장재원 변호사

주택조합 업무대행사의 채무불이행 시 책임 범위 사건

원고 A종합건설이 업무대행사 G개발에 대여한 5억 원을 G개발이 약정 기한 내 변제하지 못하자, 피고 K구역지역주택조합이 원고에게 2억 원을 지급할 의무가 있다고 주장하며 약정금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 약정서의 내용을 G개발이 변제하지 못한 돈의 범위 내에서 피고가 G개발에 지급할 업무대행수수료를 원고에게 직접 지급하기로 한 것으로 해석했고, 피고가 이미 G개발에게 업무대행수수료 52억 1,275만 원을 모두 지급하여 더 이상 잔여 업무대행수수료가 없으므로 피고에게 채무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A종합건설: 유한회사 G개발에 5억 원을 빌려준 건설사입니다. - 피고 K구역지역주택조합: G개발이 업무대행을 맡았던 주택조합입니다. - 유한회사 G개발: K구역지역주택조합의 업무대행사로, 원고 A종합건설로부터 5억 원을 대여받았으나 기한 내 변제하지 못했습니다. - F: 피고 조합의 전 대표로, G개발과 원고 A종합건설 간의 채무변제 공정증서상 연대보증인으로 기재되어 있습니다. ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A종합건설은 2020년 2월 14일 K구역지역주택조합추진위원회의 업무대행사인 유한회사 G개발에게 5억 원을 2020년 3월 31일까지 변제하기로 하고 빌려주었습니다. G개발은 변제기일까지 돈을 갚지 못했고, 이에 2020년 4월 1일 원고, G개발, 피고 K구역지역주택조합은 약정서를 작성했습니다. 이 약정서에는 G개발이 2020년 5월 7일까지 5억 원을 변제하지 못하면 G개발이 피고와 체결한 업무대행사의 업무대행료 미지급금에 대해 피고가 책임지고 원고에게 지급하기로 하는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 G개발이 2020년 5월 7일까지 5억 원을 변제하지 못했으므로, 피고가 약정서에 따라 또는 공정증서의 연대보증인으로서 2억 원을 추가로 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. G개발은 변제기 이후 2020년 10월과 11월에 총 5억 원을 변제했습니다. ### 핵심 쟁점 K구역지역주택조합이 업무대행사의 채무에 대해 연대하여 2억 원을 추가로 지급하기로 한 약정의 효력이 총회 결의 없이도 유효한지 여부입니다. 약정서의 내용이 K구역지역주택조합이 G개발의 채무불이행 시 2억 원을 추가로 지급하기로 한 것인지 아니면 G개발에 지급할 업무대행수수료 범위 내에서 원고에게 직접 지급하기로 한 것인지에 대한 해석입니다. K구역지역주택조합이 G개발에 지급해야 할 잔여 업무대행수수료가 존재하는지 여부입니다. 채무변제 공정증서에 따라 K구역지역주택조합이 G개발의 채무를 연대보증한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 K구역지역주택조합은 원고 A종합건설에 2억 원을 지급할 의무가 없다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 약정서의 내용을 '업무대행사 G개발이 대여금을 갚지 못할 경우 피고 주택조합이 G개발에게 지급할 업무대행수수료 범위 내에서 원고에게 직접 지급한다'는 취지로 해석했습니다. 또한, 피고 주택조합은 G개발에게 이미 업무대행수수료 52억 1,275만 원을 모두 지급하여 잔여 채무가 없으므로, 피고가 원고에게 지급할 의무도 없다고 결론지었습니다. 채무변제 공정증서 상 연대보증인으로 기재된 것은 피고 주택조합이 아닌 전 대표 F 개인이며, 피고의 직인도 날인되어 있지 않으므로 피고가 연대보증한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택법 시행령 제20조 제3항: 지역주택조합의 총회에서 의결해야 하는 사항에 대해 규정하고 있습니다. 조합원에게 부담이 될 계약을 체결하는 경우 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 다만, 본 판례에서는 피고 주택조합이 부담하는 책임이 업무대행사에게 지급할 업무대행수수료의 범위 내이며, 이는 피고가 예산으로 정한 사항 외의 것이라고 보기 어렵다고 판단되어 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 경우는 아니라고 보았습니다. 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 주택법 시행령 제20조 제3항과 함께 조합의 주요 의사결정 절차에 대한 세부 내용을 담고 있습니다. 처분문서 해석의 원칙 (대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다76984 판결 참조): 법원은 처분문서(계약서 등)의 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석해야 한다고 판시합니다. 만약 해석에 이견이 있다면, 문언 내용, 약정 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 본 약정서의 내용을 '추가 2억 원 지급'이 아닌 '업무대행수수료 범위 내 직접 지급'으로 해석했습니다. ### 참고 사항 계약서 문구의 명확성 확보: 당사자 간의 약정 내용을 계약서에 명확하고 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 특히 책임 범위나 지급 조건 등에 대해 오해의 소지가 없도록 정확한 문구를 사용해야 합니다. 주택조합의 총회 의결 절차 확인: 지역주택조합과 같은 단체는 중요한 계약 체결 시 주택법 시행령 및 시행규칙에 따라 총회 의결을 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 예산 외의 조합원에게 부담이 되는 계약인지 여부를 사전에 확인하고 필요한 절차를 이행해야 법적 효력을 확보할 수 있습니다. 다만, 이 사건에서는 업무대행수수료 범위 내의 약정으로 보아 총회 의결이 불필요하다고 판단되었습니다. 담보 또는 보증 방식의 정확한 명시: 채무 불이행 시 제3자가 책임지는 방식(연대보증, 채무인수, 담보 제공 등)은 각각 법적 의미와 효력이 다릅니다. 어떤 방식으로 제3자가 책임을 지는지, 그 범위는 어디까지인지 명확히 약정하고 서류상에 정확히 기재해야 합니다. 업무대행수수료 지급 현황 확인: 지역주택조합이 업무대행사에 지급할 미지급 수수료를 담보로 하는 약정을 할 경우, 해당 시점에 실제로 미지급된 수수료가 얼마인지, 그리고 그 수수료가 향후에도 지급될 예정인지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이미 수수료가 모두 지급된 상황이라면 해당 약정의 실익이 없을 수 있습니다. 공정증서 등 법적 서류의 내용 신중 검토: 공정증서나 사서증서 인증 등 법적인 효력을 갖는 서류를 작성할 때는 그 내용과 주체, 서명 및 날인 여부 등을 매우 신중하게 검토해야 합니다. 특히 연대보증인으로 누가 기재되었는지, 법인의 책임인지 개인의 책임인지 명확히 확인해야 합니다.

지역주택조합 조합장 직무방해 금지 가처분 사건

새로 선출된 지역주택조합의 조합장 B가 사임서를 제출했으나, 이사회의 정식 수리 전에 사임 의사를 철회했습니다. 그러나 전 조합장 D을 포함한 일부 조합원들은 B의 사임 철회를 인정하지 않고 D이 여전히 조합장이라고 주장하며 B의 직무 수행을 방해했습니다. 이에 법원은 B의 사임 철회가 유효하며 B가 정당한 조합장임을 인정하고, 채무자들이 B의 조합장 직무를 방해하는 행위를 금지하며 관련 서류를 인도할 것을 명령하는 가처분을 결정했습니다. ### 관련 당사자 - 채권자 A: <주소> 일대 공동주택 건립 사업을 추진하는 지역주택조합 (조합) - 채권자 B: 채권자 A조합의 임시총회에서 새로운 조합장으로 선출된 조합원 - 채무자 D: 채권자 A조합 설립 당시 조합장이었으며, B의 사임 철회를 인정하지 않고 직무 방해에 연루된 조합원 - 채무자 E, F, G, H, I: 채권자 A조합의 조합원들로, D과 함께 B의 직무를 방해한 당사자들 ### 분쟁 상황 채권자 A 지역주택조합은 2018년 9월 12일 설립되었습니다. 2020년 9월 20일 임시총회에서 채권자 B이 새로운 조합장으로 선출되었습니다. 이후 B는 업무 인수인계 지연과 스트레스로 인해 2020년 12월 21일 사임서를 제출했으나, 2021년 1월 24일 이사회 결의를 통한 사임 수리 이전에 사임 철회 의사를 전임 조합장 D과 관련 이사에게 문자 메시지로 명확히 통보했습니다. 그러나 전 조합장 D은 이사회 개최 하루 전인 2021년 1월 24일 이사회 소집을 통지하고, 2021년 1월 25일 이사회를 통해 B의 사임서를 수리하는 결의를 하였습니다. 채무자들은 이 이사회 결의를 근거로 B의 조합장 지위를 부정하고 D이 여전히 조합장임을 전제로 B의 직무를 방해하고 서류 인도를 거부했습니다. 이와 별개로 조합원들이 제기한 소송에서도 2022년 2월 11일 이 이사회 결의가 무효이며 B가 정당한 조합장이라는 판결이 선고된 바 있습니다. ### 핵심 쟁점 새로 선출된 지역주택조합 조합장의 사임 의사 철회가 유효한지 여부, 적법한 사임 철회에도 불구하고 이루어진 이사회 결의의 효력 여부, 그리고 전 조합장 측이 적법한 조합장의 직무 수행을 방해하는 행위에 대한 금지 가처분 인용 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 채무자들이 채권자 B이 채권자 A의 조합장으로서의 직무를 집행하는 것을 방해하여서는 안 된다고 결정했습니다. 또한 채무자들은 채권자 B에게 조합 관련 문서 및 물건을 인도하고, B가 이를 보관하고 공개하는 것을 방해하여서는 안 되며, 채권자들이 B를 조합장으로 변경 인가 신청하는 것을 협조하고 방해해서도 안 된다고 명령했습니다. 이와 함께 위반 시 1회당 500,000원의 간접강제금을 지급하도록 했고, 소송비용은 채무자들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 채권자 B이 조합장직 사임 의사를 철회한 시점이 이사회가 사임서를 수리하기 전이므로 그 철회가 유효하다고 판단했습니다. 또한, 이사회 소집 절차의 하자를 지적하며 사임 수리 결의 역시 무효라고 보았습니다. 이에 따라 채권자 B의 조합장 지위를 인정하고, 채무자들의 직무 방해 행위를 금지하며 관련 서류 인도를 명령하는 가처분 결정을 내렸습니다. 이는 총회에서 적법하게 선출된 임원의 지위를 보호하고, 절차적 정당성을 확보하는 것이 중요함을 보여주는 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 다음 법률 및 법리들을 바탕으로 판단되었습니다. 1. **민법 제61조 (이사의 사무집행)**​: 법인의 이사는 법인의 사무를 집행하며, 조합의 조합장도 이에 준하는 지위에서 조합의 업무를 수행합니다. 이 사건은 조합장 B의 정당한 직무집행권이 방해받는 상황에서 이를 보호할 필요성이 제기되었습니다. 2. **임원 사임 의사표시의 효력 및 철회 (대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다17109 판결 등 참조)**​: 법인이 정관에서 이사의 사임 절차나 사임 의사표시의 효력 발생 시기 등에 관하여 특별한 규정을 둔 경우에는 그에 따라야 합니다. 그러한 특별한 규정이 없는 경우, 이사의 사임 의사표시가 법인의 대표자에게 도달했다고 하더라도 사임의 효력이 발생하기 전에는 자유롭게 사임 의사를 철회할 수 있습니다. 본 사건에서 채권자 B은 이사회가 사임서를 수리하기 전에 철회 의사를 전달했으므로, 그 철회가 유효하다고 인정되었습니다. 3. **주택법 및 지역주택조합 규약**: 지역주택조합의 임원 선출, 조합 운영 등은 주택법과 해당 조합의 규약에 따라 이루어집니다. 채권자 조합의 규약 제16조와 제17조에 따라 총회에서 임원 선임 결의가 이루어지면 즉시 임기가 개시되는 것으로 해석되었고, B의 조합장 선출은 적법하다고 판단되었습니다. 4. **이사회 소집 절차의 하자와 결의의 효력**: 이사회 소집은 조합 규약 제27조 제2호와 같이 정해진 절차(예: 회의 개최 1주일 전 전 임원에게 서면 통지)를 준수해야 합니다. 규약에서 정한 소집 절차를 따르지 않은 이사회 결의는 그 절차적 하자로 인해 무효가 될 수 있습니다. 본 사건에서는 이사회 개최 하루 전 통지는 부적법한 소집 절차로 보아 이사회 결의에 하자가 있다고 판단되었습니다. 5. **민사집행법 제300조 (가처분)**​: 가처분은 다툼 있는 권리관계에 대하여 현상 변경을 금지하거나 임시의 지위를 정하는 보전처분입니다. 채권자 B의 조합장 지위와 직무집행권이라는 '피보전권리'가 소명되고, 채무자들의 방해 행위로 인해 B의 직무 수행에 지장이 생기는 '보전의 필요성'이 인정되어 업무방해금지 가처분이 인용되었습니다. 6. **민사집행법 제261조 (간접강제)**​: 법원의 가처분 명령 등 작위(어떤 행위를 할 의무) 또는 부작위(어떤 행위를 하지 않을 의무) 채무를 이행하지 않을 경우, 채무자에게 일정한 기한 내에 이행을 명하고 이를 어길 시 금전 지급을 명하는 방식으로 법원 명령의 실효성을 확보하는 수단입니다. 본 사건에서는 채무자들이 가처분 명령을 위반할 때마다 1회당 50만원의 간접강제금을 지급하도록 명령하여, 결정의 이행을 강제했습니다. ### 참고 사항 유사한 분쟁 상황에서는 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. **임원 사임 의사의 철회 가능성**: 법인의 임원이 사임 의사를 밝혔더라도, 법인 정관에 사임 절차나 효력 발생 시기에 대한 특별한 규정이 없는 한, 이사회가 사임서를 수리하는 등 사임의 효력이 발생하기 전에는 자유롭게 사임 의사를 철회할 수 있습니다. 사임 철회 의사는 명확하고 기록이 남는 방식으로 관계자에게 전달하는 것이 중요합니다. 2. **이사회 소집 절차의 중요성**: 이사회 소집은 정관 또는 규약에 명시된 절차를 엄격히 준수해야 합니다. 본 판례처럼 '회의 개최 1주일 전 서면 통지'와 같은 규정이 있다면 이를 지켜야 하며, 절차를 위반한 이사회 소집은 그 이사회 결의의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다. 긴급한 경우에도 예외 규정을 신중하게 적용해야 합니다. 3. **총회 결의의 우선적 효력**: 조합이나 법인의 최고 의사결정 기관인 총회에서 적법한 절차를 거쳐 선출된 임원의 지위는 강력하게 보호됩니다. 총회 결의에 명백한 하자가 없는 한, 그 결의에 따른 임원의 임기가 즉시 개시되는 것으로 해석함이 타당합니다. 4. **정당한 직무 방해 금지**: 적법하게 선출된 임원의 직무 수행을 정당한 권한 없이 방해하는 행위는 법적으로 제재를 받을 수 있습니다. 이러한 행위가 계속될 경우 업무방해금지 가처분 등을 통해 법적 구제를 요청할 수 있습니다. 5. **문서 및 물건 인도 의무**: 새로운 임원이 선출되면 전임 임원 또는 관련자들은 조합 운영에 필요한 문서, 장부, 물품 등을 신임 임원에게 즉시 인계해야 할 의무가 있습니다. 이를 거부하는 행위 또한 법적 문제로 이어질 수 있습니다. 6. **간접강제금의 활용**: 법원의 명령을 위반할 가능성이 있는 경우, 명령 위반 시 일정 금액을 지급하도록 하는 간접강제금 조항을 통해 법원 결정의 실효성을 확보할 수 있습니다.

지식산업센터 분양 전매 약정 불이행에 따른 손해배상 사건

원고는 지식산업센터 분양대행사의 대표들로부터 전매 및 재매수 확약을 받고 다수의 호실을 분양받았으나, 약정이 이행되지 않아 손해를 입었습니다. 법원은 분양대행사의 대표이사들과 그 소속 회사가 원고를 기망하여 불법행위를 저질렀다고 판단하여, 피고들은 원고에게 약 17억 5천만 원의 손해배상금을 공동으로 지급하라고 판결했습니다. 이 과정에서 원고의 과실도 일부 인정되었고, 원고가 받은 수수료는 손해배상액에서 공제되었습니다. 반면, 시행사, 신탁사 및 다른 분양대행사에 대한 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지식산업센터 9개 호실을 분양받은 피해자 - 피고 주식회사 L, K, J: 원고에게 지식산업센터 전매 및 재매수 확약을 하고 이를 이행하지 않아 손해배상 책임이 인정된 회사 및 그 대표이사들 - 피고 C신탁 주식회사: 이 사건 센터의 신축·분양사업의 수탁자 겸 매도인 (청구 기각) - 피고 주식회사 E: 이 사건 센터의 신축·분양사업의 위탁자 겸 수익자 (청구 기각) - 피고 주식회사 I: R 주식회사와 용역계약을 체결하여 이 사건 사업의 분양대대행 업무를 수행한 회사 (청구 기각) ### 분쟁 상황 원고 A는 2022년 6월과 7월경 피고 K의 설명을 듣고 지식산업센터 9개 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이때 원고는 피고 K, J으로부터 14개월 내에 이 호실들을 전매해주고, 실패 시에는 K, J이 직접 분양권을 매수하겠다는 확약을 받고, 분양대금의 2%를 수수료로 받기로 약정했습니다. 원고는 계약금 5억 3천여만 원과 은행 대출을 통한 중도금 21억 2천여만 원을 모두 지급했으며, 약정에 따라 수수료 1억 9백여만 원을 지급받았습니다. 그러나 피고 K, J은 2023년 10월 30일까지 전매 약정을 이행하지 않았고, 중도금 이자도 지급되지 않아 원고가 대신 납부하기 시작했습니다. 원고는 K, J을 사기로 고소했으나 불송치 결정이 내려졌습니다. 중도금 대출 채권은 다른 회사로 양도되었고, 원고는 지급명령에 이의신청하여 재판이 진행 중인 상황에서, 피고들의 사기행위, 착오에 의한 계약 취소 또는 계약 해제를 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 분양대행사의 대표이사들이 분양권 전매 및 재매수 약정을 이행할 의사나 능력이 없음에도 원고를 기망하여 분양계약을 체결하게 한 것이 불법행위에 해당하는지, 해당 회사가 그 대표이사들의 행위에 대해 책임이 있는지, 그리고 원고의 과실 및 받은 이익을 고려한 손해배상액의 범위는 어떻게 되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고 주식회사 L, K, J은 공동으로 원고에게 1,748,916,480원 및 그중 349,783,296원에 대하여는 2022. 7. 12.부터, 349,783,296원에 대하여는 2022. 9. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2022. 12. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2023. 3. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2023. 6. 1.부터 각 2025. 11. 13.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 2. 원고의 피고 C신탁 주식회사, 주식회사 E, 주식회사 I에 대한 청구 및 피고 주식회사 L, K, J에 대한 각 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 3. 소송비용은 원고와 피고 C신탁 주식회사, 주식회사 E, 주식회사 I 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 주식회사 L, K, J 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 주식회사 L, K, J이 각 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 피고 K, J이 원고에게 지식산업센터 전매 및 재매수 약정을 이행할 의사나 능력이 없었음에도 기망하여 분양계약을 체결하도록 유도한 점을 인정했습니다. 또한, 피고 L 주식회사는 그 대표이사인 K, J의 업무집행 과정에서 발생한 불법행위에 대해 공동 책임을 져야 한다고 보았습니다. 손해배상액은 원고가 지급한 계약금 및 중도금 합계액에서 원고의 과실 30%를 상계하고, 원고가 받은 수수료 109,806,400원을 손익상계하여 최종적으로 1,748,916,480원으로 산정되었습니다. 반면, 시행사, 신탁사, 다른 분양대행사에 대해서는 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하고, 사용자 관계를 인정할 자료가 없다는 이유로 청구가 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제750조 (불법행위의 내용)**​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고 K, J이 원고를 기망하여 분양계약을 체결하도록 유도한 행위가 고의에 의한 위법행위로 인정되어 손해배상 책임이 발생했습니다. 2. **상법 제389조 제3항, 제210조 (회사의 대표 및 불법행위 책임)**​: 주식회사의 대표이사가 업무집행 중 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우, 회사는 상법 제389조 제3항, 제210조에 따라 제3자에게 손해배상책임을 부담하며, 대표이사 또한 민법 제750조 또는 상법 조항에 따라 회사와 공동으로 불법행위 책임을 집니다. 피고 L의 대표이사인 K, J의 기망행위가 업무집행으로 인정되어, 피고 L도 공동 책임을 지게 되었습니다. 3. **상법 제383조 제1항, 제6항 (이사의 수 및 대표)**​: 자본금 총액 10억 원 미만인 회사는 1명 또는 2명의 이사를 둘 수 있으며, 이 경우 각 이사가 회사를 대표하고 이사회의 기능을 담당합니다. 피고 K, J이 피고 L의 각자대표로서 이 사건 확약에 서명한 것이 업무집행으로 인정되는 근거가 되었습니다. 4. **민법 제110조 제2항 (제3자의 사기·강박에 의한 의사표시 취소)**​: 상대방 있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 K, J은 분양계약의 제3자로 판단되었고, 분양계약의 상대방인 C신탁, E이 K, J의 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없었으므로 원고의 기망에 의한 취소 주장은 기각되었습니다. 5. **민법상 과실상계**: 채권자 또는 피해자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 않아 손해가 발생하거나 확대된 경우, 공평의 원칙에 따라 피해자의 부주의를 참작하여 손해배상액을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 전매 금지 약정을 알면서도 별도 확약을 체결한 점 등이 과실로 인정되어 손해배상액의 30%가 감경되었습니다. 6. **손익상계**: 채무불이행이나 불법행위로 인해 피해자에게 손해가 발생함과 동시에 이익이 발생한 경우, 공평의 관념상 그 이익은 손해배상액을 산정할 때 공제되어야 합니다. 원고가 피고들로부터 받은 수수료는 불법행위로 인한 이익으로 인정되어 손해배상액에서 공제되었습니다. ### 참고 사항 1. 분양 관련 전매 또는 재매수 약정을 받을 경우, 확약서의 내용을 명확히 하고 약정 당사자가 누구인지 정확히 확인해야 합니다. 2. 본 분양 계약서에 명시되지 않은 조건이나 분양 대행사의 약정만 믿고 계약을 진행하기 전에, 본 계약서의 전매 금지 조항 등과 별도 약정 내용이 상충할 가능성에 대해 신중하게 검토해야 합니다. 3. 단순한 전매 약정 불이행만으로는 사기로 인정되기 어려울 수 있으며, 계약 당시부터 전매나 재매수 의사 및 능력이 없었음을 적극적으로 입증해야 합니다. 단순히 사업이 어려워졌다는 사정만으로는 사기가 인정되지 않을 수 있습니다. 4. 손해배상액 산정 시 본인의 과실(예: 전매 금지 약정을 알면서도 별도 약정을 체결한 점)이 참작되어 배상액이 줄어들 수 있으니 주의해야 합니다. 또한, 약정으로 받은 수수료 등 이익은 손해배상액에서 공제될 수 있습니다. 5. 분양 대행사의 사기를 이유로 본 분양 계약을 취소하려면, 본 분양 계약의 상대방인 시행사나 신탁사가 그 사기 사실을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 단순히 착오를 이유로 계약을 취소하려는 경우에도 본 계약의 내용에 착오가 있었음을 입증해야 합니다. 6. 분양 사업 구조 내에서 각 회사의 역할(시행사, 신탁사, 분양대행사, 분양대대행사 등)과 책임 범위가 다르므로, 누구에게 책임을 물을지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 시행사나 신탁사가 분양대행사의 사용자로서 책임을 지는 경우는 지휘·감독 관계가 명확히 입증되어야 합니다.

주택조합 업무대행사의 채무불이행 시 책임 범위 사건

원고 A종합건설이 업무대행사 G개발에 대여한 5억 원을 G개발이 약정 기한 내 변제하지 못하자, 피고 K구역지역주택조합이 원고에게 2억 원을 지급할 의무가 있다고 주장하며 약정금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 약정서의 내용을 G개발이 변제하지 못한 돈의 범위 내에서 피고가 G개발에 지급할 업무대행수수료를 원고에게 직접 지급하기로 한 것으로 해석했고, 피고가 이미 G개발에게 업무대행수수료 52억 1,275만 원을 모두 지급하여 더 이상 잔여 업무대행수수료가 없으므로 피고에게 채무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A종합건설: 유한회사 G개발에 5억 원을 빌려준 건설사입니다. - 피고 K구역지역주택조합: G개발이 업무대행을 맡았던 주택조합입니다. - 유한회사 G개발: K구역지역주택조합의 업무대행사로, 원고 A종합건설로부터 5억 원을 대여받았으나 기한 내 변제하지 못했습니다. - F: 피고 조합의 전 대표로, G개발과 원고 A종합건설 간의 채무변제 공정증서상 연대보증인으로 기재되어 있습니다. ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A종합건설은 2020년 2월 14일 K구역지역주택조합추진위원회의 업무대행사인 유한회사 G개발에게 5억 원을 2020년 3월 31일까지 변제하기로 하고 빌려주었습니다. G개발은 변제기일까지 돈을 갚지 못했고, 이에 2020년 4월 1일 원고, G개발, 피고 K구역지역주택조합은 약정서를 작성했습니다. 이 약정서에는 G개발이 2020년 5월 7일까지 5억 원을 변제하지 못하면 G개발이 피고와 체결한 업무대행사의 업무대행료 미지급금에 대해 피고가 책임지고 원고에게 지급하기로 하는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 G개발이 2020년 5월 7일까지 5억 원을 변제하지 못했으므로, 피고가 약정서에 따라 또는 공정증서의 연대보증인으로서 2억 원을 추가로 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. G개발은 변제기 이후 2020년 10월과 11월에 총 5억 원을 변제했습니다. ### 핵심 쟁점 K구역지역주택조합이 업무대행사의 채무에 대해 연대하여 2억 원을 추가로 지급하기로 한 약정의 효력이 총회 결의 없이도 유효한지 여부입니다. 약정서의 내용이 K구역지역주택조합이 G개발의 채무불이행 시 2억 원을 추가로 지급하기로 한 것인지 아니면 G개발에 지급할 업무대행수수료 범위 내에서 원고에게 직접 지급하기로 한 것인지에 대한 해석입니다. K구역지역주택조합이 G개발에 지급해야 할 잔여 업무대행수수료가 존재하는지 여부입니다. 채무변제 공정증서에 따라 K구역지역주택조합이 G개발의 채무를 연대보증한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 K구역지역주택조합은 원고 A종합건설에 2억 원을 지급할 의무가 없다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 약정서의 내용을 '업무대행사 G개발이 대여금을 갚지 못할 경우 피고 주택조합이 G개발에게 지급할 업무대행수수료 범위 내에서 원고에게 직접 지급한다'는 취지로 해석했습니다. 또한, 피고 주택조합은 G개발에게 이미 업무대행수수료 52억 1,275만 원을 모두 지급하여 잔여 채무가 없으므로, 피고가 원고에게 지급할 의무도 없다고 결론지었습니다. 채무변제 공정증서 상 연대보증인으로 기재된 것은 피고 주택조합이 아닌 전 대표 F 개인이며, 피고의 직인도 날인되어 있지 않으므로 피고가 연대보증한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택법 시행령 제20조 제3항: 지역주택조합의 총회에서 의결해야 하는 사항에 대해 규정하고 있습니다. 조합원에게 부담이 될 계약을 체결하는 경우 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 다만, 본 판례에서는 피고 주택조합이 부담하는 책임이 업무대행사에게 지급할 업무대행수수료의 범위 내이며, 이는 피고가 예산으로 정한 사항 외의 것이라고 보기 어렵다고 판단되어 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 경우는 아니라고 보았습니다. 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 주택법 시행령 제20조 제3항과 함께 조합의 주요 의사결정 절차에 대한 세부 내용을 담고 있습니다. 처분문서 해석의 원칙 (대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다76984 판결 참조): 법원은 처분문서(계약서 등)의 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석해야 한다고 판시합니다. 만약 해석에 이견이 있다면, 문언 내용, 약정 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 본 약정서의 내용을 '추가 2억 원 지급'이 아닌 '업무대행수수료 범위 내 직접 지급'으로 해석했습니다. ### 참고 사항 계약서 문구의 명확성 확보: 당사자 간의 약정 내용을 계약서에 명확하고 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 특히 책임 범위나 지급 조건 등에 대해 오해의 소지가 없도록 정확한 문구를 사용해야 합니다. 주택조합의 총회 의결 절차 확인: 지역주택조합과 같은 단체는 중요한 계약 체결 시 주택법 시행령 및 시행규칙에 따라 총회 의결을 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 예산 외의 조합원에게 부담이 되는 계약인지 여부를 사전에 확인하고 필요한 절차를 이행해야 법적 효력을 확보할 수 있습니다. 다만, 이 사건에서는 업무대행수수료 범위 내의 약정으로 보아 총회 의결이 불필요하다고 판단되었습니다. 담보 또는 보증 방식의 정확한 명시: 채무 불이행 시 제3자가 책임지는 방식(연대보증, 채무인수, 담보 제공 등)은 각각 법적 의미와 효력이 다릅니다. 어떤 방식으로 제3자가 책임을 지는지, 그 범위는 어디까지인지 명확히 약정하고 서류상에 정확히 기재해야 합니다. 업무대행수수료 지급 현황 확인: 지역주택조합이 업무대행사에 지급할 미지급 수수료를 담보로 하는 약정을 할 경우, 해당 시점에 실제로 미지급된 수수료가 얼마인지, 그리고 그 수수료가 향후에도 지급될 예정인지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이미 수수료가 모두 지급된 상황이라면 해당 약정의 실익이 없을 수 있습니다. 공정증서 등 법적 서류의 내용 신중 검토: 공정증서나 사서증서 인증 등 법적인 효력을 갖는 서류를 작성할 때는 그 내용과 주체, 서명 및 날인 여부 등을 매우 신중하게 검토해야 합니다. 특히 연대보증인으로 누가 기재되었는지, 법인의 책임인지 개인의 책임인지 명확히 확인해야 합니다.

지역주택조합 조합장 직무방해 금지 가처분 사건

새로 선출된 지역주택조합의 조합장 B가 사임서를 제출했으나, 이사회의 정식 수리 전에 사임 의사를 철회했습니다. 그러나 전 조합장 D을 포함한 일부 조합원들은 B의 사임 철회를 인정하지 않고 D이 여전히 조합장이라고 주장하며 B의 직무 수행을 방해했습니다. 이에 법원은 B의 사임 철회가 유효하며 B가 정당한 조합장임을 인정하고, 채무자들이 B의 조합장 직무를 방해하는 행위를 금지하며 관련 서류를 인도할 것을 명령하는 가처분을 결정했습니다. ### 관련 당사자 - 채권자 A: <주소> 일대 공동주택 건립 사업을 추진하는 지역주택조합 (조합) - 채권자 B: 채권자 A조합의 임시총회에서 새로운 조합장으로 선출된 조합원 - 채무자 D: 채권자 A조합 설립 당시 조합장이었으며, B의 사임 철회를 인정하지 않고 직무 방해에 연루된 조합원 - 채무자 E, F, G, H, I: 채권자 A조합의 조합원들로, D과 함께 B의 직무를 방해한 당사자들 ### 분쟁 상황 채권자 A 지역주택조합은 2018년 9월 12일 설립되었습니다. 2020년 9월 20일 임시총회에서 채권자 B이 새로운 조합장으로 선출되었습니다. 이후 B는 업무 인수인계 지연과 스트레스로 인해 2020년 12월 21일 사임서를 제출했으나, 2021년 1월 24일 이사회 결의를 통한 사임 수리 이전에 사임 철회 의사를 전임 조합장 D과 관련 이사에게 문자 메시지로 명확히 통보했습니다. 그러나 전 조합장 D은 이사회 개최 하루 전인 2021년 1월 24일 이사회 소집을 통지하고, 2021년 1월 25일 이사회를 통해 B의 사임서를 수리하는 결의를 하였습니다. 채무자들은 이 이사회 결의를 근거로 B의 조합장 지위를 부정하고 D이 여전히 조합장임을 전제로 B의 직무를 방해하고 서류 인도를 거부했습니다. 이와 별개로 조합원들이 제기한 소송에서도 2022년 2월 11일 이 이사회 결의가 무효이며 B가 정당한 조합장이라는 판결이 선고된 바 있습니다. ### 핵심 쟁점 새로 선출된 지역주택조합 조합장의 사임 의사 철회가 유효한지 여부, 적법한 사임 철회에도 불구하고 이루어진 이사회 결의의 효력 여부, 그리고 전 조합장 측이 적법한 조합장의 직무 수행을 방해하는 행위에 대한 금지 가처분 인용 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 채무자들이 채권자 B이 채권자 A의 조합장으로서의 직무를 집행하는 것을 방해하여서는 안 된다고 결정했습니다. 또한 채무자들은 채권자 B에게 조합 관련 문서 및 물건을 인도하고, B가 이를 보관하고 공개하는 것을 방해하여서는 안 되며, 채권자들이 B를 조합장으로 변경 인가 신청하는 것을 협조하고 방해해서도 안 된다고 명령했습니다. 이와 함께 위반 시 1회당 500,000원의 간접강제금을 지급하도록 했고, 소송비용은 채무자들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 채권자 B이 조합장직 사임 의사를 철회한 시점이 이사회가 사임서를 수리하기 전이므로 그 철회가 유효하다고 판단했습니다. 또한, 이사회 소집 절차의 하자를 지적하며 사임 수리 결의 역시 무효라고 보았습니다. 이에 따라 채권자 B의 조합장 지위를 인정하고, 채무자들의 직무 방해 행위를 금지하며 관련 서류 인도를 명령하는 가처분 결정을 내렸습니다. 이는 총회에서 적법하게 선출된 임원의 지위를 보호하고, 절차적 정당성을 확보하는 것이 중요함을 보여주는 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 다음 법률 및 법리들을 바탕으로 판단되었습니다. 1. **민법 제61조 (이사의 사무집행)**​: 법인의 이사는 법인의 사무를 집행하며, 조합의 조합장도 이에 준하는 지위에서 조합의 업무를 수행합니다. 이 사건은 조합장 B의 정당한 직무집행권이 방해받는 상황에서 이를 보호할 필요성이 제기되었습니다. 2. **임원 사임 의사표시의 효력 및 철회 (대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다17109 판결 등 참조)**​: 법인이 정관에서 이사의 사임 절차나 사임 의사표시의 효력 발생 시기 등에 관하여 특별한 규정을 둔 경우에는 그에 따라야 합니다. 그러한 특별한 규정이 없는 경우, 이사의 사임 의사표시가 법인의 대표자에게 도달했다고 하더라도 사임의 효력이 발생하기 전에는 자유롭게 사임 의사를 철회할 수 있습니다. 본 사건에서 채권자 B은 이사회가 사임서를 수리하기 전에 철회 의사를 전달했으므로, 그 철회가 유효하다고 인정되었습니다. 3. **주택법 및 지역주택조합 규약**: 지역주택조합의 임원 선출, 조합 운영 등은 주택법과 해당 조합의 규약에 따라 이루어집니다. 채권자 조합의 규약 제16조와 제17조에 따라 총회에서 임원 선임 결의가 이루어지면 즉시 임기가 개시되는 것으로 해석되었고, B의 조합장 선출은 적법하다고 판단되었습니다. 4. **이사회 소집 절차의 하자와 결의의 효력**: 이사회 소집은 조합 규약 제27조 제2호와 같이 정해진 절차(예: 회의 개최 1주일 전 전 임원에게 서면 통지)를 준수해야 합니다. 규약에서 정한 소집 절차를 따르지 않은 이사회 결의는 그 절차적 하자로 인해 무효가 될 수 있습니다. 본 사건에서는 이사회 개최 하루 전 통지는 부적법한 소집 절차로 보아 이사회 결의에 하자가 있다고 판단되었습니다. 5. **민사집행법 제300조 (가처분)**​: 가처분은 다툼 있는 권리관계에 대하여 현상 변경을 금지하거나 임시의 지위를 정하는 보전처분입니다. 채권자 B의 조합장 지위와 직무집행권이라는 '피보전권리'가 소명되고, 채무자들의 방해 행위로 인해 B의 직무 수행에 지장이 생기는 '보전의 필요성'이 인정되어 업무방해금지 가처분이 인용되었습니다. 6. **민사집행법 제261조 (간접강제)**​: 법원의 가처분 명령 등 작위(어떤 행위를 할 의무) 또는 부작위(어떤 행위를 하지 않을 의무) 채무를 이행하지 않을 경우, 채무자에게 일정한 기한 내에 이행을 명하고 이를 어길 시 금전 지급을 명하는 방식으로 법원 명령의 실효성을 확보하는 수단입니다. 본 사건에서는 채무자들이 가처분 명령을 위반할 때마다 1회당 50만원의 간접강제금을 지급하도록 명령하여, 결정의 이행을 강제했습니다. ### 참고 사항 유사한 분쟁 상황에서는 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. **임원 사임 의사의 철회 가능성**: 법인의 임원이 사임 의사를 밝혔더라도, 법인 정관에 사임 절차나 효력 발생 시기에 대한 특별한 규정이 없는 한, 이사회가 사임서를 수리하는 등 사임의 효력이 발생하기 전에는 자유롭게 사임 의사를 철회할 수 있습니다. 사임 철회 의사는 명확하고 기록이 남는 방식으로 관계자에게 전달하는 것이 중요합니다. 2. **이사회 소집 절차의 중요성**: 이사회 소집은 정관 또는 규약에 명시된 절차를 엄격히 준수해야 합니다. 본 판례처럼 '회의 개최 1주일 전 서면 통지'와 같은 규정이 있다면 이를 지켜야 하며, 절차를 위반한 이사회 소집은 그 이사회 결의의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다. 긴급한 경우에도 예외 규정을 신중하게 적용해야 합니다. 3. **총회 결의의 우선적 효력**: 조합이나 법인의 최고 의사결정 기관인 총회에서 적법한 절차를 거쳐 선출된 임원의 지위는 강력하게 보호됩니다. 총회 결의에 명백한 하자가 없는 한, 그 결의에 따른 임원의 임기가 즉시 개시되는 것으로 해석함이 타당합니다. 4. **정당한 직무 방해 금지**: 적법하게 선출된 임원의 직무 수행을 정당한 권한 없이 방해하는 행위는 법적으로 제재를 받을 수 있습니다. 이러한 행위가 계속될 경우 업무방해금지 가처분 등을 통해 법적 구제를 요청할 수 있습니다. 5. **문서 및 물건 인도 의무**: 새로운 임원이 선출되면 전임 임원 또는 관련자들은 조합 운영에 필요한 문서, 장부, 물품 등을 신임 임원에게 즉시 인계해야 할 의무가 있습니다. 이를 거부하는 행위 또한 법적 문제로 이어질 수 있습니다. 6. **간접강제금의 활용**: 법원의 명령을 위반할 가능성이 있는 경우, 명령 위반 시 일정 금액을 지급하도록 하는 간접강제금 조항을 통해 법원 결정의 실효성을 확보할 수 있습니다.

지식산업센터 분양 전매 약정 불이행에 따른 손해배상 사건

원고는 지식산업센터 분양대행사의 대표들로부터 전매 및 재매수 확약을 받고 다수의 호실을 분양받았으나, 약정이 이행되지 않아 손해를 입었습니다. 법원은 분양대행사의 대표이사들과 그 소속 회사가 원고를 기망하여 불법행위를 저질렀다고 판단하여, 피고들은 원고에게 약 17억 5천만 원의 손해배상금을 공동으로 지급하라고 판결했습니다. 이 과정에서 원고의 과실도 일부 인정되었고, 원고가 받은 수수료는 손해배상액에서 공제되었습니다. 반면, 시행사, 신탁사 및 다른 분양대행사에 대한 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지식산업센터 9개 호실을 분양받은 피해자 - 피고 주식회사 L, K, J: 원고에게 지식산업센터 전매 및 재매수 확약을 하고 이를 이행하지 않아 손해배상 책임이 인정된 회사 및 그 대표이사들 - 피고 C신탁 주식회사: 이 사건 센터의 신축·분양사업의 수탁자 겸 매도인 (청구 기각) - 피고 주식회사 E: 이 사건 센터의 신축·분양사업의 위탁자 겸 수익자 (청구 기각) - 피고 주식회사 I: R 주식회사와 용역계약을 체결하여 이 사건 사업의 분양대대행 업무를 수행한 회사 (청구 기각) ### 분쟁 상황 원고 A는 2022년 6월과 7월경 피고 K의 설명을 듣고 지식산업센터 9개 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이때 원고는 피고 K, J으로부터 14개월 내에 이 호실들을 전매해주고, 실패 시에는 K, J이 직접 분양권을 매수하겠다는 확약을 받고, 분양대금의 2%를 수수료로 받기로 약정했습니다. 원고는 계약금 5억 3천여만 원과 은행 대출을 통한 중도금 21억 2천여만 원을 모두 지급했으며, 약정에 따라 수수료 1억 9백여만 원을 지급받았습니다. 그러나 피고 K, J은 2023년 10월 30일까지 전매 약정을 이행하지 않았고, 중도금 이자도 지급되지 않아 원고가 대신 납부하기 시작했습니다. 원고는 K, J을 사기로 고소했으나 불송치 결정이 내려졌습니다. 중도금 대출 채권은 다른 회사로 양도되었고, 원고는 지급명령에 이의신청하여 재판이 진행 중인 상황에서, 피고들의 사기행위, 착오에 의한 계약 취소 또는 계약 해제를 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 분양대행사의 대표이사들이 분양권 전매 및 재매수 약정을 이행할 의사나 능력이 없음에도 원고를 기망하여 분양계약을 체결하게 한 것이 불법행위에 해당하는지, 해당 회사가 그 대표이사들의 행위에 대해 책임이 있는지, 그리고 원고의 과실 및 받은 이익을 고려한 손해배상액의 범위는 어떻게 되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고 주식회사 L, K, J은 공동으로 원고에게 1,748,916,480원 및 그중 349,783,296원에 대하여는 2022. 7. 12.부터, 349,783,296원에 대하여는 2022. 9. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2022. 12. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2023. 3. 1.부터, 349,783,296원에 대하여는 2023. 6. 1.부터 각 2025. 11. 13.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 2. 원고의 피고 C신탁 주식회사, 주식회사 E, 주식회사 I에 대한 청구 및 피고 주식회사 L, K, J에 대한 각 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 3. 소송비용은 원고와 피고 C신탁 주식회사, 주식회사 E, 주식회사 I 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 주식회사 L, K, J 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 주식회사 L, K, J이 각 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 피고 K, J이 원고에게 지식산업센터 전매 및 재매수 약정을 이행할 의사나 능력이 없었음에도 기망하여 분양계약을 체결하도록 유도한 점을 인정했습니다. 또한, 피고 L 주식회사는 그 대표이사인 K, J의 업무집행 과정에서 발생한 불법행위에 대해 공동 책임을 져야 한다고 보았습니다. 손해배상액은 원고가 지급한 계약금 및 중도금 합계액에서 원고의 과실 30%를 상계하고, 원고가 받은 수수료 109,806,400원을 손익상계하여 최종적으로 1,748,916,480원으로 산정되었습니다. 반면, 시행사, 신탁사, 다른 분양대행사에 대해서는 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하고, 사용자 관계를 인정할 자료가 없다는 이유로 청구가 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제750조 (불법행위의 내용)**​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고 K, J이 원고를 기망하여 분양계약을 체결하도록 유도한 행위가 고의에 의한 위법행위로 인정되어 손해배상 책임이 발생했습니다. 2. **상법 제389조 제3항, 제210조 (회사의 대표 및 불법행위 책임)**​: 주식회사의 대표이사가 업무집행 중 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우, 회사는 상법 제389조 제3항, 제210조에 따라 제3자에게 손해배상책임을 부담하며, 대표이사 또한 민법 제750조 또는 상법 조항에 따라 회사와 공동으로 불법행위 책임을 집니다. 피고 L의 대표이사인 K, J의 기망행위가 업무집행으로 인정되어, 피고 L도 공동 책임을 지게 되었습니다. 3. **상법 제383조 제1항, 제6항 (이사의 수 및 대표)**​: 자본금 총액 10억 원 미만인 회사는 1명 또는 2명의 이사를 둘 수 있으며, 이 경우 각 이사가 회사를 대표하고 이사회의 기능을 담당합니다. 피고 K, J이 피고 L의 각자대표로서 이 사건 확약에 서명한 것이 업무집행으로 인정되는 근거가 되었습니다. 4. **민법 제110조 제2항 (제3자의 사기·강박에 의한 의사표시 취소)**​: 상대방 있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 K, J은 분양계약의 제3자로 판단되었고, 분양계약의 상대방인 C신탁, E이 K, J의 기망 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없었으므로 원고의 기망에 의한 취소 주장은 기각되었습니다. 5. **민법상 과실상계**: 채권자 또는 피해자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 않아 손해가 발생하거나 확대된 경우, 공평의 원칙에 따라 피해자의 부주의를 참작하여 손해배상액을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 전매 금지 약정을 알면서도 별도 확약을 체결한 점 등이 과실로 인정되어 손해배상액의 30%가 감경되었습니다. 6. **손익상계**: 채무불이행이나 불법행위로 인해 피해자에게 손해가 발생함과 동시에 이익이 발생한 경우, 공평의 관념상 그 이익은 손해배상액을 산정할 때 공제되어야 합니다. 원고가 피고들로부터 받은 수수료는 불법행위로 인한 이익으로 인정되어 손해배상액에서 공제되었습니다. ### 참고 사항 1. 분양 관련 전매 또는 재매수 약정을 받을 경우, 확약서의 내용을 명확히 하고 약정 당사자가 누구인지 정확히 확인해야 합니다. 2. 본 분양 계약서에 명시되지 않은 조건이나 분양 대행사의 약정만 믿고 계약을 진행하기 전에, 본 계약서의 전매 금지 조항 등과 별도 약정 내용이 상충할 가능성에 대해 신중하게 검토해야 합니다. 3. 단순한 전매 약정 불이행만으로는 사기로 인정되기 어려울 수 있으며, 계약 당시부터 전매나 재매수 의사 및 능력이 없었음을 적극적으로 입증해야 합니다. 단순히 사업이 어려워졌다는 사정만으로는 사기가 인정되지 않을 수 있습니다. 4. 손해배상액 산정 시 본인의 과실(예: 전매 금지 약정을 알면서도 별도 약정을 체결한 점)이 참작되어 배상액이 줄어들 수 있으니 주의해야 합니다. 또한, 약정으로 받은 수수료 등 이익은 손해배상액에서 공제될 수 있습니다. 5. 분양 대행사의 사기를 이유로 본 분양 계약을 취소하려면, 본 분양 계약의 상대방인 시행사나 신탁사가 그 사기 사실을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 단순히 착오를 이유로 계약을 취소하려는 경우에도 본 계약의 내용에 착오가 있었음을 입증해야 합니다. 6. 분양 사업 구조 내에서 각 회사의 역할(시행사, 신탁사, 분양대행사, 분양대대행사 등)과 책임 범위가 다르므로, 누구에게 책임을 물을지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 시행사나 신탁사가 분양대행사의 사용자로서 책임을 지는 경우는 지휘·감독 관계가 명확히 입증되어야 합니다.