임대차
임차인 A는 임대인 B와 아파트 임대차 계약을 맺었으나, B가 C에게 아파트를 매도하는 과정에서 해당 아파트에 가압류가 설정되어 C가 잔금 지급을 거절했습니다. 이로 인해 임대인 B는 임차인 A에게 임대차보증금 잔액 4억 3천만원을 제때 반환하지 못했고, 이에 임차인 A는 임대인 B에게 미반환 보증금 및 지연손해금 지급을 청구했습니다. 법원은 임대인 B가 임차인 A에게 미반환 보증금 4억 3천만원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 피고 B와 임대차보증금 7억원에 아파트 임대차계약을 체결했습니다. 임대인 B는 임대차기간 만료 전 실거주하려는 C에게 아파트를 8억 9,500만원에 매도하려 했고, 임차인 A에게 갱신 거절 통보를 하며 보증금 중 7천만원을 먼저 반환했습니다. 그러나 아파트 잔금일 전에 피고 B의 채권자인 D조합이 7억 9,480만원의 가압류를 설정했고, 매수인 C는 이 가압류를 이유로 잔금 지급을 거절했습니다. 이에 따라 임대인 B는 임차인 A에게 보증금 잔금 중 2억원만 추가 반환하고, 나머지 4억 3천만원의 반환을 지연했습니다. 임차인 A는 임대인 B로부터 잔금을 지급받지 못하여 대출을 받아 자신이 매수한 다른 부동산의 잔금을 지급해야 했고, 이에 임차권등기명령을 신청하고 아파트를 인도한 후 미반환 보증금의 지급을 청구하게 되었습니다.
임대차 계약 기간 만료 후 임대인이 임차인에게 임대차보증금 잔액을 제때 반환하지 못했을 때, 임대인에게 그에 대한 지연손해금 지급 의무가 발생하는지 여부입니다.
피고(임대인 B)는 원고(임차인 A)에게 미반환 임대차보증금 4억 3천만원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 원고가 아파트를 인도한 다음날인 2024년 6월 26일부터 소장 부본 송달일인 2024년 7월 1일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산합니다. 또한, 소송 비용은 피고가 전액 부담합니다.
이 사건 임대차계약은 매수인 C의 실거주를 목적으로 한 매매계약 체결 및 임대인 B의 갱신거절 의사표시에 따라 임대차기간 종기인 2024년 4월 14일이 경과되면서 기간 만료로 종료되었습니다. 따라서 임대인 B는 임차인 A에게 나머지 임대차보증금 4억 3천만원을 반환할 의무가 있습니다. 원고 A가 2024년 6월 25일 피고 B에게 아파트를 인도하였으므로, 피고 B는 그 다음날부터 보증금 미반환에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 발생합니다.
이 사건은 임대차보증금 반환과 관련된 분쟁으로, 주로 주택임대차보호법과 민법, 소송촉진 등에 관한 특례법이 적용됩니다. 임차인 A는 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력과 확정일자를 통해 우선변제권을 확보했습니다. 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있습니다. 법원은 임대차계약이 매수인의 실거주 목적 매매계약 체결 및 임대인의 갱신거절 의사표시에 따라 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의무는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 의무와 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 아파트를 인도한 다음날부터 임대인의 보증금 반환 의무 지연에 대한 지연손해금이 발생하게 됩니다. 이 경우 지연손해금은 민법 제379조에 따라 연 5%의 법정이율이 적용되지만, 소장 부본 송달일 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다.
임대차 계약 만료 시 보증금 반환이 지연될 경우, 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 주택을 인도한 다음날부터 임대인의 보증금 반환 의무 지연에 대한 지연손해금이 발생할 수 있으므로, 임대차 종료 시점을 명확히 하고 주택 인도가 이루어진 날짜를 기록해두는 것이 중요합니다. 임대인은 계약 만료 시 보증금 반환을 위해 미리 자금 계획을 세우고, 새로운 임대차 계약이나 매매를 통해 자금을 확보하지 못할 경우를 대비해야 합니다. 채무 불이행으로 인한 가압류 등은 주택 매매에도 악영향을 미쳐 보증금 반환 의무 이행을 더 어렵게 만들 수 있습니다. 매수인은 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 매매 대상 부동산에 대한 권리관계 변동이나 가압류 등 위험 요소를 미리 파악하는 것이 중요합니다.
