주택 보증금 대위변제 후 구상금 청구 승소 사건

주택도시보증공사가 임대차 보증금 반환 보증을 선 임차인들을 대신해 임대인에게 보증금을 대위변제했습니다. 공사는 대위변제 후 임대인(피고)에게 보증금 반환 채무를 청구했으나, 피고는 자신이 계약에 관여하지 않았고 보증금을 받지 않았다며 이를 부인했습니다. 법원은 피고가 다른 공유자에게 임대차 계약 관리 권한을 위임했다고 판단했으며, 피고가 다른 공유자의 지분을 양수하여 단독 소유자가 되면서 임대인의 지위를 승계했다고 보았습니다. 이에 따라 피고에게 총 3억 8,750만 원 및 지연손해금 지급을 명령한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고: 주택도시보증공사 (주택 보증금 반환 보증 업무를 수행하며 임차인들에게 보증금을 대신 지급한 후 임대인에게 구상권을 행사하는 공공기관)
• 피고: A (이 사건 부동산의 현 소유자, 처음에는 E와 공동 소유자였으나 후에 단독 소유자가 됨)
• E: (피고의 전 공동 소유자, 이 사건 임대차 계약을 직접 체결한 당사자)
• F: (이 사건 D호의 임차인)
• G: (이 사건 C호의 임차인)
• H 주식회사: (이 사건 부동산의 최초 소유권보존등기 명의자)

분쟁 상황

피고 A와 E는 남양주시에 위치한 두 개의 호실(C호, D호)을 공동 소유하고 있었습니다. E는 각 호실에 대해 F와 G에게 임대차 계약을 체결했으며, 계약서에는 피고 A의 이름도 공동명의인으로 기재되어 있었습니다. 임대차 기간 중 피고 A는 E의 지분을 매수하여 이 사건 호실들의 단독 소유자가 되었습니다. 임대차 계약 종료 후 F와 G는 임대차 보증금을 반환받지 못했고, 주택도시보증공사(원고)는 보증기관으로서 임차인들에게 총 3억 8,750만 원을 대신 지급했습니다. 주택도시보증공사는 피고 A에게 대위변제한 보증금의 반환을 청구했으나, 피고 A는 자신이 계약에 관여하지 않았고 보증금을 받지 않았으므로 반환 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

피고가 이 사건 임대차 계약의 임대인으로서 임대차 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부, 피고가 다른 공동 소유자 E에게 임대차 계약 관리 권한을 위임했는지 여부, 피고가 E의 지분을 양수하여 단독 소유자가 됨으로써 임대인의 지위를 승계했는지 여부, 주택도시보증공사가 피고에게 임대차 보증금 또는 구상금 전부를 청구할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고에게 원고 주택도시보증공사에 3억 8,750만 원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 그 중 2억 원에 대해서는 2019년 8월 22일부터, 1억 8,750만 원에 대해서는 2019년 11월 9일부터 2020년 2월 28일까지 연 5%의 이자를, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 각각 가산하여 지급하도록 명령했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고가 전 공동 소유자 E에게 이 사건 임대차 계약과 관련된 관리 권한을 위임했다고 보았습니다. 이는 피고가 E가 계약 체결을 맡아서 했다고 인정한 발언, 채권양도 통지 수령 후 이의를 제기하지 않은 점, 그리고 임대차 종료 시까지 임차인에게 퇴거를 요구하지 않은 점 등을 근거로 판단되었습니다. 따라서 피고와 E는 이 사건 임대차 계약의 공동 임대인이며, 공동 임대인의 보증금 반환 채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이므로 피고는 전액 반환 의무를 부담합니다. 나아가 피고는 임대차 기간 중 E의 지분을 양수하여 이 사건 건물의 단독 소유자가 되었으므로, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 E의 임대인의 지위를 승계하여 임대차 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수했다고 보았습니다. 이러한 이유들로 원고는 피고에게 임대차 보증금 전액을 청구할 수 있다고 판단되어 원고의 청구를 모두 인용하였습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제265조 (공유물의 관리, 보존): 공유물의 관리 행위는 공유자의 지분 과반수로써 결정해야 합니다. 이 사건에서 법원은 비록 피고가 직접 계약을 체결하지 않았더라도, E에게 임대차 계약에 대한 관리 권한을 위임했다고 판단하여 E가 체결한 계약이 유효하다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항 (임대인의 지위 승계): 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임대주택 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 임대차 계약상의 모든 권리와 의무를 그대로 이어받으며, 보증금 반환 채무도 새 소유자에게 넘어간다는 의미입니다. 피고가 E의 지분을 양수하여 단독 소유자가 되면서 임대인의 지위를 승계했으므로, 보증금 반환 의무를 부담하게 되었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 가집니다. 이 사건의 임차인들은 이 요건을 갖추어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 상황이었습니다. 공동 임대인의 임대차 보증금 반환 채무의 성격: 대법원 판례에 따르면 공동 임대인의 임대차 보증금 반환 채무는 특별한 사정이 없는 한 '불가분채무'로 보며, 이는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무를 지는 것을 의미합니다. 따라서 원고는 공동 임대인 중 한 명인 피고에게 임대차 보증금 전액의 지급을 청구할 수 있었습니다. 대위변제와 구상권: 보증기관(원고)이 임대인(주채무자)을 대신하여 임차인에게 보증금을 변제(대위변제)한 경우, 보증기관은 임대인에 대하여 자신이 대신 지급한 금액을 돌려받을 권리(구상권)를 가집니다.

참고 사항

공동 소유 부동산을 임대할 때 한 명의 소유자가 임대차 계약을 진행하더라도 다른 공동 소유자에게 관리 권한을 위임받았음을 명확히 해두어야 합니다. 만약 관리 권한 위임이 명확하지 않으면 계약의 효력에 문제가 생길 수 있습니다. 임대인의 지위는 법률에 따라 승계될 수 있습니다. 특히 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대 주택의 소유자가 변경되면 새로운 소유자는 이전 임대인의 임대차 계약상 권리·의무를 그대로 승계하므로, 보증금 반환 채무도 함께 승계됩니다. 임차인이 보증금 반환 채권을 다른 기관(예: 보증기관)에 양도하고 이에 대한 통지를 임대인이 받았다면, 임대인은 자신의 의무와 책임 범위를 명확히 인지하고 필요하다면 즉시 이의를 제기해야 합니다. 통지를 수령하고도 아무런 이의를 제기하지 않으면 채권양도 사실을 인정한 것으로 간주되어 불이익을 받을 수 있습니다. 임차인은 임대차 계약 종료 시 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 주택도시보증공사와 같은 기관의 임대차 보증금 반환 보증 상품을 고려할 수 있습니다. 보증 사고 발생 시 보증기관이 먼저 보증금을 대위변제해주고, 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다.