건물 소유자의 토지 사용권 인정 판결

이 사건은 원고가 자신의 토지 지분을 피고가 법적 근거 없이 점유 사용하고 있다며 지료 상당의 부당이득금과 향후 지료 지급을 청구한 사건입니다. 피고는 집합건물의 한 호실을 소유하며 토지를 사용하고 있었는데 이전 소유자로부터 건물과 대지지분을 함께 양수받았으므로 대지사용권이 있다고 주장했습니다. 법원은 환지 과정에서 대지지분 등기가 잘못되었더라도 피고와 그 이전 소유자들이 건물과 대지지분을 함께 매수 또는 증여받아 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었으므로 대지사용권이 인정된다고 보았습니다. 따라서 피고의 토지 점유는 법률상 원인 없는 것이 아니기에 원고의 부당이득반환 청구를 기각하고 제1심 판결을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 영등포구 C 대 207.2m² 중 23.44/207.2 지분(이 사건 공유지분)을 경매로 취득한 소유자
• 피고 B: 이 사건 토지 지상 집합건물 중 F호를 증여받아 소유하고 있는 자로 원고의 지료 청구 대상자
• D: 이 사건 공유지분에 대해 2007년 1월 18일 최초 소유권보존등기를 마친 자
• G, H: 피고에게 이 사건 구분소유건물 및 대지지분을 순차적으로 양도한 이전 소유자들

분쟁 상황

원고 A는 2008년 경매를 통해 서울 영등포구 C 대지 207.2m² 중 23.44/207.2 지분을 취득했습니다. 피고 B는 2008년 7월 4일 같은 대지 위에 있는 집합건물의 F호실을 증여받아 소유하고 있었습니다. 원고는 피고가 자신의 토지 지분을 법률상 원인 없이 점유 사용하고 있다며 2011년부터 2015년까지의 지료 12,628,300원 및 그 이후의 매월 210,471원의 비율에 의한 지료 상당 부당이득금의 지급을 청구했습니다. 피고는 이전 소유자들로부터 건물과 대지지분을 함께 증여 또는 매수하여 대지사용권을 가지고 있다고 반박하며 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

집합건물 소유자가 전유부분을 소유하며 대지사용권을 행사하고 있으나 환지 절차상의 오류로 인해 대지지분 등기가 제대로 이루어지지 않은 경우, 그 토지 소유자가 건물 소유자에게 지료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히 건물과 대지지분을 함께 양수받은 경우 법적으로 대지사용권이 인정되는지 여부에 대한 판단이 중요했습니다.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하며 원고의 청구를 기각하고 소송 총비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고가 이 사건 구분소유건물과 그 대지지분을 이전 소유자들로부터 증여 또는 매수를 통해 함께 취득하였으므로, 비록 환지 과정에서 대지지분에 대한 소유권보존등기가 D 명의로 잘못 경료되었을지라도 피고에게는 건물의 소유를 위한 정당한 대지사용권이 있다고 판단했습니다. 따라서 피고의 토지 점유는 법률상 원인 없는 부당이득에 해당하지 않으므로 원고의 부당이득반환청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법령 및 법리를 바탕으로 이루어졌습니다.

1. 부당이득 반환 의무: 대법원 판례(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 등)에 따르면 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 소유 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 차임 상당의 부당이득을 얻고 그 지분 소유자는 동액 상당의 손해를 입으므로 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 원고는 이 법리에 따라 피고에게 지료 청구를 하였습니다.
2. 대지사용권의 취득 및 이전: 집합건물 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었지만 대지지분 등기가 지연된 경우 매수인은 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위해 대지를 점유 사용할 권리를 가집니다 (대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결, 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결 등). 이러한 점유 사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당하며 그로부터 전유부분과 대지지분을 다시 양수받은 자 역시 당초 매수자가 가졌던 대지사용권을 취득합니다.
3. 환지처분의 효과: 환지는 그 환지처분을 공고한 날의 익일부터 이를 종전의 토지로 보게 되므로 종전의 토지소유자는 환지등기가 없어도 그날부터 종전 토지에 대한 소유권을 상실함과 동시에 새로 부여된 환지의 소유권을 취득합니다 (대법원 1983. 12. 27. 선고 81다1039 판결). 이 사건에서는 환지 과정에서 등기가 잘못되었으나 실질적인 소유권 변동은 인정되었습니다.
4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호: 이 조항은 '대지사용권'을 '구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리'로 정의하고 있습니다. 본 판결에서는 피고가 이 법률이 정한 대지사용권을 갖는다고 인정하여 원고의 청구를 기각했습니다.

참고 사항

집합건물의 전유부분과 해당 대지지분을 함께 매수하거나 증여받은 경우, 비록 대지지분에 대한 소유권이전등기가 미처 완료되지 않았더라도 법적으로 건물 소유를 위한 대지사용권이 인정될 수 있습니다. 특히 도시 및 주거환경정비사업 같은 환지 절차 과정에서 토지 등기가 잘못 처리되어 대지지분 등기가 누락된 경우에도 실질적인 대지사용권 취득 여부가 중요하게 고려됩니다. 따라서 토지 소유자가 건물 소유자에게 지료를 청구하려 할 때는 건물 소유자가 건물과 대지지분을 함께 취득한 내역이 있는지 대지사용권에 대한 법률상 원인이 존재하는지 등을 면밀히 확인해야 합니다. 건물 소유자 또한 자신의 대지사용권 취득 과정을 입증할 수 있는 관련 매매계약서, 증여계약서 등 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.