A임차인은 임대기간 중 장사가 잘되지 않아 3개월 동안 월세가 밀린 적이 있습니다. 그러나 입소문이 나면서 손님이 늘더니 밀린 월세도 다 갚을 수 있었는데요. 몇 개월 후 계약기간이 끝날 때가 되어 임대인에게 계약갱신을 요구하였습니다. 그러자 B임대인은 임대기간 중 3개월분의 월세가 밀렸었다는 이유로 계약갱신을 해줄 수 없다고 하는데요. A임차인은 연체된 차임도 다 갚았는데 억울하다는 생각이 듭니다. 과연 누구의 말이 맞을까요?
- 주장 1
A임차인: 예전에 밀린 월세였고, 이미 다 갚았잖아요. 현재 연체된 게 없는데 왜 계약갱신을 해주지 않는 겁니까!
- 주장 2
B임대인: 이미 임대차기간 중 3번이나 월세가 밀린 적이 있으니 어떻게 믿냐구요, 그러니 계약갱신을 해줄 수 없어요.
정답 및 해설
B임대인: 이미 임대차기간 중 3번이나 월세가 밀린 적이 있으니 어떻게 믿냐구요, 그러니 계약갱신을 해줄 수 없어요.
위 사례는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 연체차임이 해소된 경우에도 이를 사유로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지가 문제됩니다. ｢상가건물 임대차보호법｣에서는 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 또한, 임대인에게 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 대해 정하고 있습니다. ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조제1항제1호에 따르면 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 갱신거절을 할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다. “임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다”며 “3기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 된다”고 판결하였습니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결). 위 사례에서는 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있어 임차인의 갱신요구를 허용되지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
