Q. 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영하던 중 건물이 압류되었습니다. 어찌해야 하나요?

「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.

대항력을 보유한 임차인은 제3자 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.

따라서 커피전문점을 운영하던 중 상가건물이 압류되었다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 걱정하실 필요가 없습니다.

◇ 대항력의 의의와 발생요건

• “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
• 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.

◇ 대항력의 발생시기

• 대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 예를 들어, 홍길동이 2010. 6. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차하여 2010. 6. 28. 사업자등록신청을 마쳤다면, 그 다음날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다. 반대로 사업자등록신청은 6. 18.에 마쳤지만 상가를 인도받은 날이 6. 28.이라면, 그 다음날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
• 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.

◇ 대항력과 다른 권리와의 관계

• 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.