아파트 할인 분양 피해 고지의무 위반 손해배상 판결

원고 A, B, C는 피고 D를 통해 '시행사 선분양 아파트'를 할인된 가격으로 분양받았으나, 시행사의 자금 문제 및 분양대금 납입 방식 문제로 인해 아파트 소유권을 취득하지 못하게 되자 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고 A, B에게는 중개인으로서 '시행사 선분양 아파트'의 위험성을 제대로 고지하지 않은 선량한 관리자의 주의의무 위반으로 인한 손해배상 책임을, 원고 C에게는 자신이 직접 매도한 것으로 보고 매매계약 이행불능에 따른 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만, 원고들에게도 아파트 구매 과정에서 확인을 소홀히 한 과실이 있다고 보아 피고의 배상 책임을 제한했습니다. 위자료 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: 피고 D를 통해 아파트를 할인된 가격으로 분양받았으나 소유권을 취득하지 못하게 된 피해자들
• 피고 D: 원고들에게 문제의 아파트를 전매하거나 분양을 중개한 인물
• F (시행사): 아파트 분양 사업을 진행한 회사로, 시공사의 동의 없이 선분양을 진행하고 분양대금을 직접 수령하여 문제의 발단이 됨
• 대한주택보증: F의 분양보증사였으나, 분양대금이 지정계좌로 입금되지 않아 원고들에게 보증책임을 지지 않음
• E: 피고에게 이 사건 아파트의 할인분양을 의뢰했던 인물

분쟁 상황

원고들은 피고 D의 권유로 F 시행사가 시공사의 동의 없이 선분양하는 아파트, 즉 '시행사 선분양 아파트'를 정상 분양가보다 할인된 가격으로 구매했습니다. 이 아파트들은 분양대금이 시공사 지정계좌가 아닌 시행사 계좌로 직접 입금되는 방식이었습니다. 그러나 시행사의 자금난이 심화되고, 분양보증사인 대한주택보증이 분양대금이 지정계좌로 입금되지 않은 경우 보증책임을 지지 않는다는 입장을 밝히면서 원고들은 계약한 아파트의 소유권을 취득하지 못하게 되었습니다. 이에 원고들은 피고 D가 아파트 전매인 또는 중개인으로서 이러한 위험성을 고지하지 않았거나 기망했다며 손해배상을 요구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고가 아파트를 전매한 매도인으로서 담보책임 또는 채무불이행 책임이 있는지, 피고가 중개인으로서 '시행사 선분양 아파트'의 위험성을 원고들에게 제대로 알리지 않은 고지의무 위반에 따른 손해배상 책임이 있는지, 이러한 책임이 구 부동산중개업법상 중개업자의 책임인지 또는 위임계약상 선량한 관리자의 주의의무 위반 책임인지, 원고들의 과실이 손해배상액 산정에 어떻게 반영되어야 하는지가 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고 A에게 38,544,000원과 이에 대하여 2005년 7월 16일부터 2009년 9월 24일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 피고는 원고 B에게 55,461,600원과 이에 대하여 2005년 6월 27일부터 2009년 9월 24일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 피고는 원고 C에게 141,000,000원과 이에 대하여 2005년 10월 21일부터 2009년 1월 14일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
4. 원고 A, B, C의 위자료 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

법원은 피고가 원고 A, B에 대해서는 중개인으로서 '시행사 선분양 아파트'의 위험성을 고지해야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 원고 C에 대해서는 피고가 직접 매도인으로서 매매계약 이행불능의 책임이 있다고 보았습니다. 그러나 원고들 역시 충분한 확인 없이 분양 계약을 체결한 과실이 인정되어 피고의 손해배상 책임이 제한되었습니다. 위자료는 특별한 사정이 없다고 보아 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제681조 (수임인의 선관의무)​: 위임계약에서 수임인(중개인)은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리해야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 구 부동산중개업법상의 '중개업자'는 아니지만, 원고들과의 관계에서 중개 행위를 위임받은 수임인으로서 '시행사 선분양 아파트'의 위험성을 고지하지 않아 이 의무를 위반했다고 판단했습니다. 이는 중개인으로서 아파트 분양계약의 중요한 사항, 즉 시공사의 동의 없는 선분양으로 인한 소유권 취득 불가능성 및 대한주택보증의 보증이행 제외 가능성을 의뢰인에게 설명할 의무를 다하지 않았다는 의미입니다.
2. 구 부동산중개업법 제19조 제1항 (손해배상책임)​: 중개업자가 중개행위를 하다가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 법원은 피고가 이 사건 분양 중개 외에 여러 건의 중개 행위를 한 사실은 인정했으나, 중개행위의 반복성, 영업성 등을 종합적으로 고려할 때 '중개를 업으로 한다'고 보기 어렵다고 판단하여 피고에게 이 법 조항에 따른 책임을 묻지는 않았습니다. 이는 중개업 등록을 하지 않고 중개 활동을 한 경우라도 그 행위의 반복성, 영리성 등에 따라 법의 적용을 받을 수 있다는 취지이나, 이 사건에서는 피고가 이에 해당하지 않는다고 본 것입니다.
3. 손해배상액의 과실상계: 손해의 발생이나 확대에 피해자(원고)의 과실이 기여한 경우, 법원은 가해자(피고)의 손해배상 책임을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 할인 분양의 특이성을 고려하여 충분히 확인하지 않은 점, 계약서상 위험 고지 문구를 간과한 점 등을 원고의 과실로 보아 피고의 배상액을 원고 A에게는 40%, 원고 B에게는 30%로 제한했습니다. 원고 B의 경우 이중 분양 위험성과 지인 소개 등의 추가적인 상황이 반영되었습니다.
4. 위자료 인정 기준: 일반적으로 불법행위로 인해 재산상 손해가 발생한 경우, 그 재산적 손해의 배상만으로도 정신적 고통이 회복된다고 봅니다. 위자료를 인정받기 위해서는 재산적 손해배상으로는 회복될 수 없는 특별한 정신적 고통이 있었다는 사실이 입증되어야 하는데, 이 사건에서는 그러한 특별한 사정이 인정되지 않아 위자료 청구는 기각되었습니다.

참고 사항

1. 할인 분양에 대한 철저한 확인: 일반적인 분양 방식과 다르게 시세보다 훨씬 저렴하게 아파트를 분양받는 경우, 반드시 그 이유와 잠재적 위험에 대해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
2. 시행사 선분양 아파트의 위험성 인지: 시행사가 시공사의 동의 없이 독자적으로 분양하는 '시행사 선분양 아파트'는 시행사의 자금 사정에 따라 소유권 취득이 불가능해질 수 있는 큰 위험을 안고 있습니다. 분양보증기관의 보증 여부와 조건을 반드시 확인해야 합니다.
3. 분양대금 납입 계좌 확인: 분양대금은 반드시 분양 계약서에 명시된 시공사 또는 신탁사 등의 지정계좌로 입금해야 합니다. 시행사 계좌로 직접 입금하는 경우 분양보증이행 대상에서 제외될 수 있습니다.
4. 계약서 내용의 면밀한 검토: 분양 계약서에 '분양대금이 지정계좌로 입금되지 않으면 인정받을 수 없다'는 등의 중요한 문구가 있는지 확인하고, 그 의미를 정확히 이해해야 합니다.
5. 중개인의 고지의무 범위: 중개인은 거래상 중요한 사항에 대해 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 만약 중개인이 중요한 정보를 고지하지 않아 손해가 발생했다면 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 그러나 의뢰인 역시 스스로 중요한 사항을 확인해야 할 주의의무가 있습니다.
6. 재산상 손해 외 위자료 인정 기준: 재산상 손해로 인한 정신적 고통은 원칙적으로 재산적 손해배상으로 회복된다고 보므로, 위자료를 인정받으려면 재산적 손해배상으로는 회복될 수 없는 특별한 정신적 고통이 있었다는 사실을 입증해야 합니다.