공용부분 체납관리비의 부담자

내집마련의 꿈을 위해 한푼 두푼 열심히 저금하여 드디어 서울 변두리의 작은 아파트를 장만하게 된 권대리. 하지만, 권대리의 내집마련의 기쁨도 잠시였습니다. 아파트 관리소장으로부터 이전 아파트 소유자인 송씨가 내지 않은 공용부분 체납관리비 500만원을 대신 납부하라는 통지를 받게 되는데.... 갑작스런 통보에 당황한 권대리는 아파트 관리사무소를 찾아가 체납관리비에 관한 부분은 아는 것도 없고 자신이 아파트 매입시 승계하지도 않았기 때문에 책임이 없다고 항변하지만, 아파트 관리소장은 아파트 관리규약을 보여주며, 승계인이 승계한다고 주장합니다. 이에 분노한 권대리는 관리소장과 함께 이전 소유자인 송씨를 찾아가 따지는데, 과연 누구의 말이 옳을까요?

• 주장 1

  권대리: 아파트를 송씨로부터 매입할 때 체납관리비를 승계하겠다는 의사도 없었는데, 왜 제가 내야 합니까? 이전 소유자가 납부하지 않은 체납관리비는 이전 소유자의 책임이죠~!!!

• 주장 2

  전 소유자 송씨: 아파트 공용부분의 체납관리비는 현재 아파트 소유자인 권씨가 납부하는게 맞습니다. 저도 이전 사람이 납부하지 않은 관리비를 떠안은 거라서 저도 피해자입니다. 어쨌든 현재 아파트 소유자인 권대리가 내는게 맞습니다.

• 주장 3

  아파트 관리소장: 둘 중에 누가 아파트 소유자든 저는 모르겠구요, 두 사람 모두 체납관리비를 내야할 의무가 있다고 보이는데요, 빨리 둘 중에 아무나 전부 납부하세요.

“3. 둘 중에 누가 아파트 소유자든 저는 모르겠구요, 두 사람 모두 체납관리비를 내야할 의무가 있다고 보이는데요, 빨리 둘 중에 아무나 전부 납부하세요.”입니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조에 따르면 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다고 할 것입니다(대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결). 한편, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담합니다(대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결). 따라서 현재 구분소유권을 보유하고 있는 권대리뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자인 송씨도 구분소유권의 보유 여부와 관계없이 공용부분에 관한 종전 체납관리비채무를 부담해야 합니다.