사정변경을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있을까요?

가땅주인은 나모델하우스社와 견본주택 건축을 위하여 임차보증금 1억원, 3년 기간으로 한 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약서에 특이사항으로 위 목적을 명시하였습니다. 그러나 이 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되자, 나모델하우스社는 임대차계약 해지를 통보하고 임대차보증금의 반환을 청구하였습니다. 이에 가땅주인은 아직 계약기간이 남아 있으니 보증금을 돌려줄 수 없다고 주장하는데요. 과연 누구의 말이 맞을까요?

• 주장 1

  가땅주인: 견본주택 건축을 목적으로 토지를 임대한 것은 나모델하우스社의 사정으로 임대차계약을 적법하게 해제하거나 해지할 수 없으므로 임차보증금은 임대계약이 종료되어야 줄 수 있습니다.

• 주장 2

  나모델하우스社: 중요한 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있으므로 가땅주인은 임대차보증금을 즉시 반환해야 합니다.

이 사안은 계약 이후 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있는지가 문제됩니다. 사정변경의 원칙은 계약준수의 원칙의 예외로써 인정되는 것이므로, 그 요건에 부합하는지가 매우 중요합니다. 사정변경에 따른 계약해지의 요건을 살펴보면, 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다. 여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않습니다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조). 이와 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판결하였습니다. “견본주택 건축은 이 사건 임대차계약 성립의 기초가 된 사정이다. 원고는 가설건축물 축조신고 반려통보 및 주택사업계획승인신청 반려통보를 받음으로써 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되었고, 피고도 그 무렵 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없다는 것을 알게 되었다. 이 사건 임대차계약을 그대로 유지하는 것은 원고와 피고 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당한다고 보아야 한다”고 판결하였습니다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결). 이 사례는 사정변경원칙의 요건에 부합된 것으로 나모델하우스社가 계약을 적법하게 해지한 것으로 판단됩니다. 따라서 가땅주인은 나모델하우스社에 임차보증금을 반환해야 합니다.