상가 점포 임대차 종료 및 공용부분 사용 방해금지 사건

이 사건은 대형 쇼핑몰 내 상가 점포의 개별 구분소유자들이 쇼핑몰 운영사를 상대로 임대차계약 기간 만료를 이유로 점포를 돌려받고 전세권 또는 임차권 등기를 말소할 것을 청구한 사건입니다. 더불어 쇼핑몰 운영사가 공용부분을 독점적으로 사용하며 구분소유자들의 사용을 방해하는 행위를 금지해달라는 내용도 포함되었습니다. 법원은 개별 점포 임대차계약은 만료되었으므로 점포를 인도하고 등기를 말소하라는 원고들의 청구를 받아들였지만, 공용부분 사용 방해금지 청구는 관리단집회의 결의가 없었다는 이유 등으로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A 외 16인 (쇼핑몰 내 상가 점포의 개별 구분소유자들)
• 피고: 주식회사 R (쇼핑몰 'S 부천점'을 운영하는 임차인 회사)

분쟁 상황

피고는 원고들이 구분소유하고 있는 쇼핑몰 'S 부천점'의 점포를 2009년 9월 23일부터 10년간 임차하여 쇼핑몰을 운영해왔습니다. 임대차계약은 2019년 9월 22일 기간 만료로 종료되었으나, 피고는 임대차계약이 자동으로 갱신되었거나 구분소유권 자체가 상실되었다고 주장하며 점포의 인도를 거부했습니다. 또한 원고들은 피고가 공용부분을 독점적으로 사용함으로써 자신들의 정당한 사용을 방해하고 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고와 원고들 사이의 상가 임대차계약이 기간 만료로 종료되었는지 여부, 계약이 갱신되었다는 피고의 주장이 타당한지 여부, 피고가 주장하는 구분소유권 상실 주장이 인정되는지 여부, 임대차보증금 반환 의무와 점포 인도 및 등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부, 원고들이 주장하는 공용부분 사용 방해금지 청구가 적법한지 여부

법원의 판단

법원은 피고에게 각 원고로부터 개별적으로 지정된 금액(예: 원고 A로부터 12,003,336원)을 지급받음과 동시에 각 원고에게 해당 점포를 인도하고 관련 전세권 또는 임차권설정등기의 말소등기절차를 이행하도록 명령했습니다. 그러나 원고들이 청구한 공용부분 사용 방해금지 청구는 기각했습니다. 소송 비용은 임료 감정 비용은 원고들이 부담하고 나머지 비용 중 20%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 쇼핑몰 운영사가 개별 구분소유자들에게 해당 점포를 인도하고 등기 말소 절차를 이행하되, 점포 인도와 등기 말소는 각 원고가 지급해야 할 특정 금액(반환받을 임대차보증금에서 공제될 금액으로 추정됨)을 지급받는 것과 동시에 이행하도록 판결했습니다. 반면, 쇼핑몰 운영사의 공용부분 사용 방해금지 청구는 관리단집회의 결의 없이 이루어진 관리행위이며 다른 구분소유자들의 이익과 상충될 수 있다는 이유로 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)과 '민법'이 적용되었습니다. 집합건물법 제10조 제1항은 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 제11조는 각 공유자가 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있음을 규정합니다. 그러나 중요한 것은 집합건물법 제16조 제1항에서 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단 통상의 집회 결의로 결정해야 한다고 명시한 부분입니다. 단서에 따라 '보존행위'는 각 공유자가 할 수 있지만, 대법원 판례는 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있는 권리 행사는 보존행위가 아니라 관리행위로 보아 관리단집회 결의가 필요하다고 판단합니다. 또한 민법 제265조 단서는 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있게 하는데, 이는 집합건물법에서도 동일하게 적용됩니다. 본 사건에서 법원은 공용부분 사용 방해금지 청구를 관리행위로 보아 관리단집회 결의가 없었다는 이유로 기각했습니다.

참고 사항

집합건물에서 개별 점포의 임대차계약은 설령 건물이 전체적으로 하나의 사업체에 의해 운영되더라도 각 구분소유자와 임차인 사이에 개별적으로 체결된 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 각 구분소유자는 자신의 점포에 대한 임대차 계약의 갱신 거절 등 권리를 개별적으로 행사할 수 있습니다. 한편 집합건물의 공용부분 사용에 관한 문제는 '보존행위'(현상 유지)와 '관리행위'(용도에 따른 사용 방법 결정)를 구분해야 합니다. 보존행위는 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있지만, 관리행위는 원칙적으로 관리단집회의 결의를 거쳐야 합니다. 만약 대다수의 구분소유자가 특정 방식으로 공용부분을 사용하도록 동의했다면, 소수의 구분소유자가 개별적으로 공용부분 사용 방해금지를 청구하기 어려울 수 있습니다. 유사한 상황에서 공용부분에 대한 사용 방해가 있다고 주장할 경우 구체적인 방해 행위를 명확히 제시하는 것이 중요합니다.