압류/처분/집행 · 기타 민사사건
주식회사 K는 피고들로부터 건물 및 토지를 임차하고 임대차보증금 3억 원을 지급했습니다. 임대차계약은 2020년 12월 31일 합의 해지되었으나 피고들(임대인)은 K의 연체된 월세, 공과금, 원상복구 비용, 위약금 등을 공제한 후 보증금 잔액 51,385,580원만을 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 K에게 돈을 받을 채권자인 원고 주식회사 A와 원고공동소송참가인 D는 K의 임대차보증금 반환 채권에 대해 채권압류 및 추심명령을 받고 피고들에게 보증금 전액을 돌려줄 것을 요구했습니다. 법원은 피고들이 주장하는 공제 내역 대부분을 인정하지 않았으며 K이 월차임을 모두 지급했다고 판단했습니다. 이에 피고들은 K에게 임대차보증금 3억 원 전액과 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 또한 원고와 공동소송참가인의 채권압류 및 추심금액 합계가 3억 원을 초과하는 상황이므로, 피고들은 청구된 추심금 151,861,797원과 지연손해금을 법원에 공탁하여 여러 채권자들이 공정하게 배당받을 수 있도록 명령했습니다.
주식회사 K는 피고들로부터 건물과 토지를 임차하여 사용하던 중 2020년 12월 31일 임대차계약을 합의 해지했습니다. 이후 K에게 돈을 받을 채권자인 주식회사 A와 D는 K가 피고들에게 돌려받아야 할 임대차보증금 3억 원에 대해 채권압류 및 추심명령을 받았습니다. 그러나 피고들(임대인)은 K이 임대 기간 동안 월세를 연체하고 공과금을 미납했으며, 원상복구 비용과 위약금도 발생했다고 주장하며 임대차보증금 3억 원 중 약 2억 4천만 원을 공제해야 한다고 맞섰습니다. 이로 인해 원고들과 피고들 사이에 임대차보증금에서 공제할 금액의 범위와 최종적으로 반환되어야 할 금액, 그리고 그 지급 방식에 대한 법적 분쟁이 발생했습니다.
임대차계약 합의 해지 후 임대인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금 액수가 얼마인지, 특히 임대인이 주장하는 연체된 차임, 공과금, 원상복구 비용, 위약금 등을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 여러 채권자가 동일한 임대차보증금 반환 채권에 대해 채권압류 및 추심명령을 받았을 때, 임대인(제3채무자)이 그 추심금을 어떻게 지급해야 하는지, 특히 압류된 채권 총액이 임대차보증금액을 초과할 경우 공탁의 방식으로 지급해야 하는지 여부가 중요한 법리적 쟁점이었습니다.
법원은 피고들이 공동하여 원고 및 원고공동소송참가인에게 총 151,861,797원 및 이에 대해 2022년 12월 13일부터 2023년 12월 22일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 '공탁의 방법'으로 지급하라고 판결했습니다. 피고들이 주장한 연체 임료 및 연체이자, 미지급 상하수도 요금, 전기요금, 도로점용료, 원상복구 비용, 위약금 공제 주장은 모두 인정되지 않았습니다. 특히 K이 합의 해지 당시까지 월차임을 모두 지급했다고 판단했고, 위약금 조항도 합의 해지 상황에는 적용하기 어렵다고 보았습니다. 따라서 피고들은 K에게 임대차보증금 3억 원과 2021년 1월 1일부터의 지연손해금(연 5%)을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 원고와 공동소송참가인의 채권압류 및 추심금 합계액이 임대차보증금액을 초과하므로, 민사집행법 제248조 제3항을 유추 적용하여 피고들에게 청구금액 전액을 공탁하도록 명령했습니다.
법원은 임대인인 피고들이 임대차보증금에서 주장했던 공제 항목들을 대부분 인정하지 않고, 임차인 K에게 임대차보증금 3억 원 전액과 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 또한 이 보증금 반환 채권에 대해 여러 채권자들이 압류 및 추심명령을 받아 채권액 합계가 보증금액을 초과하는 상황이므로, 피고들은 청구된 추심금 총액을 법원에 공탁함으로써 채무를 이행하고, 해당 금액은 채권자들 간의 배당 절차를 통해 공정하게 분배되도록 했습니다.
이 판결에서는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
민사집행법 제249조 제1, 2항 (추심명령과 추심의 소): 이 조항은 채권자가 추심명령을 받았음에도 제3채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 제3채무자를 상대로 직접 '추심의 소'를 제기하여 채권을 추심할 수 있도록 규정합니다. 본 사건에서 원고와 공동소송참가인이 피고들에게 추심금을 청구한 근거가 됩니다. 또한, 집행력 있는 정본을 가진 모든 채권자에게 추심의 소에 참가할 권리를 부여합니다.
민사집행법 제248조 제3항 (압류된 채권액 초과 시 제3채무자의 공탁 의무) 유추적용: 이 조항은 금전채권에 대해 압류가 여러 건 발생하여 압류되지 않은 부분을 초과하게 될 때, 제3채무자가 채권 전액을 공탁해야 한다고 명시합니다. 본 판결에서는 비록 추심명령의 경우이지만, 여러 채권자들의 추심채권 합계액이 임대차보증금액을 초과하는 상황이므로 채권자 평등의 원칙과 분쟁 해결의 효율성을 고려하여 이 조항의 취지를 유추 적용했습니다. 즉, 피고들은 임대차보증금 반환 채무를 공탁함으로써 법원의 배당 절차를 통해 모든 채심채권자가 공정하게 채권을 만족시킬 수 있도록 했습니다.
민법 제379조 (법정이율): 이 사건에서 2022년 12월 13일부터 2023년 12월 22일까지 적용된 연 5%의 이율은 민법에 따른 법정 지연손해금 이율입니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 적용된 연 12%의 이율은 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 소송이 제기된 금전채무에 대해 적용되는 이율입니다. 이는 소송 진행 중이거나 판결 확정 후에도 채무자가 채무 이행을 지연할 경우 더 높은 이자를 부담하게 하여 조속한 채무 이행을 유도하는 목적을 가집니다.
임대차계약 해지 시에는 계약서상 의무 이행 여부(예: 월세 납부, 원상복구)와 관련된 모든 증거 자료를 철저히 보관해야 합니다. 특히 월세 연체, 공과금 미납, 원상복구 비용 등 보증금에서 공제될 수 있는 부분에 대해서는 쌍방 간에 서면으로 명확히 합의하거나 관련 영수증, 사진 등 객관적인 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 위약금 조항은 계약 해지 사유에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 합의 해지 시에는 위약금 적용 여부를 명확히 확인하고 문서화해야 합니다. 또한 임대차보증금 반환 채권에 대해 여러 채권자의 압류 및 추심명령이 동시에 진행될 경우, 제3채무자(임대인)는 채권자들에게 직접 돈을 지급하기보다는 법원에 해당 금액을 공탁하여 법원의 배당 절차를 통해 채무를 이행하는 것이 법적 분쟁을 줄이고 책임을 면할 수 있는 현명한 방법입니다.
서울고등법원 2023
이보라 변호사 서울고등법원 2023
정헌재 변호사 서울중앙지방법원 2021
임인영 변호사 외 2명 수행서울서부지방법원 2021
정원 변호사 외 1명 수행
