계약 해제 전 중도금 일부 지급으로 인한 조합원 입주권 매매 분쟁 사건

원고 A는 피고 B로부터 재개발 아파트 조합원 입주권을 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약 이후 원고 A가 피고 B에게 잔금 일부 명목으로 돈을 송금하자, 피고 B는 계약금의 배액을 상환하며 계약 해제를 통보했습니다. 원고 A는 피고 B가 계약 해제 의사를 통보하기 전에 이미 중도금 일부를 지급하여 계약 이행에 착수했으므로 피고 B의 계약 해제는 부당하다고 주장하며 조합원 명의변경 절차 이행을 청구했습니다. 법원은 원고 A가 중도금 일부를 지급한 것은 '이행 착수'로 보아야 하며, 피고 B의 계약 해제 의사표시 또한 적법하게 이루어지지 않았다고 판단하여 원고 A의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 해운대구 재개발 아파트 조합원 입주권을 매수한 사람
• 피고 B: 부산 해운대구 재개발 아파트 조합원 입주권을 매도한 사람
• F 주택재개발정비사업조합: 문제의 조합원 입주권이 속한 재개발 조합

분쟁 상황

원고 A는 2020년 11월 2일 피고 B로부터 부산 해운대구 D 아파트 E호의 조합원 입주권을 5억 872만 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 5천만 원을 지급했습니다. 이후 2020년 11월 6일 오전 11시 2분경 원고 A는 피고 B의 계좌로 잔금 일부 지급 명목으로 4천만 원을 송금했습니다. 그러나 같은 날 오후 1시 4분경 피고 B는 원고 A에게 송금받은 4천만 원을 반환하고, 추가로 계약금 배액인 1억 원을 송금하며 계약 해제 의사를 표시했습니다. 피고 B는 원고 A가 4천만 원을 송금하기 전인 2020년 11월 5일에 이미 계약 해제 의사를 통보했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 원고 A는 피고 B가 계약을 해제할 수 있는 시기인 '이행에 착수'하기 전에 이미 중도금 일부를 지급했으므로 피고 B의 계약 해제는 부당하며, 계약 내용대로 조합원 명의변경 절차를 이행해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하기 전에 매수인이 중도금 일부를 지급한 것이 민법상 '이행에 착수'한 것으로 볼 수 있는지, 그리고 매도인의 계약 해제 의사표시가 적법하게 이루어졌는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 부산 해운대구 D 아파트 E호 64㎡를 분양받을 F 주택재개발정비사업조합의 조합원 지위에 관한 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고 B가 부담해야 합니다.

결론

법원은 매수인이 매도인의 계약 해제 통보 이전에 중도금의 일부를 지급하여 계약의 이행에 착수했다고 판단했습니다. 이에 따라 매도인의 일방적인 계약 해제 주장을 받아들이지 않고, 매수인이 청구한 조합원 명의변경 절차 이행을 명했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법률은 다음과 같습니다:

1. 민법 제565조 (해약금)​:

   • 이 조항은 매매 계약 시 계약금을 주고받았을 때, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'는 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다.
   • 이 사건에서는 매도인(피고)이 매수인(원고)이 '이행에 착수'하기 전에 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

2. '이행에 착수'의 의미: 대법원 판례에 따르면, '이행에 착수한다'는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 말합니다. 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 들어맞는 완벽한 이행 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아닙니다. 또한, 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특별한 약정을 한 경우 등 특별한 사정이 없는 한, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다.

   • 이 사건에서 원고가 잔금 지급일보다 먼저 중도금 일부 명목으로 4천만 원을 송금한 행위가 위 법리에 따라 '이행 착수'에 해당한다고 판단되었습니다.

3. 민법 제543조 제1항 (해제권)​:

   • 계약 해제의 의사표시는 당사자 사이에 그 방식에 관한 특별한 약정이 없는 한 자유로운 방식으로 할 수 있지만, 그 의사표시는 '상대방'에게 도달해야 효력이 발생합니다. 즉, 해제 의사를 명확하고 확정적으로 상대방에게 직접 전달해야 합니다.
   • 피고가 중개인 직원에게 계약 해제 의사를 전달했고 그 직원이 원고에게 전달했다고 주장했으나, 법원은 그 중개인 직원이 원고와 피고 어느 한쪽의 대리인도 아니었으므로 이를 적법한 해제 의사표시로 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

부동산 매매 계약에서 중도금 지급은 매우 중요합니다. 계약금만 주고받은 상태에서는 매수인과 매도인 모두 계약금 포기 또는 배액 상환을 통해 계약을 일방적으로 해제할 수 있지만, '이행에 착수'한 이후에는 일방적인 해제가 어려워집니다. 여기서 '이행에 착수'란 반드시 중도금 전액을 지급해야 하는 것이 아니라, 계약의 내용에 맞는 이행 행위의 일부를 하거나 이행을 위해 필요한 전제 행위를 하는 경우를 포함합니다. 특히 이행기(중도금 또는 잔금 지급일)가 정해져 있더라도, 당사자 간에 이행기 전에 착수하지 않기로 하는 특별한 약정이 없는 한 이행기 전에 중도금 일부를 지급하는 것도 '이행 착수'로 인정될 수 있습니다. 또한, 계약 해제 의사표시는 명확하고 확정적으로 상대방에게 직접 전달되어야 합니다. 공인중개사나 그 직원을 통해 간접적으로 전달하는 경우, 해당 중개인이 해제 통보에 대한 대리권을 명확히 위임받지 않았다면 유효한 해제 통보로 인정되지 않을 수 있습니다. 계약 진행 중 변동 사항이나 중요한 의사소통이 있을 때는 이를 증빙할 수 있는 기록(문자 메시지, 통화 녹취, 서면 등)을 남겨두는 것이 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.