임대주택의 공용부분 관리

민간건설임대주택 및 임대사업자가 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택은 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항에 관하여 「주택법」에 따라 관리해야 합니다.300세대 이상이거나, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택은 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 기술인력과 장비를 갖추고 인가를 받아 자체관리해야 합니다.

「공동주택관리법」에 따른 관리대상 임대주택

• ① 민간건설임대주택 및 ② 임대사업자가 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제1항).

  • 민간임대주택으로 등록한 준주택(오피스텔 등)에 대해서는 민간임대주택관리에 관한 규정이 적용되지 않습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제54조).

민간임대주택에 적용되는 「공동주택관리법」 규정

• 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음의 규정만을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제2항).

임대주택 관리 위반자에 대한 제재

• 민간임대주택의 관리에 관한 사항을 위반하여 민간임대주택을 관리한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제3항제6호).

대상 민간임대주택의 규모

• 임대사업자는 민간임대주택단지별로 다음의 어느 하나에 해당하는 규모 이상의 민간임대주택에 대하여 ① 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나, ② 「공동주택관리법 시행령」 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖춰 시장·군수·구청장의 인가를 받아 자체관리해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항, 제3항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제3항·제4항).

  • 300세대 이상의 공동주택

  • 150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택

  • 150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식인 공동주택

  • “주택관리업”이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자와 사용자로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하고, “주택관리업자”란 주택관리업을 하는 자로서 「공동주택관리법」 제52조제1항에 따라 등록한 자를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제14호 및 제15호).

자체관리 시 필요기준 및 인가절차

• 기술인력 및 장비 기준

  • 임대사업자가 민간임대주택을 위탁하지 않고 자체관리하려면 다음의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제3항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 별표 1).

• 인가신청 절차

  • 임대사업자는 민간임대주택을 자체관리하기 위해 인가를 받으려면 자체관리 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제21조제1항 및 별지 제26호서식).

    • 기술인력의 인적사항 및 장비의 명세서
    • 관리 인력의 인적사항에 관한 서류
    • 단지 배치도

  • 인가신청을 받은 시장·군수·구청장은 인가를 할 때에는 자체관리인가서를 임대사업자에게 내주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제21조제2항 및 별지 제26호서식).

민간임대주택의 공동관리

• 임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함)가 동일한 시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도를 포함)·군 지역에서 민간임대주택을 관리하는 경우에는 단지별로「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항에 따른 임차인대표회의 또는 임차인 과반수(임차인대표회의를 구성하지 않은 경우만 해당)의 서면동의를 받은 경우로서 둘 이상의 민간임대주택단지를 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 인정하는 경우 공동으로 관리할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제5항).

• 공동관리하는 둘 이상의 민간임대주택단지에 기술인력 및 장비 기준을 적용할 때에는 둘 이상의 민간임대주택단지를 하나의 민간임대주택단지로 봅니다. 다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 민간임대주택단지 간의 거리 및 안전성 등을 고려하여 민간임대주택단지마다 갖출 것을 요구하는 경우에는 그렇지 않습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제6항).

공동주택 관리에 관한 정보처리시스템

* 국토교통부에서는 공동주택 관리비와 회계정보 등에 대한 투명성을 확보하고 공동주택 관리·운영의 체계화 및 정보화를 위해 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)을 운영하고 있습니다.     <공동주택관리정보시스템 k-apt>     공동주택관리주체는 공동주택관리정보시스템을 통해 회계장부 및 증거서류를 작성하거나 보관하여 투명하고 체계화된 공동주택관리가 가능하고, 공동주택입주인은 공동주택에 관한 통합정보를 보다 편리하게 조회할 수 있습니다.   <출처: 공동주택관리정보 시스템 홈페이지(http://www.k-apt.go.kr) 참조>