재건축 아파트 분양계약 해제와 조합원 현금청산금 산정 사건

이 사건은 재건축 조합원인 원고 A가 피고 B재건축정비사업조합(이하 '피고 조합')과 체결한 아파트 분양계약이 피고 조합의 귀책사유(원고에게 배정된 아파트를 제3자에게 일반분양)로 해제되면서 발생한 분쟁입니다. 원고는 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 조합원 지위 상실에 따른 현금청산금을 요구했고, 피고 조합은 원고의 잔금 미납으로 계약이 이미 해제되었다고 주장하며, 원고에 대한 대여금 및 대위변제금 채권을 상계하려 했습니다. 법원은 피고 조합의 일반분양으로 인해 원고와의 분양계약이 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 다만, 분양계약 해제가 원고의 조합원 지위를 즉시 상실시키는 것은 아니나, 원고가 소송을 통해 탈퇴 의사를 표시했으므로 조합원 지위가 상실되었고, 이에 따라 현금청산금 지급 의무가 발생한다고 보았습니다. 피고 조합의 채권과 원고의 채권(현금청산금 및 납부한 분양대금)을 상계한 결과, 피고 조합이 원고에게 19,270,577원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 남양주시 C 일원 재건축사업 구역 내 부동산(이 사건 종전 부동산)을 소유했던 B재건축정비사업조합의 조합원. 이 사건 아파트를 분양받기로 계약했으나, 조합의 일반분양으로 계약 이행이 불가능해지자 계약 해제 및 현금청산을 요구.
• 피고 B재건축정비사업조합: 남양주시 C 일원 주택재건축정비사업을 시행하기 위해 설립된 조합. 원고 A에게 이 사건 아파트를 분양하기로 했으나 제3자에게 일반분양하여 분쟁을 야기함.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B재건축정비사업조합의 조합원으로서 재건축 사업에 동의하고, 2012. 12. 1. 피고 조합과 남양주시 D아파트 E호를 공급받는 분양계약을 체결했습니다. 원고가 소유했던 '이 사건 종전 부동산'은 2012. 12. 31. 멸실되었고, 신탁을 원인으로 피고 조합에 소유권이 이전된 상태였습니다. 그러나 피고 조합은 2017. 5. 19. 이 사건 아파트를 제3자인 F에게 445,080,000원에 일반분양하고 2017. 12. 28. 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이에 원고는 피고 조합의 이러한 행위가 분양계약상 소유권이전등기 의무의 이행불능에 해당하므로, 이 사건 분양계약을 해제하고 원상회복으로 이 사건 종전 부동산에 대한 현금청산금 242,000,000원과 납부한 분양대금 203,820,000원 및 각 법정이자를 반환할 것을 청구했습니다. 한편, 피고 조합은 2015. 3. 13. 원고를 상대로 1억 원의 대여금 및 이자를 청구하는 지급명령(이 사건 지급명령)을 받았고, 이는 원고의 이의신청이 없어 2015. 4. 3. 확정된 상태였습니다. 피고 조합은 원고가 입주지정기간으로부터 1년이 경과하도록 잔금을 납부하지 않아 분양계약이 이미 해제된 것으로 간주되었고, 제3자에게 일반분양한 것은 정당한 행위라고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다. 또한 원고에 대한 이주비 대출금, 계약금·중도금 대출금 대위변제액, 재산세 대납액 등 여러 채권을 원고의 채권과 상계하겠다고 항변했습니다.

핵심 쟁점

피고 조합의 제3자에 대한 아파트 일반분양이 원고와의 분양계약상 채무불이행에 해당하는지 여부 및 이로 인한 분양계약의 적법한 해제 여부. 분양계약 해제로 원고의 조합원 지위가 즉시 상실되는지 여부 및 현금청산 대상자가 되는지 여부. 원고의 조합 탈퇴 의사 표시가 유효한지 여부 및 현금청산금 산정 기준 시점과 금액. 원고와 피고 조합 사이의 다양한 채권(원고의 현금청산금, 분양대금 반환채권; 피고의 대여금, 대위변제금 등)을 상계하는 방법 및 최종 정산금액.

법원의 판단

1. 피고 조합의 원고 A에 대한 의정부지방법원 남양주시법원 2015차전1597호 대여금 사건의 2015. 3. 13.자 지급명령에 기한 강제집행을 불허한다.2. 피고 조합은 원고 A에게 19,270,577원 및 이에 대하여 2021. 10. 13.부터 2022. 4. 15.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.3. 원고 A의 나머지 청구를 기각한다.4. 이 판결이 확정될 때까지 제1항 기재 지급명령의 집행력 있는 정본에 기한 강제집행을 정지한다.5. 소송비용 중 1/2은 원고 A가, 나머지는 피고 조합이 각 부담한다.6. 제2, 4항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 피고 조합이 원고에게 분양하기로 한 아파트를 제3자에게 일반분양함으로써 원고와의 분양계약이 이행불능 상태가 되었고, 이에 따라 원고의 분양계약 해제 의사표시는 적법하다고 판단했습니다. 비록 분양계약 해제만으로 조합원 지위가 자동 상실되는 것은 아니지만, 원고가 소송에서 조합 탈퇴 의사를 명확히 밝혔으므로 해당 시점(2021. 5. 12.)에 조합원 지위가 상실되었고, 그에 따라 피고 조합은 원고에게 현금청산금을 지급할 의무가 발생한다고 보았습니다. 원고의 현금청산금 채권과 납부한 분양대금 반환채권, 그리고 피고 조합의 대여금, 대위변제금 등 여러 채권을 상계한 결과, 피고 조합이 원고에게 최종적으로 19,270,577원을 지급해야 한다고 결정했습니다. 따라서 피고 조합의 기존 대여금 지급명령에 기한 강제집행은 불허되었습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 제48조 (관리처분계획): 재건축정비사업조합이 수립하는 관리처분계획은 구속적 행정계획으로서 조합원의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 독립된 행정처분에 해당합니다. 분양계약은 이러한 관리처분계획에 의해 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 가지므로, 관리처분계획에 반하는 분양계약은 효력을 인정받기 어렵습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급해야 합니다(민법 제548조 제2항). 본 사건에서는 피고 조합이 원고로부터 지급받은 분양대금에 대해 이 규정에 따라 원상회복 의무와 법정이자 지급 의무가 인정되었습니다. 그러나 원고가 조합원으로서 출자한 종전 부동산의 경우, 분양계약에 기한 출자가 아니므로 분양계약 해제로 인한 원상회복 대상은 아니라고 판단되었습니다. 재건축정비사업조합 정관: 조합원의 권리 및 의무, 탈퇴 조건, 현금청산금 지급 기준 등을 규정하는 중요한 문서입니다. 본 사건에서도 피고 조합 정관의 탈퇴 조항(제11조 제4항, 제5항) 및 청산금 조항(제43조 제4항)이 원고의 조합원 지위 상실 및 현금청산금 지급 의무 발생의 근거로 적용되었습니다. 특히, 정관상 임의 탈퇴가 제한되더라도 조합의 귀책사유로 조합원이 분양청구권을 실현할 수 없게 된 경우에는 총회 의결 없이도 탈퇴 의사표시가 유효하다고 보았습니다. 민법 제397조 제1항 (금전채무불이행에 대한 특칙): 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하나, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다. 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우에는 본문으로 돌아가 법정이율에 의하여 지연손해금을 정해야 합니다. 본 사건에서는 피고 조합의 원고에 대한 대여금에 대해 약정이율 연 3%가 법정이율 연 5%보다 낮으므로, 변제기 다음날부터는 법정이율 연 5%가 적용되는 것으로 판단되었습니다. 민법 제499조, 제477조, 제479조 (상계충당 순서): 상계는 채권액의 대등액에서 소멸시키는 행위이며, 여러 채권이 얽혀 있을 때는 민법 제477조(변제충당의 법정순서) 및 제479조(비용, 이자, 원본에 대한 변제충당의 특별규정)를 준용하여 이자, 지연손해금, 원본의 순서로 충당됩니다. 본 사건에서 법원은 상계적상일을 기준으로 발생한 자동채권(원고의 청산금, 분양대금 반환)과 수동채권(피고 조합의 대여금, 대위변제금)을 이 원칙에 따라 정산했습니다. 민법 제161조 (기간의 만료점): 기간의 말일이 공휴일에 해당할 경우, 기간은 그 다음날로 만료됩니다. 현금청산금 지급 의무의 이행기한을 산정할 때 이 규정이 적용되었습니다.

참고 사항

분양계약의 성격 이해: 재건축조합과 조합원 사이의 분양계약은 도시정비법에 따른 관리처분계획이라는 행정처분을 구체화하고 보충하는 성격을 가집니다. 일반적인 민사계약 해제와 달리, 조합원으로서의 법률관계에 미치는 영향이 다를 수 있습니다. 조합원 지위와 현금청산: 분양계약이 해제되더라도 조합원 지위가 자동으로 상실되거나 현금청산 대상자가 되는 것은 아닙니다. 조합원의 탈퇴 의사표시 또는 조합 정관에 따른 절차가 중요하며, 조합원 지위가 상실되어야 현금청산금 지급 의무가 발생합니다. 현금청산금 산정 시점 및 기준: 현금청산금은 조합원 지위 상실 당시의 객관적인 거래가격으로 산정하는 것이 원칙이며, 재건축 결의가 있었음을 전제로 평가됩니다. 초기 사업시행인가 고시일 기준의 감정평가액이나 비례율을 곱한 권리가액을 그대로 현금청산금으로 볼 수 없습니다. 계약 해제 의사표시의 명확성: 계약 해제를 주장하려면 상대방에게 최고(기간을 정해 의무 이행을 촉구) 후 명확한 해제 의사표시를 해야 합니다. 단순히 특정 기한까지 의무를 이행하지 않으면 특정 업무를 추진하겠다는 통지는 적법한 해제 의사표시로 보기 어렵습니다. 채권 상계 및 충당 순서: 여러 채권, 특히 원금과 이자, 지연손해금이 얽혀 있을 경우, 상계 시점까지의 이자와 지연손해금을 먼저 소각하고 남은 금액으로 원본을 소각하는 순서(민법 제477조, 제479조)를 적용하여 정산합니다. 법정이율 적용: 재건축 조합은 상인이 아니므로, 특별한 약정이 없다면 민법상의 법정이율(연 5%)이 적용됩니다. 상법상의 법정이율(연 6%)을 주장하는 것은 받아들여지지 않을 수 있습니다. 금전채무불이행 시 약정이율이 법정이율보다 낮으면 법정이율이 적용됩니다.