임차인 원두콩씨는 카페를 개업하면서 카페 옆 토지를 주차장으로 이용하기 위해 토지 임대차 계약을 체결했습니다. 임차한 토지의 구석에는 종전 임차인이 설치한 가건물이 있었는데요. 주차장으로 이용하기에는 크게 불편하지 않아 그대로 두었습니다. 2년 후 임대차 계약 종료일을 앞두고, 원두콩씨는 좀 더 큰 곳으로 카페를 옮기기 위해 임대인에게 주차장 토지 임대차계약 종료를 알렸는데요. 임대인은 토지 임대차 계약 시 특약사항으로 넣었던 ‘계약만료 시 땅을 원상복구 할 것’을 근거로 원두콩씨에게 임차한 토지의 가건물을 철거하라고 합니다. 이 경우, 임차인 원두콩씨는 종전 임차인이 설치한 가건물을 철거해야 하나요? *「민법」 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
- 주장 1
임대인: 임대인은 임차목적물을 반환할 경우에 원상회복의무가 있습니다. 그리고 원두콩씨와 토지 임대차 계약서를 작성할 때 ‘계약 만료 시 땅을 원상복구 할 것’이라고 특약사항까지 넣지 않았습니까? 가건물을 철거하세요!
- 주장 2
원두콩씨: 제가 임대차 계약을 할 당시에 이미 토지에 가건물이 있는 상태였습니다. 게다가 제가 임차한 대상물은 토지뿐이고, ‘원상복구’라고만 약정했지, 가건물 철거는 명시하지 않았으니, 임대차 계약 당시 상태로만 복구하면 특약사항대로 이행한 것 아닌가요? 제가 설치하지도 않은 가건물까지 철거하라니, 이건 말이 안됩니다!
정답 및 해설
원두콩씨: 제가 임대차 계약을 할 당시에 이미 토지에 가건물이 있는 상태였습니다. 게다가 제가 임차한 대상물은 토지뿐이고, ‘원상복구’라고만 약정했지, 가건물 철거는 명시하지 않았으니, 임대차 계약 당시 상태로만 복구하면 특약사항대로 이행한 것 아닌가요? 제가 설치하지도 않은 가건물까지 철거하라니, 이건 말이 안됩니다!
위 사례는 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 문제되는 사안입니다. 이와 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2023. 11. 2 선고 2023다249661 판결). 대법원은 “임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다 고 하면서 “임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다”고 하였습니다. 하지만 “토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조)”고 밝혔습니다. 또한 “위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적 · 개별적으로 이루어져야 한다[대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조]” 고 판시하였습니다. 따라서 원두콩씨가 임대차 계약한 임차목적물인 토지 이외의 부분까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵고, 임대 당시의 변경된 부분만 원상회복의무를 부담하기 때문에 종전 임차인이 설치한 가건물을 철거하지 않아도 됩니다. 다만, 기본적으로 원상회복 문제는 당사자간의 약정이 우선되므로, 사전에 원상회복 분쟁을 최소화하기 위해서는 구체적이고 실효적인 내용으로 임대차 계약서를 작성하시기를 바랍니다.
