아파트 임대 보증금 반환과 수리 비용 청구 사건

원고는 피고로부터 아파트를 임차하였으나 계약 갱신이 거절되어 임대차 기간 만료 후 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 피고는 대부분의 보증금을 반환했으나 원고는 미반환된 보증금 잔액, 주택 수선 비용, 임차권등기 비용, 그리고 보증금 반환 지연으로 인한 특별 손해(금융비용 등)를 주장하며 총 14,536,932원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 법원은 임차권 등기 비용과 임대차보증금 반환 지연에 따른 소정의 지연이자 및 장기수선충당금은 인정했으나 원고가 주장한 수선 비용과 대부분의 특별 손해는 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 피고가 이미 지급한 금액으로 인해 원고의 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 소유 아파트를 임차했던 임차인으로 임대차보증금 반환 및 기타 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 원고에게 아파트를 임대했던 임대인으로 임대차보증금 반환 의무를 가진 당사자입니다.

분쟁 상황

임대차 계약 기간이 만료되었음에도 임대인이 임대차보증금 전액을 즉시 반환하지 않아 임차인이 주택임차권등기를 신청하고 이사를 했습니다. 임차인은 남은 보증금과 함께 임차권등기 비용, 이사 전 발생한 아파트 수리 비용 그리고 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 금융 대출 관련 손해 등을 주장하며 임대인을 상대로 소송을 제기했습니다. 임대인은 지연된 보증금을 반환했으나 임차인은 여전히 미지급된 금액이 있다고 주장하며 양측이 다투게 된 상황입니다.

핵심 쟁점

아파트 인도 시점 및 그에 따른 임대차보증금 반환 지연손해금의 산정, 임차인이 지출한 아파트 수선 비용을 임대인이 부담해야 하는지 여부, 임대차보증금 반환 지연으로 인한 임차인의 금융비용 손해를 임대인이 배상해야 하는지 여부, 임차권 등기 비용 및 장기수선충당금 청구의 타당성

법원의 판단

법원은 원고가 임대차 기간 만료 후 아파트를 인도한 시점은 2018년 7월 17일이라고 보았습니다. 피고가 임대차보증금을 반환하면서 발생한 임차권등기 비용 40,699원과 임차권등기 말소비용 15,700원 그리고 보증금 반환 지연에 따른 민법상 연 5%의 지연이자는 인정했습니다. 또한 피고가 원고에게 장기수선충당금 112,070원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 주장한 아파트 수선 비용(화장실 샤워수전, 싱크대 수전, 환풍기, 가스레인지 등 2,200,000원)은 임대인이 수선할 의무를 부담할 정도의 중대한 하자로 인정하기에 증거가 부족하다고 판단하여 받아들이지 않았습니다. 또한 임대차보증금 반환 지연으로 인한 원고의 금융비용(인지대, 중도상환수수료, 대여금 이자 등 총 10,161,723원)은 피고의 의무 지체로 인한 손해로 보기 어렵고 피고가 이를 알거나 알 수 있었다고 인정하기 어렵다며 배상책임을 부정했습니다. 최종적으로 피고가 원고에게 지급해야 할 금액은 잔여 보증금과 장기수선충당금을 합한 1,877,564원 및 이에 대한 지연손해금으로 계산되었으나 피고가 이미 2019년 3월 20일 원고에게 2,000,000원을 송금하여 이 모든 채무가 변제되었다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

결론

원고는 임대차보증금 잔액, 수선 비용, 특별 손해 등을 주장하며 임대인에게 금전 지급을 청구했으나 법원은 임대인이 이미 지급한 금액으로 모든 채무가 변제되었다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이로써 임차인인 원고는 자신이 주장한 대부분의 손해를 인정받지 못하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

임대인의 수선의무(민법 제623조 및 대법원 2004다2151, 2168 판결): 임대인은 임대차 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 그러나 목적물의 파손이나 장애가 임차인이 쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것이거나 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 즉 중대한 하자가 아닌 경우 임차인이 임의로 수리한 비용을 임대인에게 청구하기는 어렵습니다. 이 사건에서 원고가 주장한 화장실 샤워수전, 싱크대 수전, 환풍기, 가스레인지 등의 수선 비용은 사용·수익을 방해할 정도의 중대한 하자로 인정되지 않아 임대인의 수선의무 범위에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. 손해배상 범위(민법 제393조): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상 발생하는 손해를 그 한도로 하며 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 임대차보증금 반환 지연으로 인한 임차인의 금융비용(대출 이자, 중도상환수수료 등)은 통상적인 손해로 보기 어렵고 임대인이 임차인의 구체적인 금융 상황을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 입증되지 않으면 배상 책임을 인정하기 어렵습니다. 본 사례에서 법원은 원고가 주장한 금융비용에 대해 피고가 알거나 알 수 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 배상을 인정하지 않았습니다. 임차권등기명령 관련 비용: 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이때 발생하는 임차권등기 비용은 임대인의 보증금 반환 의무 지체로 인한 손해이므로 임대인이 임차인에게 이를 배상할 책임이 있습니다. 장기수선충당금: 아파트 등 공동주택의 소유자는 건물의 주요 시설 교체 및 보수를 위해 장기수선충당금을 납부해야 합니다. 임차인이 이를 대신 납부한 경우 임대차가 종료될 때 임대인에게 그 반환을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 종료 시 임대차보증금 반환이 지연될 경우 임차인은 임차권등기명령 제도를 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 나갈 수 있습니다. 이 경우 임차권등기 관련 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택을 인도하는 시점은 임대인이 목적물에 접근하여 점유를 회복할 수 있도록 열쇠나 비밀번호 등을 넘겨주는 때로 인정될 수 있으므로 명확하게 기록을 남겨두는 것이 중요합니다. 임대차 기간 중 발생한 주택의 하자에 대한 수선 비용을 임대인에게 청구하려면 해당 하자가 임차인의 정상적인 사용·수익을 방해할 정도의 중대한 것임을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(사진, 전문가 진단서, 수리 전후 상태 기록 등)를 미리 확보해야 합니다. 사소한 수리는 임차인 부담일 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 대출 이자 등 금융 손해를 배상받기 위해서는 임대인이 임차인의 구체적인 사정(대출 사용 목적, 규모 등)을 알았거나 알 수 있었다는 점을 명확히 입증할 수 있어야 합니다. 계약 체결 시나 임대차 기간 중 이러한 사정을 임대인에게 명확히 고지하고 관련 증거를 남겨두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 아파트 장기수선충당금은 임차인이 대신 납부했을 경우 임대인에게 반환을 청구할 수 있는 항목이므로 관리비 내역 등을 잘 보관하여 정산 시 활용해야 합니다. 법원의 지연손해금 인정 비율은 일반적으로 민법상 연 5%가 적용되며 소송 촉진 등에 관한 특례법상 연 15%가 적용되기 위해서는 채무자가 이행 의무의 존부나 범위에 대해 다투는 것이 타당하지 않다고 인정될 때만 가능합니다.