세입자만 수십명이에요, 이대로는 재건축 못해요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
원고 A는 2016년 3월 29일 피고 G의 다가구주택 1층을 임대보증금 9천만원에 2년 계약으로 빌렸습니다. 임대차 계약 만료 전 A는 계약 해지 의사를 통보했으며, 2018년 4월 21일 계약이 만료되었습니다. 그러나 G는 A에게 임대보증금을 돌려주지 않았고 A는 여러 차례 보증금 반환을 독촉했음에도 받지 못하자 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 G에게 원고 A에게 9천만원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
세입자 A는 집주인 G와 2016년 3월 29일 보증금 9천만원에 2년 임대차 계약을 맺고 다가구주택 1층에 거주했습니다. A는 계약 만료 몇 개월 전부터 계약 해지 의사를 G에게 알렸고 2018년 4월 21일 계약이 만료되었습니다. 그러나 G는 A에게 보증금을 돌려주지 않았고 A는 여러 차례 반환을 독촉했으나 계속해서 지급받지 못하자 결국 소송을 통해 보증금을 돌려받고자 했습니다.
임대차계약 기간 만료 후 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 임대보증금 및 지연이자를 받을 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고 G에게 원고 A에게 9천만원을 지급하고 이에 대해 2018년 4월 22일부터 2018년 11월 10일까지는 연 5%의 이자를 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 15%의 이자를 각각 계산하여 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
법원은 세입자 A의 주장을 인정하여 집주인 G가 A에게 임대보증금 9천만원과 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 결정했습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건의 경우 임대차 계약이 적법하게 체결되고 만료된 상태에서 임대인의 보증금 반환 의무가 발생했습니다. 민법 제546조 (이행지체와 손해배상): 채무자가 이행을 지체하면 채권자는 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있으며 이 경우 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행 시부터 발생한 지연이자를 말합니다. 이 사건에서는 임대차계약 만료일 다음 날부터 보증금 반환 의무를 지체한 것으로 보아 지연손해금(지연이자)이 발생했습니다. 민법 제379조 (법정이율): 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(연 5%)으로 합니다. 따라서 임대차계약 만료일 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법이 적용되기 전까지는 연 5%의 법정 이율이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 때를 제외하고는 대통령령으로 정하는 이율에 따른 지연손해금(연 12% 2019년 6월 1일부터는 연 12% 이전에는 연 15%)을 지급할 것을 명해야 합니다. 이 사건에서는 소송이 제기되어 판결선고일 다음 날부터는 연 15%의 이율이 적용되었습니다. (참고: 2019년 6월 1일 이전 판결이라 15%가 적용됨) 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결): 피고의 주소나 거소를 알 수 없는 경우 등 특별한 사유가 있을 때 법원은 공시송달을 통해 소송을 진행하고 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건의 경우 피고 G의 최후 주소만 명시되어 있고 법원이 공시송달에 의한 판결을 적용한 것으로 보아 피고 G와의 연락이 원활하지 않았을 가능성이 있습니다.
임대차 계약 만료 전 반드시 임대인에게 계약 해지 또는 갱신 의사를 명확히 통보해야 합니다. 통보 시점은 주택임대차보호법상 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 내용증명 우편 등으로 보증금 반환을 정식으로 요구하고 임대인에게 도달한 사실을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 법원에 임대차보증금 반환 소송을 제기하거나 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 소송을 통해 보증금 반환을 받을 경우 보증금 외에 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다. 이자율은 법정 이자율(민법상 연 5% 소송 진행 시 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12% 또는 15% 등)이 적용될 수 있습니다. (판례에서는 연 5%에서 연 15%로 전환됨) 만약 임대인이 연락이 두절되거나 주소를 알 수 없는 경우 공시송달이라는 절차를 통해 소송을 진행할 수 있습니다.
