기타 민사사건
호텔 객실 구분소유자인 원고와 선정자가 관리단 집회에서 자신들의 객실이 새로운 위탁운영 계약에서 제외되자 관리단 및 위탁업체를 상대로 임대료 상당의 손해배상을 청구했으나, 항소심 법원은 관리단 집회 결의에 절차적 하자는 있으나 실체적 하자가 없고 불법행위나 위탁계약 체결도 인정하기 어렵다며 원고와 선정자의 항소를 기각한 사건입니다.
호텔 객실의 구분소유자인 원고와 선정자는 이전에 E회사와 개별적으로 운영위탁계약을 체결하고 임대료를 받았습니다. 그런데 피고 B관리단은 새로운 위탁운영업체인 주식회사 D를 선정하는 관리단 집회를 개최했고 이 과정에서 원고와 선정자의 객실을 D회사와의 위탁운영 계약 대상에서 제외하는 결의를 했습니다. 원고와 선정자는 이 결의가 절차적, 실체적으로 문제가 있으며 이로 인해 임대료 상당의 손해를 입었다고 주장하며 B관리단, 관계자 C, 그리고 D회사를 상대로 총 33,095,816원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 그들은 특히 관리단 집회 소집 통지 시 안건에 자신들의 객실 제외 내용이 구체적으로 명시되지 않아 절차적 하자가 있으며 위탁세대에서 제외한 것이 재산권 침해에 해당하는 실체적 하자라고 주장했습니다. 또한 D회사와 자신들 사이에 개별 운영위탁계약이 체결되었다고 보아야 한다고 주장했습니다.
호텔 관리단 집회 소집 통지에 절차적 하자가 있었는지, 관리단 집회 결의가 객실 구분소유자의 재산권을 침해하는 실체적 하자가 있는지, 관리단 및 관계자의 불법행위 책임이 인정되는지, 위법행위로 인한 손해가 발생했는지 그리고 그 손해와 관리단의 행위 사이에 인과관계가 있는지, 그리고 원고 및 선정자와 새로운 위탁운영업체 D 사이에 개별적인 운영위탁계약이 체결되었는지 여부입니다.
항소심 법원은 원고와 선정자의 항소를 모두 기각하고, 항소 비용은 원고와 선정자가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 관리단 집회 소집 통지에 절차적인 하자는 인정했지만 해당 결의가 구분소유자의 재산권을 침해하는 실체적인 하자에 해당한다고 보지 않았습니다. 또한 관리단 및 C의 불법행위 책임이나 위탁업체 D와의 개별 계약 체결 주장도 모두 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 원고와 선정자는 청구한 임대료 상당의 손해배상을 받을 수 없게 되었습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제34조 제1항 (관리단집회의 소집통지): 이 조항은 관리단집회를 소집할 때 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 한다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 관리단집회 소집통지서에 안건 중 '기타 안건(위탁세대수 확정 등)'이라고만 기재하여 구체적인 내용을 알 수 없게 한 것은 구분소유자들이 안건을 미리 인지하고 집회 참여 여부나 찬반 의사를 준비할 기회를 박탈한 것이므로 절차적 하자에 해당한다고 판단했습니다. 관리단의 사업 범위와 개별 계약의 가능성: 집합건물법에 따라 관리단은 건물 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하지만 관리단이 위탁운영업체를 선정했다고 하여 모든 구분소유자가 반드시 그 업체와 계약해야 하는 것은 아닙니다. 이 사건 호텔 규약에서도 구분소유자가 운영위원회와 위탁운영업체가 체결한 계약 내용에 구속되지 않고 위탁운영업체와 별도로 협의하거나 직접 객실을 운영할 수 있다고 규정되어 있었습니다. 따라서 관리단이 특정 구분소유자의 객실을 위탁운영에서 제외한 것을 실체적인 하자로 보기는 어렵다는 것이 법원의 판단입니다. 불법행위 책임과 손해배상 (민법 제750조 등): 불법행위로 인한 손해배상이 인정되려면 위법한 가해행위, 그로 인한 손해 발생, 그리고 가해행위와 손해 사이의 인과관계가 모두 입증되어야 합니다. 이 사건에서 법원은 비록 절차적 하자는 있었으나 관리단 결의가 실체적 하자에 해당하지 않아 위법행위 자체를 인정하기 어렵다고 보았고 또한 원고와 선정자가 주장하는 임대료 상당의 손해가 관리단의 행위로 인해 발생했다는 인과관계나 손해액을 객관적으로 입증하기 부족하다고 판단했습니다. 즉 다른 방식으로도 수익을 얻을 수 있는 상황이므로 위탁 제외 자체가 손해 발생의 직접적인 원인이라고 보기 어렵다는 것입니다. 계약 성립의 요건: 계약은 당사자 간에 합의가 있어야 성립합니다. 특히 중요한 사항(계약 기간, 대금 등)에 대한 합의가 있어야 합니다. 이 사건에서 원고와 선정자가 제출한 '위탁운영동의서'는 피고 회사가 정식 계약을 체결하기 전의 임시적인 동의에 불과하며 계약의 중요한 사항에 대한 합의가 없어 정식 운영위탁계약이 체결되었다고 보기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.
관리단 집회 소집 통지 시에는 안건을 매우 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 '기타 안건' 등으로 포괄적으로 기재할 경우 이해관계인들이 미리 내용을 알기 어려워 절차적 하자로 이어질 수 있습니다. 집합건물의 관리단은 구분소유자 전체를 구성원으로 하여 당연히 설립되는 단체이지만 모든 구분소유자가 관리단이 선정한 위탁운영업체와 반드시 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 각 구분소유자는 개별적으로 운영위탁업체와 계약하거나 직접 자신의 객실을 운영·관리할 수 있는 경우가 많습니다. 자신이 소유한 객실을 위탁운영에서 제외한다고 해서 무조건 재산권 침해로 인정되는 것은 아닙니다. 다른 방식으로도 객실을 운영하여 수익을 얻을 수 있는 가능성이 있다면 실체적 하자로 보지 않을 수 있습니다. 위탁운영업체와 개별 계약을 체결할 때는 계약 기간, 임대료, 운영 방식 등 중요한 계약 조건들을 명확히 합의하고 서면으로 남겨야 합니다. 임시적인 동의서만으로는 정식 계약이 성립되었다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 손해배상을 청구하는 경우 위법행위가 없었더라면 존재했을 재산상태를 객관적이고 합리적으로 증명해야 합니다. 또한 주장하는 손해가 해당 위법행위로 인해 발생했다는 상당한 인과관계를 입증해야 합니다.
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