옥탑방 왕세자와 박하는 보증금을 지킬 수 있을까요?

300년의 시간을 뛰어넘어 신하들과 함께 21세기의 서울로 날아와 박하의 옥탑방(보증금 500만원에 월세 30만원)에 얹혀살게 된 왕세자 이각, 좌충우돌 적응기를 거쳐 어느덧 애지중지하던 머리카락도 자르고 박하의 과일가게 일을 도우며 지내고 있습니다. 그러던 어느 날, 두 사람은 주인아주머니께서 작년에 이 집을 사면서 은행에 돈을 빌렸었고 그 돈을 제 때 갚지 못해 며칠 전 은행으로부터 “이달 말일까지 빌린 돈을 갚지 않으면 집에 대한 경매절차를 개시하겠다.”는 내용증명우편을 받으셨다는 소식을 듣게 되는데... “저하, 우리 보증금 떼이면 어떡하지? 수수료가 아까워 월세계약서에 확정일자도 받지 않았는데...” “박하야. 너도 참 걱정을 사서 하는구나. 엄연히 네 돈을 내고 네가 살고 있는 집이거늘 누가 보증금을 떼먹는다고 그러느냐?” 두 사람의 대화를 유심히 듣던 꽃미남 신하 삼인방, 박하가 옥탑방 보증금을 지킬 수 있을 지를 두고 나름대로의 의견들을 내놓는데... 과연 누구의 말이 옳을까요?

• 주장 1

  만보 : 이 나라에는 「주택임대차보호법」이라는 것이 있사온데 이 법에 따르면 500만원 정도의 소액보증금은 순위와 상관없이 최우선변제의 대상이 되옵니다. 박하낭자는 집에 경매신청 등기가 되기 전에 이 동네에 전입신고를 하여 주민등록만 마친다면 계약서에 확정일자를 받지 않았어도 보증금을 떼이지 않을 것이옵니다.

• 주장 2

  치산 : 이놈아! 너는 하나는 알고 둘은 모르는구나. 박하낭자가 소액보증금 최우선변제제도를 통해 보증금을 지키려면 주민등록을 하는 것만으로는 부족하고 계약서에 확정일자까지 받았어야 하는 것이니라.

• 주장 3

  용술 : 글쎄요.. 박하낭자는 등기도 하지 않고 월세 사는 일개 보증금 채권자에 불과하니 은행보다 순위에서 밀리게 될 것이고 안타깝지만 보증금은 지킬 방도는 없을 것이옵니다.

대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다. 즉, 소액임차인[보증금이 ①서울특별시의 경우 7,500만원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)의 경우 6,500만원 이하, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 5,500만원 이하, ④그 밖의 지역의 경우 4,000만원 이하인 경우를 말함]은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항). 위 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 ①서울특별시의 경우 2,500만원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)의 경우 2,200만원 이하, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 1,900만원 이하, ④그 밖의 지역의 경우 1,400천만원 이하에 해당하는 금액을 우선변제 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제1항 및 제2항). 그러나 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제2항). 참고로, 우선변제권이 보장되는 소액임차인 보증금 기준금액은 그 동안 시행령 개정으로 여러 차례 상향되어 왔다. 여기서 유의할 점은 상향 전에 설정된 선순위 담보물권이 있을 경우에는 소액임차인 해당 여부는 현행 규정이 아닌 담보물권 설정 당시 시행되었던 규정을 기준으로 판단해야 한다는 점이다(「주택임대차보호법 시행령」부칙 참조).