기타 민사사건
원고인 A자치관리단이 피고인 주식회사 B를 상대로 집합건물 공용부분에 대한 관리행위 중지를 청구한 사건입니다. A자치관리단은 건물 전체의 관리단으로서 공용부분 관리권이 자신들에게 있으며, 피고 B는 공실 매장에 대한 관리비를 징수할 권한이 없다고 주장했습니다. 법원은 집합건물법상 관리단이 공용부분 관리권을 가지며, 개정 유통산업발전법에 따라 대규모점포 관리자는 입점상인이 없는 공실 점포의 소유자에게 관리비를 징수할 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.
이 사건 건물은 2017년 말부터 원고 A자치관리단이 재건축 계획에 따라 건물의 관리유지업무 중단을 공고했고, 2019년 2월 도시가스 공급 중단, 3월 단전 조치, 2020년 9월까지 대부분의 입점상인이 퇴거하며 사실상 건물 기능이 정지되었습니다. 이러한 상황에서 피고 주식회사 B는 2019년경 공용 주차장 관리비를 부과하고 공실 매장의 구분소유자로부터 관리비를 징수했으며, 2020년 3월경에는 공용부분에 발전기와 케이블 등을 설치하여 일부 입점상인들에게 전기를 공급했습니다. 이에 원고 A자치관리단은 피고 B가 공용부분 관리권이 없고 공실 매장 구분소유자에게 관리비를 징수할 권한도 없으므로 이러한 행위를 중지해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 유통산업발전법상 대규모점포 관리자로서 유지·관리를 위한 권한이 있다고 반박했습니다.
집합건물의 공용부분에 대한 관리권이 관리단과 대규모점포 관리자 중 누구에게 있는지, 대규모점포 관리자가 입점상인이 없는 공실 매장의 구분소유자로부터 관리비를 징수할 수 있는지, 대규모점포 관리자의 전기 공급 행위 등이 관리단의 관리권과 건물 안전을 침해하는지 여부가 쟁점이었습니다.
피고는 별지1 목록 기재 부동산에 대하여 별지2 목록 기재 각 행위(공용 주차장 관리비 부과, 공실 매장 구분소유자 관리비 징수, 공용부분에 발전기 및 케이블 설치하여 전기 공급)를 하여서는 아니 됩니다. 소송비용은 피고가 부담합니다. 법원은 이 사건 건물이 대규모점포관리자에 의해 관리되고 주차장 등의 공용부분이 대규모점포 운영·관리에 불가분적으로 연결되었다고 볼 특별한 사정이 없으므로, 공용부분 관리권은 집합건물법상 관리단인 원고에게 있다고 판단했습니다. 또한, 개정 유통산업발전법 제12조의3 제1항은 대규모점포 관리자의 관리비 징수 대상을 '입점상인'으로 명확히 한정하므로, 피고는 공실 점포의 구분소유자로부터 관리비를 징수할 권한이 없다고 보았습니다. 나아가 피고의 발전기 가동 등은 건물의 안전 및 구분소유자들의 재산권을 침해할 우려가 있다고 판단했습니다.
원고의 청구가 이유 있으므로 인용됩니다. 피고는 원고가 요구한 관리행위를 중지해야 합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조는 집합건물의 공용부분은 구분소유자의 결의에 따라 관리단이 관리한다고 규정하여 공용부분 관리의 주체가 관리단임을 명시합니다. 같은 법 제17조는 공용부분에서 발생하는 수익은 구분소유자들이 그 지분의 비율에 따라 취득하도록 합니다. 유통산업발전법(2017. 10. 31. 개정, 2018. 5. 1. 시행) 제12조의3 제1항은 대규모점포 관리자가 관리비를 '입점상인'에게 청구·수령하고 그 금원을 관리할 수 있다고 명확히 한정하고 있어, 입점상인이 없는 공실 점포의 구분소유자에게는 관리비 징수 권한이 없음을 의미합니다. 구 유통산업발전법 제13조 및 구 유통산업발전법 시행규칙 제8조의2는 대규모점포 관리자를 두는 입법 취지가 상거래질서 확립을 위한 대규모점포의 적절한 운영에 있음을 보여주며, 건물의 전체적인 관리, 특히 공용부분 관리에 초점을 맞춘 것이 아님을 법원이 판단의 근거로 삼았습니다.
집합건물의 공용부분 관리권은 원칙적으로 구분소유자 전원으로 구성된 '관리단'에 있습니다. 건물 전체가 대규모점포에 해당하거나 공용부분이 대규모점포 운영에 필수불가결하게 연결된 특별한 경우가 아니라면, 대규모점포 관리자가 공용부분 관리권을 주장하기 어렵습니다. 대규모점포 관리자는 2018년 5월 1일 개정 유통산업발전법 시행 이후, '입점상인'에게만 관리비를 징수할 수 있으며, 입점상인이 없는 '공실 매장'의 구분소유자에게는 관리비를 징수할 수 없습니다. 이는 관리단과의 별도 약정이 없는 한 적용됩니다. 대규모점포 관리자가 입점상인 2/3 이상의 동의로 설립되더라도, 구분소유자들의 동의 없이는 공용부분 관리에 관한 사항을 결정할 권한이 없습니다. 집합건물의 안전과 관련된 발전기 설치 및 전기 공급과 같은 행위는 관리단의 승인 없이는 제한될 수 있으며, 건물의 관리규약이나 운영규정을 위반할 경우 중지될 수 있습니다. 특히 화재 위험 등 안전 문제가 있다면 더욱 그렇습니다.
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