재개발 상가 공동 소유 지분 경매 분할 판결

원고 A와 피고 D 주식회사 및 주식회사 G가 주택재개발사업으로 건립된 상가 362개 전유부분과 그 대지 지분을 공동으로 소유하고 있었으나, 이에 대한 분할 방법에 합의에 이르지 못하자 원고 A가 법원에 공유물분할 소송을 제기했습니다. 피고 D 주식회사는 원고의 당사자 적격이 없으며, 상가 대지가 아파트 대지와 합필되어 있어 아파트 구분소유자 전체를 상대로 소송을 제기해야 한다고 주장했으나, 법원은 이를 모두 기각했습니다. 법원은 상가 전유부분의 복잡한 구조와 현물 분할의 어려움을 인정하여 경매를 통한 대금 분할을 명령했으며, 경매 대금은 상가 건물과 대지 지분 비율에 따라 각 공유자에게 분배하도록 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 상가 및 그 대지 지분을 공동 소유하고 있는 개인
• 피고 D 주식회사: 재개발 상가 및 그 대지 지분을 공동 소유하고 있는 법인
• 피고 주식회사 G: 재개발 상가 및 그 대지 지분을 공동 소유하고 있는 법인

분쟁 상황

L구역 주택재개발정비사업을 통해 건설된 I아파트와 K상가 중, K상가는 362개의 독립된 전유부분으로 구성된 집합건물입니다. 원고 A, 피고 D 주식회사, 피고 주식회사 G는 이 상가 전유부분들과 그 대지 지분을 공동으로 소유하고 있었습니다. 각 당사자의 상가 건물 지분과 대지 지분 비율이 상이했으며, 이 상가들을 어떻게 분할할지에 대해 변론종결일까지 서로 협의를 이루지 못하자, 원고 A가 공유물분할 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

재개발 상가 전유부분과 대지 지분을 공동 소유하는 당사자들 사이에서

1. 원고가 매매계약을 체결한 이력이 있음에도 공유물분할을 청구할 당사자 적격이 있는지 여부
2. 상가 대지가 아파트 대지와 함께 합필되어 있는 상황에서, 상가 공유자들만을 상대로 공유물분할을 청구하는 것이 적법한지 여부
3. 362개에 이르는 상가 전유부분을 현물분할할 것인지, 아니면 경매를 통한 대금분할을 할 것인지 여부
4. 경매 대금 분배 시 상가 건물 지분 비율과 토지 지분 비율이 서로 다를 경우 이를 어떻게 분배할 것인지 여부

법원의 판단

법원은 별지 목록 제1항 기재 순번 1부터 362번까지의 상가 전유부분 부동산을 경매에 부쳐 그 매각 대금에서 경매 비용을 공제한 나머지 금액을 분배하도록 명령했습니다. 특히 건물 부분 대금은 '건물 공유 지분' 비율(원고 76.921%, 피고 G 8.894%, 피고 D 14.185%)에 따라, 대지권 부분 대금은 '토지 공유 지분' 비율(원고 76.517%, 피고 G 8.894%, 피고 D 14.589%)에 따라 원고 및 피고들에게 각각 분배하도록 했습니다. 소송비용은 각자 부담합니다.

결론

법원은 원고가 상가 매매계약을 체결했었다는 주장에 대해 증거가 부족하며, 설령 매매계약을 했더라도 현재 공유자로서 분할 청구 자격이 있다고 보았습니다. 또한, 상가 전유부분의 분할 청구는 대지권 등기가 마쳐져 있어 아파트 대지권자와의 별도 협의나 소송 없이도 가능하며, 집합건물법의 취지에도 부합한다고 판단했습니다. 상가 건물의 특성과 362개의 복잡한 호실 구조로 인해 현물 분할이 어렵고 가치 감소의 우려가 있음을 인정하여 경매를 통한 대금 분할이 가장 합리적인 방법이라고 결정했습니다. 경매 대금은 건물과 대지 각각의 공유 지분 비율에 따라 정확하게 배분하여 공유자들 간의 공평한 이익을 보장했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 쟁점과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다.

1. 민법 제269조 제1항 (공유물분할청구권)​: 공유자는 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 협의가 이루어지지 않을 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 현물 분할이 불가능하거나 현물 분할로 인해 공유물의 가치가 현저히 떨어질 우려가 있는 때에는 경매를 통해 매각한 후 그 대금을 분할하는 방식을 명할 수 있습니다. 본 사건에서는 상가 건물의 복잡한 구조와 다수의 전유부분으로 인해 현물 분할이 곤란하다고 판단하여 경매를 통한 대금 분할을 결정했습니다.

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제8조 (대지 위에 구분소유권의 대상인 건물이 있는 경우의 분할)​: 건물이 있는 대지는 구분소유자 아닌 다른 공유자의 공유지분이라고 하더라도 분할을 청구하지 못합니다. 이는 집합건물의 존립 기초인 대지의 일체성을 유지하고 구분소유자들의 안정적인 재산권 행사를 보장하기 위함입니다. 피고는 이 조항을 근거로 아파트 대지권자들을 포함하여 소송해야 한다고 주장했으나, 법원은 원고가 상가 전유부분 자체의 분할을 청구하는 것이고 상가 대지에 대한 대지권 등기가 별도로 마쳐져 있었으므로, 상가 건물과 대지사용권이 분리되지 않고 일체성을 유지하는 한 이 조항에 위반되지 않는다고 판단했습니다.

3. 집합건물법 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성)​: 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 이 조항은 집합건물 소유자의 안정적인 권리 행사를 위해 건물과 대지사용권의 운명을 같이하도록 규정하고 있습니다. 법원은 이 사건에서 상가 전유부분이 경매로 분할되더라도 해당 전유부분을 취득하는 사람이 그와 관련된 대지사용권도 함께 취득하게 되므로, 전유부분과 대지사용권이 분리되지 않아 집합건물법 제20조의 취지에 부합한다고 보았습니다.

참고 사항

공유 재산을 분할하고자 할 때 가장 먼저 공동 소유자들과 충분히 협의하는 것이 중요합니다. 협의가 원만하게 이루어진다면 법적 절차 없이 분할할 수 있습니다. 만약 협의가 불가능하다면 법원에 공유물분할 소송을 제기할 수 있는데, 이때 법원은 현물 분할이 불가능하거나 재산 가치가 현저히 줄어들 우려가 있을 경우 경매를 통한 대금 분할을 명할 수 있습니다. 상가처럼 여러 개의 복잡한 호실로 구성된 집합건물의 경우, 각자의 지분 가치에 상응하는 현물 분할 방안을 찾기 어렵기 때문에 경매를 통한 대금 분할이 적절한 해결책이 될 수 있습니다. 또한, 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 법적으로 분리하여 처분할 수 없으므로(집합건물법 제20조), 상가 전유부분을 경매로 분할하더라도 그 취득자는 해당 대지사용권도 함께 가지게 됩니다. 자신의 건물 지분과 대지 지분 비율이 다를 수 있으므로, 경매 대금 분배 시에는 각 비율에 따라 정확하게 정산받을 수 있도록 자신의 지분을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.