민간임대주택의 개념 및 종류

민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대사업자의 종류에는 장기일반임대사업자와 공공지원민간임대사업자가 있습니다. 민간임대주택은 건설 또는 매입여부에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분할 수 있습니다.

• 일러두기

1. 민간건설임대주택에 관한 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」 시행 후 최초로 사업계획의 승인을 신청하는 경우부터 적용하며, 민간매입임대주택에 관한 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」 시행 후 최초로 민간매입임대주택으로 등록되어 공급되는 경우부터 적용합니다[「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제13499호, 2015.. 8. 28.) 부칙 제2조제1항 및 제2항].

2. 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용합니다[「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙 제3조제2항].

"민간임대주택"이란?

• "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호).

  • 주택에는 토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 120㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖춘 오피스텔 등 준주택(이하 “준주택”이라 함) 및 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조 및 제2조의2).

임대사업자의 종류

• "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호)

민간건설임대주택과 민간매입임대주택

• 민간임대주택은 다음과 같이 ① 민간건설임대주택과 ② 민간매입임대주택으로 구분할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호, 제2호 및 제3호).

공공지원임대주택과 장기일반민간임대주택

• 민간임대주택은 임대사업자의 종류에 따라 다음과 같이 ① 공공지원민간임대주택, ② 장기일반민간임대주택으로 구분할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 및 제5호).

임대사업자 등록 및 사업자신고

• 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함. 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 등록을 신청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항).

• 신청서를 받은 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 신청인에게 등록증을 발급해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제6항 참조).

• 또한 임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당하므로, 사업장 관할의 세무서에 「부가가치세법」에 따른 사업자등록을 신청해야 합니다(「부가가치세법」 제4조, 제8조제1항 및 「부가가치세법 시행령」 제3조제1항제6호 참조).

민간임대주택의 매입 또는 건설

• 민간임대주택의 매입

  • 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간매입임대주택 임대사업자는 부동산을 매입할 경우 부동산거래 신고를 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 참조).

  • 임대를 목적으로 주택을 매입하는 임대사업자는 주택도시기금을 통한 민간임대주택 매입자금을 지원받을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조 전단 참조).

• 민간임대주택의 건설

  • 민간임대주택을 건설할 경우 토지의 우선공급, 간선시설의 우선설치, 공익사업자 지정을 받을 수 있으며, 건폐율과 용적률, 층수제한에 대한 규제가 완화됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제1항, 제19조, 제20조제1항 및 제21조 참조).

  • 임대를 목적으로 주택을 건설하는 임대사업자는 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조 전단 참조).

민간임대주택의 공급(임대차계약 체결)

• 임차인 선정

  • 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음에서 정하는 바에 따라 공급하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의3제1항).

1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 1에 따라 공급

2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급

• 표준임대차계약서의 작성 및 설명의무

  • 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하려는 경우에는 표준임대차계약서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식)를 사용해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제1항).

  • 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제3항 참조).

• 임대보증금에 대한 보증 가입

  • 임대사업자(임대사업자로 등록하려는 자를 포함)는 다음의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제1항).

1. 민간건설임대주택

2. 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3. 동일 주택단지에서 100호 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(2.에 해당하는 민간매입임대주택은 제외)

4.. 2., 3. 외의 민간매입임대주택

• 임대차계약 신고

  • 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인 현황(준주택에 한정함) 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말함) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조제1항 및「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조제1항).

임대주택의 관리

• 주택임대관리업자를 통한 임대사업의 위탁관리

  • 임대사업자는 임대차계약의 체결해제·해지·갱신 및 갱신거절 등과 같은 임대사업에 관한 사항을 주택임대관리업자에게 위탁하여 관리할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호, 제11호 및 제11조제1항 참조).

• 임대주택의 공용부분 관리

  • 민간건설임대주택 및 임대사업자가 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」에서 정하는 바에 따라 관리해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제1항 참조).

  • 임대사업자는 민간임대주택단지별로 일정규모 이상의 민간임대주택에 대하여 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리해야 합니다. 다만, 자체관리를 하려면 일정한 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항 및 제3항).

• 특별수선충당금의 적립

  • 일정규모 이상의 민간임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항 및 제53조제1항).

임대차계약 갱신·해제 등

• 임대차계약의 갱신

  • 임대차계약은 당사자의 합의로 갱신하거나, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제105조 및 「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).

• 임대차계약의 해제

  • 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 일정한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조제1항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제35조제1항 참조).

임대주택의 양도와 폐업

• 임대사업자는 임대의무기간 동안 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 부도, 파산 등의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제2항).

• 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하므로, 임대의무기간 동안에는 폐업을 할 수 없지만, 위의 경우와 같이 임대주택을 양도할 수 있는 사유가 있으면, 임대주택을 전부 양도한 뒤 임대사업을 폐업할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 참조).

• 임대사업자가 폐업을 하는 경우에는 지체 없이 폐업신고서를 관할 세무서장에게 제출해야 하며, 폐업 전에 납부해야 할 세금을 완납해야 합니다(「부가가치세법」 제8조제8항, 「부가가치세법 시행령」 제13조, 「소득세법」 제70조제1항 및 「소득세법」 제85조제1항제2호).