기타 민사사건
원고인 부동산 중개회사가 피고들에게 아파트 매매 및 임대 중개보수 3,665만 원 및 지연손해금의 지급을 청구했으나, 법원은 원고가 실질적으로 계약을 완료하지 않았으므로 중개보수 청구권이 없다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각한 사건입니다.
2019년 11월 19일, 피고 B는 원고 A와 피고 C에게 서울 용산구 일대 아파트 매수 및 단기 월세 임차를 의뢰했습니다. 원고 A는 11월 20일과 21일에 피고 B에게 H아파트 여러 호수(이 사건 ①아파트 포함)를 안내하고 현장 방문을 도왔습니다. 피고 B는 11월 23일에 원고 A를 통해 이 사건 ①아파트를 재방문했습니다. 피고 C도 피고 B에게 H아파트를 안내하려 했으나, 피고 B가 이미 다른 중개사무소를 통해 방문했다고 하여 추가 방문은 이루어지지 않았습니다. 이후 피고 B는 이 사건 ①아파트를 매수하기로 결정하고, 원고 A와 피고 C에게 매매가격 협상을 요청했습니다. 원고 A는 "크게 조정이 안 될 것 같다. 조금 조용해지면 더 조정해보겠다."고 답변했습니다. 피고 B는 원고 A로부터 위와 같은 답변을 받은 후 원고 A에게 더 이상 연락하지 않고, 피고 C을 통하여 이 사건 ①아파트의 매매대금 협상을 진행하여 2019년 12월 5일 매매대금 30억 8천만 원에 매매계약을 체결했습니다. 이와 동시에 피고 C의 중개로 이 사건 ②아파트에 관한 임대차계약도 체결했습니다. 원고 A는 자신이 이 사건 ①, ② 아파트 거래를 실질적으로 중개하여 계약을 성사시켰다고 주장하며, 피고 B에게 중개보수 3,665만 2천 원(이 사건 ①아파트 30,492,000원 + 이 사건 ②아파트 6,160,000원) 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 또한, 피고 C은 아무런 중개행위 없이 중개보수를 받았으니 이를 부당이득으로 반환해야 한다고 주장했습니다.
부동산 중개업자가 중개 의뢰인에게 중개대상물을 소개했으나 다른 중개업자를 통해 계약이 완료된 경우, 최초 중개업자에게 중개보수를 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 또한 계약을 성사시킨 중개업자가 중개보수를 받는 것이 부당이득에 해당하는지 여부입니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
원고는 피고 B에게 중개보수를 청구할 수 없으며, 피고 C이 피고 B로부터 받은 중개보수가 부당이득에 해당하지 않으므로, 원고의 모든 청구가 이유 없어 받아들여지지 않았습니다.
공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)는 개업공인중개사가 중개를 의뢰받았을 때, 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령에 따른 거래 제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 근거 자료를 제시해야 하며, 거래계약서 작성 시 이러한 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 거래 당사자에게 교부해야 한다고 규정합니다. 공인중개사법 제26조 (거래계약서의 작성 등)는 중개대상물에 대한 중개가 완성된 경우, 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래 당사자에게 교부해야 한다고 명시합니다. 공인중개사법 제32조 (중개보수 및 실비)는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하고, 공인중개사법 시행령 제27조의2 (중개보수의 지급시기)는 중개보수 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르며, 약정이 없는 경우에는 중개대상물 거래대금의 지급이 완료된 날로 한다고 규정합니다. 위 법령 규정들에 비추어 볼 때, 법원은 중개업자가 중개대상물에 대한 거래계약서의 작성 및 교부 등 '계약이 완료'되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있다고 해석했습니다. 또한, 단순히 매수인을 소개하거나 초기 정보를 제공한 것만으로는 중개보수 청구권을 인정하기 어렵고, 계약 체결에 '결정적인 역할'을 했는지 여부가 중요합니다. 이 사건에서 원고는 피고 B에게 아파트를 소개했지만, 최종 계약은 피고 C의 중개로 이루어졌으므로 원고의 중개행위만으로는 계약 완료에 결정적인 역할을 했다고 보기 어렵다는 판단입니다. 피고 C의 경우 정당한 중개행위를 통해 계약을 성사시키고 보수를 받았으므로, 이는 부당이득에 해당하지 않습니다.
부동산 중개보수를 청구하기 위해서는 단순히 매수인을 소개하거나 물건을 안내하는 것을 넘어, 거래계약서 작성 및 교부 등 계약이 최종적으로 완료되어야 합니다. 중개업자가 계약 체결에 '결정적인 역할'을 했는지 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다. 여러 중개업자가 관여한 경우, 어떤 중개업자의 활동이 계약 성사에 가장 실질적이고 결정적인 기여를 했는지에 따라 중개보수 지급 의무가 결정될 수 있습니다. 단순히 먼저 물건을 보여줬다는 사실만으로는 보수 청구권이 발생하지 않을 수 있습니다. 정당한 중개행위를 통해 중개보수를 받은 경우, 이는 법률상 원인이 있는 이득으로 부당이득에 해당하지 않습니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 손해로 이득을 얻은 경우에만 성립합니다. 의뢰인은 여러 중개사로부터 정보를 얻고 협상 과정을 거치며 최종적으로 자신이 신뢰하고 계약을 성공적으로 이끌어준 중개사를 선택하여 계약을 체결할 수 있습니다.
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