진고생씨는 좀 더 나은 노후를 보내기 위해 그간 열심히 모은 돈과 퇴직금으로 상가건물을 구입하였습니다. 당시 건물에는 당구장을 운영 중인 상가임차인인 나당당씨가 있었으나, 곧 임대차기간이 만료(2018. 6. 30.자)되기 때문에 임대차계약을 승계하였습니다. 진고생씨는 1층 전체를 한 가게로 운영하고 싶다는 새로운 임차인이 나타나자 나당당씨에게 임대차기간 만료일까지 가게를 비워줄 것을 요청하였고, 원만한 합의를 위하여 이사비를 지급하기로 약속하였습니다. 그래서 두 사람은 “임차인은 임대보증금 전액(미납임차료, 원상복구비, 수도광열비, 기타 미납금 제외)을 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 2018. 6. 31.까지로 한다. 임대인이 명도에 따른 이사비용 5,000,000원을 임차인에게 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다”는 합의서를 2018. 5. 25.에 작성하였고, 진고생씨는 바로 이사비용을 입금하였습니다. 그러나 이전할 다른 가게를 구하지 못한 임차인인 나당당씨는 영업을 더 하고 싶으니 이사비용 5,000,000원을 반환하겠다면서 2018. 6. 30.까지 점포를 인도하지 않았습니다. 화가 난 진고생씨는 합의를 제대로 이행하지 않았으니 위약금 50,000,000원과 추가 손해에 대한 손해배상을 청구하는 내용의 내용증명우편물을 발송하고 소송을 제기하였습니다. 소송이 제기되자 나당당씨는 집기를 조금씩 반출하다가 결국 2018. 7. 말 경 점포를 비워 주었습니다. 나당당씨는 점포를 비워주었으니 보증금을 돌려달라고 하였으나, 진고생씨는 위약금 50,000,000원으로 인하여 돌려줄 보증금이 없다고 주장하는데요, 다음 중 누구 말이 맞을까요?
- 주장 1
진고생씨: 나가기로 합의한 날짜에 나가지도 않고, 이사비만 꿀꺽했으니 당연히 위약금을 물어야지요, 그게 법 아닙니까? 보증금하고 위약금하고 같으니 전 돌려줄 돈이 없는 거구요.
- 주장 2
나당당씨: 내가 약속보다 1개월 후에 나간 건 인정해요, 그렇지만 진고생씨도 합의한 날짜에 보증금을 준 적이 없으니 나도 계약을 위반한 사실이 없는 거라고요. 보증금 돌려주세요.
정답 및 해설
나당당씨: 내가 약속보다 1개월 후에 나간 건 인정해요, 그렇지만 진고생씨도 합의한 날짜에 보증금을 준 적이 없으니 나도 계약을 위반한 사실이 없는 거라고요. 보증금 돌려주세요.
진고생씨는 합의에서 정한 위약금 50,000,000원을 지급받아야 하므로 피고에게 지급할 보증금이 모두 공제되어 소멸하였다는 취지의 주장을 하였을 뿐 피고에게 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 지급하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았습니다. 법원은 점포 인도의무와 원고의 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 이 사건 합의 중 나당당씨가 2018. 6. 30.까지 이전하지 않을 경우 지급받은 이사비용의 10배를 지급하기로 한 위약금 약정은 진고생씨가 나당당씨에게 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로 나당당씨가 동시이행의 항변권을 상실하여 나당당씨의 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무라고 보았습니다(대법원 2017. 10. 12., 선고, 2017다224630, 224647 판결). 진고생씨가 나당당씨에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하였다거나 현실적인 이행의 제공을 한 바 없으므로, 나당당씨가 이 사건 합의에서 정한 2018. 6. 30.까지 진고생씨에게 이 사건 점포를 인도하지 않았다고 하더라도 나당당씨의 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 따라서 나당당씨는 이 사건 합의에서 정한 위약금을 지급할 의무가 없습니다. 이는 나당당씨가 2018. 6. 30. 이전에 이 사건 합의에 따른 점포 인도의무의 이행을 거절하는 의사를 표시하였다고 하더라도 달리 볼 수 없습니다.
