아파트 임대차 계약 갱신 후 보증금 반환 다툼

원고 A는 피고 C 소유의 아파트를 임차한 후 두 차례 묵시적 갱신을 통해 계약을 이어갔습니다. 이후 피고 측이 보증금 증액 또는 월세 납부를 요구했고, 원고는 월차임 12만 원을 지급하기로 합의했습니다. 그러나 원고는 곧바로 계약 해지를 통지하고 아파트를 인도했습니다. 원고는 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사 후 해지이므로, 3개월 후 계약이 종료되었다고 주장하며 임대차보증금과 장기수선충당금, 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 일부 받아들여 피고는 원고에게 미지급된 보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 임차인
• 피고 C: 아파트 임대인 (피고의 자녀가 대신 아파트 관리에 참여)

분쟁 상황

원고 A와 피고 C 사이의 아파트 임대차 계약은 2017년에 체결되어 두 차례 묵시적 갱신을 통해 유지되었습니다. 2023년 5월, 임대인 측은 계약 만료 약 3개월 전 계약 연장을 문의하며 보증금 2,000만 원 증액 또는 월세 15만 원 납부를 요구했습니다. 원고는 대출 상담 후 2023년 7월경 보증금 증액 대신 월차임 12만 원을 지급하기로 합의하였고, 원고의 배우자는 2023년 8월 30일 이 월차임을 송금했습니다. 그러나 원고는 2023년 9월 6일 피고에게 임대차 계약 해지를 통지했고, 2023년 10월 29일 아파트를 인도했습니다. 원고는 자신이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되었고, 같은 조 제4항에 따라 해지를 통지한 2023년 9월 6일로부터 3개월이 지난 2023년 12월 5일에 계약이 최종 종료되었다고 주장했습니다. 이에 따라 피고가 임대차보증금 1억 3천만 원, 장기수선충당금 1,171,850원, 그리고 이에 대한 지연손해금을 포함한 총액을 반환해야 한다고 청구했습니다. 피고는 소송 진행 중인 2025년 8월 29일 원고에게 121,506,380원을 송금했지만, 원고는 여전히 미지급된 금액이 남아있다고 주장하며 소송을 이어갔습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약의 갱신이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사에 의한 것인지 여부, 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지 통지 효력 발생 시점, 계약 종료에 따른 보증금 및 장기수선충당금 반환 범위와 지연손해금 산정 기준.

법원의 판단

제1심 판결 중 원고 패소 부분을 일부 취소하고, 피고는 원고에게 19,948,215원 및 이에 대한 2025. 8. 30.부터 2025. 11. 13.까지 연 5%의 이자와 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 명했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용은 원고와 피고가 각 50%씩 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인의 보증금 증액 또는 월세 요구에 대한 임차인의 응답이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사에 해당한다고 보았습니다. 이에 따라 계약갱신요구권 행사 후 임차인의 해지 통지는 통지일로부터 3개월 후에 효력이 발생한다는 법리를 적용하여, 원고가 청구한 보증금 잔액과 장기수선충당금, 그리고 이에 대한 지연손해금을 일부 인정하여 피고의 지급을 명했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제3항 (계약갱신요구권)​ 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이때 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보지만, 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인의 증액 요구에 대한 임차인의 답변이 계약갱신요구권 행사에 해당한다고 보았습니다.
2. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 제6조의2 제1항 (갱신된 임대차의 해지 통지)​ 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 원고가 2023년 9월 6일 해지 통지를 하였으므로, 계약은 3개월 후인 2023년 12월 5일에 종료된 것으로 판단되었습니다.
3. 공동주택관리법 제30조 제1항 및 시행령 제31조 제8항 (장기수선충당금)​ 장기수선충당금은 공동주택의 주요 시설 교체 및 보수를 위해 적립하는 비용으로, 주택의 소유자인 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 만약 임차인이 대신 납부했다면 임대차 종료 시 임대인에게 그 반환을 청구할 수 있습니다. 이 판례에서 법원은 원고가 청구한 장기수선충당금을 피고가 반환해야 할 비용으로 인정했습니다.
4. 민법 제479조 (변제충당)​ 채무자가 동일한 채권자에게 여러 채무를 부담하고 있고, 변제 금액이 모든 채무를 소멸시키기에 부족할 때, 어떤 채무에 변제된 것으로 볼 것인지를 정하는 원칙입니다. 이 사건에서 피고가 소송 중 지급한 금액이 어떤 채무(원금, 이자 등)에 우선 충당되는지에 대한 판단의 근거가 됩니다.

참고 사항

임대차 계약 갱신 시 보증금이나 월차임 등 계약 조건에 변화가 있다면, 관련된 모든 합의 내용을 반드시 문서(계약서 또는 합의서)로 명확하게 작성하고 서명하여 보관해야 합니다. 주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이 권리를 행사하여 갱신된 계약의 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 이때 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로, 이사 계획에 맞춰 통지 시점을 신중하게 결정해야 합니다. 임대차 계약 종료 시, 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금은 임대인이 부담해야 할 비용이므로, 보증금과 함께 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 보증금 반환을 지연하는 경우, 임차인은 법정 지연손해금을 청구할 수 있으며, 소송이 진행될 경우 높은 이율(연 12%)이 적용될 수 있음을 알아두셔야 합니다.