지역주택조합, 총회 결의 없는 채무 공정증서 집행 불허 판결

G지역주택조합이 피고 주식회사 D와 체결한 9억 원 상당의 채무변제(준소비대차)계약 공정증서에 대해, 해당 계약이 조합원에게 큰 부담을 주는 것임에도 총회 결의 없이 체결되었으므로 무효이며, 이에 따라 공정증서에 기한 강제집행을 불허해달라고 청구한 사건입니다. 법원은 주택법령의 취지에 따라 조합원에게 부담이 되는 계약은 반드시 총회 결의가 필요하며, 결의 없이 체결된 이 사건 공정증서는 무효이므로 강제집행을 불허한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 G지역주택조합: <주소> 일대에서 공동주택 건설 사업을 시행하는 지역주택조합
• 피고 주식회사 D: 부동산 개발 및 시행업 등을 영위하는 회사

분쟁 상황

원고 G지역주택조합은 공동주택 건설 사업을 진행하던 중 2021년 12월 9일 피고 주식회사 D와 9억 원 상당의 채무변제(준소비대차)계약을 공정증서로 작성했습니다. 이후 조합은 이 계약이 조합 설립 전에 작성되었고 조합원들에게 큰 부담이 되는 내용임에도 불구하고 필수적인 총회 결의 절차를 거치지 않았으므로 무효라고 주장했습니다. 이에 따라 조합은 공정증서에 기한 강제집행을 막아달라고 법원에 청구했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결할 때, 반드시 총회의 결의가 필요한지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 총회 결의 없이 체결된 채무변제(준소비대차)계약 공정증서의 효력이 있는지, 그에 따른 강제집행이 가능한지 여부도 다루어졌습니다.

법원의 판단

1. 피고 주식회사 D의 원고 G지역주택조합에 대한 2021년 12월 9일 공증인가 A법률사무소 작성 증서 2021년 제700호 채무변제(준소비대차)계약 공정증서에 기한 강제집행을 불허한다.
2. 이 판결이 확정될 때까지 제1항 기재 공정증서에 기한 강제집행을 정지한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에 따라 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 지역주택조합의 총회 결의를 반드시 거쳐야 한다고 판단했습니다. 이 사건 공정증서는 원고 G지역주택조합이 피고 주식회사 D에게 9억 원을 변제한다는 내용으로 조합원들에게 상당한 부담이 되는 계약임에도 총회 결의 없이 체결되었으며, 이후에도 총회에서 추인되지 않았습니다. 또한 피고 측에서 총회 결의가 없었음을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 찾아보기 어렵다고 보았습니다. 따라서 총회 결의 없이 체결된 이 사건 공정증서는 무효이므로 이에 따른 강제집행은 불허되어야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 주택법령의 규정을 중요하게 적용했습니다.

1. 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것) 제11조 제7항: 지역주택조합의 설립 방법, 절차, 운영 및 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 위임하고 있습니다.

2. 주택법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30146호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항: 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하여 지역주택조합의 중요한 의사결정 시 조합원 전체의 동의가 필요함을 명시합니다.

3. 주택법 시행규칙(2019. 5. 31. 국토교통부령 제624호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항 제3호: 총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 구체적으로 규정하고 있습니다.

법리: 위 주택법령은 단순히 비법인사단의 자율적이고 내부적인 대표권 제한 문제를 넘어서, 해당 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 효력이 미치도록 하려는 것으로 해석됩니다. 따라서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 해당하는 경우, 관련 법령 및 조합규약에 정한 총회 의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 해당 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 이는 무주택 세대주들의 주거 안정 보호와 소수 임원의 전횡 방지를 위한 지역주택조합의 공공적 특성과 목적에 근거한 것입니다.

참고 사항

지역주택조합은 예산으로 정하지 않은 사항이면서 조합원에게 부담을 주는 계약(예: 거액의 채무 부담 계약)을 체결할 때 반드시 총회 결의를 거쳐야 법적 효력을 가집니다. 조합의 대표자나 임원이 임의로 조합원에게 부담을 주는 계약을 체결하더라도, 총회 결의가 없으면 해당 계약은 무효가 될 수 있습니다. 지역주택조합과 계약을 체결하려는 상대방인 제3자(회사, 개인 등)는 해당 계약이 조합원에게 부담이 되는 내용이라면 반드시 총회 결의 여부를 사전에 확인해야 합니다. 총회 결의가 없었음을 몰랐다는 사정만으로는 계약의 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 조합규약에 '조합설립 인가 전 행위도 효력이 있다'는 조항이 있더라도, 주택법령에서 정한 필수 총회 의결 사항은 반드시 지켜져야 합니다.