임차보증금에서 밀린 월세를 공제해 주세요!

곤궁해 씨는 임차보증금 1,000만원, 월세 50만원으로 넉넉해 씨의 주택을 임차하여 거주하고 있습니다. 불행하게도 곤궁해 씨는 다니던 회사에서 정리해고를 당했고 이로 인해 생활이 어려워지면서 3개월분의 월세액 150만원을 연체하게 되었습니다. 임대인 넉넉해 씨는 밀린 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차주택을 비워달라고 했습니다. 당장 월세를 낼 수 없었던 곤궁해 씨는 임차보증금 1,000만원에서 연체된 월세를 공제하라고 했습니다. 넉넉해 : 전 임차보증금에서 연체된 월세를 공제하고 싶지 않습니다. 사정이 어려운 건 알겠지만 나도 어쩔 수가 없어요. 다른 임차인을 구해야겠으니 집을 비워주세요. 곤궁해 ： 임차보증금 1,000만원에서 연체된 월세를 충당할 수 있는데 왜 안하시겠다는 거예요? 전 나갈 수 없으니 알아서 하세요! 이 경우 넉넉해 씨는 임차보증금으로 연체된 월세 150만원을 충당하지 않고 곤궁해 씨에게 집을 빼라고(건물의 명도) 요구할 수 있을까요?

• 주장 1

  항우 : 부동산임대차에 있어서 보증금은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것 아니오? 곤궁해 씨가 요구하지 않아도 연체된 월세는 보증금에서 당연히 공제되는 것이지요. 따라서 넉넉해 씨는 곤궁해 씨에게 건물의 명도를 요구할 수 없소.

• 주장 2

  장량 : 에이~ 월세가 연체된 경우 임차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니지요. 하지만 임차인이 임차보증금에서 연체된 월세의 공제를 요구한 경우에는 임대인이 이를 수락해야 하지요. 따라서 넉넉해 씨는 임차보증금으로 연체된 월세 150만원을 충당하고 곤궁해 씨에게 건물의 명도를 요구해선 안 되오.

• 주장 3

  유방 : 그것은 아니지요. 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다고 해서 임차인이 임차보증금에서 연체된 월세의 공제를 요구한 경우에 임대인은 이를 수락해야 할 의무는 없지요. 따라서 넉넉해 씨는 곤궁해 씨의 요구를 거절하고 건물의 명도를 요구할 수 있소.

임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다. 임차보증금의 법적 성질에 관하여 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결). 그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 또한 “임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결). 따라서 곤궁해 씨가 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아 있어도 월세를 3개월이나 연체한 경우에는 임대인 넉넉해 씨가 곤궁해 씨와의 위 임대차계약을 일방적으로 해지하고(「민법」 제640조) 위 주택의 명도를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.