 등 전반적인 관리 업무를 위임했습니다. B씨는 E씨에게 월세 70만 원 내지 80만 원을 받아 F씨에게 지급하도록 했습니다. E씨는 초기에는 월세 계약을 맺었지만, 이후 보증금을 점차 늘리고 월세를 낮추는 방식으로 임대차 계약을 체결해왔습니다. 그러던 중 E씨는 임차인 A씨와 전세보증금 1억 6천만 원의 전세 계약을 체결하고, 이 보증금을 B씨 명의의 계좌로 입금받은 뒤 대부분을 임의로 횡령했습니다. 전세 기간 만료 후 A씨가 보증금 반환을 요구하자 B씨는 E씨에게 전세 계약 체결 권한을 준 적이 없다며 보증금 반환을 거부하여 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 일본 거주 임대인의 대리인이 월세 계약 권한을 넘어 전세 계약을 체결한 경우, 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 대리권 없이 체결된 계약이라 하더라도 임차인이 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지가 중요하게 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 전세보증금 1억 6천만 원을 지급하고, 이에 대해 2023년 4월 2일부터 2023년 4월 6일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 B씨가 모두 부담하도록 했습니다. 이는 E씨에게 월세 계약 권한이라는 기본 대리권이 있었고, A씨가 E씨에게 전세 계약을 체결할 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 인정하여 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 본 것입니다. ### 결론 결과적으로 법원은 임대인 B씨가 대리인 E씨의 권한 없는 전세 계약 행위에 대해 책임을 져야 한다고 판단하여, 임차인 A씨의 전세보증금 반환 청구를 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 민법 제126조 '권한을 넘은 표현대리'가 핵심 법리로 적용되었습니다. 이 조항은 대리인에게 어떤 종류의 기본 대리권이 있는 경우, 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 했더라도 상대방이 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면, 본인(임대인)이 그 행위에 대해 책임을 져야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 E씨에게 월세 계약 체결 및 부동산 관리 권한이라는 '기본대리권'이 있었고, E씨가 이 권한을 넘어 '전세 계약'을 체결한 것이 '권한 외의 법률행위'에 해당한다고 보았습니다. 또한, 임차인 A씨가 E씨에게 대리권이 있다고 '믿을 만한 정당한 이유'가 있었는지를 판단함에 있어, E씨가 약 3년 3개월간 부동산의 전반적인 관리 업무를 처리했고, B씨의 통장, 도장, 여권사본, 등기권리증까지 소지하고 있었으며, 전세보증금이 B씨 명의의 계좌로 직접 입금된 점 등을 종합적으로 고려하여 정당한 이유가 있다고 인정했습니다. 따라서 B씨는 E씨의 전세 계약 행위에 대한 책임을 져야 한다고 판단되었습니다. 또한, 지연손해금의 이율은 민법이 정한 연 5%(임대인 부동산 인도받은 다음날부터 소장 부본 송달일까지)와 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%(그 다음날부터 다 갚는 날까지)가 적용되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 다음과 같은 점에 유의하여 유사한 문제 발생을 예방할 수 있습니다. 첫째, 대리인의 권한을 명확히 확인해야 합니다. 임대인의 위임장, 인감증명서 등을 반드시 요청하고, 위임장에 계약 종류(월세 또는 전세), 보증금 및 월세 범위 등 구체적인 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 가능하다면 임대인 본인과 직접 연락하여 대리인의 권한 범위를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 특히 보증금이 큰 전세 계약의 경우 더욱 그러합니다. 셋째, 계약금 및 보증금은 반드시 임대인 본인의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인 명의의 계좌로 입금을 요구하는 경우 각별히 주의해야 합니다. 넷째, 계약서 특약사항에 대리인의 책임 조항이 있더라도, 이 사건처럼 임대인에게도 책임이 인정될 수 있으므로, 대리권 확인 절차는 필수적입니다. 임대인의 경우, 대리인에게 부동산 관리를 위임할 때는 권한 범위를 명확히 설정하고, 대리인이 임대차 계약을 체결할 때마다 계약 내용을 주기적으로 확인하며, 자신의 통장 거래 내역도 꼼꼼히 관리하여 대리인의 월권 행위를 조기에 파악하고 방지해야 합니다.

건물 매각 약속 불이행으로 벤츠 차량 대금을 편취한 직원의 대여금 상계 사건

원고 A는 피고 B에게 1억 원을 빌려주었으나, 피고 B는 원고 A가 한국토지주택공사(LH)에 건물을 매각해 주겠다고 속여 벤츠 차량 대금 6,407만 1,820원을 편취했다며 해당 금액을 원고의 대여금 채권에서 상계해 줄 것을 주장했습니다. 법원은 원고 A가 피고 B를 기망하여 벤츠 차량 대금을 편취한 사실은 인정했으나, 피고 B에게도 고가의 차량을 이례적으로 제공하는 등 과실이 있음을 고려하여 손해배상 책임의 50%만 인정했습니다. 이에 따라 원고 A의 불법행위로 인한 손해배상액 3,203만 5,910원을 피고 B가 원고 A에게 갚아야 할 대여금 1억 원에서 상계하여, 피고 B는 원고 A에게 최종적으로 6,796만 4,090원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B에게 1억 원을 대여한 채권자이자 피고 회사인 C 주식회사에서 근무했던 전 직원입니다. - 피고 B: 원고 A로부터 1억 원을 차용한 채무자이자 건설업 등을 영위하는 C 주식회사 및 주식회사 D의 대표이사입니다. - C 주식회사: 피고 B가 대표이사로 있는 건설업 회사이며 원고 A가 근무했던 곳입니다. - 주식회사 D: 피고 B가 운영하던 다른 회사이며, 이 회사 소유 건물의 한국토지주택공사(LH) 매각 추진이 사건의 발단이 되었습니다. - J: 한국토지주택공사(LH)에 근무하는 인물로, 원고 A가 피고 B를 기망하는 데 사용된 이름입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B에게 1억 원을 대여했습니다. 그런데 피고 B는 원고 A가 한국토지주택공사(LH)에 높은 직위의 연인이 있음을 내세워 피고 B 소유의 건물을 LH에 매각해 주겠다고 속여 매각 수수료 명목으로 벤츠 차량 대금 6,407만 1,820원을 편취했다고 주장하며, 이 금액을 원고 A에게 갚아야 할 대여금에서 상계할 것을 요구했습니다. 또한 피고 B는 원고 A에게 3년 이상 회사에 근속하는 조건으로 주식 2,500만 원 상당을 증여했으나 원고 A가 조건을 이행하지 않고 퇴사했으므로, 이에 대한 손해배상도 대여금에서 상계해야 한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 원고 A가 한국토지주택공사(LH) 건물을 매각해 줄 것처럼 피고 B를 속여 벤츠 차량 대금을 편취한 불법행위가 인정되는지 그리고 그 손해배상 책임의 범위는 얼마인지 여부입니다. 둘째 피고 B가 원고 A에게 회사 주식을 증여하면서 3년 이상 근속을 조건으로 부여했는지 여부입니다. 셋째 인정된 피고 B의 원고 A에 대한 손해배상 채권을 원고 A의 피고 B에 대한 대여금 채권과 상계할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 A에게 6,796만 4,090원 및 이에 대하여 2023년 6월 29일부터 이 사건 판결 확정일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 1/3은 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각 부담하도록 했습니다. 또한, 위 지급 명령 중 일부 금액에 대해서는 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다. ### 결론 법원은 원고 A의 대여금 청구를 일부 인용하면서도, 피고 B가 주장한 원고 A의 불법행위(벤츠 차량 대금 편취)로 인한 손해배상 채권을 인정하여 원고 A의 대여금 채권과 상계했습니다. 반면 피고 B의 주식 증여 관련 손해배상 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 결과적으로 피고 B는 원고 A에게 대여금 중 일부와 이에 대한 지연이자를 지급하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. * **민법 제750조 (불법행위의 내용)**​: '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정합니다. 이 사건에서 원고 A는 한국토지주택공사(LH)에 대한 영향력과 권한에 관하여 피고 B를 기망하여 벤츠 차량 대금 6,407만 1,820원을 편취한 사실이 인정되어 불법행위 책임이 발생했습니다. * **민법 제393조 (손해배상의 범위) 및 손해배상 책임 제한**: 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하며, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있습니다. 특히 불법행위 손해배상 사건에서는 피해자에게 손해 발생이나 확대에 관하여 과실이 있거나 가해자의 책임을 제한할 사유가 있는 경우, 손해의 공평 부담이라는 제도의 취지에 비추어 이를 참작하여 배상책임의 범위를 정해야 합니다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다224726 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 피고 B가 원고 A에게 이례적으로 고가의 차량을 제공한 점, 분쟁이 본격화되기 전까지 차량 대금 반환을 요구하지 않은 점 등을 고려하여 원고 A의 손해배상 책임을 6,407만 1,820원의 50%인 3,203만 5,910원으로 제한했습니다. * **민법 제492조 (상계의 요건)**​: '두 사람이 서로 같은 종류의 채무를 부담한 경우에 그 채무의 이행기가 모두 도래한 때에는 각 채무자는 상대방의 동의 없이 상계할 수 있다'고 정합니다. 이 사건에서는 피고 B의 원고 A에 대한 불법행위 손해배상채권(자동채권)과 원고 A의 피고 B에 대한 대여금채권(수동채권)이 모두 존재하여 서로 대등액의 범위에서 상계될 수 있었습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)**​: 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금의 이율을 정하는 기준이 됩니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달일 다음 날인 2023년 6월 29일부터 판결 확정일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용되었고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다. 1. **금전 거래의 명확화**: 금전을 빌려주거나 받을 때는 반드시 차용증 등 서면을 작성하고 변제 조건, 이자율 등을 명확히 해야 합니다. 이번 사건처럼 큰 금액이 오갈 때는 더욱 중요합니다. 2. **계약 내용의 구체화**: 건물 매각이나 주식 증여와 같은 중요한 계약은 구두 약속보다는 서면 계약서에 구체적인 내용과 조건을 명시해야 합니다. 특히 특정 성과를 조건으로 한 금전 또는 재산 제공의 경우, 그 조건과 불이행 시의 책임 소재를 분명히 해두어야 합니다. 3. **사실 관계 확인의 중요성**: 상대방이 특정 영향력이나 능력을 과시하며 금전을 요구할 경우, 맹목적으로 믿기보다는 객관적인 증거를 통해 사실 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 고액의 재산이 오가는 경우 더욱 신중해야 합니다. 4. **불법행위 발생 시 즉각적 대처**: 기망당했거나 불법행위로 인해 손해를 입었다고 판단될 경우, 가능한 한 빨리 증거를 확보하고 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 장기간 방치할 경우 피해자의 과실이 인정되어 손해배상액이 감액될 가능성이 있습니다. 5. **형사 판결의 활용**: 사기 등 형사 범죄로 인한 피해를 입은 경우, 형사 사건의 판결문은 민사 소송에서 강력한 증거 자료가 될 수 있습니다. 비록 민사 법원이 형사 판결에 전적으로 구속되는 것은 아니지만, 사실 관계를 입증하는 데 중요한 역할을 합니다.

지역주택조합 안심보장증서 미이행에 따른 분담금 반환 판결

원고 A는 피고 B 지역주택조합 추진위원회와 아파트 분양을 위한 가입계약을 체결하고, 사업 무산 시 분담금을 전액 환불해 주겠다는 내용의 안심보장증서를 교부받아 총 1억 원을 납부했습니다. 그러나 안심보장증서가 조합 총회 결의 없이 체결된 '총유물 처분행위'에 해당하여 무효이고, 이에 따라 가입계약 또한 무효이므로 원고가 납부한 분담금을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여, 피고에게 1억 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했던 조합원 - 피고 B 지역주택조합 추진위원회: 지역주택조합 아파트 사업을 추진하던 비법인사단 ### 분쟁 상황 원고 A는 2022년 3월 20일 피고 B 지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입계약을 맺고 아파트 한 채를 분양받기로 했습니다. 3일 뒤인 2022년 3월 23일, A는 B 추진위원회로부터 '사업이 진행되지 못할 경우 납부한 분담금 전액을 반환 보장한다'는 안심보장증서를 교부받았습니다. A는 총 1억 원의 분담금을 B 추진위원회에 납부했습니다. 그러나 A는 이 안심보장약정이 조합의 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 필수적이었는데, 결의 없이 체결되어 무효이므로 이와 일체로 체결된 가입계약도 무효이며, 따라서 납부한 분담금 1억 원을 부당이득으로 돌려받아야 한다며 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 2024년 3월 23일 임시총회에서 해당 안심보장증서의 유효를 추인하는 결의를 했으므로 문제가 없다고 주장하며 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 발행한 '안심보장증서'가 조합의 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 필요한지 여부, 총회 결의 없이 체결된 경우 그 효력은 어떻게 되는지, 그리고 이러한 안심보장약정의 무효가 지역주택조합 가입계약 전체의 효력에 영향을 미치는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한, 피고가 나중에 개최한 임시총회에서 해당 안심보장약정을 추인한 것이 유효한지 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 인용하여 피고 B 지역주택조합 추진위원회는 원고에게 1억 원 및 이에 대해 2024년 11월 22일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고 B 지역주택조합 추진위원회가 원고에게 교부한 안심보장증서가 조합원들의 분담금, 즉 총유물의 감소를 초래하는 '총유물 처분행위'에 해당하며, 이에 필요한 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 또한, 해당 안심보장약정이 없었다면 원고가 지역주택조합 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 '가정적 의사'를 인정하여 가입계약 전체도 무효라고 보았습니다. 피고가 임시총회에서 안심보장증서의 유효를 추인했다고 주장했으나, 법원은 조합원들이 법적 지위와 결과에 대해 충분히 인지하고 추인했다고 볼 증거가 부족하다며 이를 인정하지 않았습니다. 따라서 피고는 가입계약 무효에 따른 부당이득으로 원고에게 납부 분담금 1억 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판례는 비법인사단의 '총유물' 관리 및 처분 관련 민법 제276조와 관련된 중요한 법리를 다루고 있습니다. * **민법 제276조 (총유물의 관리, 처분):** 법인이 아닌 사단(이 사건에서는 지역주택조합 추진위원회)의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 형태를 '총유'라고 합니다. 총유물의 관리와 처분은 정관이나 규약에 정함이 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 이 판례에서 조합원들이 납부한 분담금은 추진위원회의 '총유물'로 인정되었으며, 사업 무산 시 분담금을 환불해주는 안심보장약정은 조합의 총유물 자체를 감소시키는 '처분행위'에 해당하므로 총회 결의가 필수적이라고 보았습니다. * **총회 결의 없는 총유물 처분 행위의 무효:** 총유물 관리 및 처분 행위는 정관이나 규약에 정함이 없는 한 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 유효하며, 이를 거치지 않은 행위는 무효가 된다는 법리(대법원 2001다10246, 2004다45349 판결 등)가 적용되었습니다. * **일부 무효의 법리 및 가정적 의사:** 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 계약 전체가 무효가 되지만, 무효인 부분이 없었더라도 당사자들이 나머지 부분만으로 계약을 체결했을 것이라는 '가정적 의사'가 인정된다면 나머지 부분은 유효할 수 있습니다(대법원 2020다288375 판결). 이 판례에서는 안심보장약정 없이는 원고가 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 인정되어 가입계약 전체가 무효로 판단되었습니다. * **무효행위의 추인:** 무효인 법률행위를 나중에 유효하게 만드는 '추인'은 행위 당사자가 그 행위가 무효임을 알고 행해야 하며, 묵시적 추인 또한 본인이 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 진의에 기하여 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야만 그 효력이 인정된다는 법리가 적용되었습니다(대법원 2012다106607 판결 등). 피고의 임시총회 추인 결의는 이러한 요건을 충족하지 못하여 무효로 판단되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 반드시 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다. 1. **안심보장약정의 유효성 확인:** 사업 무산 시 분담금 환불을 보장하는 '안심보장증서' 등을 교부받는 경우, 해당 약정이 조합 총회의 적법한 결의를 거쳤는지 확인해야 합니다. 지역주택조합의 분담금은 '총유물'로 간주될 수 있으며, 총유물의 처분 행위는 정관이나 규약 또는 총회 결의를 요합니다. 2. **총회 결의 없는 약정의 위험성:** 총회 결의 없이 체결된 안심보장약정은 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 이러한 무효는 가입계약 자체의 유효성에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 안심보장약정이 없었다면 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 인정되면 가입계약 전체가 무효가 될 수 있습니다. 3. **사후 추인의 요건:** 이미 무효인 약정을 나중에 총회에서 추인하더라도, 해당 추인이 법적으로 유효하려면 조합원들이 무효임을 명확히 인지하고 그 법적 효과(예: 분담금 감소 및 잔존 조합원 부담 증가)까지 충분히 이해한 상태에서 이루어져야 합니다. 단순히 안건이 통과되었다고 해서 모두 유효한 추인으로 인정되는 것은 아닙니다. 4. **계약 전 충분한 정보 습득:** 지역주택조합 사업은 예측하기 어려운 특성이 있으므로, 가입 전 사업의 안정성과 분담금 상실 위험성 등 제반 사항을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

대리인과 체결한 전세계약 보증금 반환 분쟁 사건

일본에 거주하는 부동산 소유자 B씨의 대리인 E씨가 임차인 A씨와 전세 계약을 맺고 보증금 1억 6천만 원을 받았으나, E씨가 보증금을 횡령하면서 보증금 반환 문제가 발생했습니다. 소유자 B씨는 E씨에게 월세 계약 권한만 주었을 뿐 전세 계약 권한은 없었다고 주장했으나, 법원은 E씨에게 부동산 관리 및 월세 계약 권한이 있었고, A씨가 E씨에게 전세 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보아 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 임대인 B씨가 임차인 A씨에게 전세보증금 1억 6천만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 반소원고 A: 부산에 거주하는 임차인으로, 대리인 E씨와 전세 계약을 맺고 보증금을 지급했으나 반환받지 못해 소송을 제기했습니다. - 반소피고 B: 일본에 거주하며 부산 부동산을 소유한 임대인으로, E씨에게 부동산 관리 및 월세 계약 권한을 위임했습니다. E씨의 전세 계약 체결 권한을 부인했습니다. - E: B씨의 부동산 관리 대리인으로, 월세 계약 권한을 넘어서 전세 계약을 체결하고 보증금을 횡령했습니다. - G: E씨의 의뢰를 받아 A씨와 B씨 대리인 E씨 사이의 전세 계약을 중개한 공인중개사입니다. - F: B씨의 어머니로, E씨가 월세를 받아 생활비로 지급하도록 위임받았습니다. ### 분쟁 상황 일본에 거주하는 소유자 B씨는 어머니 F씨의 생활비 마련을 위해 E씨에게 자신의 부산 부동산에 대한 유지보수, 공공요금 및 세금 납부, 월세 계약 체결 등 전반적인 관리 업무를 위임했습니다. B씨는 E씨에게 월세 70만 원 내지 80만 원을 받아 F씨에게 지급하도록 했습니다. E씨는 초기에는 월세 계약을 맺었지만, 이후 보증금을 점차 늘리고 월세를 낮추는 방식으로 임대차 계약을 체결해왔습니다. 그러던 중 E씨는 임차인 A씨와 전세보증금 1억 6천만 원의 전세 계약을 체결하고, 이 보증금을 B씨 명의의 계좌로 입금받은 뒤 대부분을 임의로 횡령했습니다. 전세 기간 만료 후 A씨가 보증금 반환을 요구하자 B씨는 E씨에게 전세 계약 체결 권한을 준 적이 없다며 보증금 반환을 거부하여 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 일본 거주 임대인의 대리인이 월세 계약 권한을 넘어 전세 계약을 체결한 경우, 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 대리권 없이 체결된 계약이라 하더라도 임차인이 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지가 중요하게 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 전세보증금 1억 6천만 원을 지급하고, 이에 대해 2023년 4월 2일부터 2023년 4월 6일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 B씨가 모두 부담하도록 했습니다. 이는 E씨에게 월세 계약 권한이라는 기본 대리권이 있었고, A씨가 E씨에게 전세 계약을 체결할 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 인정하여 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 본 것입니다. ### 결론 결과적으로 법원은 임대인 B씨가 대리인 E씨의 권한 없는 전세 계약 행위에 대해 책임을 져야 한다고 판단하여, 임차인 A씨의 전세보증금 반환 청구를 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 민법 제126조 '권한을 넘은 표현대리'가 핵심 법리로 적용되었습니다. 이 조항은 대리인에게 어떤 종류의 기본 대리권이 있는 경우, 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 했더라도 상대방이 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면, 본인(임대인)이 그 행위에 대해 책임을 져야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 E씨에게 월세 계약 체결 및 부동산 관리 권한이라는 '기본대리권'이 있었고, E씨가 이 권한을 넘어 '전세 계약'을 체결한 것이 '권한 외의 법률행위'에 해당한다고 보았습니다. 또한, 임차인 A씨가 E씨에게 대리권이 있다고 '믿을 만한 정당한 이유'가 있었는지를 판단함에 있어, E씨가 약 3년 3개월간 부동산의 전반적인 관리 업무를 처리했고, B씨의 통장, 도장, 여권사본, 등기권리증까지 소지하고 있었으며, 전세보증금이 B씨 명의의 계좌로 직접 입금된 점 등을 종합적으로 고려하여 정당한 이유가 있다고 인정했습니다. 따라서 B씨는 E씨의 전세 계약 행위에 대한 책임을 져야 한다고 판단되었습니다. 또한, 지연손해금의 이율은 민법이 정한 연 5%(임대인 부동산 인도받은 다음날부터 소장 부본 송달일까지)와 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%(그 다음날부터 다 갚는 날까지)가 적용되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 다음과 같은 점에 유의하여 유사한 문제 발생을 예방할 수 있습니다. 첫째, 대리인의 권한을 명확히 확인해야 합니다. 임대인의 위임장, 인감증명서 등을 반드시 요청하고, 위임장에 계약 종류(월세 또는 전세), 보증금 및 월세 범위 등 구체적인 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 가능하다면 임대인 본인과 직접 연락하여 대리인의 권한 범위를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 특히 보증금이 큰 전세 계약의 경우 더욱 그러합니다. 셋째, 계약금 및 보증금은 반드시 임대인 본인의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인 명의의 계좌로 입금을 요구하는 경우 각별히 주의해야 합니다. 넷째, 계약서 특약사항에 대리인의 책임 조항이 있더라도, 이 사건처럼 임대인에게도 책임이 인정될 수 있으므로, 대리권 확인 절차는 필수적입니다. 임대인의 경우, 대리인에게 부동산 관리를 위임할 때는 권한 범위를 명확히 설정하고, 대리인이 임대차 계약을 체결할 때마다 계약 내용을 주기적으로 확인하며, 자신의 통장 거래 내역도 꼼꼼히 관리하여 대리인의 월권 행위를 조기에 파악하고 방지해야 합니다.

건물 매각 약속 불이행으로 벤츠 차량 대금을 편취한 직원의 대여금 상계 사건

원고 A는 피고 B에게 1억 원을 빌려주었으나, 피고 B는 원고 A가 한국토지주택공사(LH)에 건물을 매각해 주겠다고 속여 벤츠 차량 대금 6,407만 1,820원을 편취했다며 해당 금액을 원고의 대여금 채권에서 상계해 줄 것을 주장했습니다. 법원은 원고 A가 피고 B를 기망하여 벤츠 차량 대금을 편취한 사실은 인정했으나, 피고 B에게도 고가의 차량을 이례적으로 제공하는 등 과실이 있음을 고려하여 손해배상 책임의 50%만 인정했습니다. 이에 따라 원고 A의 불법행위로 인한 손해배상액 3,203만 5,910원을 피고 B가 원고 A에게 갚아야 할 대여금 1억 원에서 상계하여, 피고 B는 원고 A에게 최종적으로 6,796만 4,090원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B에게 1억 원을 대여한 채권자이자 피고 회사인 C 주식회사에서 근무했던 전 직원입니다. - 피고 B: 원고 A로부터 1억 원을 차용한 채무자이자 건설업 등을 영위하는 C 주식회사 및 주식회사 D의 대표이사입니다. - C 주식회사: 피고 B가 대표이사로 있는 건설업 회사이며 원고 A가 근무했던 곳입니다. - 주식회사 D: 피고 B가 운영하던 다른 회사이며, 이 회사 소유 건물의 한국토지주택공사(LH) 매각 추진이 사건의 발단이 되었습니다. - J: 한국토지주택공사(LH)에 근무하는 인물로, 원고 A가 피고 B를 기망하는 데 사용된 이름입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B에게 1억 원을 대여했습니다. 그런데 피고 B는 원고 A가 한국토지주택공사(LH)에 높은 직위의 연인이 있음을 내세워 피고 B 소유의 건물을 LH에 매각해 주겠다고 속여 매각 수수료 명목으로 벤츠 차량 대금 6,407만 1,820원을 편취했다고 주장하며, 이 금액을 원고 A에게 갚아야 할 대여금에서 상계할 것을 요구했습니다. 또한 피고 B는 원고 A에게 3년 이상 회사에 근속하는 조건으로 주식 2,500만 원 상당을 증여했으나 원고 A가 조건을 이행하지 않고 퇴사했으므로, 이에 대한 손해배상도 대여금에서 상계해야 한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 원고 A가 한국토지주택공사(LH) 건물을 매각해 줄 것처럼 피고 B를 속여 벤츠 차량 대금을 편취한 불법행위가 인정되는지 그리고 그 손해배상 책임의 범위는 얼마인지 여부입니다. 둘째 피고 B가 원고 A에게 회사 주식을 증여하면서 3년 이상 근속을 조건으로 부여했는지 여부입니다. 셋째 인정된 피고 B의 원고 A에 대한 손해배상 채권을 원고 A의 피고 B에 대한 대여금 채권과 상계할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 A에게 6,796만 4,090원 및 이에 대하여 2023년 6월 29일부터 이 사건 판결 확정일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 1/3은 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각 부담하도록 했습니다. 또한, 위 지급 명령 중 일부 금액에 대해서는 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다. ### 결론 법원은 원고 A의 대여금 청구를 일부 인용하면서도, 피고 B가 주장한 원고 A의 불법행위(벤츠 차량 대금 편취)로 인한 손해배상 채권을 인정하여 원고 A의 대여금 채권과 상계했습니다. 반면 피고 B의 주식 증여 관련 손해배상 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 결과적으로 피고 B는 원고 A에게 대여금 중 일부와 이에 대한 지연이자를 지급하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. * **민법 제750조 (불법행위의 내용)**​: '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정합니다. 이 사건에서 원고 A는 한국토지주택공사(LH)에 대한 영향력과 권한에 관하여 피고 B를 기망하여 벤츠 차량 대금 6,407만 1,820원을 편취한 사실이 인정되어 불법행위 책임이 발생했습니다. * **민법 제393조 (손해배상의 범위) 및 손해배상 책임 제한**: 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하며, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있습니다. 특히 불법행위 손해배상 사건에서는 피해자에게 손해 발생이나 확대에 관하여 과실이 있거나 가해자의 책임을 제한할 사유가 있는 경우, 손해의 공평 부담이라는 제도의 취지에 비추어 이를 참작하여 배상책임의 범위를 정해야 합니다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다224726 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 피고 B가 원고 A에게 이례적으로 고가의 차량을 제공한 점, 분쟁이 본격화되기 전까지 차량 대금 반환을 요구하지 않은 점 등을 고려하여 원고 A의 손해배상 책임을 6,407만 1,820원의 50%인 3,203만 5,910원으로 제한했습니다. * **민법 제492조 (상계의 요건)**​: '두 사람이 서로 같은 종류의 채무를 부담한 경우에 그 채무의 이행기가 모두 도래한 때에는 각 채무자는 상대방의 동의 없이 상계할 수 있다'고 정합니다. 이 사건에서는 피고 B의 원고 A에 대한 불법행위 손해배상채권(자동채권)과 원고 A의 피고 B에 대한 대여금채권(수동채권)이 모두 존재하여 서로 대등액의 범위에서 상계될 수 있었습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)**​: 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금의 이율을 정하는 기준이 됩니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달일 다음 날인 2023년 6월 29일부터 판결 확정일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용되었고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다. 1. **금전 거래의 명확화**: 금전을 빌려주거나 받을 때는 반드시 차용증 등 서면을 작성하고 변제 조건, 이자율 등을 명확히 해야 합니다. 이번 사건처럼 큰 금액이 오갈 때는 더욱 중요합니다. 2. **계약 내용의 구체화**: 건물 매각이나 주식 증여와 같은 중요한 계약은 구두 약속보다는 서면 계약서에 구체적인 내용과 조건을 명시해야 합니다. 특히 특정 성과를 조건으로 한 금전 또는 재산 제공의 경우, 그 조건과 불이행 시의 책임 소재를 분명히 해두어야 합니다. 3. **사실 관계 확인의 중요성**: 상대방이 특정 영향력이나 능력을 과시하며 금전을 요구할 경우, 맹목적으로 믿기보다는 객관적인 증거를 통해 사실 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 고액의 재산이 오가는 경우 더욱 신중해야 합니다. 4. **불법행위 발생 시 즉각적 대처**: 기망당했거나 불법행위로 인해 손해를 입었다고 판단될 경우, 가능한 한 빨리 증거를 확보하고 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 장기간 방치할 경우 피해자의 과실이 인정되어 손해배상액이 감액될 가능성이 있습니다. 5. **형사 판결의 활용**: 사기 등 형사 범죄로 인한 피해를 입은 경우, 형사 사건의 판결문은 민사 소송에서 강력한 증거 자료가 될 수 있습니다. 비록 민사 법원이 형사 판결에 전적으로 구속되는 것은 아니지만, 사실 관계를 입증하는 데 중요한 역할을 합니다.

지역주택조합 안심보장증서 미이행에 따른 분담금 반환 판결

원고 A는 피고 B 지역주택조합 추진위원회와 아파트 분양을 위한 가입계약을 체결하고, 사업 무산 시 분담금을 전액 환불해 주겠다는 내용의 안심보장증서를 교부받아 총 1억 원을 납부했습니다. 그러나 안심보장증서가 조합 총회 결의 없이 체결된 '총유물 처분행위'에 해당하여 무효이고, 이에 따라 가입계약 또한 무효이므로 원고가 납부한 분담금을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여, 피고에게 1억 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했던 조합원 - 피고 B 지역주택조합 추진위원회: 지역주택조합 아파트 사업을 추진하던 비법인사단 ### 분쟁 상황 원고 A는 2022년 3월 20일 피고 B 지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입계약을 맺고 아파트 한 채를 분양받기로 했습니다. 3일 뒤인 2022년 3월 23일, A는 B 추진위원회로부터 '사업이 진행되지 못할 경우 납부한 분담금 전액을 반환 보장한다'는 안심보장증서를 교부받았습니다. A는 총 1억 원의 분담금을 B 추진위원회에 납부했습니다. 그러나 A는 이 안심보장약정이 조합의 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 필수적이었는데, 결의 없이 체결되어 무효이므로 이와 일체로 체결된 가입계약도 무효이며, 따라서 납부한 분담금 1억 원을 부당이득으로 돌려받아야 한다며 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 2024년 3월 23일 임시총회에서 해당 안심보장증서의 유효를 추인하는 결의를 했으므로 문제가 없다고 주장하며 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 발행한 '안심보장증서'가 조합의 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 필요한지 여부, 총회 결의 없이 체결된 경우 그 효력은 어떻게 되는지, 그리고 이러한 안심보장약정의 무효가 지역주택조합 가입계약 전체의 효력에 영향을 미치는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한, 피고가 나중에 개최한 임시총회에서 해당 안심보장약정을 추인한 것이 유효한지 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 인용하여 피고 B 지역주택조합 추진위원회는 원고에게 1억 원 및 이에 대해 2024년 11월 22일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고 B 지역주택조합 추진위원회가 원고에게 교부한 안심보장증서가 조합원들의 분담금, 즉 총유물의 감소를 초래하는 '총유물 처분행위'에 해당하며, 이에 필요한 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 또한, 해당 안심보장약정이 없었다면 원고가 지역주택조합 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 '가정적 의사'를 인정하여 가입계약 전체도 무효라고 보았습니다. 피고가 임시총회에서 안심보장증서의 유효를 추인했다고 주장했으나, 법원은 조합원들이 법적 지위와 결과에 대해 충분히 인지하고 추인했다고 볼 증거가 부족하다며 이를 인정하지 않았습니다. 따라서 피고는 가입계약 무효에 따른 부당이득으로 원고에게 납부 분담금 1억 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판례는 비법인사단의 '총유물' 관리 및 처분 관련 민법 제276조와 관련된 중요한 법리를 다루고 있습니다. * **민법 제276조 (총유물의 관리, 처분):** 법인이 아닌 사단(이 사건에서는 지역주택조합 추진위원회)의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 형태를 '총유'라고 합니다. 총유물의 관리와 처분은 정관이나 규약에 정함이 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 이 판례에서 조합원들이 납부한 분담금은 추진위원회의 '총유물'로 인정되었으며, 사업 무산 시 분담금을 환불해주는 안심보장약정은 조합의 총유물 자체를 감소시키는 '처분행위'에 해당하므로 총회 결의가 필수적이라고 보았습니다. * **총회 결의 없는 총유물 처분 행위의 무효:** 총유물 관리 및 처분 행위는 정관이나 규약에 정함이 없는 한 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 유효하며, 이를 거치지 않은 행위는 무효가 된다는 법리(대법원 2001다10246, 2004다45349 판결 등)가 적용되었습니다. * **일부 무효의 법리 및 가정적 의사:** 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 계약 전체가 무효가 되지만, 무효인 부분이 없었더라도 당사자들이 나머지 부분만으로 계약을 체결했을 것이라는 '가정적 의사'가 인정된다면 나머지 부분은 유효할 수 있습니다(대법원 2020다288375 판결). 이 판례에서는 안심보장약정 없이는 원고가 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 인정되어 가입계약 전체가 무효로 판단되었습니다. * **무효행위의 추인:** 무효인 법률행위를 나중에 유효하게 만드는 '추인'은 행위 당사자가 그 행위가 무효임을 알고 행해야 하며, 묵시적 추인 또한 본인이 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 진의에 기하여 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야만 그 효력이 인정된다는 법리가 적용되었습니다(대법원 2012다106607 판결 등). 피고의 임시총회 추인 결의는 이러한 요건을 충족하지 못하여 무효로 판단되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 반드시 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다. 1. **안심보장약정의 유효성 확인:** 사업 무산 시 분담금 환불을 보장하는 '안심보장증서' 등을 교부받는 경우, 해당 약정이 조합 총회의 적법한 결의를 거쳤는지 확인해야 합니다. 지역주택조합의 분담금은 '총유물'로 간주될 수 있으며, 총유물의 처분 행위는 정관이나 규약 또는 총회 결의를 요합니다. 2. **총회 결의 없는 약정의 위험성:** 총회 결의 없이 체결된 안심보장약정은 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 이러한 무효는 가입계약 자체의 유효성에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 안심보장약정이 없었다면 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 인정되면 가입계약 전체가 무효가 될 수 있습니다. 3. **사후 추인의 요건:** 이미 무효인 약정을 나중에 총회에서 추인하더라도, 해당 추인이 법적으로 유효하려면 조합원들이 무효임을 명확히 인지하고 그 법적 효과(예: 분담금 감소 및 잔존 조합원 부담 증가)까지 충분히 이해한 상태에서 이루어져야 합니다. 단순히 안건이 통과되었다고 해서 모두 유효한 추인으로 인정되는 것은 아닙니다. 4. **계약 전 충분한 정보 습득:** 지역주택조합 사업은 예측하기 어려운 특성이 있으므로, 가입 전 사업의 안정성과 분담금 상실 위험성 등 제반 사항을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.