집합건물 대지 지분 부족으로 인한 사용료 청구 판결

K가 집합건물을 신축하며 대지 일부 지분(이 사건 대지지분)을 남겨두고 나머지 지분을 각 전유부분과 함께 분양했습니다. K 사망 후 L이 이 대지지분을 상속받아 원고 A와 주식회사 B에게 매도했습니다. 피고들은 이 건물의 전유부분을 소유하지만 그 면적에 상응하는 적정 대지지분을 확보하지 못한 구분소유자들입니다. 원고들은 피고들이 적정 대지지분 없이 대지를 점유·사용하는 것에 대해 부당이득 반환을 청구했고, 법원은 피고들이 원고들에게 미지급 지료 및 앞으로의 지료 상당액을 지급해야 한다고 판결했습니다. 특히 피고들의 분리처분금지 위반 주장, 적정 대지지분 확보 주장, 무상 사용 약정 승계 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들: A (개인), 주식회사 B (회사) - 용산구 대지의 일부 지분(이 사건 대지지분) 소유자들입니다.
• 피고들: D, E, F, G (개인), H (F로부터 건물 전유부분 일부를 양도받은 사람) - 용산구 집합건물의 전유부분을 소유하며, 대지 사용 권원이 부족한 구분소유자들입니다.
• 망 C: 피고 D에게 상속된 집합건물 전유부분 소유자입니다.
• K: 최초 건물 신축 및 분양자로, 대지 지분 일부를 남겨두었습니다.
• L: K의 상속인으로, 원고들에게 남은 대지 지분을 매도했습니다.

분쟁 상황

1983년 K가 서울 용산구 대지를 매수하여 그 지상에 집합건물을 신축한 후 각 전유부분을 분양하면서 대지 지분 일부(이 사건 대지지분)는 남겨두고 나머지 지분만 함께 이전해 주었습니다. K 사망 후 그 상속인 L이 남겨진 대지지분을 단독 상속받았고, 2018년과 2019년에 원고 A와 주식회사 B가 이 대지지분을 L로부터 매수하여 소유권을 취득했습니다. 피고들은 이 집합건물의 전유부분을 소유하고 있지만, 이들이 소유한 전유부분 면적에 상응하는 '적정 대지지분'을 확보하지 못한 상태에서 해당 대지를 점유·사용하고 있었습니다. 이에 원고들은 대지지분 공유자로서 피고들을 상대로 대지 사용에 대한 부당이득 반환, 즉 지료를 청구하게 되었습니다. 피고들은 원고들의 대지지분 취득이 분리처분금지 원칙 위반이며 자신들은 적정 대지지분을 확보했고, 무상 사용 약정이 승계되었으므로 지료를 낼 필요가 없다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 집합건물 대지 지분만을 취득한 것이 집합건물법상 '분리처분금지 원칙'에 위반되는지 여부 (지하2층/3층 J호가 구분소유권의 객체인 전유부분에 해당하는지 여부).
2. 피고들이 소유한 전유부분 면적 비율에 따라 '적정 대지지분'을 확보한 것으로 볼 수 있는지 여부.
3. 최초 건물 분양자가 부여한 '대지 무상 점유·사용 약정'이 원고들에게 승계되는지 여부.
4. 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자가 대지 공유자에게 반환해야 할 부당이득의 범위는 어떻게 되는지.

법원의 판단

법원은 원고 A와 주식회사 B의 청구를 모두 인용하여, 피고 D, E, F, G, H에게 과거의 미지급 지료 상당액과 향후 대지 점유·사용 종료일까지의 지료 상당액을 지급하라고 판결했습니다.

원고 A에게:

• 피고 D은 69,379,466원, E은 8,513,099원, F은 5,015,479원, G은 4,544,898원 및 각 2020. 9. 26.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
• 1. 1. 1.부터 점유·사용 종료일까지, D은 연 29,629,280원, E은 연 3,724,215원, G은 연 2,710,326원의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
• F은 2020. 9. 1.부터 2021. 6. 16.까지 연 2,194,116원, 그 다음날부터 점유·사용 종료일까지 연 1,095,973원의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
• H은 2021. 6. 17.부터 점유·사용 종료일까지 연 1,098,143원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.

원고 주식회사 B에게:

• 피고 D은 14,497,343원, E은 1,822,225원, F은 1,073,561원, G은 1,326,138원 및 각 2020. 9. 26.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
• 1. 1. 1.부터 점유·사용 종료일까지, D은 연 9,876,302원, E은 연 1,241,389원, G은 연 903,430원의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
• F은 2020. 9. 1.부터 2021. 6. 16.까지 연 731,362원, 그 다음날부터 점유·사용 종료일까지 연 365,319원의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
• H은 2021. 6. 17.부터 점유·사용 종료일까지 연 366,043원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.

소송비용은 피고들 및 피고 F의 일부 승계인수인 H이 부담합니다. 위 내용은 가집행할 수 있습니다.

결론

피고들은 집합건물의 전유부분을 소유하면서도 적정 대지지분을 확보하지 못하여, 대지지분 공유자인 원고들에게 대지 사용에 대한 부당이득 반환 의무를 부담하게 됩니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제20조 (전유부분과 대지사용권):

   • 제1항: 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따릅니다.
   • 제2항: 구분소유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그가 가지는 전유 부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다.
   • 설명: 이 조항은 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 함께 거래되어야 함을 규정합니다. 그러나 본 판결에서는 지하 2층, 지하 3층 J호가 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못하여 '전유부분'으로 인정되지 않았기 때문에, 이에 대응하는 대지지분이라고 볼 수 없다고 판단하여 이 조항의 '분리처분금지 원칙'이 적용되지 않는다고 보았습니다.

2. 부당이득 반환 의무 (민법 제741조):

   • 원칙: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다.
   • 집합건물 대지 사용의 경우: 집합건물에서 전유부분 면적에 상응하는 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자는, 구분소유자가 아닌 대지 공유자에 대하여 대지를 점유·사용함으로써 얻는 이득(차임 상당액)을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 이는 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결을 통해 확립된 법리입니다.

3. 공유물의 사용·수익·관리에 관한 특약 승계 (민법 제265조):

   • 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다.
   • 특약의 승계: 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 간의 특약은 그 특정승계인(새로운 소유자)에게도 승계될 수 있습니다. 그러나 특약이 지분권자의 사용·수익권을 사실상 포기하는 등 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는, 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 지분권을 취득했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 당연히 승계된다고 볼 수 없습니다. 본 판결에서는 무상 사용 약정이 대지지분권의 본질적 부분을 침해하는 것으로 보았고, 원고들이 약정의 존재를 알고 취득했다고 볼 증거가 없어 승계되지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 집합건물 대지 지분 확인의 중요성: 집합건물의 전유부분을 매수할 때는 해당 전유부분에 상응하는 대지 지분이 충분히 확보되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 대지 지분이 부족할 경우 다른 대지 공유자에게 부족한 지분에 대한 사용료를 지급해야 할 수 있습니다.
2. 대지사용권과 분리처분금지: 집합건물법상 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없지만, 이는 '전유부분을 소유하기 위해 대지에 대해 가지는 권리'에 한정됩니다. 구조상 또는 이용상 독립성을 갖추지 못하여 구분소유권의 객체가 될 수 없는 부분은 전유부분으로 인정되지 않으므로, 이와 관련된 대지지분은 분리처분금지 원칙이 적용되지 않을 수 있습니다.
3. 무상 사용 약정의 승계: 대지에 대한 무상 사용 약정은 그 약정이 대지 지분권의 본질적인 부분을 침해하는 경우, 특별한 사정(예: 새로운 소유자가 약정의 존재를 명확히 알고 취득한 경우)이 없는 한 새로운 대지 소유자에게 당연히 승계되지 않습니다. 따라서 기존에 무상으로 대지를 사용하고 있었더라도, 대지 소유자가 변경되면 지료를 청구받을 수 있습니다.
4. 부당이득 반환 범위: 적정 대지지분을 갖추지 못한 구분소유자는 그 부족한 대지 지분 비율에 해당하는 차임 상당액을 대지 공유자에게 부당이득으로 반환해야 합니다.