강주영 변호사

상가 건물 1층 공용 공간 변경 원상회복 요구 기각 판결

이 사건은 지하 5층 지상 16층 규모의 집합건물 상가 1층 부분에서 이루어진 개량 공사와 관련하여, 소수의 구분소유자들이 관리단과 다수 지분을 가진 법인이 임의로 경계 및 건물번호 표지를 철거하고 가설물을 설치했다며 원상회복을 요구했으나 법원이 이를 기각한 사건입니다. 법원은 원상회복 요구가 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하므로 개별적인 보존행위가 아닌 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 관리행위에 해당한다고 판단했습니다. 결국 원고들이 관리단집회 결의를 거치지 않았으므로 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 이 사건 상가 건물의 구분소유자 40명으로, 건물 전체 의결권 면적의 약 1.7%를 소유하고 있습니다. - 피고들: AO 관리단(이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단)과 AP 주식회사(이 사건 건물 의결권 면적의 약 71.8%를 소유한 구분소유 법인), 그리고 각 단체의 대표자들입니다. 이들은 이 사건 건물의 개량 공사를 주도했습니다. ### 분쟁 상황 이 사건 건물은 2005년 사용승인된 지하 5층 지상 16층 규모의 상가 및 오피스텔 복합 건물입니다. 피고 법인은 2019년부터 이 건물 구분소유권의 약 71.8%를 취득한 주요 소유자였고, 피고 관리단과 협의하여 2022년부터 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 피고 법인은 공사 비용을 직접 부담하고 구분소유자들에게는 청구하지 않겠다는 책임공사서약서를 교부하며 공사에 대한 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 동의서를 제출했습니다. 2024년 7월에는 관리단집회가 소집되어 '공유부분의 수선 및 개량공사 동의' 안건이 구분소유자 총원의 약 63.4%, 의결권 면적의 약 94.8% 찬성으로 가결되었습니다. 원고들은 이 사건 상가 1층이 90개의 구분점포로 구성되어 있었고, 각 점포에 집합건물법에 따라 경계표지와 건물번호표지가 설치되어 있었으나, 피고들이 1층 부분을 통합매장으로 사용하기 위해 임의로 표지들을 철거하고 가설물을 설치했다고 주장했습니다. 원고들은 피고들이 관리단집회 결의 없이 공용부분을 철거·변경했으므로 집합건물법과 건물 관리규약에 위배된다며, 가설물 철거 및 경계표지, 건물번호표지의 원상회복을 청구했습니다. 그러나 피고들은 해당 공사가 다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행되었으며, 원고들의 원상회복 요구는 다수 구분소유자의 이익과 충돌하는 '관리행위'에 해당하므로 관리단집회 결의가 필요하다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물의 공용부분에 설치된 경계표지 및 건물번호표지를 임의로 철거하고 가설물을 설치한 행위가 있었을 때, 이를 원상회복하라는 소수의 구분소유자들의 청구가 관리단집회 결의 없이 가능한 '보존행위'에 해당하는지 아니면 '관리행위'로서 관리단집회 결의가 필요한지에 대한 판단이 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고들이 요구하는 원상회복이 집합건물법에서 정한 관리단집회 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하며, 원고들이 그러한 결의를 거쳤다는 증거가 없다고 판단했기 때문입니다. ### 결론 이 판결은 집합건물의 공용부분 변경과 관련하여 소수 구분소유자들이 개별적으로 원상회복을 요구할 때, 그 요구가 다수의 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 경우 이는 단순한 '보존행위'가 아닌 '관리행위'로 보아 반드시 관리단집회의 결의를 거쳐야 함을 명확히 한 사례입니다. 다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행된 건물 개량 공사에 대해 소수가 반대하더라도, 적법한 절차(관리단집회 결의)를 거치지 않으면 원상회복을 강제할 수 없음을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 집합건물의 공용부분 관리 및 변경과 관련된 법률 쟁점을 다룹니다. **1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제16조 제1항 (공용부분의 관리)**​ 이 조항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상 집회 결의로써 결정한다고 규정하면서, 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 명시하고 있습니다. **2. 민법 제265조 단서 (공유물의 보존행위)**​ 민법 역시 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이는 보존행위가 긴급을 요하거나 다른 공유자에게도 이익이 되는 경우가 많기 때문입니다. **법원의 해석 및 적용** 법원은 위 법률들을 종합하여, 공유물 보존행위가 '긴급을 요하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통'이라는 취지를 강조했습니다. 이에 따라 어떤 공유자가 보존권을 행사할 때 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌된다면, 그 행위는 보존행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 집합건물의 공용부분에 대해 구분소유자가 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때, 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 개별적으로 할 수 있는 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'로 보아야 한다고 설명했습니다. 이는 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절이라는 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위해 바람직하다는 대법원 판례(2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결)를 인용한 것입니다. 이 사건에서 원고들이 주장하는 원상회복 공사 부분이 다수 구분소유자들의 동의를 얻어 진행된 개량 공사의 일환으로 보이므로, 원고들의 원상회복 요구는 다수의 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 행위로 판단되었습니다. 따라서 법원은 원고들의 요구를 개별적인 보존행위가 아닌 관리행위로 보았고, 관리단집회 결의를 거치지 않은 이상 원고들의 청구를 받아들일 수 없다고 결론 내렸습니다. ### 참고 사항 집합건물의 공용부분 변경이나 개량을 진행할 때는 다른 구분소유자들의 의견을 충분히 수렴하고 공식적인 관리단집회 결의를 거치는 것이 중요합니다. 소수 구분소유자라 하더라도 공용부분에 대한 권리를 주장할 수 있지만 해당 행위가 대다수 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 경우 관리단집회의 결의가 필요하다고 판단될 수 있습니다. 건물 관리단 또는 주요 구분소유자가 자비로 건물을 개량하는 경우에도 추후 분쟁을 방지하기 위해 미리 광범위한 동의와 정식 결의를 얻어두는 것이 바람직합니다. 공용부분의 원상회복을 요구할 때에도 해당 요구가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 개별적인 보존행위가 아닌 관리단집회 결의가 필요한 관리행위로 판단될 수 있으므로 사전에 법적 절차와 요건을 신중히 검토해야 합니다.

집합건물 외벽 간판 철거를 둘러싼 분쟁 판결

이 사건은 집합건물 상가 일부 구분소유자들이 건물 8층에 입점한 한방병원 임차인을 상대로 건물 외벽에 설치된 간판을 철거하고 원상회복할 것을 요구한 사건입니다. 원고들은 간판 설치가 관리단집회의 결의 없이 이루어져 불법이라고 주장하며, 이는 공용부분에 대한 보존행위이므로 단독으로 청구할 수 있다고 보았습니다. 하지만 법원은 간판 철거 요구가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 '관리행위'에 해당하며, 따라서 관리단집회의 결의가 필요하다고 판단했습니다. 결국 원고들이 이러한 결의를 거치지 않았으므로, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 이 사건 건물의 상가 부분을 소유한 40명의 구분소유자들입니다. 이들의 의결권 면적은 전체의 약 1.7%에 해당합니다. - 피고: 이 사건 건물 8층 전체를 임차하여 'AP한방병원'을 운영하는 사람입니다. 이 사건 건물 외벽에 간판을 설치했습니다. - AQ 주식회사: 이 사건 건물의 대다수 의결권 면적(약 71.8%)을 소유한 구분소유자이자 피고에게 8층을 임대한 임대인입니다. - AR 관리단: 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단입니다. 2024년 7월 관리단집회를 통해 외벽 수선 및 간판 설치 관련 안건을 가결했습니다. ### 분쟁 상황 이 사건 건물은 지하 5층부터 지상 16층까지 상가와 오피스텔이 복합된 집합건물입니다. 원고들은 이 상가의 일부 구분소유자들로서, 총 의결권 면적의 약 1.7%를 소유하고 있습니다. AQ 주식회사는 이 건물 의결권 면적의 약 71.8%를 소유한 대주주이며, 피고는 AQ로부터 2023년 3월 22일 8층 전체를 500,000,000원의 보증금과 월 25,000,000원의 차임(부가세 별도)으로 임차하여 'AP한방병원'을 운영하고 있습니다. 이 임대차계약의 특약사항에는 '건물 좌측면에 벽면부착형 간판을 가로 2미터 세로 20미터 이내로 설치하며, 임대인은 차후 관리단이 정상화되었을 시 집회에서 간판설치에 대한 안건이 승인을 얻을 수 있도록 적극적으로 노력한다'는 내용이 포함되어 있었습니다. 피고는 이 계약에 따라 건물 측면 외벽에 'AP한방병원' 간판을 설치했습니다. 원고들은 이 간판 설치가 건물 관리규약(공용부분 변경 시 구분소유자 및 의결권 3/4 이상 찬성 필요) 및 집합건물법에 위배된다며, 공용부분의 보존행위로서 피고에게 간판 철거 및 원상회복을 요구하는 소송을 제기했습니다. 한편, 이 사건 건물 관리단은 2024년 7월 19일 관리단집회를 통해 '공유부분의 수선 및 개량공사 동의'(외벽 창호 수선, 청소 및 간판설치 등 포함) 안건을 전체 구분소유자의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8% 찬성으로 가결한 사실이 있습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물 공용부분인 외벽에 설치된 간판을 철거하라는 요구가 '공유물의 보존행위'로서 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 행위인지, 아니면 '공용부분의 관리행위'로서 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 행위인지가 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 이는 피고가 설치한 간판을 철거하고 원상회복하라는 원고들의 요구를 받아들이지 않음을 의미하며, 소송 비용은 원고들이 부담하게 됩니다. ### 결론 법원은 이 사건 간판의 철거 및 원상회복 요구는 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당한다고 판단했습니다. 그 근거로는 다음과 같은 점들을 들었습니다. 첫째, 피고는 건물 전체 의결권 면적의 약 71.8%를 소유한 AQ 주식회사로부터 8층을 임차하면서 간판 설치를 허용받았으므로, 간판 철거는 AQ의 이익과 배치됩니다. 둘째, 이 사건 간판은 건물 측면 고층부에 설치되어 있고 크게 돌출되지 않은 글자 모양이며, 건물 출입구 방향이 아니어서 원고들의 공용부분 권리나 상가 영업에 특별한 방해나 불이익이 발생했다고 보기 어렵습니다. 셋째, 2024년 7월 19일 관리단집회에서 '외벽 창호 수선, 청소 및 간판설치 등'을 포함한 안건이 전체 구분소유자의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8%의 찬성으로 가결되었습니다. 이는 다수의 구분소유자들이 간판 설치에 찬성하는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있으므로, 간판 철거는 다수 구분소유자들의 이익과도 충돌할 수 있습니다. 따라서 원고들의 간판 철거 요구는 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위에 해당함에도 불구하고, 원고들이 이러한 결의를 거쳤다고 볼 증거가 없으므로 법원은 원고들의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법률 및 법리 내용은 다음과 같습니다. 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조 제1항 (공용부분의 관리)**​ 이 조항은 '공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.'고 규정하고 있습니다. **해설**: 집합건물의 공용부분, 예를 들어 외벽이나 복도, 계단 등의 관리는 원칙적으로 구분소유자들로 구성된 관리단의 집회에서 다수결로 결정해야 합니다. 하지만 건물의 훼손을 막거나 긴급한 수리 등 건물을 유지하기 위한 '보존행위'는 예외적으로 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있습니다. **본 사건 적용**: 법원은 피고의 간판 철거 및 원상회복 요구가 건물 의결권 면적의 71.8%를 가진 AQ의 이익에 반하고, 다수의 구분소유자들이 관리단집회에서 간판 설치 관련 안건에 찬성한 점 등을 들어 원고들의 요구를 '보존행위'가 아닌 '관리행위'로 판단했습니다. 따라서 원고들은 간판 철거를 요구하기 전에 관리단집회 결의를 먼저 거쳐야 했으나, 이를 이행하지 않아 청구가 기각되었습니다. 2. **민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)**​ 이 조항은 '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.'고 규정합니다. **해설**: 여러 사람이 함께 소유하는 물건(공유물)의 관리는 소유 지분의 과반수 동의로 결정되지만, 물건이 망가지거나 손상되는 것을 막고 현재 상태를 유지하는 '보존행위'는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. **본 사건 적용**: 법원은 이 민법 규정의 취지를 집합건물에도 적용하여, 어느 공유자가 '보존행위'를 주장하더라도 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 경우에는 이를 순수한 보존행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 사건에서 원고들의 간판 철거 요구는 대다수 지분을 가진 구분소유자의 이익과 상충했으므로, 법원은 이를 단독으로 할 수 있는 보존행위로 인정하지 않았습니다. 3. **이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항 (공용부분의 변경)**​ 이 사건 건물의 관리규약은 공용부분을 변경하는 행위에 대해 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 요구하는 것으로 보입니다 (원고들의 주장 요지에 근거). **해설**: 집합건물의 관리규약은 법이 허용하는 범위 내에서 구분소유자들의 공동생활과 공용부분 관리에 대한 세부적인 규칙을 정한 문서입니다. 이는 공동의 이익을 보호하고 분쟁을 예방하기 위한 목적이며, 공용부분의 중요한 변경에는 높은 수준의 동의를 요구하는 경우가 많습니다. **본 사건 적용**: 원고들은 피고의 간판 설치가 이 규약에 위배된다고 주장했으나, 법원은 원고들의 청구 자체가 관리단집회 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하며 그 결의를 거치지 않았으므로, 규약 위반 여부를 따지기 전에 원고들의 청구를 기각했습니다. 하지만 만약 원고들이 관리단집회 결의를 거쳤다면, 이 규약은 간판 설치의 적법성을 판단하는 중요한 기준이 되었을 것입니다. 4. **집합건물법 제23조 제1항 (관리단의 설립)**​ 이 조항은 '건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지 등 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'고 규정하고 있습니다. **해설**: 집합건물의 효율적이고 체계적인 관리를 위해, 건물의 소유권이 여러 사람에게 나뉘어지는 순간부터 모든 구분소유자를 구성원으로 하는 '관리단'이 법적으로 자동 설립됩니다. 이 관리단은 건물과 부대시설을 관리하고 공동의 이익을 위한 중요한 결정을 내리는 주체가 됩니다. **본 사건 적용**: 이 사건 건물에도 'AR 관리단'이 설립되어 있었으며, 이 관리단이 2024년 7월 관리단집회를 통해 '간판설치 등'을 포함한 공사에 찬성 결의를 한 사실이 법원의 판단에 중요한 근거로 활용되었습니다. 이는 관리단이 공용부분 관리에 대한 의사결정 권한을 가지고 있음을 보여주는 사례입니다. ### 참고 사항 집합건물에서 공용부분에 대한 변경이나 사용과 관련하여 분쟁이 발생했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. 공용부분에 대한 행위가 '보존행위'인지 '관리행위'인지 명확히 판단해야 합니다. 다른 구분소유자들의 이익에 영향을 미치거나 충돌할 가능성이 있다면, 이는 단순히 현상 유지를 위한 '보존행위'로 보기 어렵고 '관리행위'로 판단될 가능성이 높습니다. 관리행위는 대개 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 2. 집합건물 관리규약의 내용을 반드시 확인하고 준수해야 합니다. 규약에는 공용부분의 변경이나 사용에 대한 구체적인 절차와 동의 요건이 명시되어 있을 수 있습니다. 3. 관리단집회의 역할과 결의 내용을 중요하게 여겨야 합니다. 관리단집회에서 다수의 구분소유자들이 찬성한 안건은 법적 효력을 가지며, 추후 유사한 분쟁 발생 시 중요한 근거가 됩니다. 4. 임대차 계약 등으로 공용부분에 대한 특정 행위(예: 간판 설치)를 허용할 때는 반드시 관리단집회 결의 등 필요한 절차를 사전에 거치거나, 추후 절차 이행에 적극적으로 협력하겠다는 명확한 조항을 계약서에 포함해야 합니다. 5. 소수 지분을 가진 구분소유자가 대다수 지분 소유자 또는 관리단 결의 내용에 반하는 주장을 할 경우, 법원에서 청구가 기각될 위험이 높습니다. 6. 외벽 간판 등 외부 설치물의 경우, 건물의 구조적 안전이나 기능에 실제적인 악영향을 미치지 않는다면 단순한 미관상 불만을 이유로 철거 요구가 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 구체적인 방해나 불이익에 대한 명확한 증명이 필요합니다.

대형 상가 외벽 및 출입문 개량 공사 원상회복 청구 기각 판결

이 사건은 대형 상가 건물의 일부 구분소유자들이 건물 외벽과 출입문에 대한 개량 공사가 위법하게 진행되었다고 주장하며 공사 전 상태로 원상회복을 요구한 사건입니다. 원고들은 피고 관리단 및 피고 회사가 적법한 관리단 집회 결의나 건축허가 없이 공용부분을 변경하는 공사를 진행하였으므로, 이는 위법하며 원상회복이 필요하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 회사가 전체 구분소유자의 71.8%에 달하는 의결권을 소유하고 있고, 관리단 집회에서 해당 공사에 대해 94.8%의 의결권 찬성으로 결의가 이루어졌다는 점을 인정했습니다. 또한 원고들의 원상회복 청구는 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 '관리행위'에 해당하므로, 관리단 집회 결의를 거쳐야 하는데 원고들이 이를 거치지 않았으므로 청구를 기각한다고 판단했습니다. 결론적으로 원고들의 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A부터 AN까지 40명): 이 사건 상가의 구분소유자들로서, 전체 의결권 면적의 약 1.7%를 소유하고 있습니다. 이들은 피고들의 건물 개량 공사가 위법하다며 원상회복을 청구했습니다. - 피고 AO 관리단: 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단입니다. 이 사건 공사에 대해 관리단 집회를 통해 찬성 결의를 진행했습니다. - 피고 AP 주식회사: 2019년 7월경부터 이 사건 건물의 구분소유권을 취득하기 시작한 회사로, 현재 전체 의결권 면적의 약 71.8%를 소유하고 있습니다. 이 회사가 피고 관리단과 협의하여 건물의 개량 공사를 진행했습니다. ### 분쟁 상황 이 사건 건물의 피고 AP 주식회사는 2022년 7월경부터 피고 AO 관리단과 협의하여 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 이 공사는 1층 정문 및 부출입문, 외벽 대리석 등을 철거하고 새로운 출입문과 유리벽 등을 설치하는 내용이었습니다. 피고 회사는 공사 비용을 전액 부담하고 구분소유자들에게 청구하지 않겠다는 서약서를 제출하며 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 동의서를 제출했습니다. 2024년 7월 19일에는 관리단 집회가 소집되어 이 공사에 대한 동의 안건이 상정되었고, 구분소유자 154명(총원의 약 63.4%) 및 의결권 면적 12,541.52㎡(총 의결권 면적의 약 94.8%)의 찬성으로 가결되었습니다. 하지만 원고들은 이러한 공사가 적법한 절차 없이 이루어졌으며, 공용부분의 변경에 해당하므로 집합건물법 및 건축법상 규정을 위반했다고 주장하며 공사 전 상태로의 원상회복을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 피고들이 진행한 건물 외벽 및 출입문 개량 공사가 공용부분의 변경에 해당하는지 여부. 2. 해당 공사가 집합건물법상 관리단 집회의 적법한 결의를 거쳤는지 여부. 3. 원고들이 공사 전 상태로의 원상회복을 청구하는 행위가 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '공유물 보존행위'에 해당하는지, 아니면 '관리단 집회 결의'가 필요한 '관리행위'에 해당하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 공사가 이미 다수의 구분소유자들의 동의(약 68.7%)와 관리단 집회 결의(의결권 면적 94.8% 찬성)를 거쳐 진행되었으며, 이는 상가 발전을 위한 보수 공사로 보인다고 판단했습니다. 원고들이 요구하는 원상회복은 이미 많은 구분소유자들이 찬성한 공사를 되돌리는 것이므로, 이는 다른 구분소유자들의 이익과 충돌할 수 있는 행위로 보았습니다. 따라서 원고들의 원상회복 청구는 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '공용부분의 보존행위'가 아니라, 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'에 해당한다고 보았습니다. 원고들이 이러한 관리단 집회 결의를 거치지 않았으므로, 원상회복 청구를 할 수 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조 제1항**: 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회 결의로써 결정합니다. 다만 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. * **이 사건의 적용**: 공용부분의 '변경'은 '관리'보다 더 엄격한 요건을 요구하는 경우가 많으며, 이 사건 공사처럼 건물의 중요 부분을 변경하는 것은 관리행위에 해당할 가능성이 큽니다. 법원은 원고들이 요구한 원상회복 청구 행위 또한 단순히 공용부분의 멸실·훼손을 방지하는 '보존행위'가 아니라, 다수의 구분소유자 이익과 충돌하는 '관리행위'로 보아 관리단 집회 결의가 필요하다고 판단했습니다. 2. **민법 제265조(공유물의 관리, 보존)**​: 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그러나 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. * **이 사건의 적용**: 민법상 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 것은 긴급을 요하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 경우를 상정한 것입니다. 그러나 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 보존행위로 볼 수 없다고 보았습니다. 3. **관리단 집회 결의의 효력**: 이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항에 따르면, 공용부분의 변경은 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 요구할 수 있습니다. 피고 관리단은 2024년 7월 19일 관리단 집회에서 이 사건 공사에 대해 구분소유자 총원의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8%의 찬성으로 결의를 가결했습니다. 법원은 이 결의가 원상회복을 구하는 공사에 관한 내용이라고 보았고, 이러한 다수의 결의가 있는 상황에서 소수의 원고들이 주장하는 원상회복은 받아들여지기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 집합건물에서 공용부분을 변경하거나 보수할 때는 아래 사항들을 반드시 고려해야 합니다. 1. **관리단 집회 결의의 중요성**: 건물의 공용부분 변경은 원칙적으로 구분소유자들의 공동 결정 사항입니다. 이 사건처럼 외벽 변경과 같이 건물의 외관이나 구조에 영향을 미치는 공사는 '공용부분의 변경'에 해당할 가능성이 높으며, 이 경우 관리단 집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어야 할 수 있습니다. 사전에 관리규약을 확인하여 필요한 결의 요건을 충족해야 합니다. 2. **공유물 보존행위와 관리행위의 구분**: 개별 구분소유자가 할 수 있는 '보존행위'는 공유물의 현상을 유지하는 긴급한 행위에 한정됩니다. 이 사건처럼 원상회복을 요구하는 행위라도, 그것이 다수 구분소유자들의 이익과 충돌하거나 건물의 가치에 영향을 미칠 수 있다면 '관리행위'로 보아 관리단 집회 결의가 필요할 수 있습니다. 3. **건축법상 허가 여부 확인**: 대수선에 해당하는 공사일 경우 건축법상 건축허가 또는 신고가 필요합니다. 공사 전에 관할 관청에 문의하여 관련 법규를 준수해야 합니다. 4. **다수의 이익 존중**: 집합건물의 관리는 다수의 구분소유자들의 공동 이익을 추구하는 것이 중요합니다. 소수 구분소유자의 이익만을 내세워 다수가 찬성하는 공사를 반대할 경우, 법원은 다수의 합리적인 결정을 우선시할 수 있습니다.

상가 건물 1층 공용 공간 변경 원상회복 요구 기각 판결

이 사건은 지하 5층 지상 16층 규모의 집합건물 상가 1층 부분에서 이루어진 개량 공사와 관련하여, 소수의 구분소유자들이 관리단과 다수 지분을 가진 법인이 임의로 경계 및 건물번호 표지를 철거하고 가설물을 설치했다며 원상회복을 요구했으나 법원이 이를 기각한 사건입니다. 법원은 원상회복 요구가 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하므로 개별적인 보존행위가 아닌 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 관리행위에 해당한다고 판단했습니다. 결국 원고들이 관리단집회 결의를 거치지 않았으므로 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 이 사건 상가 건물의 구분소유자 40명으로, 건물 전체 의결권 면적의 약 1.7%를 소유하고 있습니다. - 피고들: AO 관리단(이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단)과 AP 주식회사(이 사건 건물 의결권 면적의 약 71.8%를 소유한 구분소유 법인), 그리고 각 단체의 대표자들입니다. 이들은 이 사건 건물의 개량 공사를 주도했습니다. ### 분쟁 상황 이 사건 건물은 2005년 사용승인된 지하 5층 지상 16층 규모의 상가 및 오피스텔 복합 건물입니다. 피고 법인은 2019년부터 이 건물 구분소유권의 약 71.8%를 취득한 주요 소유자였고, 피고 관리단과 협의하여 2022년부터 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 피고 법인은 공사 비용을 직접 부담하고 구분소유자들에게는 청구하지 않겠다는 책임공사서약서를 교부하며 공사에 대한 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 동의서를 제출했습니다. 2024년 7월에는 관리단집회가 소집되어 '공유부분의 수선 및 개량공사 동의' 안건이 구분소유자 총원의 약 63.4%, 의결권 면적의 약 94.8% 찬성으로 가결되었습니다. 원고들은 이 사건 상가 1층이 90개의 구분점포로 구성되어 있었고, 각 점포에 집합건물법에 따라 경계표지와 건물번호표지가 설치되어 있었으나, 피고들이 1층 부분을 통합매장으로 사용하기 위해 임의로 표지들을 철거하고 가설물을 설치했다고 주장했습니다. 원고들은 피고들이 관리단집회 결의 없이 공용부분을 철거·변경했으므로 집합건물법과 건물 관리규약에 위배된다며, 가설물 철거 및 경계표지, 건물번호표지의 원상회복을 청구했습니다. 그러나 피고들은 해당 공사가 다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행되었으며, 원고들의 원상회복 요구는 다수 구분소유자의 이익과 충돌하는 '관리행위'에 해당하므로 관리단집회 결의가 필요하다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물의 공용부분에 설치된 경계표지 및 건물번호표지를 임의로 철거하고 가설물을 설치한 행위가 있었을 때, 이를 원상회복하라는 소수의 구분소유자들의 청구가 관리단집회 결의 없이 가능한 '보존행위'에 해당하는지 아니면 '관리행위'로서 관리단집회 결의가 필요한지에 대한 판단이 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고들이 요구하는 원상회복이 집합건물법에서 정한 관리단집회 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하며, 원고들이 그러한 결의를 거쳤다는 증거가 없다고 판단했기 때문입니다. ### 결론 이 판결은 집합건물의 공용부분 변경과 관련하여 소수 구분소유자들이 개별적으로 원상회복을 요구할 때, 그 요구가 다수의 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 경우 이는 단순한 '보존행위'가 아닌 '관리행위'로 보아 반드시 관리단집회의 결의를 거쳐야 함을 명확히 한 사례입니다. 다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행된 건물 개량 공사에 대해 소수가 반대하더라도, 적법한 절차(관리단집회 결의)를 거치지 않으면 원상회복을 강제할 수 없음을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 집합건물의 공용부분 관리 및 변경과 관련된 법률 쟁점을 다룹니다. **1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제16조 제1항 (공용부분의 관리)**​ 이 조항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상 집회 결의로써 결정한다고 규정하면서, 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 명시하고 있습니다. **2. 민법 제265조 단서 (공유물의 보존행위)**​ 민법 역시 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이는 보존행위가 긴급을 요하거나 다른 공유자에게도 이익이 되는 경우가 많기 때문입니다. **법원의 해석 및 적용** 법원은 위 법률들을 종합하여, 공유물 보존행위가 '긴급을 요하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통'이라는 취지를 강조했습니다. 이에 따라 어떤 공유자가 보존권을 행사할 때 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌된다면, 그 행위는 보존행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 집합건물의 공용부분에 대해 구분소유자가 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때, 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 개별적으로 할 수 있는 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'로 보아야 한다고 설명했습니다. 이는 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절이라는 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위해 바람직하다는 대법원 판례(2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결)를 인용한 것입니다. 이 사건에서 원고들이 주장하는 원상회복 공사 부분이 다수 구분소유자들의 동의를 얻어 진행된 개량 공사의 일환으로 보이므로, 원고들의 원상회복 요구는 다수의 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 행위로 판단되었습니다. 따라서 법원은 원고들의 요구를 개별적인 보존행위가 아닌 관리행위로 보았고, 관리단집회 결의를 거치지 않은 이상 원고들의 청구를 받아들일 수 없다고 결론 내렸습니다. ### 참고 사항 집합건물의 공용부분 변경이나 개량을 진행할 때는 다른 구분소유자들의 의견을 충분히 수렴하고 공식적인 관리단집회 결의를 거치는 것이 중요합니다. 소수 구분소유자라 하더라도 공용부분에 대한 권리를 주장할 수 있지만 해당 행위가 대다수 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 경우 관리단집회의 결의가 필요하다고 판단될 수 있습니다. 건물 관리단 또는 주요 구분소유자가 자비로 건물을 개량하는 경우에도 추후 분쟁을 방지하기 위해 미리 광범위한 동의와 정식 결의를 얻어두는 것이 바람직합니다. 공용부분의 원상회복을 요구할 때에도 해당 요구가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 개별적인 보존행위가 아닌 관리단집회 결의가 필요한 관리행위로 판단될 수 있으므로 사전에 법적 절차와 요건을 신중히 검토해야 합니다.

집합건물 외벽 간판 철거를 둘러싼 분쟁 판결

이 사건은 집합건물 상가 일부 구분소유자들이 건물 8층에 입점한 한방병원 임차인을 상대로 건물 외벽에 설치된 간판을 철거하고 원상회복할 것을 요구한 사건입니다. 원고들은 간판 설치가 관리단집회의 결의 없이 이루어져 불법이라고 주장하며, 이는 공용부분에 대한 보존행위이므로 단독으로 청구할 수 있다고 보았습니다. 하지만 법원은 간판 철거 요구가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 '관리행위'에 해당하며, 따라서 관리단집회의 결의가 필요하다고 판단했습니다. 결국 원고들이 이러한 결의를 거치지 않았으므로, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 이 사건 건물의 상가 부분을 소유한 40명의 구분소유자들입니다. 이들의 의결권 면적은 전체의 약 1.7%에 해당합니다. - 피고: 이 사건 건물 8층 전체를 임차하여 'AP한방병원'을 운영하는 사람입니다. 이 사건 건물 외벽에 간판을 설치했습니다. - AQ 주식회사: 이 사건 건물의 대다수 의결권 면적(약 71.8%)을 소유한 구분소유자이자 피고에게 8층을 임대한 임대인입니다. - AR 관리단: 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단입니다. 2024년 7월 관리단집회를 통해 외벽 수선 및 간판 설치 관련 안건을 가결했습니다. ### 분쟁 상황 이 사건 건물은 지하 5층부터 지상 16층까지 상가와 오피스텔이 복합된 집합건물입니다. 원고들은 이 상가의 일부 구분소유자들로서, 총 의결권 면적의 약 1.7%를 소유하고 있습니다. AQ 주식회사는 이 건물 의결권 면적의 약 71.8%를 소유한 대주주이며, 피고는 AQ로부터 2023년 3월 22일 8층 전체를 500,000,000원의 보증금과 월 25,000,000원의 차임(부가세 별도)으로 임차하여 'AP한방병원'을 운영하고 있습니다. 이 임대차계약의 특약사항에는 '건물 좌측면에 벽면부착형 간판을 가로 2미터 세로 20미터 이내로 설치하며, 임대인은 차후 관리단이 정상화되었을 시 집회에서 간판설치에 대한 안건이 승인을 얻을 수 있도록 적극적으로 노력한다'는 내용이 포함되어 있었습니다. 피고는 이 계약에 따라 건물 측면 외벽에 'AP한방병원' 간판을 설치했습니다. 원고들은 이 간판 설치가 건물 관리규약(공용부분 변경 시 구분소유자 및 의결권 3/4 이상 찬성 필요) 및 집합건물법에 위배된다며, 공용부분의 보존행위로서 피고에게 간판 철거 및 원상회복을 요구하는 소송을 제기했습니다. 한편, 이 사건 건물 관리단은 2024년 7월 19일 관리단집회를 통해 '공유부분의 수선 및 개량공사 동의'(외벽 창호 수선, 청소 및 간판설치 등 포함) 안건을 전체 구분소유자의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8% 찬성으로 가결한 사실이 있습니다. ### 핵심 쟁점 집합건물 공용부분인 외벽에 설치된 간판을 철거하라는 요구가 '공유물의 보존행위'로서 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 행위인지, 아니면 '공용부분의 관리행위'로서 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 행위인지가 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 이는 피고가 설치한 간판을 철거하고 원상회복하라는 원고들의 요구를 받아들이지 않음을 의미하며, 소송 비용은 원고들이 부담하게 됩니다. ### 결론 법원은 이 사건 간판의 철거 및 원상회복 요구는 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당한다고 판단했습니다. 그 근거로는 다음과 같은 점들을 들었습니다. 첫째, 피고는 건물 전체 의결권 면적의 약 71.8%를 소유한 AQ 주식회사로부터 8층을 임차하면서 간판 설치를 허용받았으므로, 간판 철거는 AQ의 이익과 배치됩니다. 둘째, 이 사건 간판은 건물 측면 고층부에 설치되어 있고 크게 돌출되지 않은 글자 모양이며, 건물 출입구 방향이 아니어서 원고들의 공용부분 권리나 상가 영업에 특별한 방해나 불이익이 발생했다고 보기 어렵습니다. 셋째, 2024년 7월 19일 관리단집회에서 '외벽 창호 수선, 청소 및 간판설치 등'을 포함한 안건이 전체 구분소유자의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8%의 찬성으로 가결되었습니다. 이는 다수의 구분소유자들이 간판 설치에 찬성하는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있으므로, 간판 철거는 다수 구분소유자들의 이익과도 충돌할 수 있습니다. 따라서 원고들의 간판 철거 요구는 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위에 해당함에도 불구하고, 원고들이 이러한 결의를 거쳤다고 볼 증거가 없으므로 법원은 원고들의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법률 및 법리 내용은 다음과 같습니다. 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조 제1항 (공용부분의 관리)**​ 이 조항은 '공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.'고 규정하고 있습니다. **해설**: 집합건물의 공용부분, 예를 들어 외벽이나 복도, 계단 등의 관리는 원칙적으로 구분소유자들로 구성된 관리단의 집회에서 다수결로 결정해야 합니다. 하지만 건물의 훼손을 막거나 긴급한 수리 등 건물을 유지하기 위한 '보존행위'는 예외적으로 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있습니다. **본 사건 적용**: 법원은 피고의 간판 철거 및 원상회복 요구가 건물 의결권 면적의 71.8%를 가진 AQ의 이익에 반하고, 다수의 구분소유자들이 관리단집회에서 간판 설치 관련 안건에 찬성한 점 등을 들어 원고들의 요구를 '보존행위'가 아닌 '관리행위'로 판단했습니다. 따라서 원고들은 간판 철거를 요구하기 전에 관리단집회 결의를 먼저 거쳐야 했으나, 이를 이행하지 않아 청구가 기각되었습니다. 2. **민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)**​ 이 조항은 '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.'고 규정합니다. **해설**: 여러 사람이 함께 소유하는 물건(공유물)의 관리는 소유 지분의 과반수 동의로 결정되지만, 물건이 망가지거나 손상되는 것을 막고 현재 상태를 유지하는 '보존행위'는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. **본 사건 적용**: 법원은 이 민법 규정의 취지를 집합건물에도 적용하여, 어느 공유자가 '보존행위'를 주장하더라도 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 경우에는 이를 순수한 보존행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 사건에서 원고들의 간판 철거 요구는 대다수 지분을 가진 구분소유자의 이익과 상충했으므로, 법원은 이를 단독으로 할 수 있는 보존행위로 인정하지 않았습니다. 3. **이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항 (공용부분의 변경)**​ 이 사건 건물의 관리규약은 공용부분을 변경하는 행위에 대해 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 요구하는 것으로 보입니다 (원고들의 주장 요지에 근거). **해설**: 집합건물의 관리규약은 법이 허용하는 범위 내에서 구분소유자들의 공동생활과 공용부분 관리에 대한 세부적인 규칙을 정한 문서입니다. 이는 공동의 이익을 보호하고 분쟁을 예방하기 위한 목적이며, 공용부분의 중요한 변경에는 높은 수준의 동의를 요구하는 경우가 많습니다. **본 사건 적용**: 원고들은 피고의 간판 설치가 이 규약에 위배된다고 주장했으나, 법원은 원고들의 청구 자체가 관리단집회 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하며 그 결의를 거치지 않았으므로, 규약 위반 여부를 따지기 전에 원고들의 청구를 기각했습니다. 하지만 만약 원고들이 관리단집회 결의를 거쳤다면, 이 규약은 간판 설치의 적법성을 판단하는 중요한 기준이 되었을 것입니다. 4. **집합건물법 제23조 제1항 (관리단의 설립)**​ 이 조항은 '건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지 등 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'고 규정하고 있습니다. **해설**: 집합건물의 효율적이고 체계적인 관리를 위해, 건물의 소유권이 여러 사람에게 나뉘어지는 순간부터 모든 구분소유자를 구성원으로 하는 '관리단'이 법적으로 자동 설립됩니다. 이 관리단은 건물과 부대시설을 관리하고 공동의 이익을 위한 중요한 결정을 내리는 주체가 됩니다. **본 사건 적용**: 이 사건 건물에도 'AR 관리단'이 설립되어 있었으며, 이 관리단이 2024년 7월 관리단집회를 통해 '간판설치 등'을 포함한 공사에 찬성 결의를 한 사실이 법원의 판단에 중요한 근거로 활용되었습니다. 이는 관리단이 공용부분 관리에 대한 의사결정 권한을 가지고 있음을 보여주는 사례입니다. ### 참고 사항 집합건물에서 공용부분에 대한 변경이나 사용과 관련하여 분쟁이 발생했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. 공용부분에 대한 행위가 '보존행위'인지 '관리행위'인지 명확히 판단해야 합니다. 다른 구분소유자들의 이익에 영향을 미치거나 충돌할 가능성이 있다면, 이는 단순히 현상 유지를 위한 '보존행위'로 보기 어렵고 '관리행위'로 판단될 가능성이 높습니다. 관리행위는 대개 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 2. 집합건물 관리규약의 내용을 반드시 확인하고 준수해야 합니다. 규약에는 공용부분의 변경이나 사용에 대한 구체적인 절차와 동의 요건이 명시되어 있을 수 있습니다. 3. 관리단집회의 역할과 결의 내용을 중요하게 여겨야 합니다. 관리단집회에서 다수의 구분소유자들이 찬성한 안건은 법적 효력을 가지며, 추후 유사한 분쟁 발생 시 중요한 근거가 됩니다. 4. 임대차 계약 등으로 공용부분에 대한 특정 행위(예: 간판 설치)를 허용할 때는 반드시 관리단집회 결의 등 필요한 절차를 사전에 거치거나, 추후 절차 이행에 적극적으로 협력하겠다는 명확한 조항을 계약서에 포함해야 합니다. 5. 소수 지분을 가진 구분소유자가 대다수 지분 소유자 또는 관리단 결의 내용에 반하는 주장을 할 경우, 법원에서 청구가 기각될 위험이 높습니다. 6. 외벽 간판 등 외부 설치물의 경우, 건물의 구조적 안전이나 기능에 실제적인 악영향을 미치지 않는다면 단순한 미관상 불만을 이유로 철거 요구가 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 구체적인 방해나 불이익에 대한 명확한 증명이 필요합니다.

대형 상가 외벽 및 출입문 개량 공사 원상회복 청구 기각 판결

이 사건은 대형 상가 건물의 일부 구분소유자들이 건물 외벽과 출입문에 대한 개량 공사가 위법하게 진행되었다고 주장하며 공사 전 상태로 원상회복을 요구한 사건입니다. 원고들은 피고 관리단 및 피고 회사가 적법한 관리단 집회 결의나 건축허가 없이 공용부분을 변경하는 공사를 진행하였으므로, 이는 위법하며 원상회복이 필요하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 회사가 전체 구분소유자의 71.8%에 달하는 의결권을 소유하고 있고, 관리단 집회에서 해당 공사에 대해 94.8%의 의결권 찬성으로 결의가 이루어졌다는 점을 인정했습니다. 또한 원고들의 원상회복 청구는 다른 구분소유자들의 이익과 충돌하는 '관리행위'에 해당하므로, 관리단 집회 결의를 거쳐야 하는데 원고들이 이를 거치지 않았으므로 청구를 기각한다고 판단했습니다. 결론적으로 원고들의 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A부터 AN까지 40명): 이 사건 상가의 구분소유자들로서, 전체 의결권 면적의 약 1.7%를 소유하고 있습니다. 이들은 피고들의 건물 개량 공사가 위법하다며 원상회복을 청구했습니다. - 피고 AO 관리단: 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단입니다. 이 사건 공사에 대해 관리단 집회를 통해 찬성 결의를 진행했습니다. - 피고 AP 주식회사: 2019년 7월경부터 이 사건 건물의 구분소유권을 취득하기 시작한 회사로, 현재 전체 의결권 면적의 약 71.8%를 소유하고 있습니다. 이 회사가 피고 관리단과 협의하여 건물의 개량 공사를 진행했습니다. ### 분쟁 상황 이 사건 건물의 피고 AP 주식회사는 2022년 7월경부터 피고 AO 관리단과 협의하여 건물의 개량 공사를 진행했습니다. 이 공사는 1층 정문 및 부출입문, 외벽 대리석 등을 철거하고 새로운 출입문과 유리벽 등을 설치하는 내용이었습니다. 피고 회사는 공사 비용을 전액 부담하고 구분소유자들에게 청구하지 않겠다는 서약서를 제출하며 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 동의서를 제출했습니다. 2024년 7월 19일에는 관리단 집회가 소집되어 이 공사에 대한 동의 안건이 상정되었고, 구분소유자 154명(총원의 약 63.4%) 및 의결권 면적 12,541.52㎡(총 의결권 면적의 약 94.8%)의 찬성으로 가결되었습니다. 하지만 원고들은 이러한 공사가 적법한 절차 없이 이루어졌으며, 공용부분의 변경에 해당하므로 집합건물법 및 건축법상 규정을 위반했다고 주장하며 공사 전 상태로의 원상회복을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 피고들이 진행한 건물 외벽 및 출입문 개량 공사가 공용부분의 변경에 해당하는지 여부. 2. 해당 공사가 집합건물법상 관리단 집회의 적법한 결의를 거쳤는지 여부. 3. 원고들이 공사 전 상태로의 원상회복을 청구하는 행위가 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '공유물 보존행위'에 해당하는지, 아니면 '관리단 집회 결의'가 필요한 '관리행위'에 해당하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 공사가 이미 다수의 구분소유자들의 동의(약 68.7%)와 관리단 집회 결의(의결권 면적 94.8% 찬성)를 거쳐 진행되었으며, 이는 상가 발전을 위한 보수 공사로 보인다고 판단했습니다. 원고들이 요구하는 원상회복은 이미 많은 구분소유자들이 찬성한 공사를 되돌리는 것이므로, 이는 다른 구분소유자들의 이익과 충돌할 수 있는 행위로 보았습니다. 따라서 원고들의 원상회복 청구는 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '공용부분의 보존행위'가 아니라, 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'에 해당한다고 보았습니다. 원고들이 이러한 관리단 집회 결의를 거치지 않았으므로, 원상회복 청구를 할 수 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조 제1항**: 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회 결의로써 결정합니다. 다만 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. * **이 사건의 적용**: 공용부분의 '변경'은 '관리'보다 더 엄격한 요건을 요구하는 경우가 많으며, 이 사건 공사처럼 건물의 중요 부분을 변경하는 것은 관리행위에 해당할 가능성이 큽니다. 법원은 원고들이 요구한 원상회복 청구 행위 또한 단순히 공용부분의 멸실·훼손을 방지하는 '보존행위'가 아니라, 다수의 구분소유자 이익과 충돌하는 '관리행위'로 보아 관리단 집회 결의가 필요하다고 판단했습니다. 2. **민법 제265조(공유물의 관리, 보존)**​: 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그러나 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. * **이 사건의 적용**: 민법상 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 것은 긴급을 요하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 경우를 상정한 것입니다. 그러나 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 보존행위로 볼 수 없다고 보았습니다. 3. **관리단 집회 결의의 효력**: 이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항에 따르면, 공용부분의 변경은 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 요구할 수 있습니다. 피고 관리단은 2024년 7월 19일 관리단 집회에서 이 사건 공사에 대해 구분소유자 총원의 약 63.4% 및 의결권 면적의 약 94.8%의 찬성으로 결의를 가결했습니다. 법원은 이 결의가 원상회복을 구하는 공사에 관한 내용이라고 보았고, 이러한 다수의 결의가 있는 상황에서 소수의 원고들이 주장하는 원상회복은 받아들여지기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 집합건물에서 공용부분을 변경하거나 보수할 때는 아래 사항들을 반드시 고려해야 합니다. 1. **관리단 집회 결의의 중요성**: 건물의 공용부분 변경은 원칙적으로 구분소유자들의 공동 결정 사항입니다. 이 사건처럼 외벽 변경과 같이 건물의 외관이나 구조에 영향을 미치는 공사는 '공용부분의 변경'에 해당할 가능성이 높으며, 이 경우 관리단 집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어야 할 수 있습니다. 사전에 관리규약을 확인하여 필요한 결의 요건을 충족해야 합니다. 2. **공유물 보존행위와 관리행위의 구분**: 개별 구분소유자가 할 수 있는 '보존행위'는 공유물의 현상을 유지하는 긴급한 행위에 한정됩니다. 이 사건처럼 원상회복을 요구하는 행위라도, 그것이 다수 구분소유자들의 이익과 충돌하거나 건물의 가치에 영향을 미칠 수 있다면 '관리행위'로 보아 관리단 집회 결의가 필요할 수 있습니다. 3. **건축법상 허가 여부 확인**: 대수선에 해당하는 공사일 경우 건축법상 건축허가 또는 신고가 필요합니다. 공사 전에 관할 관청에 문의하여 관련 법규를 준수해야 합니다. 4. **다수의 이익 존중**: 집합건물의 관리는 다수의 구분소유자들의 공동 이익을 추구하는 것이 중요합니다. 소수 구분소유자의 이익만을 내세워 다수가 찬성하는 공사를 반대할 경우, 법원은 다수의 합리적인 결정을 우선시할 수 있습니다.