이상진 변호사

상가 임대차 계약 갱신 요구권 인정 여부 분쟁 판결

주식회사 A는 B 주식회사로부터 상가를 임차하여 브런치 카페를 운영하던 중 차임 연체로 계약 해지 통보를 받았습니다. 이후 다시 임대차 계약을 체결하고 제소전 화해를 성립시켰습니다. 주식회사 A는 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했으나 B 주식회사는 이를 거절했습니다. 이에 주식회사 A는 기존 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것이므로 10년 갱신요구권이 적용되어야 한다고 주장하며 강제집행 불허를 청구했습니다. 법원은 두 번째 계약이 첫 번째 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지된다고 판단했습니다. 이에 따라 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 당시 시행되던 구 상가건물 임대차보호법의 5년 의무 임대차 기간이 적용되어, 주식회사 A의 갱신요구권이 인정되지 않는다고 판결하고 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 서울 서초구 C건물 1층 D호에서 'E'라는 상호로 브런치 카페를 운영하는 임차인 - 피고 B 주식회사: 위 건물의 임대인 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 2017년 5월 10일 B 주식회사와 상가 임대차 계약을 맺고 브런치 카페를 운영했습니다. 주식회사 A는 2018년 9월경까지 차임을 3회 이상 연체하여 2018년 12월 10일 B 주식회사로부터 계약 해지 통보를 받았습니다. 2019년 1월 1일, 주식회사 A와 B 주식회사는 다시 상가 임대차 계약을 체결했으며 2019년 10월 28일 양측은 법원에서 제소전 화해를 성립시켰습니다. 2023년 12월 5일경 주식회사 A는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구했으나 B 주식회사는 이를 거절했습니다. 이에 주식회사 A는 두 번째 계약이 새로운 계약이므로 갱신요구권이 인정되어 2025년 5월 10일까지 계약이 갱신되어야 한다고 주장하며, 제소전 화해 조서에 기한 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 기존 임대차 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것인지 아니면 기존 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지되는지 여부와 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 5년 의무 임대차 기간을 적용받는지 10년 의무 임대차 기간을 적용받는지 여부. ### 법원의 판단 1. 원고의 청구를 기각한다.2. 이 법원이 2023카정31136 강제집행정지 신청사건에 관하여 2023년 12월 8일 한 강제집행정지결정을 취소한다.3. 소송비용은 원고가 부담한다.4. 제2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 2017년 최초 임대차계약과 2019년 두 번째 임대차계약이 임대차 당사자, 목적물, 임차 목적이 동일하며, 차임 증액 외에 크게 달라진 점이 없고, 기존 보증금 반환이나 새로운 보증금 지급이 없었던 점 등을 종합적으로 고려하여 두 번째 계약을 새로운 계약으로 보지 않고 첫 번째 계약의 내용이 일부 변경된 것으로 판단했습니다. 이에 따라 임대차 기간은 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 적용되며, 당시 시행되던 구 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 5년으로 제한되므로, 2024년 5월 10일 계약이 이미 만료되었다고 보아 원고의 갱신요구는 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 **상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)**​: 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 단, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 임대인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 사건에서는 기존 계약의 차임 연체 사실이 있었으나, 새로운 계약으로 간주되면 갱신 거절 사유가 소멸하는지가 쟁점이 되었습니다. **상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서**: 이 조항은 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 일부 규정만 적용된다고 명시합니다. 이 사건에서는 차임 조정이 예정되어 있다는 점 등으로 미루어 해당 법의 전체 적용을 받지 않는 임대차일 가능성이 언급되었습니다. **개정 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조**: 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장했지만, 이 개정 규정은 해당 법 시행(2018년 10월 16일) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 이 사건의 경우 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 판단되어 5년의 의무 임대차 기간이 적용되었습니다. **법리 (계약의 동일성)**​: 법원은 계약 당사자, 목적물, 임차 목적, 계약 내용의 실질적인 변경 여부, 보증금 변동 여부 등을 종합적으로 고려하여 기존 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것인지, 아니면 기존 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지되는지를 판단합니다. 이 사건에서는 기존 계약의 동일성이 유지된다고 보았습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 기간 중 차임 연체 등으로 계약이 해지될 위기에 처했으나 임대인과 합의하여 다시 계약을 체결하는 경우, 이것이 기존 계약의 연장 또는 변경인지 아니면 완전히 새로운 계약인지 명확히 해두는 것이 중요합니다. 새로운 계약이라고 주장하려면 기존 임대차보증금의 반환 및 새로운 임대차보증금의 지급 등 실질적으로 기존 관계가 단절되었음을 입증할 수 있는 요소를 갖추는 것이 좋습니다. 임대차 계약 시 상가건물 임대차보호법 적용 여부와 의무 임대차 기간(5년 또는 10년)이 중요한 쟁점이 될 수 있으므로, 최초 계약일과 법 개정 시점을 면밀히 확인해야 합니다. 2018년 10월 16일 개정 상가건물 임대차보호법 시행 이전에 체결된 계약은 원칙적으로 5년의 의무 임대차 기간이 적용됩니다. 제소전 화해 조서가 성립된 경우, 이는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 해당 조서에 기한 강제집행을 막으려면 청구이의의 소를 통해 집행력이 배제되어야 합니다.

하남 오피스텔 하자 보수 손해배상 사건

원고 A 관리단이 이 사건 집합건물의 분양자인 피고 B와 시공사인 피고 C, 하자보증인인 피고 D공제조합을 상대로 건물 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 D공제조합에 대한 소를 각하하고, 피고 B에게는 약 4억 5천만원의 손해배상 책임을 인정했으며, 피고 C에 대한 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A 관리단 (원고): 하남시 A 오피스텔 및 근린생활시설(집합건물)의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, 건물 관리 및 사용에 관한 공동 이익을 위해 활동합니다. - 주식회사 B (피고): 이 사건 집합건물을 신축 및 분양한 시행사이자 위탁관리형 토지신탁 계약의 위탁자이며, 분양자 지위를 승계하여 하자담보책임을 부담합니다. - C 주식회사 (피고): 이 사건 집합건물의 신축공사를 도급받아 시공한 시공사입니다. - D공제조합 (피고): 시공사 C 주식회사의 하자보수 의무를 보증한 보증채무자입니다. ### 분쟁 상황 하남시 E 일원의 A 집합건물(오피스텔 및 근린생활시설)이 2018년 10월 1일 사용승인을 받은 후, 건물 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생했습니다. 원고인 A 관리단은 위탁관리회사를 통해 2020년 3월 25일부터 지속적으로 시공사 C 주식회사에 하자 보수를 요청했으나 해결되지 않자, 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양수하여 분양자 B 주식회사, 시공사 C 주식회사, 하자보수보증사 D공제조합을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하게 되었습니다. 원고는 피고 B와 C에게 공동으로 1,861,248,686원 상당을, 피고 D공제조합에게 131,384,267원 상당의 보증금을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 대한 분양자, 시공사, 하자보증인의 책임 여부 및 범위, 관리단의 하자보수청구가 구분소유자의 하자보수청구로 간주될 수 있는지 여부, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부, 피고 B의 분양자 지위 승계 및 무자력 여부, 채권자대위권 행사의 보전 필요성 여부, 개별 하자의 발생 여부 및 보수비용 산정의 적정성. ### 법원의 판단 1. 원고의 피고 D공제조합에 대한 소는 각하되었습니다. 보전의 필요성이 인정되지 않아 부적법하다고 판단되었습니다. 2. 피고 주식회사 B는 원고에게 456,616,542원 및 그 중 445,625,292원에 대하여는 2020. 10. 13.부터, 8,071,582원에 대하여는 2023. 1. 13.부터, 2,919,669원에 대하여는 2023. 4. 13.부터 각 2024. 4. 26.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 3. 원고의 피고 주식회사 B에 대한 나머지 청구 및 피고 C 주식회사에 대한 청구는 기각되었습니다. 피고 B의 무자력이 인정되지 않아 시공사인 피고 C에게 직접적인 책임이 없다고 판단되었습니다. 4. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 B 사이에 생긴 부분의 80%는 원고가, 나머지는 피고 B가 각 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 및 D공제조합 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 집합건물의 분양자 지위를 승계한 피고 B에게 공용부분과 전유부분의 하자에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정하면서도, 자연적인 노화 현상 및 사용·관리상 잘못의 개연성을 고려하여 그 책임 범위를 80%로 제한했습니다. 그러나 시공사인 피고 C에 대해서는 분양자인 피고 B가 무자력 상태가 아니므로 직접적인 책임이 없다고 보아 청구를 기각했고, 하자보수보증사인 D공제조합에 대한 청구는 보전의 필요성이 없다고 보아 각하했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 (담보책임)**​: 분양자는 집합건물의 하자에 대하여 담보책임을 지며, 그 기간과 범위는 민법의 도급에 관한 규정을 준용합니다. 이 조항은 분양자뿐만 아니라 시공사에게도 일정한 조건 하에 책임을 부과합니다. 특히, 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우 시공사가 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다(제3항). 2. **집합건물법 제9조의2 (담보책임의 존속기간)**​: 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간 내에 권리를 행사해야 합니다. 3. **집합건물법 제23조 (관리단)**​: 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단은 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립됩니다. 관리단은 구분소유자들의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 합니다. 4. **집합건물법 제25조 (관리인의 권한과 의무)**​: 관리인은 공용부분의 보존행위를 할 권한과 의무를 가집니다. 공용부분에 대한 하자보수청구는 이러한 보존행위에 해당합니다. 5. **민법 제667조 (수급인의 담보책임)**​: 도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있는 경우, 도급인은 수급인에게 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 분양자에게 이 규정이 준용되어 하자담보책임이 인정되었습니다. 6. **채권자대위권 (민법 제404조)**​: 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3채무자에 대해 가지는 권리를 채무자를 대신하여 행사하는 제도입니다. 금전채권을 보전하기 위한 대위권 행사는 채무자의 무자력 등 보전의 필요성이 입증되어야 합니다. 7. **계약인수**: 계약 당사자의 지위를 포괄적으로 승계하는 것으로, 양도인, 양수인 및 잔류 당사자 간의 합의로 이루어지며, 인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하고 면책됩니다. 이 사건에서는 분양자 지위가 F에서 피고 B에게 면책적으로 승계되었다고 판단했습니다. ### 참고 사항 1. **관리단의 권리 행사**: 집합건물의 관리단은 구분소유자들의 공동 이익을 위해 공용부분의 하자에 대해 직접 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 전유부분의 하자에 대해서는 구분소유자로부터 채권 양수를 받아야 관리단이 대신 청구할 수 있습니다. 2. **하자담보책임의 주체**: 집합건물의 하자에 대한 분양자(시행사)의 책임은 매우 중요하며, 분양자의 지위가 신탁계약 등으로 다른 당사자에게 승계될 수 있으므로 계약 내용을 잘 확인해야 합니다. 3. **시공사의 책임**: 시공사는 원칙적으로 분양자가 무자력인 경우에만 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 부담합니다. 따라서 시공사에게 직접 청구하기 위해서는 분양자의 재정 상태를 입증해야 합니다. 4. **하자보수보증**: 하자보수보증은 보증채권자가 누구인지, 보증 내용이 무엇인지 명확하게 확인해야 합니다. 보증채권자 명의가 실제 손해배상청구권자와 다를 경우, 채권자대위권을 행사해야 하는데 이때 채무자(분양자)의 무자력 등 보전의 필요성을 입증해야 합니다. 5. **제척기간 준수**: 하자보수청구권에는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년 등 다양한 제척기간이 적용됩니다. 특히 전유부분 하자의 경우 각 세대 인도일을 기준으로 제척기간이 기산되므로, 기간 내에 권리행사가 이루어졌는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 사건에서는 전유부분 2년차, 3년차 하자에 대한 청구 일부가 제척기간 도과로 소멸했습니다. 6. **손해배상액 산정 및 제한**: 하자보수비용은 감정 등을 통해 객관적으로 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 건물의 노후화나 사용·관리상의 문제 등이 인정될 경우, 손해배상 책임이 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 공평의 원칙에 따라 피고 B의 책임이 80%로 제한되었습니다.

만취 상태로 신호 위반하여 사고를 낸 운전자 사건

피고인은 2023년 8월 9일 저녁 9시 2분경 혈중알코올농도 0.230%의 만취 상태로 승용차를 운전했습니다. 서울 송파구의 한 편도 3차로 삼거리 교차로에서 황색 신호를 무시하고 좌회전하다가, 직진하던 다른 차량의 앞 범퍼를 들이받는 사고를 냈습니다. 이 사고로 상대 차량 운전자 D(남, 44세)와 동승자 E는 각각 약 4주간의 치료가 필요한 요추 염좌 및 긴장 등 상해를 입었습니다. 피고인은 사고가 나기 전 약 5km 구간을 음주 상태로 운전했던 것으로 드러났습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 혈중알코올농도 0.230% 상태로 승용차를 운전하여 사고를 낸 운전자입니다. - 피해자 D: 피고인의 음주운전 사고로 약 4주간의 상해를 입은 다른 차량(그랜저 하이브리드)의 운전자입니다. - 피해자 E: 피고인의 음주운전 사고로 약 4주간의 상해를 입은 다른 차량(그랜저 하이브리드)의 동승자입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 술에 취한 상태로 차량을 운전하던 중 신호등이 있는 삼거리 교차로에서 황색 신호를 무시하고 좌회전했습니다. 이때 직진 중이던 피해자 D의 차량과 충돌하여 D와 동승자 E가 상해를 입는 교통사고를 발생시켰습니다. 경찰 조사 결과 피고인의 혈중알코올농도는 0.230%로 만취 상태였으며, 사고 전 약 5km 구간을 음주운전한 것으로 확인되어 이 사건 형사 재판으로 이어지게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 혈중알코올농도 0.230%의 만취 상태에서 신호를 위반하고 운전하여 두 명의 피해자에게 약 4주간의 상해를 입힌 행위의 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(위험운전치상) 및 도로교통법위반(음주운전) 적용 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고인에게 징역 1년형이 선고되었으나, 이 판결 확정일로부터 2년간 집행을 유예했습니다. 또한 40시간의 준법운전강의 수강을 명령했습니다. ### 결론 재판부는 피고인의 혈중알코올농도가 매우 높고 피해자들의 상해 정도도 가볍지 않다고 판단했습니다. 그러나 사고 발생에 피해자 측의 과실도 일부 영향을 미친 것으로 보이고, 피고인이 초범이며 피해자들과 원만하게 합의한 점을 참작하여 징역형의 집행을 유예하고 준법운전강의 수강을 명령했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 여러 법률이 적용되었습니다. 1. **특정범죄가중처벌등에관한법률 제5조의11 제1항 (위험운전치상)**​: 이 조항은 술이나 약물의 영향으로 정상적인 운전이 곤란한 상태에서 자동차를 운전하여 사람을 다치게 한 경우에 적용됩니다. 피고인의 혈중알코올농도가 0.230%로 매우 높았고, 신호 위반까지 하여 사고를 일으킨 점을 고려할 때, 정상적인 운전이 불가능한 상태에서 운전했다고 판단되어 이 법률이 적용되었습니다. 2. **도로교통법 제148조의2 제3항 제1호, 제44조 제1항 (음주운전)**​: 도로교통법 제44조 제1항은 누구든지 술에 취한 상태에서는 자동차 등을 운전해서는 안 된다고 규정하고 있으며, 이를 위반할 경우 제148조의2에 따라 처벌됩니다. 피고인의 혈중알코올농도 0.230%는 법률상 가장 중한 처벌 기준인 '0.2% 이상'에 해당하여 2년 이상 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이상 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 3. **형법 제40조 (상상적 경합), 제50조 (형의 경중과 상상적 경합)**​: 상상적 경합은 하나의 행위가 여러 죄에 해당하는 경우에 적용됩니다. 피고인의 음주운전 및 신호 위반이라는 하나의 운전 행위로 두 명의 피해자에게 상해를 입혔으므로, 여러 위험운전치상죄가 발생했으나 가장 중한 죄에 정한 형으로 처벌됩니다. 4. **형법 제37조 전단 (경합범), 제38조 제1항 제2호 (경합범의 처벌)**​: 경합범은 확정되지 않은 여러 죄가 있는 경우를 말합니다. 피고인에게는 위험운전치상죄와 음주운전죄라는 별개의 범죄가 있었으므로, 이들 죄를 동시에 판결할 때 가장 중한 죄의 형에 2분의 1까지 가중하여 처벌할 수 있습니다. 5. **형법 제62조 제1항 (집행유예), 제62조의2 (수강명령)**​: 집행유예는 3년 이하의 징역형 등을 선고할 때, 죄를 지은 사람의 여러 사정을 참작하여 일정 기간 형의 집행을 미루는 제도입니다. 피고인이 초범이고 피해자와 합의한 점, 사고에 피해자 측 과실도 일부 있는 점 등을 고려하여 징역형의 집행을 유예했습니다. 또한 재범을 막기 위해 준법운전강의 수강을 명령했습니다. ### 참고 사항 음주운전은 단 1회라도 매우 엄중하게 처벌됩니다. 특히 혈중알코올농도가 0.2%를 넘는 만취 상태에서의 운전은 가중처벌 대상이며, 이로 인해 인명 피해가 발생하면 특정범죄가중처벌등에관한법률이 적용되어 더욱 무거운 처벌을 받게 됩니다. 설령 사고의 일부 책임이 피해자에게 있다고 해도, 음주운전자의 책임은 결코 가볍지 않습니다. 초범이고 피해자와 합의했더라도 징역형의 실형 선고 가능성이 높으므로, 어떠한 경우에도 음주 후에는 절대 운전대를 잡아서는 안 됩니다. 음주운전은 본인뿐 아니라 타인의 생명과 안전을 위협하는 심각한 범죄 행위임을 명심해야 합니다.

상가 임대차 계약 갱신 요구권 인정 여부 분쟁 판결

주식회사 A는 B 주식회사로부터 상가를 임차하여 브런치 카페를 운영하던 중 차임 연체로 계약 해지 통보를 받았습니다. 이후 다시 임대차 계약을 체결하고 제소전 화해를 성립시켰습니다. 주식회사 A는 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했으나 B 주식회사는 이를 거절했습니다. 이에 주식회사 A는 기존 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것이므로 10년 갱신요구권이 적용되어야 한다고 주장하며 강제집행 불허를 청구했습니다. 법원은 두 번째 계약이 첫 번째 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지된다고 판단했습니다. 이에 따라 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 당시 시행되던 구 상가건물 임대차보호법의 5년 의무 임대차 기간이 적용되어, 주식회사 A의 갱신요구권이 인정되지 않는다고 판결하고 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 서울 서초구 C건물 1층 D호에서 'E'라는 상호로 브런치 카페를 운영하는 임차인 - 피고 B 주식회사: 위 건물의 임대인 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 2017년 5월 10일 B 주식회사와 상가 임대차 계약을 맺고 브런치 카페를 운영했습니다. 주식회사 A는 2018년 9월경까지 차임을 3회 이상 연체하여 2018년 12월 10일 B 주식회사로부터 계약 해지 통보를 받았습니다. 2019년 1월 1일, 주식회사 A와 B 주식회사는 다시 상가 임대차 계약을 체결했으며 2019년 10월 28일 양측은 법원에서 제소전 화해를 성립시켰습니다. 2023년 12월 5일경 주식회사 A는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구했으나 B 주식회사는 이를 거절했습니다. 이에 주식회사 A는 두 번째 계약이 새로운 계약이므로 갱신요구권이 인정되어 2025년 5월 10일까지 계약이 갱신되어야 한다고 주장하며, 제소전 화해 조서에 기한 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 기존 임대차 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것인지 아니면 기존 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지되는지 여부와 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 5년 의무 임대차 기간을 적용받는지 10년 의무 임대차 기간을 적용받는지 여부. ### 법원의 판단 1. 원고의 청구를 기각한다.2. 이 법원이 2023카정31136 강제집행정지 신청사건에 관하여 2023년 12월 8일 한 강제집행정지결정을 취소한다.3. 소송비용은 원고가 부담한다.4. 제2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 2017년 최초 임대차계약과 2019년 두 번째 임대차계약이 임대차 당사자, 목적물, 임차 목적이 동일하며, 차임 증액 외에 크게 달라진 점이 없고, 기존 보증금 반환이나 새로운 보증금 지급이 없었던 점 등을 종합적으로 고려하여 두 번째 계약을 새로운 계약으로 보지 않고 첫 번째 계약의 내용이 일부 변경된 것으로 판단했습니다. 이에 따라 임대차 기간은 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 적용되며, 당시 시행되던 구 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 5년으로 제한되므로, 2024년 5월 10일 계약이 이미 만료되었다고 보아 원고의 갱신요구는 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 **상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)**​: 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 단, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 임대인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 사건에서는 기존 계약의 차임 연체 사실이 있었으나, 새로운 계약으로 간주되면 갱신 거절 사유가 소멸하는지가 쟁점이 되었습니다. **상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서**: 이 조항은 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 일부 규정만 적용된다고 명시합니다. 이 사건에서는 차임 조정이 예정되어 있다는 점 등으로 미루어 해당 법의 전체 적용을 받지 않는 임대차일 가능성이 언급되었습니다. **개정 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조**: 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장했지만, 이 개정 규정은 해당 법 시행(2018년 10월 16일) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 이 사건의 경우 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 판단되어 5년의 의무 임대차 기간이 적용되었습니다. **법리 (계약의 동일성)**​: 법원은 계약 당사자, 목적물, 임차 목적, 계약 내용의 실질적인 변경 여부, 보증금 변동 여부 등을 종합적으로 고려하여 기존 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것인지, 아니면 기존 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지되는지를 판단합니다. 이 사건에서는 기존 계약의 동일성이 유지된다고 보았습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 기간 중 차임 연체 등으로 계약이 해지될 위기에 처했으나 임대인과 합의하여 다시 계약을 체결하는 경우, 이것이 기존 계약의 연장 또는 변경인지 아니면 완전히 새로운 계약인지 명확히 해두는 것이 중요합니다. 새로운 계약이라고 주장하려면 기존 임대차보증금의 반환 및 새로운 임대차보증금의 지급 등 실질적으로 기존 관계가 단절되었음을 입증할 수 있는 요소를 갖추는 것이 좋습니다. 임대차 계약 시 상가건물 임대차보호법 적용 여부와 의무 임대차 기간(5년 또는 10년)이 중요한 쟁점이 될 수 있으므로, 최초 계약일과 법 개정 시점을 면밀히 확인해야 합니다. 2018년 10월 16일 개정 상가건물 임대차보호법 시행 이전에 체결된 계약은 원칙적으로 5년의 의무 임대차 기간이 적용됩니다. 제소전 화해 조서가 성립된 경우, 이는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 해당 조서에 기한 강제집행을 막으려면 청구이의의 소를 통해 집행력이 배제되어야 합니다.

하남 오피스텔 하자 보수 손해배상 사건

원고 A 관리단이 이 사건 집합건물의 분양자인 피고 B와 시공사인 피고 C, 하자보증인인 피고 D공제조합을 상대로 건물 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 D공제조합에 대한 소를 각하하고, 피고 B에게는 약 4억 5천만원의 손해배상 책임을 인정했으며, 피고 C에 대한 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A 관리단 (원고): 하남시 A 오피스텔 및 근린생활시설(집합건물)의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, 건물 관리 및 사용에 관한 공동 이익을 위해 활동합니다. - 주식회사 B (피고): 이 사건 집합건물을 신축 및 분양한 시행사이자 위탁관리형 토지신탁 계약의 위탁자이며, 분양자 지위를 승계하여 하자담보책임을 부담합니다. - C 주식회사 (피고): 이 사건 집합건물의 신축공사를 도급받아 시공한 시공사입니다. - D공제조합 (피고): 시공사 C 주식회사의 하자보수 의무를 보증한 보증채무자입니다. ### 분쟁 상황 하남시 E 일원의 A 집합건물(오피스텔 및 근린생활시설)이 2018년 10월 1일 사용승인을 받은 후, 건물 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생했습니다. 원고인 A 관리단은 위탁관리회사를 통해 2020년 3월 25일부터 지속적으로 시공사 C 주식회사에 하자 보수를 요청했으나 해결되지 않자, 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양수하여 분양자 B 주식회사, 시공사 C 주식회사, 하자보수보증사 D공제조합을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하게 되었습니다. 원고는 피고 B와 C에게 공동으로 1,861,248,686원 상당을, 피고 D공제조합에게 131,384,267원 상당의 보증금을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 대한 분양자, 시공사, 하자보증인의 책임 여부 및 범위, 관리단의 하자보수청구가 구분소유자의 하자보수청구로 간주될 수 있는지 여부, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부, 피고 B의 분양자 지위 승계 및 무자력 여부, 채권자대위권 행사의 보전 필요성 여부, 개별 하자의 발생 여부 및 보수비용 산정의 적정성. ### 법원의 판단 1. 원고의 피고 D공제조합에 대한 소는 각하되었습니다. 보전의 필요성이 인정되지 않아 부적법하다고 판단되었습니다. 2. 피고 주식회사 B는 원고에게 456,616,542원 및 그 중 445,625,292원에 대하여는 2020. 10. 13.부터, 8,071,582원에 대하여는 2023. 1. 13.부터, 2,919,669원에 대하여는 2023. 4. 13.부터 각 2024. 4. 26.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 3. 원고의 피고 주식회사 B에 대한 나머지 청구 및 피고 C 주식회사에 대한 청구는 기각되었습니다. 피고 B의 무자력이 인정되지 않아 시공사인 피고 C에게 직접적인 책임이 없다고 판단되었습니다. 4. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 B 사이에 생긴 부분의 80%는 원고가, 나머지는 피고 B가 각 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 및 D공제조합 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 집합건물의 분양자 지위를 승계한 피고 B에게 공용부분과 전유부분의 하자에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정하면서도, 자연적인 노화 현상 및 사용·관리상 잘못의 개연성을 고려하여 그 책임 범위를 80%로 제한했습니다. 그러나 시공사인 피고 C에 대해서는 분양자인 피고 B가 무자력 상태가 아니므로 직접적인 책임이 없다고 보아 청구를 기각했고, 하자보수보증사인 D공제조합에 대한 청구는 보전의 필요성이 없다고 보아 각하했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 (담보책임)**​: 분양자는 집합건물의 하자에 대하여 담보책임을 지며, 그 기간과 범위는 민법의 도급에 관한 규정을 준용합니다. 이 조항은 분양자뿐만 아니라 시공사에게도 일정한 조건 하에 책임을 부과합니다. 특히, 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우 시공사가 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다(제3항). 2. **집합건물법 제9조의2 (담보책임의 존속기간)**​: 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간 내에 권리를 행사해야 합니다. 3. **집합건물법 제23조 (관리단)**​: 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단은 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립됩니다. 관리단은 구분소유자들의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 합니다. 4. **집합건물법 제25조 (관리인의 권한과 의무)**​: 관리인은 공용부분의 보존행위를 할 권한과 의무를 가집니다. 공용부분에 대한 하자보수청구는 이러한 보존행위에 해당합니다. 5. **민법 제667조 (수급인의 담보책임)**​: 도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있는 경우, 도급인은 수급인에게 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 분양자에게 이 규정이 준용되어 하자담보책임이 인정되었습니다. 6. **채권자대위권 (민법 제404조)**​: 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3채무자에 대해 가지는 권리를 채무자를 대신하여 행사하는 제도입니다. 금전채권을 보전하기 위한 대위권 행사는 채무자의 무자력 등 보전의 필요성이 입증되어야 합니다. 7. **계약인수**: 계약 당사자의 지위를 포괄적으로 승계하는 것으로, 양도인, 양수인 및 잔류 당사자 간의 합의로 이루어지며, 인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하고 면책됩니다. 이 사건에서는 분양자 지위가 F에서 피고 B에게 면책적으로 승계되었다고 판단했습니다. ### 참고 사항 1. **관리단의 권리 행사**: 집합건물의 관리단은 구분소유자들의 공동 이익을 위해 공용부분의 하자에 대해 직접 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 전유부분의 하자에 대해서는 구분소유자로부터 채권 양수를 받아야 관리단이 대신 청구할 수 있습니다. 2. **하자담보책임의 주체**: 집합건물의 하자에 대한 분양자(시행사)의 책임은 매우 중요하며, 분양자의 지위가 신탁계약 등으로 다른 당사자에게 승계될 수 있으므로 계약 내용을 잘 확인해야 합니다. 3. **시공사의 책임**: 시공사는 원칙적으로 분양자가 무자력인 경우에만 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 부담합니다. 따라서 시공사에게 직접 청구하기 위해서는 분양자의 재정 상태를 입증해야 합니다. 4. **하자보수보증**: 하자보수보증은 보증채권자가 누구인지, 보증 내용이 무엇인지 명확하게 확인해야 합니다. 보증채권자 명의가 실제 손해배상청구권자와 다를 경우, 채권자대위권을 행사해야 하는데 이때 채무자(분양자)의 무자력 등 보전의 필요성을 입증해야 합니다. 5. **제척기간 준수**: 하자보수청구권에는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년 등 다양한 제척기간이 적용됩니다. 특히 전유부분 하자의 경우 각 세대 인도일을 기준으로 제척기간이 기산되므로, 기간 내에 권리행사가 이루어졌는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 사건에서는 전유부분 2년차, 3년차 하자에 대한 청구 일부가 제척기간 도과로 소멸했습니다. 6. **손해배상액 산정 및 제한**: 하자보수비용은 감정 등을 통해 객관적으로 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 건물의 노후화나 사용·관리상의 문제 등이 인정될 경우, 손해배상 책임이 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 공평의 원칙에 따라 피고 B의 책임이 80%로 제한되었습니다.

만취 상태로 신호 위반하여 사고를 낸 운전자 사건

피고인은 2023년 8월 9일 저녁 9시 2분경 혈중알코올농도 0.230%의 만취 상태로 승용차를 운전했습니다. 서울 송파구의 한 편도 3차로 삼거리 교차로에서 황색 신호를 무시하고 좌회전하다가, 직진하던 다른 차량의 앞 범퍼를 들이받는 사고를 냈습니다. 이 사고로 상대 차량 운전자 D(남, 44세)와 동승자 E는 각각 약 4주간의 치료가 필요한 요추 염좌 및 긴장 등 상해를 입었습니다. 피고인은 사고가 나기 전 약 5km 구간을 음주 상태로 운전했던 것으로 드러났습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 혈중알코올농도 0.230% 상태로 승용차를 운전하여 사고를 낸 운전자입니다. - 피해자 D: 피고인의 음주운전 사고로 약 4주간의 상해를 입은 다른 차량(그랜저 하이브리드)의 운전자입니다. - 피해자 E: 피고인의 음주운전 사고로 약 4주간의 상해를 입은 다른 차량(그랜저 하이브리드)의 동승자입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 술에 취한 상태로 차량을 운전하던 중 신호등이 있는 삼거리 교차로에서 황색 신호를 무시하고 좌회전했습니다. 이때 직진 중이던 피해자 D의 차량과 충돌하여 D와 동승자 E가 상해를 입는 교통사고를 발생시켰습니다. 경찰 조사 결과 피고인의 혈중알코올농도는 0.230%로 만취 상태였으며, 사고 전 약 5km 구간을 음주운전한 것으로 확인되어 이 사건 형사 재판으로 이어지게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 혈중알코올농도 0.230%의 만취 상태에서 신호를 위반하고 운전하여 두 명의 피해자에게 약 4주간의 상해를 입힌 행위의 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(위험운전치상) 및 도로교통법위반(음주운전) 적용 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고인에게 징역 1년형이 선고되었으나, 이 판결 확정일로부터 2년간 집행을 유예했습니다. 또한 40시간의 준법운전강의 수강을 명령했습니다. ### 결론 재판부는 피고인의 혈중알코올농도가 매우 높고 피해자들의 상해 정도도 가볍지 않다고 판단했습니다. 그러나 사고 발생에 피해자 측의 과실도 일부 영향을 미친 것으로 보이고, 피고인이 초범이며 피해자들과 원만하게 합의한 점을 참작하여 징역형의 집행을 유예하고 준법운전강의 수강을 명령했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 여러 법률이 적용되었습니다. 1. **특정범죄가중처벌등에관한법률 제5조의11 제1항 (위험운전치상)**​: 이 조항은 술이나 약물의 영향으로 정상적인 운전이 곤란한 상태에서 자동차를 운전하여 사람을 다치게 한 경우에 적용됩니다. 피고인의 혈중알코올농도가 0.230%로 매우 높았고, 신호 위반까지 하여 사고를 일으킨 점을 고려할 때, 정상적인 운전이 불가능한 상태에서 운전했다고 판단되어 이 법률이 적용되었습니다. 2. **도로교통법 제148조의2 제3항 제1호, 제44조 제1항 (음주운전)**​: 도로교통법 제44조 제1항은 누구든지 술에 취한 상태에서는 자동차 등을 운전해서는 안 된다고 규정하고 있으며, 이를 위반할 경우 제148조의2에 따라 처벌됩니다. 피고인의 혈중알코올농도 0.230%는 법률상 가장 중한 처벌 기준인 '0.2% 이상'에 해당하여 2년 이상 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이상 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 3. **형법 제40조 (상상적 경합), 제50조 (형의 경중과 상상적 경합)**​: 상상적 경합은 하나의 행위가 여러 죄에 해당하는 경우에 적용됩니다. 피고인의 음주운전 및 신호 위반이라는 하나의 운전 행위로 두 명의 피해자에게 상해를 입혔으므로, 여러 위험운전치상죄가 발생했으나 가장 중한 죄에 정한 형으로 처벌됩니다. 4. **형법 제37조 전단 (경합범), 제38조 제1항 제2호 (경합범의 처벌)**​: 경합범은 확정되지 않은 여러 죄가 있는 경우를 말합니다. 피고인에게는 위험운전치상죄와 음주운전죄라는 별개의 범죄가 있었으므로, 이들 죄를 동시에 판결할 때 가장 중한 죄의 형에 2분의 1까지 가중하여 처벌할 수 있습니다. 5. **형법 제62조 제1항 (집행유예), 제62조의2 (수강명령)**​: 집행유예는 3년 이하의 징역형 등을 선고할 때, 죄를 지은 사람의 여러 사정을 참작하여 일정 기간 형의 집행을 미루는 제도입니다. 피고인이 초범이고 피해자와 합의한 점, 사고에 피해자 측 과실도 일부 있는 점 등을 고려하여 징역형의 집행을 유예했습니다. 또한 재범을 막기 위해 준법운전강의 수강을 명령했습니다. ### 참고 사항 음주운전은 단 1회라도 매우 엄중하게 처벌됩니다. 특히 혈중알코올농도가 0.2%를 넘는 만취 상태에서의 운전은 가중처벌 대상이며, 이로 인해 인명 피해가 발생하면 특정범죄가중처벌등에관한법률이 적용되어 더욱 무거운 처벌을 받게 됩니다. 설령 사고의 일부 책임이 피해자에게 있다고 해도, 음주운전자의 책임은 결코 가볍지 않습니다. 초범이고 피해자와 합의했더라도 징역형의 실형 선고 가능성이 높으므로, 어떠한 경우에도 음주 후에는 절대 운전대를 잡아서는 안 됩니다. 음주운전은 본인뿐 아니라 타인의 생명과 안전을 위협하는 심각한 범죄 행위임을 명심해야 합니다.