박수빈 변호사

어머니가 딸 명의로 산 부동산 소유권 되찾은 사건

어머니 A가 부동산 2채를 매수하면서 딸 H의 명의로 소유권 이전 등기를 하였습니다. 어머니 A는 이를 명의신탁이라고 주장하며 딸 H 명의의 등기는 무효이고, 자신에게 소유권을 이전해 줄 것을 매도인들에게 요청했습니다. 반면 딸 H은 어머니 A로부터 부담부 증여를 받은 것이라고 주장했습니다. 법원은 어머니 A가 실제로 부동산 대금을 지급하고 세금 납부 및 임대 수익을 관리하는 등 실질적인 소유자로서의 권리를 행사한 점, 등기필증을 소지한 점 등을 근거로 명의신탁으로 판단했고 딸 H 명의의 등기가 무효임을 인정했습니다. 이에 따라 딸 H은 매도인들에게 명의를 말소하고 매도인들은 다시 어머니 A에게 소유권 이전 등기를 하도록 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 H의 어머니로 이 사건 부동산 두 채의 실질적인 매수자이며 소유권을 되찾으려는 입장입니다. - 피고 H: 원고 A의 장녀로 이 사건 부동산 두 채의 명의를 가진 사람이며 어머니로부터 부담부 증여를 받았다고 주장했습니다. - 피고 J: 이 사건 제1 부동산의 전 소유자로서 원고 A에게 제1 부동산을 매도했습니다. - 피고 K: 이 사건 제2 부동산의 전 소유자로서 원고 A에게 제2 부동산을 매도했습니다. ### 분쟁 상황 어머니 A가 두 채의 부동산을 매수하면서 매매대금을 모두 지급했지만 딸 H의 명의로 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 이후 어머니 A는 해당 부동산들의 재산세를 꾸준히 납부하고 임대 보증금과 월세도 직접 수령하며 실질적인 소유자로서 권리를 행사해 왔습니다. 이에 어머니 A는 자신의 소유권을 되찾고자 딸 H과의 명의신탁 관계를 주장하며 법원에 소유권 이전 등기 소송을 제기했습니다. 그러나 딸 H은 어머니 A로부터 해당 부동산들을 부담부 증여받은 것이라고 주장하며 소유권 주장을 다투게 되었습니다. 또한 부동산 매도인 중 한 명인 K는 어머니 A의 요청으로 딸 H 명의로 등기한 명의신탁 약정을 다투지 않았으나 다른 매도인 J은 명의신탁 사실을 알지 못했다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 어머니 A가 딸 H에게 부동산을 명의신탁한 것인지 아니면 부담부 증여한 것인지 여부였습니다. 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따라 명의신탁 약정이 무효가 되는지, 그에 따른 등기도 무효가 되어 실질적인 매수인에게 소유권이 회복될 수 있는지에 관한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 H 명의의 소유권 이전 등기는 원고 A와 피고 H 사이의 3자간 명의신탁 약정에 따른 것으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 무효라고 판단했습니다. 이에 피고 H은 제1, 2 부동산의 전 소유자인 피고 J, K에게 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하도록 하였고 피고 J, K는 원고 A에게 각 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하도록 판결했습니다. 모든 소송 비용은 피고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 판결은 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 명의신탁이 실질적인 매매 대금 지급, 세금 납부, 재산 관리 등 명의신탁자가 실질적인 소유권을 행사하는 여러 정황 증거들을 통해 입증될 경우 명의수탁자 명의의 등기는 무효가 되며 실질적 소유자에게 소유권이 회복될 수 있음을 명확히 보여주었습니다. 특히 명의수탁자가 증여를 주장하더라도 그에 대한 객관적인 증거가 없다면 받아들여지지 않는다는 점을 확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제1항 및 제2항**과 관련이 있습니다. * **부동산실명법 제4조 제1항**은 명의신탁 약정이 무효임을 규정합니다. 즉, 부동산 소유권을 다른 사람 명의로 등기하기로 한 합의 자체는 법적으로 효력이 없다는 의미입니다. * **부동산실명법 제4조 제2항**은 명의신탁 약정에 따라 행해진 등기로 인한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다고 규정합니다. 이는 명의신탁 합의에 따라 명의수탁자(여기서는 딸 H) 앞으로 소유권이전등기가 되었다 하더라도, 그 등기로 인해 명의수탁자가 부동산의 진정한 소유권을 취득하는 것은 아니라는 뜻입니다. 결과적으로 부동산의 소유권은 매도인(여기서는 J, K)에게 회복됩니다. 이러한 법리에 따라, 법원은 어머니 A와 딸 H 사이의 명의신탁 약정이 무효이며, 이에 따른 딸 H 명의의 등기도 무효라고 판단했습니다. 따라서 원래 소유자였던 매도인 J, K에게 소유권이 다시 돌아가게 되었고, 어머니 A는 매도인 J, K를 대위(대신해서)하여 딸 H의 등기를 말소하고, 매도인들에게 어머니 A 본인 명의로 소유권이전등기를 해달라고 청구할 수 있게 된 것입니다. 이 과정에서 명의신탁 관계를 입증하기 위해 누가 매매대금을 지급했는지, 누가 세금을 내고 재산을 관리했는지, 누가 등기필증을 소지했는지 등 실질적인 권리 행사 여부가 중요한 판단 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 부동산을 매수할 때는 반드시 실질적인 매수인의 명의로 등기해야 합니다. 가족 간이라 할지라도 다른 사람의 명의로 등기하는 행위는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에 따라 원칙적으로 무효가 됩니다. 명의신탁 관계를 주장할 경우, 대금 지급 내역, 세금 납부 내역, 임대료 수령 및 관리 내역, 등기 관련 서류(등기필증 등) 소지 여부, 부동산 관리에 관여한 정도 등 실질적인 소유자임을 입증할 수 있는 다양한 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 명의수탁자가 증여를 주장할 경우, 증여세 납부 내역이나 증여 계약서 등 객관적인 증여의 증거가 없다면 그 주장은 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 3자간 명의신탁(중간생략형 명의신탁)의 경우, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부는 매도인에게 소유권 이전 등기 의무가 발생하는지 여부에 중요한 영향을 미칩니다. 이 사건에서는 피고 K는 명의신탁 사실을 다투지 않았고 피고 J은 명의신탁 약정 사실이 인정되어 원고 A에게 소유권이전등기 의무가 발생했습니다.

상가 분양 허위 광고 및 하자 주장, 계약 취소 대금 반환 소송

원고는 피고로부터 상가를 분양받은 후, 피고가 분양 당시 임대수익률, 유동인구, 상업시설비율, 교통상황 등에 대해 허위 또는 과장 광고를 하여 자신을 속였다고 주장하며 분양계약 취소를 요구했습니다. 또한, 건물 곳곳의 누수 및 상가 내 배수구 위치, 바닥 몰탈 미시공 등 시공 하자로 인해 입점이 지연되었으므로 계약을 해제하고 분양대금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고 피고의 손을 들어주었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 이 사건 상가를 분양받은 매수인으로서, 분양대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 마친 사람입니다. - 피고 (C 주식회사): 이 사건 건물을 신축한 시공사이자 시행위탁자이며, 원고에게 상가를 분양한 회사입니다. - F 주식회사: 피고와 이 사건 토지에 관하여 관리형 토지신탁 계약을 체결한 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고는 피고가 상가를 분양하면서 과장되거나 허위의 정보(임대수익률 6% 내지 4~12% 홍보, 연간 300만 명의 L호수 방문객 및 30만 명 이상의 유동인구 주장, L지역의 상업시설비율 1.14% 허위 고지, 축소모형 분양 현황 허위 표기, 광역버스 노선 및 대수 과장, 키즈카페 등 직영 대형 매장 운영 불이행, 건물 외부 기둥으로 인한 조망권 훼손)를 제시하여 원고를 속였으므로 분양계약을 취소하고 매매대금 6억 7,700만 원과 위약금 6,770만 원을 반환해달라고 주장했습니다. 또한 원고는 이 사건 건물 곳곳에 누수가 발생하고 이 사건 상가의 배수구 설치 위치 및 몰탈공사 미실시 등의 시공 하자가 있어 입점 예정일로부터 3개월 이상 입점이 지연되었으므로 분양계약을 해제하고 매매대금과 위약금을 반환해달라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 상가 분양 광고 내용(임대수익률, 유동인구, 상업시설비율, 분양현황, 교통상황, 대형매장 입점 약속, 상가 구조 등)이 기망행위에 해당하여 분양계약을 취소할 수 있는지 여부 이 사건 건물의 시공 하자(누수, 배수구 위치, 바닥 단차 등)로 인해 원고의 상가 입점이 지연되어 분양계약을 해제할 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고의 분양 광고에 다소 과장된 부분이 있었으나, 이를 민법상 계약을 취소할 만한 기망행위로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고가 주장한 시공 하자는 계약 해제를 정당화할 만큼 중대하거나 원고의 상가 입점을 현저히 지연시킨 원인이 되었다고 인정하기 어렵다고 보아, 원고의 계약 취소 및 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 계약 당사자의 기망행위로 인해 계약이 체결된 경우, 그 계약은 취소할 수 있습니다. 그러나 상품의 선전 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있으며, 기망행위로 인정되려면 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지가 있어야 합니다. 민법 제543조 (계약해제권): 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않거나 불완전하게 이행하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사안에서는 건물 하자로 인한 입점 지연이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률: 이 법은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 부당한 표시·광고 행위를 금지하고 있습니다. 피고는 상업시설비율 관련 광고에 대해 공정거래위원회로부터 경고 조치를 받았으나, 법원은 이를 계약 취소를 위한 민법상 기망행위로 인정하지 않았습니다. 공정위의 행정처분과 민법상 기망행위 판단은 별개로 이루어질 수 있습니다. ### 참고 사항 상가 분양 광고의 내용 중 수익률 전망, 예상 유동인구 수, 미래 개발 계획 등은 불확실한 예측치이거나 다소 과장된 표현일 수 있습니다. 이러한 광고는 법적으로 '청약의 유인'에 불과하며 계약의 내용으로 직접 포함되지 않는 경우가 많으므로, 투자자는 스스로 해당 상가의 입지, 주변 상권, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다. 분양계약서에 '판매시설 입점업체는 미확정이며, 입점업체와 관련한 일체의 이의를 제기할 수 없다', '시설물의 용도가 달라질 수 있다' 등의 문구가 명시되어 있다면, 광고에서 약속된 특정 대형 매장의 입점이 불발되더라도 이를 기망행위나 계약 위반으로 주장하기 어려울 수 있습니다. 상가의 마감 공사 범위는 분양계약서에 구체적으로 명시되는 경우가 많습니다. '바닥 마감은 마감 몰탈 시공 전 단계', '벽체는 수성 페인트 마감', '천장은 별도 마감 없이 배관 노출 상태로 완료됨' 등 계약서 내용을 통해 시공사의 책임 범위를 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 범위 외의 미시공을 하자로 주장하기는 어렵습니다. 건물의 공용 부분에 발생한 하자가 분양받은 개별 상가의 사용·수익에 직접적이고 중대한 영향을 미치지 않는다면, 이를 이유로 계약 전체를 해제하기는 어렵습니다. 자신의 상가에 직접적인 하자가 발생했는지, 그 하자가 입점을 현저히 지연시킬 정도인지 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.

재건축조합 전 조합장의 무단 자금 사용 및 불법 계약 체결로 인한 손해배상 사건

A연립주택재건축정비사업조합이 전 조합장 C를 상대로 조합 자금 무단 인출 및 비변호사와의 불법 법무 자문 계약 체결로 인한 손해배상을 청구한 사건입니다. 조합은 C가 약 1억 8백만 원을 부당하게 인출·사용하고, 비변호사 F에게 4천 5백만 원을 지급하여 조합에 손해를 입혔다고 주장했습니다. 또한 전 이사 D에게도 급여 초과 지급을 이유로 부당이득 반환을 청구했습니다. 법원은 C의 조합 자금 무단 사용과 불법 계약 체결로 인한 손해를 인정하여 총 1억 5천 3백여만 원을 조합에 지급하라고 판결했으나, D에 대한 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A연립주택재건축정비사업조합: 노후화된 연립주택을 재건축하기 위해 설립된 사업 주체 (원고) - C: A연립주택재건축정비사업조합의 전 조합장으로, 조합 자금 무단 사용 및 불법 계약 체결의 당사자 (피고) - D: A연립주택재건축정비사업조합의 전 이사로, 급여 초과 지급 논란의 당사자 (피고) - F: 피고 C와 법무 자문 용역 계약을 체결한 비변호사 - G: 피고 C로부터 재건축 사업 시행사 선정 업무를 위임받았던 인물 - H홀딩스: G이 원고 조합에 소개한 시행사 ### 분쟁 상황 A연립주택재건축정비사업조합은 전 조합장 C가 조합 운영 과정에서 조합원들의 동의 없이 자금을 임의로 인출하고 사용하였으며, 변호사가 아닌 인물 F과 법률 자문 계약을 체결하여 거액의 용역비를 지급했다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. C는 인출된 자금은 적법한 사업 집행에 사용되었고, 자신에게 미지급된 보수 및 상여금이 존재하므로 상계해야 한다고 맞섰습니다. 또한 조합은 전 이사 D가 약정을 위반하고 급여를 초과 수령했다고 주장하며 부당이득 반환을 청구했습니다. D는 적법하게 급여를 받았으며 약정 위반 사실이 없다고 다퉜습니다. ### 핵심 쟁점 전 조합장 C가 총회 의결 없이 조합 자금 108,166,862원을 무단으로 인출·사용하여 부당이득을 취했는지 여부입니다. 또한 C가 비변호사 F과 법무 자문 용역 계약을 체결하고 45,000,000원을 지급한 행위가 불법행위에 해당하는지 여부입니다. 그리고 C가 자신의 보수 및 상여금 채권으로 조합의 청구액과 상계할 수 있는지 여부입니다. 마지막으로 전 이사 D가 상근이사로서 급여의 절반만 지급받기로 약정했음에도 급여 20,474,722원을 초과 수령했는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 전 조합장 C가 조합의 총회 의결 없이 108,166,862원을 인출하여 사용한 것은 법률상 원인이 없는 부당이득이며, 비변호사 F과의 법무 자문 용역 계약 체결 및 45,000,000원 지급은 변호사법을 위반한 불법행위에 해당하여 조합에 손해를 입혔다고 판단했습니다. 이에 따라 C는 조합에 총 153,166,862원 및 이에 대한 지연손해금(108,166,862원에 대하여는 2020. 9. 22.부터, 45,000,000원에 대하여는 2020. 9. 21.부터 2021. 9. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 전 이사 D에 대한 급여 초과 지급 주장은 D가 상근이사로 적법하게 선임되었고 급여의 절반만 받기로 하는 약정이 있었음을 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 C 사이 발생 부분은 피고 C가, 원고와 피고 D 사이 발생 부분은 원고가 각 부담합니다. ### 결론 재건축조합의 전 조합장은 조합 자금을 집행하고 계약을 체결할 때 반드시 적법한 절차와 총회 의결을 거쳐야 하며, 이를 위반할 경우 부당이득 반환 및 불법행위로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 반면 이사의 적법한 급여 수령에 대해서는 명확한 약정 위반이나 법률 위반이 입증되지 않는 한 부당이득으로 보기 어렵다는 점을 보여주는 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 재건축정비사업조합과 조합장 간의 관계는 민법상 위임관계로 보며, 위임계약은 원칙적으로 보수 없는 계약이므로 특별한 약정이 없으면 조합장은 보수를 청구할 수 없습니다. 보수 약정이 있더라도 조합 정관에 명시되고 총회의 인준을 거쳐야만 유효합니다. 어떤 사람이 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 입혔다면, 그 이득을 반환해야 합니다 (민법 제741조, 부당이득 반환). 고의나 과실로 위법한 행위를 하여 다른 사람에게 손해를 끼친 사람은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다 (민법 제750조, 불법행위로 인한 손해배상). 특히 주택재건축정비사업조합의 임원은 도시 및 주거환경정비법 제134조에 따라 형법 적용 시 공무원으로 간주되어 더 높은 법적 의무가 요구됩니다. 구 도시 및 주거환경정비법(2018. 2. 9. 시행 전 법률) 제24조 제3항 제5호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약은 조합의 총회 의결을 거쳐야 한다'고 규정합니다. 총회 의결 없이 체결된 이러한 계약은 무효로 판단될 수 있습니다. 변호사가 아닌 사람이 돈을 받고 법률 사무를 처리하는 것은 변호사법 위반에 해당합니다. 이러한 불법적인 계약으로 인해 조합에 손해가 발생하면, 계약을 주도한 임원은 불법행위에 따른 손해배상 책임을 지게 됩니다. ### 참고 사항 재건축정비사업조합 임원은 직무 처리 시 법령과 정관을 철저히 준수해야 합니다. 특히 자금 집행 및 계약 체결 시에는 조합원의 부담이 될 수 있는 사안에 대해 반드시 총회 의결 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다. 총회 의결 없이 임의로 체결된 계약이나 집행된 자금은 법률상 원인이 없는 행위로 간주되어, 임원은 부당이득 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 조합장 등 임원의 보수 지급은 반드시 조합 정관에 명시된 규정에 따라 총회 인준을 거쳐야만 유효합니다. 구체적인 보수 규정 없이 자의적으로 보수를 지급받거나 미지급 보수를 주장하며 상계하는 것은 받아들여지지 않을 수 있습니다. 변호사가 아닌 사람과 법률 사무를 다루는 용역 계약을 맺는 것은 변호사법 위반에 해당하며, 이로 인해 조합에 손해가 발생하면 임원은 불법행위로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 조합 임원은 자금의 인출 및 사용 내역에 대해 항상 명확한 근거와 증빙 자료를 갖추어 투명하게 관리해야 합니다. 불분명한 지출은 부당이득으로 간주되어 반환 의무가 발생할 수 있습니다.

어머니가 딸 명의로 산 부동산 소유권 되찾은 사건

어머니 A가 부동산 2채를 매수하면서 딸 H의 명의로 소유권 이전 등기를 하였습니다. 어머니 A는 이를 명의신탁이라고 주장하며 딸 H 명의의 등기는 무효이고, 자신에게 소유권을 이전해 줄 것을 매도인들에게 요청했습니다. 반면 딸 H은 어머니 A로부터 부담부 증여를 받은 것이라고 주장했습니다. 법원은 어머니 A가 실제로 부동산 대금을 지급하고 세금 납부 및 임대 수익을 관리하는 등 실질적인 소유자로서의 권리를 행사한 점, 등기필증을 소지한 점 등을 근거로 명의신탁으로 판단했고 딸 H 명의의 등기가 무효임을 인정했습니다. 이에 따라 딸 H은 매도인들에게 명의를 말소하고 매도인들은 다시 어머니 A에게 소유권 이전 등기를 하도록 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 H의 어머니로 이 사건 부동산 두 채의 실질적인 매수자이며 소유권을 되찾으려는 입장입니다. - 피고 H: 원고 A의 장녀로 이 사건 부동산 두 채의 명의를 가진 사람이며 어머니로부터 부담부 증여를 받았다고 주장했습니다. - 피고 J: 이 사건 제1 부동산의 전 소유자로서 원고 A에게 제1 부동산을 매도했습니다. - 피고 K: 이 사건 제2 부동산의 전 소유자로서 원고 A에게 제2 부동산을 매도했습니다. ### 분쟁 상황 어머니 A가 두 채의 부동산을 매수하면서 매매대금을 모두 지급했지만 딸 H의 명의로 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 이후 어머니 A는 해당 부동산들의 재산세를 꾸준히 납부하고 임대 보증금과 월세도 직접 수령하며 실질적인 소유자로서 권리를 행사해 왔습니다. 이에 어머니 A는 자신의 소유권을 되찾고자 딸 H과의 명의신탁 관계를 주장하며 법원에 소유권 이전 등기 소송을 제기했습니다. 그러나 딸 H은 어머니 A로부터 해당 부동산들을 부담부 증여받은 것이라고 주장하며 소유권 주장을 다투게 되었습니다. 또한 부동산 매도인 중 한 명인 K는 어머니 A의 요청으로 딸 H 명의로 등기한 명의신탁 약정을 다투지 않았으나 다른 매도인 J은 명의신탁 사실을 알지 못했다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 어머니 A가 딸 H에게 부동산을 명의신탁한 것인지 아니면 부담부 증여한 것인지 여부였습니다. 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따라 명의신탁 약정이 무효가 되는지, 그에 따른 등기도 무효가 되어 실질적인 매수인에게 소유권이 회복될 수 있는지에 관한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 H 명의의 소유권 이전 등기는 원고 A와 피고 H 사이의 3자간 명의신탁 약정에 따른 것으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 무효라고 판단했습니다. 이에 피고 H은 제1, 2 부동산의 전 소유자인 피고 J, K에게 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하도록 하였고 피고 J, K는 원고 A에게 각 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하도록 판결했습니다. 모든 소송 비용은 피고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 판결은 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 명의신탁이 실질적인 매매 대금 지급, 세금 납부, 재산 관리 등 명의신탁자가 실질적인 소유권을 행사하는 여러 정황 증거들을 통해 입증될 경우 명의수탁자 명의의 등기는 무효가 되며 실질적 소유자에게 소유권이 회복될 수 있음을 명확히 보여주었습니다. 특히 명의수탁자가 증여를 주장하더라도 그에 대한 객관적인 증거가 없다면 받아들여지지 않는다는 점을 확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제1항 및 제2항**과 관련이 있습니다. * **부동산실명법 제4조 제1항**은 명의신탁 약정이 무효임을 규정합니다. 즉, 부동산 소유권을 다른 사람 명의로 등기하기로 한 합의 자체는 법적으로 효력이 없다는 의미입니다. * **부동산실명법 제4조 제2항**은 명의신탁 약정에 따라 행해진 등기로 인한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다고 규정합니다. 이는 명의신탁 합의에 따라 명의수탁자(여기서는 딸 H) 앞으로 소유권이전등기가 되었다 하더라도, 그 등기로 인해 명의수탁자가 부동산의 진정한 소유권을 취득하는 것은 아니라는 뜻입니다. 결과적으로 부동산의 소유권은 매도인(여기서는 J, K)에게 회복됩니다. 이러한 법리에 따라, 법원은 어머니 A와 딸 H 사이의 명의신탁 약정이 무효이며, 이에 따른 딸 H 명의의 등기도 무효라고 판단했습니다. 따라서 원래 소유자였던 매도인 J, K에게 소유권이 다시 돌아가게 되었고, 어머니 A는 매도인 J, K를 대위(대신해서)하여 딸 H의 등기를 말소하고, 매도인들에게 어머니 A 본인 명의로 소유권이전등기를 해달라고 청구할 수 있게 된 것입니다. 이 과정에서 명의신탁 관계를 입증하기 위해 누가 매매대금을 지급했는지, 누가 세금을 내고 재산을 관리했는지, 누가 등기필증을 소지했는지 등 실질적인 권리 행사 여부가 중요한 판단 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 부동산을 매수할 때는 반드시 실질적인 매수인의 명의로 등기해야 합니다. 가족 간이라 할지라도 다른 사람의 명의로 등기하는 행위는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에 따라 원칙적으로 무효가 됩니다. 명의신탁 관계를 주장할 경우, 대금 지급 내역, 세금 납부 내역, 임대료 수령 및 관리 내역, 등기 관련 서류(등기필증 등) 소지 여부, 부동산 관리에 관여한 정도 등 실질적인 소유자임을 입증할 수 있는 다양한 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 명의수탁자가 증여를 주장할 경우, 증여세 납부 내역이나 증여 계약서 등 객관적인 증여의 증거가 없다면 그 주장은 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 3자간 명의신탁(중간생략형 명의신탁)의 경우, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부는 매도인에게 소유권 이전 등기 의무가 발생하는지 여부에 중요한 영향을 미칩니다. 이 사건에서는 피고 K는 명의신탁 사실을 다투지 않았고 피고 J은 명의신탁 약정 사실이 인정되어 원고 A에게 소유권이전등기 의무가 발생했습니다.

상가 분양 허위 광고 및 하자 주장, 계약 취소 대금 반환 소송

원고는 피고로부터 상가를 분양받은 후, 피고가 분양 당시 임대수익률, 유동인구, 상업시설비율, 교통상황 등에 대해 허위 또는 과장 광고를 하여 자신을 속였다고 주장하며 분양계약 취소를 요구했습니다. 또한, 건물 곳곳의 누수 및 상가 내 배수구 위치, 바닥 몰탈 미시공 등 시공 하자로 인해 입점이 지연되었으므로 계약을 해제하고 분양대금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고 피고의 손을 들어주었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 이 사건 상가를 분양받은 매수인으로서, 분양대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 마친 사람입니다. - 피고 (C 주식회사): 이 사건 건물을 신축한 시공사이자 시행위탁자이며, 원고에게 상가를 분양한 회사입니다. - F 주식회사: 피고와 이 사건 토지에 관하여 관리형 토지신탁 계약을 체결한 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고는 피고가 상가를 분양하면서 과장되거나 허위의 정보(임대수익률 6% 내지 4~12% 홍보, 연간 300만 명의 L호수 방문객 및 30만 명 이상의 유동인구 주장, L지역의 상업시설비율 1.14% 허위 고지, 축소모형 분양 현황 허위 표기, 광역버스 노선 및 대수 과장, 키즈카페 등 직영 대형 매장 운영 불이행, 건물 외부 기둥으로 인한 조망권 훼손)를 제시하여 원고를 속였으므로 분양계약을 취소하고 매매대금 6억 7,700만 원과 위약금 6,770만 원을 반환해달라고 주장했습니다. 또한 원고는 이 사건 건물 곳곳에 누수가 발생하고 이 사건 상가의 배수구 설치 위치 및 몰탈공사 미실시 등의 시공 하자가 있어 입점 예정일로부터 3개월 이상 입점이 지연되었으므로 분양계약을 해제하고 매매대금과 위약금을 반환해달라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 상가 분양 광고 내용(임대수익률, 유동인구, 상업시설비율, 분양현황, 교통상황, 대형매장 입점 약속, 상가 구조 등)이 기망행위에 해당하여 분양계약을 취소할 수 있는지 여부 이 사건 건물의 시공 하자(누수, 배수구 위치, 바닥 단차 등)로 인해 원고의 상가 입점이 지연되어 분양계약을 해제할 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고의 분양 광고에 다소 과장된 부분이 있었으나, 이를 민법상 계약을 취소할 만한 기망행위로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고가 주장한 시공 하자는 계약 해제를 정당화할 만큼 중대하거나 원고의 상가 입점을 현저히 지연시킨 원인이 되었다고 인정하기 어렵다고 보아, 원고의 계약 취소 및 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 계약 당사자의 기망행위로 인해 계약이 체결된 경우, 그 계약은 취소할 수 있습니다. 그러나 상품의 선전 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있으며, 기망행위로 인정되려면 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지가 있어야 합니다. 민법 제543조 (계약해제권): 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않거나 불완전하게 이행하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사안에서는 건물 하자로 인한 입점 지연이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률: 이 법은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 부당한 표시·광고 행위를 금지하고 있습니다. 피고는 상업시설비율 관련 광고에 대해 공정거래위원회로부터 경고 조치를 받았으나, 법원은 이를 계약 취소를 위한 민법상 기망행위로 인정하지 않았습니다. 공정위의 행정처분과 민법상 기망행위 판단은 별개로 이루어질 수 있습니다. ### 참고 사항 상가 분양 광고의 내용 중 수익률 전망, 예상 유동인구 수, 미래 개발 계획 등은 불확실한 예측치이거나 다소 과장된 표현일 수 있습니다. 이러한 광고는 법적으로 '청약의 유인'에 불과하며 계약의 내용으로 직접 포함되지 않는 경우가 많으므로, 투자자는 스스로 해당 상가의 입지, 주변 상권, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다. 분양계약서에 '판매시설 입점업체는 미확정이며, 입점업체와 관련한 일체의 이의를 제기할 수 없다', '시설물의 용도가 달라질 수 있다' 등의 문구가 명시되어 있다면, 광고에서 약속된 특정 대형 매장의 입점이 불발되더라도 이를 기망행위나 계약 위반으로 주장하기 어려울 수 있습니다. 상가의 마감 공사 범위는 분양계약서에 구체적으로 명시되는 경우가 많습니다. '바닥 마감은 마감 몰탈 시공 전 단계', '벽체는 수성 페인트 마감', '천장은 별도 마감 없이 배관 노출 상태로 완료됨' 등 계약서 내용을 통해 시공사의 책임 범위를 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 범위 외의 미시공을 하자로 주장하기는 어렵습니다. 건물의 공용 부분에 발생한 하자가 분양받은 개별 상가의 사용·수익에 직접적이고 중대한 영향을 미치지 않는다면, 이를 이유로 계약 전체를 해제하기는 어렵습니다. 자신의 상가에 직접적인 하자가 발생했는지, 그 하자가 입점을 현저히 지연시킬 정도인지 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.

재건축조합 전 조합장의 무단 자금 사용 및 불법 계약 체결로 인한 손해배상 사건

A연립주택재건축정비사업조합이 전 조합장 C를 상대로 조합 자금 무단 인출 및 비변호사와의 불법 법무 자문 계약 체결로 인한 손해배상을 청구한 사건입니다. 조합은 C가 약 1억 8백만 원을 부당하게 인출·사용하고, 비변호사 F에게 4천 5백만 원을 지급하여 조합에 손해를 입혔다고 주장했습니다. 또한 전 이사 D에게도 급여 초과 지급을 이유로 부당이득 반환을 청구했습니다. 법원은 C의 조합 자금 무단 사용과 불법 계약 체결로 인한 손해를 인정하여 총 1억 5천 3백여만 원을 조합에 지급하라고 판결했으나, D에 대한 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A연립주택재건축정비사업조합: 노후화된 연립주택을 재건축하기 위해 설립된 사업 주체 (원고) - C: A연립주택재건축정비사업조합의 전 조합장으로, 조합 자금 무단 사용 및 불법 계약 체결의 당사자 (피고) - D: A연립주택재건축정비사업조합의 전 이사로, 급여 초과 지급 논란의 당사자 (피고) - F: 피고 C와 법무 자문 용역 계약을 체결한 비변호사 - G: 피고 C로부터 재건축 사업 시행사 선정 업무를 위임받았던 인물 - H홀딩스: G이 원고 조합에 소개한 시행사 ### 분쟁 상황 A연립주택재건축정비사업조합은 전 조합장 C가 조합 운영 과정에서 조합원들의 동의 없이 자금을 임의로 인출하고 사용하였으며, 변호사가 아닌 인물 F과 법률 자문 계약을 체결하여 거액의 용역비를 지급했다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. C는 인출된 자금은 적법한 사업 집행에 사용되었고, 자신에게 미지급된 보수 및 상여금이 존재하므로 상계해야 한다고 맞섰습니다. 또한 조합은 전 이사 D가 약정을 위반하고 급여를 초과 수령했다고 주장하며 부당이득 반환을 청구했습니다. D는 적법하게 급여를 받았으며 약정 위반 사실이 없다고 다퉜습니다. ### 핵심 쟁점 전 조합장 C가 총회 의결 없이 조합 자금 108,166,862원을 무단으로 인출·사용하여 부당이득을 취했는지 여부입니다. 또한 C가 비변호사 F과 법무 자문 용역 계약을 체결하고 45,000,000원을 지급한 행위가 불법행위에 해당하는지 여부입니다. 그리고 C가 자신의 보수 및 상여금 채권으로 조합의 청구액과 상계할 수 있는지 여부입니다. 마지막으로 전 이사 D가 상근이사로서 급여의 절반만 지급받기로 약정했음에도 급여 20,474,722원을 초과 수령했는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 전 조합장 C가 조합의 총회 의결 없이 108,166,862원을 인출하여 사용한 것은 법률상 원인이 없는 부당이득이며, 비변호사 F과의 법무 자문 용역 계약 체결 및 45,000,000원 지급은 변호사법을 위반한 불법행위에 해당하여 조합에 손해를 입혔다고 판단했습니다. 이에 따라 C는 조합에 총 153,166,862원 및 이에 대한 지연손해금(108,166,862원에 대하여는 2020. 9. 22.부터, 45,000,000원에 대하여는 2020. 9. 21.부터 2021. 9. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 전 이사 D에 대한 급여 초과 지급 주장은 D가 상근이사로 적법하게 선임되었고 급여의 절반만 받기로 하는 약정이 있었음을 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 C 사이 발생 부분은 피고 C가, 원고와 피고 D 사이 발생 부분은 원고가 각 부담합니다. ### 결론 재건축조합의 전 조합장은 조합 자금을 집행하고 계약을 체결할 때 반드시 적법한 절차와 총회 의결을 거쳐야 하며, 이를 위반할 경우 부당이득 반환 및 불법행위로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 반면 이사의 적법한 급여 수령에 대해서는 명확한 약정 위반이나 법률 위반이 입증되지 않는 한 부당이득으로 보기 어렵다는 점을 보여주는 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 재건축정비사업조합과 조합장 간의 관계는 민법상 위임관계로 보며, 위임계약은 원칙적으로 보수 없는 계약이므로 특별한 약정이 없으면 조합장은 보수를 청구할 수 없습니다. 보수 약정이 있더라도 조합 정관에 명시되고 총회의 인준을 거쳐야만 유효합니다. 어떤 사람이 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 입혔다면, 그 이득을 반환해야 합니다 (민법 제741조, 부당이득 반환). 고의나 과실로 위법한 행위를 하여 다른 사람에게 손해를 끼친 사람은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다 (민법 제750조, 불법행위로 인한 손해배상). 특히 주택재건축정비사업조합의 임원은 도시 및 주거환경정비법 제134조에 따라 형법 적용 시 공무원으로 간주되어 더 높은 법적 의무가 요구됩니다. 구 도시 및 주거환경정비법(2018. 2. 9. 시행 전 법률) 제24조 제3항 제5호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약은 조합의 총회 의결을 거쳐야 한다'고 규정합니다. 총회 의결 없이 체결된 이러한 계약은 무효로 판단될 수 있습니다. 변호사가 아닌 사람이 돈을 받고 법률 사무를 처리하는 것은 변호사법 위반에 해당합니다. 이러한 불법적인 계약으로 인해 조합에 손해가 발생하면, 계약을 주도한 임원은 불법행위에 따른 손해배상 책임을 지게 됩니다. ### 참고 사항 재건축정비사업조합 임원은 직무 처리 시 법령과 정관을 철저히 준수해야 합니다. 특히 자금 집행 및 계약 체결 시에는 조합원의 부담이 될 수 있는 사안에 대해 반드시 총회 의결 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다. 총회 의결 없이 임의로 체결된 계약이나 집행된 자금은 법률상 원인이 없는 행위로 간주되어, 임원은 부당이득 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 조합장 등 임원의 보수 지급은 반드시 조합 정관에 명시된 규정에 따라 총회 인준을 거쳐야만 유효합니다. 구체적인 보수 규정 없이 자의적으로 보수를 지급받거나 미지급 보수를 주장하며 상계하는 것은 받아들여지지 않을 수 있습니다. 변호사가 아닌 사람과 법률 사무를 다루는 용역 계약을 맺는 것은 변호사법 위반에 해당하며, 이로 인해 조합에 손해가 발생하면 임원은 불법행위로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 조합 임원은 자금의 인출 및 사용 내역에 대해 항상 명확한 근거와 증빙 자료를 갖추어 투명하게 관리해야 합니다. 불분명한 지출은 부당이득으로 간주되어 반환 의무가 발생할 수 있습니다.