기타 민사사건
이 사건은 원고가 피고를 상대로 피고 소유의 구분건물이 원고 소유의 토지를 점유 사용했으므로 이에 대한 차임 상당의 부당이득금을 지급하라고 청구한 사건입니다. 법원은 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 분리하여 처분할 수 없다는 집합건물법의 원칙에 따라, 피고와 관련 회사 간의 토지 소유권 이전 합의가 무효이므로 피고는 계속해서 구분건물에 대한 대지사용권을 보유하며, 원고의 부당이득금 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건 토지 위에 지어진 상가 건물은 바이뉴테크먼트가 피고 명의로 건축허가를 받아 신축했으며, 피고와 토지신탁계약을 맺었습니다. 건물은 2000년 2월 27일경 구분소유가 성립했고, 바이뉴테크먼트가 건물을 원시취득했습니다. 이후 바이뉴테크먼트가 2000년 10월 25일 이 토지의 소유권을 취득하면서 대지사용권이 소유권으로 확정되었습니다. 다음 날 바이뉴테크먼트는 이 토지 소유권을 피고에게 이전했고, 2002년 6월 18일 피고와 바이뉴테크먼트는 신탁계약을 해지하면서 피고는 구분건물 소유권을 유지하고 토지 소유권은 바이뉴테크먼트에게 이전하기로 합의했습니다. 원고는 공매 절차를 통해 이 사건 토지의 소유권을 취득한 후, 피고가 소유한 구분건물이 원고의 토지를 사용하고 있으므로 이에 대한 지료 상당의 부당이득금을 청구하게 되었습니다.
건물 구분소유가 언제 성립하는지, 누가 건물을 원시취득하여 구분소유자가 되었는지, 건물 소유를 위한 대지사용권이 무엇이며 언제 성립했는지, 그리고 전유부분과 대지사용권의 분리처분 합의가 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
제1심판결 중 피고에게 불리한 부분을 취소하고 해당 원고의 청구를 기각하며 원고의 항소를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 이 사건 건물의 구분소유가 2000년 2월 27일경 성립했고 바이뉴테크먼트가 이를 원시취득했다고 판단했습니다. 이후 바이뉴테크먼트가 토지 소유권을 취득하면서 토지 소유권이 대지사용권이 되었다고 보았습니다. 피고와 바이뉴테크먼트 간에 구분건물과 분리하여 대지사용권인 토지 소유권을 이전하기로 한 합의는 집합건물법 제20조의 분리처분금지 원칙에 위배되어 무효라고 판단했습니다. 따라서 피고는 해당 토지 지분의 소유권을 대지사용권으로 계속 보유하므로 원고의 지료 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건에는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조'가 핵심적으로 적용되었습니다. 이 조항은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없음을 규정하고 있습니다. 이는 집합건물에 관한 법률관계의 안정화를 위한 것으로, 이 원칙에 반하는 대지 처분 행위는 효력이 없습니다. 다만 분리처분금지 취지가 등기되지 않은 경우, 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 대항할 수 없지만, 여기서 '선의의 제3자'는 집합건물의 대지인 사정을 모른 채 토지를 취득한 사람을 의미하며 단순히 어떠한 내용의 대지사용권이 성립했는지 모르는 사람은 해당되지 않습니다.
집합건물(상가, 아파트 등)의 건물 부분과 그 건물이 서 있는 토지(대지)에 대한 권리(대지사용권)는 원칙적으로 분리하여 거래할 수 없습니다. 따라서 만약 건물과 토지의 소유자가 다른 상황에서 거래가 이루어진다면, 대지사용권이 어떻게 설정되었는지, 그리고 토지 소유권이 건물 소유권과 분리되어 처분될 때 집합건물법의 분리처분금지 원칙에 위배되지는 않는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 분리처분금지 원칙에 위배되는 거래였다면 해당 거래는 무효가 될 수 있으며 토지 소유권을 취득했더라도 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구할 수 없을 수도 있습니다. 특히 토지를 매수하려는 경우 그 위에 집합건물이 있다면, 해당 건물의 대지사용권 현황을 면밀히 살펴보아야 합니다.
의정부지방법원 2022
김순용 변호사 외 1명 수행서울남부지방법원 2019
송인욱 변호사 서울서부지방법원 2022
정연재 변호사 의정부지방법원 2021
김순용 변호사 
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