대리인이 체결한 임대차계약에 따른 보증금 반환 사건

원고는 피고의 대리인이라고 주장하는 C과 임대차계약을 체결하고 보증금 40,000,000원을 지급했습니다. 이후 이 사건 부동산에 강제경매 절차가 진행되었으나 원고는 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못해 보증금을 돌려받지 못하게 되자 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 피고는 C에게 대리권을 수여한 적이 없다고 주장하며 계약의 유효성을 다투었으나, 법원은 피고가 C에게 포괄적인 대리권을 위임한 사실을 인정하고 피고에게 임대차보증금 40,000,000원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고의 대리인과 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했으나 부동산 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하여 소송을 제기한 임차인
• 피고 B: 문제의 부동산 소유자로 임대차계약의 본인으로 지목되었으나 대리권 수여 사실을 부인한 자
• C: 피고의 대리인으로 임대차계약을 체결한 자이자 피고로부터 해당 부동산의 매매 및 관리를 위임받았던 자
• G: 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사

분쟁 상황

원고 A는 C을 피고 B의 대리인으로 믿고 B 소유의 원룸에 대해 임대차보증금 40,000,000원의 임대차계약을 체결했습니다. 계약 당시 C은 B가 작성해 준 위임장과 인감증명서를 제시했습니다. 이후 이 부동산에 대한 강제경매가 진행되었고, 원고는 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못해 경매 배당에서 보증금을 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 임대인인 피고에게 보증금 반환을 청구했으나, 피고는 C에게 대리권을 준 사실이 없다고 주장하며 임대차계약의 효력을 부인했습니다. 피고는 C에 대한 수권을 철회했다고 주장하고, 원고가 C의 실질적인 처분권자임을 알고 있었거나, 2년 전 발급된 인감증명서를 근거로 대리권을 믿은 것에 과실이 있다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.

핵심 쟁점

피고의 대리인이라고 주장한 C이 적법한 대리권을 가지고 원고와 임대차계약을 체결했는지 여부와 만약 적법한 대리권이 있었다면 피고가 임대차보증금 반환 의무를 부담하는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 피고가 주장하는 대리권 철회, 원고의 대리권 인지 여부, 오래된 인감증명서의 효력, 그리고 원고의 대항력 미확보로 인한 과실상계 주장이 법적으로 타당한지 여부도 다뤄졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 일부 인용하여 피고는 원고에게 임대차보증금 40,000,000원과 이에 대하여 2022. 3. 15.부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 청구한 2021. 8. 13.부터의 지연손해금 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고가 C에게 이 사건 부동산에 대한 임대차계약 체결 및 임대차보증금 수령 권한을 포괄적으로 위임했으므로, C이 체결한 임대차계약의 효력이 본인인 피고에게 미친다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 임대차보증금 반환 의무를 가지며, 피고의 대리권 철회 주장, 원고의 고의 또는 과실 주장 등은 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 민법상 대리권의 범위와 효력, 그리고 주택임대차보호법상 임차인의 권리 보호에 대한 중요한 법리를 다룹니다.

민법 제114조 (대리행위의 효력)​ 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 피고가 C에게 부동산 임대차계약 체결 및 보증금 수령에 대한 포괄적인 대리권을 위임했다고 보아, C이 원고와 체결한 임대차계약의 효력이 본인인 피고에게 미친다고 판단했습니다.

대법원 1991. 10. 11. 선고 91다12707 판결 (인감증명서 유효기간에 대한 해석)​ 법원은 피고가 2년 이전에 발급된 인감증명서를 근거로 C의 대리권을 믿은 원고에게 과실이 있다고 주장한 것에 대해, 인감증명서 교부가 부동산 매매 위임을 표시하는 것이지 그 유효기간을 위임계약의 존속기간으로 한정하는 것은 아니므로, 인감증명서 유효기간이 경과했다고 해서 위임계약이 실효되었다고 볼 수 없다는 대법원 판례를 인용하며 피고의 주장을 배척했습니다.

주택임대차보호법 (대항력 및 우선변제권)​ 원고는 이 사건 부동산이 강제경매로 매각되었을 때 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못해 보증금을 배당받지 못했습니다. 대항력은 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마쳤을 때 발생하며, 이 경우 임차주택의 양수인에게 임대차의 효력을 주장할 수 있어 보증금 반환을 요구할 수 있게 됩니다. 이 사건에서는 원고가 대항력을 갖추지 못했으나, 이는 임대차보증금 반환청구 자체의 성립 여부가 아닌 보증금 회수 가능성에 영향을 미 주는 것으로 판단되었으며, 피고가 주장한 '과실상계'는 보증금 반환 청구에 적용될 여지가 없다고 법원은 명시했습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 이 법률은 민사소송에서 금전 채무 불이행에 따른 지연손해금에 대해 특별한 이율을 정하고 있습니다. 본 사건에서는 피고가 소장을 송달받은 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

대리인과 계약을 체결할 때에는 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 반드시 확인해야 합니다. 서류가 오래된 경우 대리권의 유효 여부를 추가로 확인하고, 가능하다면 본인에게 직접 대리권의 범위와 유효성을 확인하는 것이 안전합니다. 주택 임대차의 경우 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보해야 경매와 같은 상황에서 보증금을 보호받을 수 있습니다. 대리인과 본인 사이에 대리인의 책임에 관한 내부 약정이 있더라도 이를 알지 못하는 제3자에게는 효력이 없음을 인지해야 합니다. 또한 임대차보증금 반환 청구 소송에서 임차인이 대항력을 갖추지 못한 것은 임대인의 보증금 반환 의무에 대한 과실상계 사유가 되지 않습니다.